臺灣高等法院民事判決 106年度上易字第927號上 訴 人 李文生訴訟代理人 蕭仁杰律師
游泗淵律師被 上訴人 吳昆發訴訟代理人 洪三財律師上列當事人間返還押租金等事件，上訴人對於中華民國106年5月11日臺灣新北地方法院105年度訴字第1770號第一審判決提起上訴，本院於107年1月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人前將其所有坐落新北市○○區○○路○○○號1樓房屋（下稱系爭房屋）出租予伊經營按摩業，定有租賃契約（下稱系爭契約），惟其於出租前，擅將該屋內停車空間分間牆拆除，亦未告知屋內設有室內停車空間，致系爭房屋於民國102年9月17日經新北市政府工務局（下稱新北工務局）以室內停車空間違法變更使用而執行斷電，無法保持合法使用、收益之狀態，伊乃拒絕給付斷電後之租金，嗣因上訴人佯稱會儘快復電，要求持續繳付租金，伊受詐欺而支付102年9月至11月之租金、管理費共新臺幣（下同）19萬6,000元，然上訴人仍未申請復電， 伊已撤銷上開受詐欺之意思表示，另依民法第441條之反面解釋， 亦得免除交付租金之義務，自得依民法第179條、第184條第1項前段或第227條規定，請求上訴人返還前開租金及管理費，並請求上訴人賠償系爭房屋自102年9月17日起至租期屆至即103年6月14日止，因遭斷電無法營業之損失4萬2,256元。又上訴人曾就系爭房屋及伊另向上訴人承租之3間房屋 （如後㈠）提起給付租金訴訟， 經本院104年度上易字第1061號判決伊僅積欠租金及稅款22萬2,800元， 且得以押租金32萬元抵銷確定在案（下稱另案），則抵銷後，上訴人尚應返還押租金9萬7,200元， 伊亦得依民法第179條及兩造簽訂之租賃契約書（含系爭契約）請求返還。爰依上開規定，請求上訴人給付上開金額共計33萬5,456元（196,000+42,256+97,200），及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息（原審駁回被上訴人超過上開金額部分之請求，未據聲明不服，不在本件審理範圍）。
二、上訴人則以：被上訴人自始知悉系爭房屋分間牆拆除之事實及有停車空間問題仍承租或續租系爭房屋，且其曾遭多次稽查仍繼續經營色情交易，拒絕停止於停車空間作為營業範圍使用，遭主管機關斷電，是被上訴人明知系爭房屋遭斷電係有可歸責事由，始於斷電時承諾自行復電並支付租金；另被上訴人未改善違規狀況，致伊申請復電遭拒，自不可歸責於伊；況系爭房屋遭斷電後，被上訴人明知無義務，仍於復電前支付租金及管理費，依民法第180條規定， 自不得請求返還。又被上訴人承租系爭房屋係提供予訴外人維納斯美容坊使用，被上訴人非負責人或合夥人，並無因斷電受有營業損失。再者，被上訴人之侵權行為損害賠償請求權已罹於時效。至另案一審判決認系爭房屋係因被上訴人疑有從事色情交易而遭斷電，嗣上訴二審後，伊未曾到庭或提出書狀，經一造辯論後，二審為相反之認定，是另案判決非對兩造辯論結果為認定，其判決理由對本件不生爭點效之拘束力云云置辯。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人33萬5,456元， 及自105年7月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴。
上訴人就原判決對其不利部分不服，提起上訴，聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（本院卷第88、147至150頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：
㈠被上訴人自99年6月3日起向上訴人承租新北市○○區○○路
○○○號1樓房屋（即系爭房屋）經營按摩業， 約定租期1年（即99年6月15日起至100年6月14日止）， 並收取押租金13萬元，嗣續約延長租期至103年6月14日，且自100年6月15日起，租金變更為每月8萬元，每月管理費2,000元另計； 於101年5月15日再向上訴人承租同號3樓房屋 （下稱系爭3樓）經營按摩業，約定租期2年，租金為每月2萬元，並收取押租金4萬元；自101年6月5日起，上訴人另將所有新北市○○區○○○路○○○號1、2樓房屋（下稱系爭中山路房， 與系爭房屋、系爭3樓， 合稱系爭租賃物）出租予被上訴人經營按摩業，約定租期3年，租金每月8萬元，並收取押租金15萬元（原審重簡卷第5至16頁），系爭租賃物之押租金合計32萬元（13萬+4萬+15萬）。
㈡系爭房屋於102年9月17日經新北工務局以室內停車空間違法
變更使用而執行斷電，有新北市政府公共安全聯合稽查小組現場稽查紀錄表既通知書附卷為證（原審訴字卷第67、94頁）。
㈢上訴人在另案對被上訴人提出給付系爭租賃物租金訴訟，經
臺灣新北地方法院以103年度訴字第2906號為上訴人部分勝訴判決，被上訴人提起上訴後，上訴人未於準備期日或辯論期日到庭或提出書狀， 經本院以104年度上易字第1061號判決依被上訴人聲請由其一造辯論，認上訴人請求系爭房屋之租金無理由， 及被上訴人積欠上訴人其餘3間房屋之租金及稅款22萬2,800元，得以已付之押租金32萬元抵銷， 於抵銷後上訴人已無餘額可請求，而為上訴人敗訴之判決確定。經抵銷後，押租金尚餘9萬7,200元（原審重簡卷第17至24頁、訴字卷第35頁）。
㈣另案曾向新北工務局函查系爭房屋於102年9月17日執行斷電
之原因，經該局以105年1月30日新北工使字第1050178108號函覆， 於說明㈠記載「未經核准擅自變更1樓停車位作為營業範圍使用，違反建築法第73條第2項規定。」， 及說明四記載「…案址本市蘆洲區集賢211號1樓建築物，是日經新北市政府公共安全聯合稽查小組檢查涉有說明㈠之違反建築法第73條行為，爰依同法第91條執行斷電。」（原審訴字卷第94、95頁）。
㈤如認被上訴人主張有理由，被上訴人得請求之租金、管理費為19萬6,000元，營業損失為4萬2,256元。
五、被上訴人主張上訴人未告知系爭房屋違法變更使用，且於遭主管機關斷電後未申請復電，應返還斷電後伊已繳之租金及管理費，及賠償無法營業之損失，另應於租期屆滿後後返還押租金；上訴人則否認，並以前詞置辯。本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定， 整理並協議簡化爭點後， 兩造同意就本院106年10月17日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（本院卷第89頁）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：
㈠被上訴人主張上訴人於租賃關係中未保持系爭房屋合於約定
使用狀態，有無理由？另案判決於本件有無爭點效之適用？⒈保持約定使用狀態部分：
①按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租
人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。查，系爭房屋於102年9月17日經新北工務局以室內停車空間違法變更使用而執行斷電之事實，有新北市政府公共安全聯合稽查小組現場稽查紀錄表既通知書為證（原審訴字卷第67頁），該通知書記載：「1Ｆ停車位變更」、「違反建築法第73條第2項執行斷電」，及新北工務局105年1月30日新北工使字第1050178108號函文之說明㈠所記載 「未經核准擅自變更1樓停車位作為營業範圍使用， 違反建築法第73條第2項規定。
」，及說明四所記載「…案址本市○○區○○路○○○號1樓建築物，是日經新北市政府公共安全聯合稽查小組檢查涉有說明㈠之違反建築法第73條行為，爰依同法第91條執行斷電。」（原審訴字卷第94、95頁），可知系爭房屋遭斷電處分之原因係室內停車空間違法變更使用，而證人即上訴人員工楊麗卿則證述：「…使用執照下來後就沒有停車位了，因為那時候方便使用，所以我們都是拆掉的。」（原審訴字卷第130頁），足見系爭房屋出租前， 即已變更停車位空間使用。上訴人將系爭房屋之停車空間拆除後全部出租予被上訴人，致被斷電無法營業，難以卸責，自不符交付承租人合於所約定使用、收益之租賃物，而另案亦同此認定，見另案第二審判決之事實及理由貳足稽，上訴人雖抗辯被上訴人經營色情業始被斷電，不可歸責上訴人云云，惟與上開所述斷電事由，已然不符，無以憑取。既上訴人無法排除違反變更室內停車空間使用所致斷電之事實，雖聲請傳喚證人高淑絹（本院卷第67頁），及向新北市政府函調維納斯美容坊所有稽查紀錄表、新北市政府公共安全稽查小組103年4月30日之四月份第五次會議紀錄（本院卷第117至118、198頁）， 以證實系爭房屋被斷電不可歸責上訴人，及被上訴人早知系爭房屋係變更室內停車空間使用係可歸責云云，實無必要，併予說明。
②上訴人另稱被上訴人承租時即知悉有停車空間，且稽查人
員於101年3月間告知系爭房屋核准用途非「按摩場所」，自應已一併告知系爭房屋內有停車空間，自難諉為不知，又至遲於102年3月22日擅自辦理系爭3樓使用執照時， 亦已知悉，則其於原租約到期後於102年6月15日續約，自該日起未依系爭房屋之性質使用收益，自可歸責於被上訴人。且被上訴人承租期間遭多次稽查， 被以不同理由斷電3次，其明知係因經營色情按摩而遭稽查，仍繼續經營，主管機關始以各種理由斷水電，迫使其無法繼續經營，有新北工務局101年7月10日同意復電函可證。是系爭房屋於102年9月17日遭斷電，顯可歸責於被上訴人云云。惟，系爭房屋屬住宅區原應為店舖使用，卻變更為按摩場所使用，有新北工務局101年3月13日函認定在卷（原審訴字卷第123頁），該函之受文者即為上訴人， 足認上訴人已知系爭房屋從事按摩業，而證人楊麗卿亦證實：系爭房屋自89年起承租，因按摩被斷電復續約（原審訴字卷第133、134頁），益證上訴人就系爭房屋為按摩場所知之甚詳，前開另案第二審判決亦為相同認定，上訴人所稱被上訴人不應為按摩場所使用云云，不足為其有利之認定。所稱新北工務局101年7月10日函（原審訴字卷第125頁）， 內容係以室內裝修已拆除搬離，無營業使用為由同意復電，並稱如再有違規，得再予停止供電，並得依建築法處理，與前述102年9月17日新北工務局以室內停車空間違法變更使用而執行斷電並無歧異，既上訴人變更室內停車空間使用在先，再出租予被上訴人，上訴人變更使用自90年起已累處30萬元罰鍰（原審訴字卷第124頁），又遭本件斷電， 難辭其責，所辯歸責事由在被上訴人，上訴人不可歸責云云，洵非可取。此外，上訴人另以上證5新北工務局函第2頁（本院卷第142頁）抗辯其有申請復電云云（本院卷第199頁），惟該函內容係說明關於系爭房屋「依建築法執行斷電之時間及原因」，不足排除上訴人因違反建築法被斷電之實際，前已述及，縱復電為上訴人申請，亦不免其可歸責之事由。
⒉爭點效部分：系爭房屋被斷電致未保持合於約定使用狀態，
上訴人有可歸責事由，業如前述，至被上訴人主張另案判決就系爭房屋於102年9月17日被斷電可否歸責上訴人之認定，有爭點效適用之爭議，已毋庸論，附予說明。
㈡被上訴人依民法第184條第1項前段、第179條、第227條，請
求上訴人返還102年9月至11月之租金及管理費共19萬6,000元，有無理由？⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。出租人未盡此項義務時， 依民法第441條之反面解釋， 承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院96年度臺上字第1692號判決意旨參照）。
⒉查，系爭房屋係因可歸責於上訴人之事由，自102年9月17日
起遭主管機關斷電，致系爭房屋於後續租約期間無電可用，自難認其已盡保持系爭房屋合於約定使用、收益之義務，揆前說明，自得免除被上訴人給付租金之義務，亦不因被上訴人曾自行違法由系爭3樓接電至系爭房屋使用而免除上訴人之給付義務，是被上訴人於斷電期間之給付租金義務既經免除，上訴人收受該期間之租金、管理費，已無法律上之原因，被上訴人主張依不當得利規定，請求上訴人返還其已給付之租金、管理費，自屬有據。而被上訴人就系爭房屋斷電後所繼續繳納之租金及管理費196,000元， 兩造並無爭議（如㈤），被上訴人請求該款之返還，洵非無由。從而，被上訴人依民法第179條規定， 請求上訴人返還已繳納租金及管理費196,000元，自屬有據。 就此部分，被上訴人對上訴人之請求，業依不當得利規定獲得勝訴之判決，本院自毋庸再就同一請求而屬選擇合併關係之民法第184條第1項前段、第227條規定審究，併此敘明。
⒊上訴人抗辯系爭房屋遭稽查、罰鍰、訴願、裝潢改善、申請
復電均由被上訴人自行為之，且系爭房屋斷電後，被上訴人明知無義務，仍於復電前支付租金及管理費， 依民法第180條規定，不得請求返還云云。惟，系爭房屋因可歸責於上訴人之事由致無法保持租賃物可使用收益之狀態，被上訴人自102年9月起應免除支付租金之義務，上訴人受領102年9月至11月之租金及管理費共19萬6,000元，已無法律上原因， 自應返還不當得利，認定同前，所辯不可歸責，不足為採。何況租金係就系爭租賃物（如上證3，本院卷第143頁），非僅就系爭房屋，則被上訴人給付系爭租賃物之租金時，連同系爭3樓、系爭中山路房一併繳納，再由上訴人扣抵， 溢繳自應返還，不足應再補繳，何有明知無給付義務而給付，所辯為不足取。
㈢被上訴人依民法第184條第1項前段、 第227條請求上訴人賠
償系爭房屋自102年9月17日被斷電日起至租期屆至即103年6月14日止，因無法營業之損失4萬2,256元，有無理由？系爭房屋於租賃期間未合於所約定使用收益之狀態，前已述及，即與債之本旨不符，構成給付不完全， 依民法第227條規定，被上訴人自得依債務不履行之規定請求損害賠償，而損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，同法第216條亦有明文。本件被上訴人主張其受有自被斷電起至103年6月15日止，無法營業之營業損失42,256元， 兩造就此不爭執（如㈤），該部分為被上訴人可得預期之利益，屬所失利益，揆前規定，於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，與債之本旨不符，構成給付不完全，依債務不履行之規定請求所失利益，即無不合，且依上訴人無法排除違法變更室內停車空間使用所致斷電狀態，提供合於約定使用收益之系爭房屋予被上訴人，已陷於不完全給付，被上訴人自得請求上訴人賠償此期間之營業損失42,256元。
上訴人雖改稱被上訴人無營業損失（本院卷第150頁）， 惟系爭房屋之承租人為被上訴人，並給付租金，論斷同前，另案判決亦同此認定， 上訴人亦不否認（本院卷第151頁），矧證人楊麗卿亦證實，被上訴人經營按摩業被查緝，及被斷電後復與被上訴人續約延長租期，如前所述，堪信系爭房屋之實際承租及使用人為被上訴人，則上訴人辯稱營業損失為維納斯美容坊，與被上訴人無涉云云，不足為採。
㈣被上訴人依民法第179條及租賃契約書之約定， 請求上訴人
返還租押金9萬7,200元，有無理由？被上訴人主張其向上訴人承租系爭租賃物，租期均屆滿且已交還上訴人，另案判決確定被上訴人僅積欠上訴人租金及稅款222,800元，得以已付之押租金320,000元抵銷，於抵銷之後，上訴人尚應返還被上訴人所付之押租金97,200元等情，為兩造所不爭執（如㈢），復有另案判決可考，堪足採信。 則被上訴人依民法第179條及租賃契約書（含系爭契約），請求上訴人返還押租金合計97,200元，洵屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依民法第179條、第227條及租賃契約，請求上訴人給付33萬5,456元， 及自105年7月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息，核屬有理，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 2 月 14 日
民事第二十四庭
審判長法 官 陳麗芬
法 官 許炎灶法 官 周祖民正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 2 月 14 日
書記官 劉文珠