臺灣高等法院民事判決 106年度上易字第616號上 訴 人 林千琪訴訟代理人 錢裕國律師複 代理人 陳品鈞律師上 訴 人 總瑩建設股份有限公司法定代理人 張廖貴裕上 訴 人 楊碧玲上二人共同訴訟代理人 邱華南律師
林坤賢律師上列當事人間請求損害賠償等事件，兩造對於中華民國106年3月31日臺灣桃園地方法院106年度訴字第42號第一審判決，各自提起上訴、一部上訴，林千琪並為訴之追加，本院於106年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於：㈠命總瑩建設股份有限公司給付按新臺幣捌拾陸萬肆仟零肆拾元自民國一０六年一月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分；命楊碧玲給付逾新臺幣捌拾玖萬參仟參佰伍拾玖元，及其中新臺幣貳萬柒仟伍佰參拾玖元自民國一０六年一月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分；及前開部分假執行之宣告；㈡駁回林千琪後開第三項之訴部分，及該部分假執行之聲請；㈢暨該訴訟費用之裁判，均廢棄。
二、上開㈠廢棄部分，林千琪在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、總瑩建設股份有限公司、楊碧玲應各再給付林千琪新臺幣壹仟柒佰捌拾元；如任一人為給付時，另一人於其給付範圍內，免除其給付責任。
四、總瑩建設股份有限公司、楊碧玲應各給付林千琪新臺幣拾萬貳仟伍佰元；如任一人為給付時，另一人於其給付範圍內，免除其給付責任。
五、楊碧玲應給付林千琪新臺幣參萬參仟貳佰壹拾參元，及自民國一０六年十二月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
六、總瑩建設股份有限公司及楊碧玲之其餘上訴，均駁回。
七、林千琪之其餘上訴及其餘追加之訴，均駁回。
八、廢棄部分之第一審訴訟費用，由總瑩建設股份有限公司、楊碧玲負擔百分之二，餘由林千琪負擔；第二審及追加之訴訴訟費用，由總瑩建設股份有限公司、楊碧玲負擔百分之八十，餘由林千琪負擔。
事實及理由
一、按當事人於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項但書第2款定有明文。上訴人林千琪於原審請求對造上訴人總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）、楊碧玲（下合稱總瑩公司等2人，個別時各以其名稱之）應各給付其自民國102年12月16日起至105年12月15日為止之約定「遲延利息」本息。嗣於本院審理中為訴之追加，請求總瑩公司等2人各給付自105年12月16日起至106年4月20日止之「遲延利息」新臺幣（下同）11萬7397元本息、楊碧玲給付第二審律師費6萬1000元本息。核其追加之訴與原訴，均係基於總瑩公司遲延取得使用執照完工之事實，其先後二訴之請求基礎事實同一，核符前開規定，應予准許。
二、林千琪主張：訴外人高憶萍於101年3月12日與總瑩公司簽訂「透天房屋預定買賣合約書」（下稱系爭房屋契約），與楊碧玲簽訂「透天土地預定買賣合約書」（下稱系爭土地契約，並與系爭房屋契約合稱系爭房地契約），以總價920萬元向總瑩公司等2人購買坐落桃園市○○區○○段○○號土地上「湯城世紀」（下稱系爭建案）丁區M棟48號房屋及坐落基地應有部分(下稱系爭房地)。嗣高憶萍於102年2月20日將系爭房地買賣之權利義務轉讓予伊，伊成為系爭房地契約之買受人，並繼續繳納房地買賣價金，迄至106年4月20日為止，伊已繳納系爭房地價款計186萬3440元。依系爭房屋契約第10條第1項約定，總瑩公司應於102年12月15日前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，惟總瑩公司遲至本件起訴後之106年4月20日始取得，逾期完工，顯屬給付遲延，應依約給付「遲延利息」。系爭房屋契約與系爭土地契約係聯立契約關係，具有連帶不可分性，應共同履行，故楊碧玲亦應負給付「遲延利息」責任，二者所負責任之關係，為不真正連帶清償關係。又系爭房屋契約第10條第1項固約定遲延利息按房屋價款5/10000為計算基準，惟此約定違反內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條第2項規定（下稱系爭應記載事項），依消費者保護法（下稱消保法）第17條第1項、第4項規定，應依系爭應記載事項規定，按系爭房地價款5/10000計算遲延利息。是伊得請求總瑩公司等2人各給付自102年12月16日起至106年4月20日止間之遲延利息。另依系爭土地契約第11條第1項約定，伊亦得請求楊碧玲給付因系爭土地買賣涉訟所支出之第一、二審律師費各6萬1000元等語。為此，爰依爰依系爭房地契約之法律關係，求為判決總瑩公司等2人（負不真正連帶關係）各給付林千琪101萬2875元，及其中86萬4040元，及自民事起訴狀繕本送達翌日即106年1月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；楊碧玲應給付林千琪6萬1000元，及自民事起訴狀繕本送達翌日即106年1月17日起，至清償日止，按週年利率5％計算之利息。於本院追加請求：總瑩公司等2人（負不真正連帶關係）各給付林千琪11萬7397元，及自民事言詞辯論意旨狀繕本送達翌日即106年12月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；楊碧玲應給付林千琪6萬1000元，及自民事言詞辯論意旨狀繕本送達翌日即106年12月13日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息（林千琪逾此範圍之請求，原審為其敗訴之判決，未據聲明不服，不在本院審理範圍內）。
三、總瑩公司等2人則以：系爭房地契約雖屬聯立關係，並約定共同履行約款，惟此係避免兩造僅就房屋或土地擇一履行，造成房地所有人不同之情形，系爭房地契約並未約定總瑩公司等2人就違約金需負連帶給付責任，而林千琪所繳168萬元價款均為土地價款，總瑩公司並未收受任何房屋價金，且楊碧玲就系爭土地契約並無違約事由，無庸給付任何「遲延利息」，總瑩公司等2人間亦不成立不真正連帶關係。又楊碧玲並非消保法所規範之企業經營者，不適用系爭應記載事項規定；且依系爭房屋契約第14條第2項第1款約定，總瑩公司因遲延完工而應給付遲延利息予買方者，應待交屋時始需進行結算，總瑩公司既尚未交屋，系爭遲延利息之清償期未屆至，林千琪不得於交屋前先為請求。倘認總瑩公司須給付遲延利息，因系爭房屋價款占總價款之比例為40％，而依系爭房屋契約第10條約定，遲延日數應扣除自95年3月15日開工日起至105年12月15日止共計59日因大雨及颱風之停工日數，故需就林千琪所繳房屋價款中扣除該59日不能工作日數，方屬公允。至林千琪所繳17萬元代收款、38萬720元客戶變更款、1萬4720元讓渡費，均非用以清償房地價款，不得計入房地總價內。再依系爭房屋契約第7條約定，總瑩公司遲延完工，應以房屋總價計算「遲延利息」，林千琪不得按房地總價15％計付「遲延利息」，且其所請求金額過高，應予酌減。況林千琪係因訴訟經濟之故，而對總瑩公司等2人同時起訴，縱認楊碧玲於敗訴時須負擔他造之律師費，亦應如同裁判費按兩造勝敗比例負擔一樣，就林千琪勝訴部分始命楊碧玲比例給付律師費，至林千琪敗訴比例之律師費由其自行負擔，且需比照最高法院裁定律師酬金方式，以2萬元為合理等語，資為抗辯。
四、原審判命總瑩公司等2人應各給付86萬4040元本息、92萬5040元本息，並駁回林千琪其餘之訴。兩造各自對其敗訴部分不服，分別提起上訴、一部上訴，林千琪並為訴之追加。林千琪聲明：㈠原判決關於駁回林千琪後開第㈡項之訴部分廢棄；㈡總瑩公司等2人應各再給付林千琪14萬8835元，如任一人為給付時，另一人於給付範圍內免其給付責任；㈢（追加）總瑩公司等2人應各給付林千琪11萬7397元，及自民事言詞辯論意旨狀繕本送達翌日即106年12月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；如任一人為給付時，另一人於其給付範圍內免給付責任；㈣（追加）楊碧玲應給付林千琪6萬1000元，及自106年12月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈤總瑩公司等2人之上訴駁回。總瑩公司等2人聲明：㈠原判決不利於總瑩公司等2人之訴部分均廢棄。㈡上開廢棄部分，林千琪於第一審之訴及假執行之聲請均駁回，㈢林千琪之上訴及追加之訴均駁回。
五、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實：
(一)訴外人高憶萍於101年3月12日分別與總瑩公司等2人簽立系爭房屋契約、土地契約，而購買系爭房地，約定房地總價款為920萬元（其中土地價款為552萬元，房屋價款為368萬元），嗣於102年2月20日將系爭房地買賣之權利義務讓與林千琪。
(二)系爭房屋契約約定總瑩公司應於102年12月15日前取得使用執照；總瑩公司於106年4月20日取得使用執照而完工。
(三)林千琪已給付之房地價款為168萬元，其中在106年4月19日前繳款164萬元，106年5月10日繳款4萬元；另給付總瑩公司代收款17萬元、客戶變更款38萬720元、讓渡費1萬4720元。
六、兩造間之爭點如下：
(一)林千琪主張其得依系爭房屋契約第10條第2項約定，得請求總瑩公司給付遲延利息，是否有理由？
(二)前項主張若屬有理由者，林千琪主張系爭房屋契約第10條第2項約定，是否因違反系爭應記載事項而無效，其得請求總瑩公司按其已繳房地總價按日5/10000計算，是否有理由？
(三)林千琪得請求總瑩公司給付之「遲延利息」金額為何？
(四)總瑩公司抗辯系爭遲延利息之約定，係屬違約金約定，且其約定金額過高，應予酌減，是否有理由？
(五)林千琪主張楊碧玲亦應負給付其系爭遲延利息責任，是否有理由？
(六)林千琪請求楊碧玲給付賠償律師費計12萬2000元，是否有理由？
七、茲就兩造之爭點，說明本院之判斷如下：
(一)林千琪主張其得依系爭房屋契約第10條第2項約定，請求總瑩公司給付遲延利息，應屬有據。
⒈系爭房屋契約第10條第1項、第2項約定：「開工及完工期限
：一、本預售屋之建築工程，自100年12月31日前開工，並於102年12月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照…。」、「賣方如逾前款期間未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方」（見原審卷第8頁反面及第9頁），足見總瑩公司依約應於102年12月15日前完工，且所謂完工係指完成系爭房屋主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照甚明。
⒉總瑩公司抗辯：施工期間有因颱風、大雨、豪雨不能工作之
日數，亦應扣除等語，並提出桃園歷年颱風假整理結果及歷次氣象站雨量資料為佐（見原審卷第57頁至第62頁反面，林千琪於本院審理中不爭執其形式真正）。惟查：本件施工期限並非按工作日而係按日曆日計算，此觀之系爭房地契約第10條第1項本文約定甚明，而系爭房屋契約第10條第1項但書第3款係約定，因天災地變等人力不可抗力之事由，致乙方（即總瑩公司）不能施工者，其影響期間不計入前開取得使用執照之完工天數，始可不計入工期，有系爭房屋契約影本可稽（見原審卷第8頁反面至第9頁），總瑩公司就此項抗辯，僅提出歷年雨量表及每日雨量表，尚不足證明有何因颱風或大雨致災而使總瑩公司不能施工，自難認為業已符合該規定而可將其所抗辯之天數不計，則其此部分辯解自非可採。另總瑩公司抗辯整個建案於95年4月10日開工起至系爭房屋契約成立前之因颱風或大雨不能施工日數計入部分，既係系爭房地契約成立前，其所為抗辯亦屬無據。
⒊查總瑩公司逾102年12月15日未完工，係至106年4月20日始
獲發使用執照等情，有桃園市政府（106）桃市都施使字第壢字第00413號使用執照影本1紙在卷可稽（見本院卷第179頁），並為兩造所不爭執，足見林千琪主張總瑩公司有逾期完工情事，應係實情，則林千琪主張其得依系爭房屋契約第10條第2項約定，請求總瑩公司給付該項約定之「遲延利息」，應屬有據。
⒋總瑩公司抗辯：依系爭房屋契約第14條第2項第1款約定，林
千琪應於該公司交屋時，始可請求遲延利息等語。惟查：系爭房屋契約第14條第2項第1款係約定：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋；於交屋時應履行下列各項義務：(一)賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息予買方。」（見原審卷第10頁正反面），觀其內容，僅係課予總瑩公司應於交屋時，付清因遲延完工所應付之遲延利息予林千琪，並非約定林千琪於交屋時，始可向總瑩公司請求結算因遲延完工所應給付之遲延利息。是總瑩公司此部分抗辯，亦難認為有據。
(二)林千琪依系爭房屋契約第10條第2項約定，得請求總瑩公司給付之遲延利息，應以已繳房地價款之5/10000按日計算：
⒈按定型化契約條款，係指企業經營者為與多數消費者訂立同
類契約之用，所提出預先擬定之契約條款；定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之；違反第1項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容，消保法第2條第7款、第11條第2項、第17條第1項、第4項前段、第5項分別定有明文。而定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用；中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，消保法施行細則第15條亦有明文。
⒉系爭應記載事項規定：「本預售屋之建築工程應在民國__年
月日之前開工，民國年月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：1.因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。2.因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。」、「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」（見原審卷第29頁反面），而依系爭房屋契約第10條第2項約定，總瑩公司逾期完工之遲延利息，每逾1日係按「已繳房屋價款」萬分之五計算，顯然與系爭應記載事項有悖而有所違反。衡諸常情，不論預售建案之預定房屋買賣契約與土地買賣契約是否一併訂立，或分別簽定，其性質均屬同一不可分之給付，並不影響預售屋之建商與地主間所負之協同債務本質，且就房地之買受人而言，其係房地整體購買，依建商通知所繳納之分期付款，主觀上仍係按預售房屋興建之工程進度而繳納，應認其所繳納者皆為房地買賣總價之一部分，而無房屋及土地價款之分，於出賣人遲延時計算「遲延利息」時，自應以房地總價為計算基準，較符公平。另依總瑩公司所提出附於系爭土地契約後之「房屋付款明細表㈠」（見原審卷第24頁）以文字印刷部分所示，林千琪所繳款項均係按房屋施工之進度而分期繳納至房屋工程完成產權過戶及交屋為止，未區分房屋及土地款，自難據此推認林千琪所繳之價款均為土地款。至於總瑩公司雖以「房屋付款明細表㈠」「之產權過戶完成核撥銀行貸款」欄在0萬元旁以手寫「房屋」之文字，及「總價」欄552萬元旁以手寫「土地價」文字，及在「林千琪客戶繳款明細表」各期款項名稱前方記載「土」字（見原審卷第54頁至第55頁），主張林千琪所繳納之款項均為土地價款等語。惟林千琪既係購買系爭房地，且按工程施工進度繳款等情，業如前述，則衡情應係以房地總價作為繳款之對象，當無特別先繳納土地價款，後再一次繳納全部房屋款之必要，應係總瑩公司係為規避消保法之適用及脫免分散責任，而單方片面將林千琪本為一體之給付，巧立名目任意拆裂，不利於林千琪。是系爭房屋契約第10條第2項所為「每逾1日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息」之約定，與系爭應記載事項關於以「每逾1日應按已繳房地價款依萬分之五計算遲延利息」之規定不符，且不利於林千琪，自應認系爭房屋契約第10條第2項關於遲延利息計算基準之約定無效，系爭應記載事項之內容，雖未記載於系爭房屋契約，仍構成契約之內容，即關於遲延利息之計算基準，應為林千琪已繳房地價款總金額按5/10000。總瑩公司等2人抗辯林千琪所繳納之價金均為土地價金，並非房屋價金，縱認伊應負賠償遲延利息之責，亦應以房屋買賣價款佔房地總價款之比例即40％為計算基準云云，並無可採。
(三)林千琪自102年12月16日起至106年4月19日止間得請求總瑩公司給付之遲延利息之金額，其中102年12月16日起至105年12月16日為86萬5820元，自105年12月17日起至106年4月19日為10萬2500元，逾此部分之主張，即屬無據：
⒈總瑩公司未於約定之完工期限102年12月15日前取得使用執照，係於106年4月20日始獲發使用執照而完工，業如前述。
則總瑩公司遲延完工之期間為自102年12月16日至106年4月19日止。而總瑩公司既於106年4月20日取得使用執照，則當日即不構成遲延，林千琪主張總瑩公司於106年4月20日亦屬遲延，即屬無據。
⒉林千琪於102年12月15日前業已繳納房地價款152萬元，於10
3年12月17日給付房地價款8萬元（累計160萬元），後於105年6月16日再繳納房地價款4萬元（累計164萬元）等情，有「房屋付款明細表㈠」、繳款證明單、存摺類存款憑條、繳款通知及本行支票影本等件為證（見原審卷第24頁正反面；本及繳款證明單可稽（見原審卷第24頁、本院卷第223至第233頁），並為兩造所不爭執，則於計算遲延利息金額時，自應以前開金額為據。
⒊至於林千琪另行給付予總瑩公司之17萬元代收款、38萬720
元客戶變更款、1萬4720元讓渡費等款項，或為總瑩公司代收瓦斯管路費、水電管路外線費、契稅、代書費、規費、火險、地震險保費、管理基金之款項；或屬林千琪之前手高憶萍購屋後額外要求變更房屋型態所滋生之費用；或乃林千琪自他人處受讓取得系爭房地所應支付之手續費等情，有暫繳款收據、客戶繳款明細表代收款繳款通知、繳款證明單等件為證（見原審卷第54至55頁；本院卷第221至222頁、第234頁）。觀之該繳款通知名稱載明係「代收款繳納通知」，其內翔實記載各筆代收款之項目名稱、金額，暫繳款收據內亦以電腦繕打所代收款項之名稱，要無可能將該等代收款項誤認係在繳納系爭房地價款之理。依此，林千琪所繳前開代收費用，核非屬其買受房屋或土地之對價，即非屬系爭應記載事項所指之「房地價款」範疇，自不得一併作為計算系爭遲延利息之基礎。林千琪上訴後猶執前詞請求，要屬無據，不應准許。
⒋關於林千琪所得請求給付之遲延利息，應分段按日以已繳房地總價款5/10000計算。茲說明本院判斷計算如下：
⑴原訴部分：
①自102年12月16日起至103年12月16日止：
此期間計366日，已繳房地價款總額為152萬元，總瑩公司應給付之遲延利息金額合計為27萬8160元（計算式：1,520,000×5/10000×366=278,160）。
②自103年12月17日起至105年6月15日止部分：
此期間計547日，已繳房地總額為160萬元，總瑩公司應給付之遲延利息金額為43萬7600元（計算式：1,600,000×5/10000×547=437,600）。
③自105年6月16日起至105年12月15日止部分：
此期間計183日，已繳房地總額為164萬元，總瑩公司應給付之遲延利息金額為15萬60元（計算式：1,640,000×5/10000×183=150,060）。
④前開①至③部分金額核計為86萬5820元。
⑵(追加部分）自105年12月16日起至106年4月19日止部分：
此期間計125日，已繳房地總額為164萬元，總瑩公司應給付之遲延利息金額為10萬2500元（計算式：1,640,000×5/10000×125=102,500）。
⑶林千琪得請求總瑩公司給付之遲延利息，其中原訴部分為86
萬5820元，追加部分為10萬2500元，其逾此範圍之主張，即屬無據。
⒌按利息不得滾入原本再生利息，民法第207條第1項前段定有
明文，林千琪就前開遲延利息之請求有理由部分，並未主張及舉證兩造就此有以書面約定或商業上另有習慣，則其請求加計利息，於法自難認為有據。
(四)總瑩公司主張系爭遲延利息之約定係屬違約金之約定，且其約定金額過高應予酌減，並無理由：
⒈系爭房屋契約第10條第2項係約定出賣人未於同條第1項所約
定102年12月15日前完工者，每逾一日按已繳房地價款萬分之5計算遲延利息予買方。若逾期6個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第25條（按應為第21條之誤）第1款違約之規定辦理。而系爭房屋契約第21條第1項則約定：
「雙方違反第10條第1項及第19條第1、2款規定者，買方得解除本合約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息（以台灣銀行基本放款利率為準）全部退還買方。並應同時賠償房屋總價款百分之15之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」（見原審卷第9頁、第13頁），可徵兩造就系爭房屋契約，係分別約定出賣人總瑩公司遲延完工時之遲延利息計算方式，及因逾期6個月仍未開工或完工，視同總瑩公司違約，且經買受人解除系爭契約時，總瑩公司應退還買方已繳房地價款及按台灣銀行基本放款利率計算之遲延利息，暨按已繳房地總價百分之15計算之違約金，顯見兩造締約時，係有意就契約第10條第2項之「遲延利息」，與契約第21條第1項之「遲延利息」、「違約金」之約定，予以區隔，則第10條第2項所約定之「遲延利息」，應僅係總瑩公司給付遲延所生林千琪損害賠償之計算方式，難認係屬違約金之約定。
⒉次查，系爭房屋契約為總瑩公司預先擬定供不特定多數消費
者購買預售屋之定型化契約，應受消保法第17條及系爭應記載事項規範，而該契約第10條第2項關於遲延利息以每逾1日按已繳房屋價款萬分之5計算之方式，換算成年利率為18％，並未逾民法第205條所規定最高週年利率20％之限制。且前開約定亦與系爭應記載事項關於以「每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方」之規定相符（見原審卷第29頁反面），基於當事人契約自由、私法自治原則之體現，只要不違反民法第205條關於最高週年利率20％之限制及系爭應記載事項關於計算遲延利息方式之規定下，雙方於訂約時，既已紆衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，自難指為違法或由法院比照違約金約定般予以酌減。總瑩公司抗辯此係違約金約定，且約定金額過高應予酌減云云，均無可採。
(五)林千琪主張楊碧玲亦應負給付系爭遲延利息之責任，應屬有理由，且其與總瑩公司所負給付責任間構成不真正連帶給付關係：
⒈按定型化契約條款，係指企業經營者為與多數消費者訂立同
類契約之用，所提出預先擬定之契約條款；定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之；違反第1項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容，消保法第2條第7款、第11條第2項、第17條第1項、第4項前段、第5項分別定有明文。又定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用；中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，消保法施行細則第15條亦定有明文。至企業經營者，則係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者，此觀消保法第2條第2款規定即明。準此，凡以提供商品或服務為營業之廠商業者，不論型態為公司、團體或個人，均為企業經營者，企業經營者非專指公司、團體，亦得為自然人。
⒉查楊碧玲係總瑩公司負責人張廖貴裕之配偶，與總瑩公司合
作推出系爭建案，以總瑩公司為房屋出賣人，楊碧玲則以坐落基地之所有權人身分出售土地，渠等共同銷售系爭建案之房屋及基地乙節，為總瑩公司等2人所不爭執。加以總瑩公司等2人於本院審理中自陳：「楊碧玲買土地本身也要付錢，本身也是貸款去支付，她拿了買受人的土地價款，也是清償土地的融資利息。買土地的錢都是楊碧玲自己的錢。他與總瑩公司負責人雖然是夫妻，但是總瑩公司是股份有限公司，並非一人公司，它有許多股東，所以楊碧玲不可能用總瑩公司的錢購買土地。」（見本院卷第219頁），顯然楊碧玲係以名下土地與總瑩公司合建房屋對外銷售之營利行為，而係以銷售建案為營業之人，與一般地主僅提供土地與建商合建房屋，並未參與建商對外銷售行為之情形有間。是系爭建案形式上雖係由總瑩公司出售房屋、由楊碧玲出售土地，然此種複合交易型態，係多數當事人間締結契約內容不同之複數契約，且房屋與其所坐落之基地，固屬各自獨立之不動產，各得為獨立交易之客體，惟房屋性質上不能與土地分離而存在，使用房屋必須使用其基地，兩者結合而為一體使用，方符合當事人間之利益及社會公益，兼以總瑩公司等2人共同合作對外銷售系爭建案，參諸個人出售土地免納所得稅（所得稅法第4條第1項第16款參照），亦免辦理營業登記而不課徵營業稅（財政部台財稅字第841601122號函參照），可見總瑩公司等2人係基於節稅考量，方於推案時以總瑩公司名義出售房屋，以楊碧玲名義出售土地，並分別簽訂系爭房屋、土地契約，具有社會、經濟上一體性關係，故系爭房地契約不能割裂適用，應一體觀察，視為同一主體之買賣契約，堪認系爭房地契約係總瑩公司等2人為與不特定多數消費者所訂定同種類之定型化契約條款。且使用房屋必須使用其基地，系爭房地契約就預售房屋及坐落基地亦分別定價，消費者並未因建商將系爭建案之預售屋買賣分拆成2個獨立契約而享有直接利益，自不能使消費者承擔建商將系爭建案預售屋買賣分拆成系爭房屋契約、系爭土地契約所生之風險，而應確保消費者具有與單一預售屋買賣契約相同之地位，始符合系爭房屋契約第23條及消保法第11條第2項規定：「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」意旨，並符誠信原則。是應認楊碧玲為消保法所規定之企業經營者，有消保法規定及系爭應記載事項之適用。
⒊又所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有結合
之關係而言，契約當事人以同一締約行為，結合數個契約，為契約之聯立。其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準（最高法院90年度台上字第1779號、86年度台上字第2278號判決意旨參照）。綜觀系爭房屋契約第22條前段及系爭土地契約第12條第1項約定，兩造既約定系爭房地契約具「連帶不可分性應共同履行」，且緊接於上開文字後約定「任何一部份不履約時視同全部違約」、「視為全部解除」，堪認系爭房屋契約與系爭土地契約構成契約之聯立。而林千琪雖分別與總瑩公司、楊碧玲簽訂系爭房屋契約、系爭土地契約，形式上屬二個獨立之契約，然彼此間具有不可分離之依存關係，且總瑩公司與楊碧玲係屬共同合作對外銷售系爭建案，具有社會、經濟上之一體性，已如前述；衡以一般不動產交易常情，買賣雙方應無僅個別締約買賣系爭房屋或系爭土地之意，足認兩造締約買賣系爭建案預售屋之真意，應係締結一個框架契約（即包括系爭房屋及坐落基地之預售屋買賣合意）下之包括合意。系爭房屋契約及系爭土地契約僅係在此框架下，立於分支契約之位置，兩造間並無單獨締結個別系爭房屋契約或系爭土地契約之意，締約目的不僅在於使系爭房屋契約、系爭土地契約之成立與存續效力相互依存，且因房屋之買賣在性質上不能與坐落基地分離，總瑩公司等2人間就系爭建案之銷售亦自始有相當程度合作關係，系爭房屋契約、系爭土地契約具有經濟上實質的密接相互依存關係，故於本件系爭房地合併出售之複合交易型態，總瑩公司等2人得享有較個別銷售房屋或土地更多之附加價值（利用利益或經濟上利益）。準此，不論從利益的歸屬、危險的分配或契約對價的平衡等因素考量，自應擴大出賣人於個別契約上之義務，使總瑩公司等2人就系爭房地契約寓有互相擔保履行交付房地之默示保證義務，致使該二契約衍生之債權債務關係亦生相牽連之法律效果，任一出賣人違約時，另一出賣人亦視為違約，始符誠信原則。是林千琪主張總瑩公司違約逾期未完工時，亦應視為楊碧玲亦屬違約，亦應負給付遲延利息責任，應屬有據。至於其間之關係，因總瑩公司等2人就系爭房地契約之履行、債務不履行損害賠償責任及給付遲延之賠償義務，對於林千琪各負有同一目的之全部給付義務，應可認其2人間就此成立不真正連帶債務關係，其中一人為給付，另一人即可免給付義務，俾確保消費者立於與單一預售屋買賣契約相同之地位，並免消費者因總瑩公司等2人其中一人無資力，而受有因建商憑藉其締約優勢地位將原本可單一成立之預售屋買賣契約分拆成二個獨立契約之不利益。
(六)就林千琪請求楊碧玲賠償之第一審律師報酬為2萬7539元本息、第二審律師報酬為3萬3213元本息：
⒈系爭土地契約第11條第1項約定：「凡因本件買賣約定而涉
訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院。且敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用。」（見原審卷第23頁）。林千琪與楊碧玲間亦因系爭房地買賣契約而涉訟，則林千琪主張其就本件訴訟所支出之律師費（即律師報酬），得依前開約定請求楊碧玲就敗訴部分負擔，應屬有據。
⒉林千琪主張其因本件訴訟已支出第一審律師費6萬1000元等
語，固提出收據影本為憑（見原審卷第32頁），然依其前開所提收據記載，該6萬1000元之支出，其中屬於律師報酬部分為5萬8000元，另3000元則屬郵資並非律師報酬，自不得計入。故而，林千琪於本件訴訟之第一審實際支出之律師報酬為5萬8000元。惟律師報酬為林千琪與其所委任律師間因委任契約所為約定，基於契約自由原則，只要其2人合意即可成立，而前開約定應由敗訴一造負擔之律師報酬，應以合理律師報酬為限，並非只要係林千琪所支出之律師報酬均可作為敗訴對造應負擔之計算基準。而所謂之合理律師報酬，參酌司法院所定「法院選任及第三審律師酬金核定支給標準」第4條規定，應以訴訟標的金額或價額3%為準。本件林千琪於原審請求判命楊碧玲給付之訴訟標的金額為107萬3875元（1,012,875+61,000=1,073,875），依前開標準所示，其合理之律師報酬應為3萬2216元。第二審請求判命楊碧玲給付之金額為129萬2272元（1,073,875+117,397+61,000=1,292,272），合理之律師報酬為3萬8768元。是關於楊碧玲應負擔林千琪所支出之律師報酬，自應依此基準計算之。
⒊又前開約定既僅約定該應負擔他方律師費之範圍限於受敗訴
者為限，則於林千琪起訴而受部分勝訴、部分敗訴之判決時，楊碧玲自應僅就其受敗訴部分負擔律師報酬。據此計結果如下：
⑴林千琪於原審請求判命楊碧玲給付（不含律師報酬）101萬2
875元，本院認此部分請求於86萬5820元範圍內為有理由，逾此部分之請求，則屬無據，業如前述，是林千琪此部分請求按其勝訴比例計算，得請求楊碧玲給付之第一審律師報酬為2萬7539元（計算式：32,216×865,820/1,012,875=27,539元，元以下四捨五入）。
⑵而林千琪於本院請求判命楊碧玲給付（不含律師報酬），原
訴部分為101萬2875元，追加部分為11萬7397元，合計為113萬272元，本院認其請求有理由之金額為96萬8320元（865,820+102,500=968,320）。是林千琪此部分請求按其勝訴比例計算，得請求楊碧玲給付之第二審律師報酬為3萬3213元（計算式：38,768×968,320/1,130,272＝33,213元，元以下四捨五入）。
⒋按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％。民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。林千琪就其對楊碧玲請求有理由部分，係以支付金錢為標的，其就此部分依序請求第一審部分自起訴狀繕本送達翌日即106年1月17日起（見原審卷第44頁送達回證）、第二審部分自民事言詞辯論意旨狀繕本送達翌日即106年12月13日起（見本院卷第281頁），均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，自屬有據，逾此部分之請求，則為無理由。
八、綜上所述，林千琪得請求總瑩公司等2人各給付其遲延利息，原訴部分為86萬5820元，如任一人為給付時，另一人於其給付範圍內免給付責任，及請求楊碧玲給付第一審律師報酬部分，2萬7539元及自106年1月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，均屬有據，予應准許；逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。原審就原訴不應准許部分（請求總瑩公司等2人給付逾86萬5820元部分及按86萬4040元計算之利息請求部分），為總瑩公司等2人敗訴之判決，容有不當，總瑩公司等人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許；原審就林千琪關於遲延利息請求應准許部分（即請求逾86萬4040元而未逾86萬5820元部分），為林千琪敗訴之判決，亦有未洽，林千琪上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許。原審就原訴不應准許部分為林千琪敗訴之判決，及就原訴應准許部分為總瑩公司等2人敗訴之判決，均無違誤，兩造各自上訴意旨指摘原判決對其不利部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。至於林千琪追加之訴部分，其中遲延利息部分於10萬2500元、第二審律師報酬部分於3萬3213元及自106年12月13日起至清償日止按週年利率5%計算之利息範圍內，為有理由應予准許，逾此範圍之請求，則屬無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件總瑩公司、楊碧玲之上訴為一部有理由、一部無理由，林千琪之上訴及追加之訴均為一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 26 日
民事第八庭
審判長法 官 李國增
法 官 胡宏文法 官 胡芷瑜正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 12 月 27 日
書記官 莊智凱