臺灣高等法院民事判決 106年度上字第1474號上 訴 人 陳素津訴訟代理人 曾文杞律師上 訴 人 林淑靜訴訟代理人 陳敬穆律師
劉德弘律師被 上訴人 惠暘不動產有限公司法定代理人 陳宣伊訴訟代理人 游敏傑律師
陳琦律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國106年7月3日臺灣宜蘭地方法院105年度訴字第129號第一審判決提起上訴，本院於107年4月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人陳素津給付逾新臺幣捌拾伍萬捌仟元本息部分及該部分假執行之宣告暨關於上訴部分訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人陳素津其餘上訴駁回。
上訴人林淑靜之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用關於上訴人陳素津上訴部分，由上訴人陳素津負擔十分之五，餘由被上訴人負擔；關於上訴人林淑靜上訴部分，由上訴人林淑靜負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人陳素津（下稱陳素津）於民國104年1月14日與伊簽訂「一般委託銷售契約書」（下稱系爭委售契約），委託伊以新臺幣（下同）3,100萬元之價格，仲介銷售坐落宜蘭縣○○市○○段○○○○號土地及其上同段1467建號門牌號碼宜蘭縣○○市○○○路○○○號房屋（以下合稱系爭房地），期間自104年1月14日起至同年12月31日止，約定服務報酬為成交價額之2%。伊旋製作銷售資料表刊登於有巢氏房屋及好房網等網頁，並概算增值稅、調查產權及現況，供製作不動產說明書。上訴人林淑靜（下稱林淑靜，與陳素津合稱上訴人）於好房網閱得上開資料，經伊業務人員駱香燕及黃柏憲提供不動產說明書，於104年8月26日上午第一次帶看系爭房地。第二次帶看時，林淑靜表示有意購買願支付斡旋金議價，伊遂於同年8月30日與陳素津簽訂「專任委託事項變更契約書」【由陳素津之配偶即原審共同被告張詠隴代理（下稱系爭專委契約）】，將系爭委售契約變更為系爭專委契約。伊並於翌日與林淑靜簽訂系爭房地之「不動產買賣意願書」（下稱系爭買賣意願書）及「買方給付服務費承諾書」（下稱系爭服務費承諾書），約定承買總價款為2,600萬元，林淑靜並交付以第一商業銀行為付款人、票號AA0000000、發票日為104年9月21日、面額50萬元之支票（下稱系爭支票）作為斡旋金，伊業務人員即積極拜訪陳素津及張詠隴商議售價。陳素津於同年9月10日及同年月25日，先後簽署二份「委託事項變更契約書」（以下分稱9月10日變更契約、9月25日變更契約），依序將買賣價款調為2,980萬元、2,860萬元，委託期間分別自104年9月10日起至104年9月25日止、自104年9月30日起至104年10月11日止。經駱香燕將陳素津同意降價之訊息告知林淑靜，林淑靜先以口頭告知駱香燕願提高買價至2,800萬元後，竟稱因大陸投資無法抽回資金，堅持於104年9月28日退還系爭支票。嗣黃柏憲再度詢問陳素津、張詠隴繼續委託銷售系爭房地之價格，獲告知系爭房地已由林姓人士所購買等語。經伊調閱系爭房地之電子謄本，始悉系爭房地已於104年11月19日出售予林淑靜。上訴人為規避給付伊仲介服務報酬，於委託銷售期間甫屆滿，即由原審共同被告林正煌另行委託訴外人林美蓮為彼等為「工商服務」（並非經其仲介），就系爭房地與張詠隴簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），並於104年12月10日完成所有權移轉登記，致伊喪失仲介服務報酬。上訴人上開所為，顯然違背誠實信用原則且有害於房地產仲介之正常交易秩序，屬故意以背於善良風俗之方法加損害於他人。依系爭委售契約第8條第3項約定：「委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方（即被上訴人，下同）已完成居間仲介之義務，除第一款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方（即陳素津，下同）仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。……④委託期間屆滿後貳個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時」。另依9月25日變更契約第參點約定，變更委託期間自104年9月30日起至104年10月11日止。而系爭房地以買賣為登記原因，移轉所有權登記予林淑靜係104年11月19日為原因發生日期，尚未屆滿自陳素津委託期間起算二個月之時限（即104年12月12日）。按陳素津之委託售價2,860萬元之2%加4%計算，陳素津、張詠隴應共同給付伊171萬6,000元【28,600,000元×（2%＋4%）＝1,716,000元】。另依系爭服務費承諾書約定，林淑靜承諾於系爭房地買賣契約成立時，給付伊50萬元服務報酬，「若立書人或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後二個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款百分之貳為服務報酬」。上訴人間係以買賣為登記原因，完成系爭房地所有權移轉登記，尚未屆滿自陳素津委託期間起算二個月之時限，林淑靜應給付伊服務報酬50萬元。爰以備位聲明，依系爭委售契約第8條第3項約定，請求陳素津、張詠隴共同給付171萬6,000元；及依系爭服務費承諾書約定，請求林淑靜給付50萬元，暨均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並陳明願供擔保，請准宣告假執行（被上訴人於原審先位聲明依民法第184條第1項後段、第185條第1項前段規定，請求上訴人及張詠隴、林正煌連帶給付107萬2,000元本息部分，經原審為其敗訴判決後，未據其聲明不服，已告確定，不再贅述）。
二、上訴人則抗辯：㈠陳素津部分：
⑴陳素津於簽約當日即在系爭委售契約及系爭專委契約簽名
，未行使三日以上契約審閱權。且該等契約未依「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」記載「本定型化契約及其附件之審閱期間（不得少於三日）」，而係記載「委託人簽訂契約前，有三天以上的契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本審閱」，依消費者保護法第11條之1第2項、第3項及同法第17條第4項規定，該定型化契約條款無效。被上訴人以定型化契約條款，使陳素津拋棄審閱全部契約條款內容之權利，違反誠信原則，對消費者顯失公平，依消費者保護法第12條規定，應屬無效。
⑵陳素津不認識林淑靜，不知林淑靜曾否委託被上訴人仲介
買受系爭房地，陳素津出售系爭房地予林正煌，未與林淑靜、林正煌基於規避給付仲介服務報酬，使被上訴人喪失仲介服務報酬。被上訴人不曾介紹林淑靜予陳素津，陳素津不知被上訴人曾帶林淑靜看屋及簽訂系爭買賣意願書，自無可能與林淑靜合意規避給付仲介服務報酬，再就系爭房地私下為買賣。況陳素津於系爭專委契約約定委售期滿，本無庸與被上訴人簽訂變更契約，以延後委託期間及降低售價。另陳素津於104年9月30日始將售價降至2,860萬元，而林淑靜斡旋期間已於104年9月20日期滿而失效，被上訴人並於104年9月28日退還系爭支票，上訴人間之買賣價格顯無法合致，自不得認定陳素津拒絕被上訴人媒介就緒之契約。系爭房地係林美蓮自行向張詠隴招攬仲介林正煌買受，並已收取仲介費用，地政士林義豐知悉買受人為林正煌，簽訂系爭買賣契約時陳素津未在場，亦未於其上簽名，而係委託張詠隴辦理。又林淑靜於系爭買賣契約簽訂時並不在場，乃林正煌指定以林淑靜名義登記，地政士要求於其上記載林淑靜姓名，供辦理移轉登記之依據，林正煌遂於系爭買賣契約上填載林淑靜姓名等情，業經林美蓮及林義豐結證，足見林淑靜並非系爭房地之買受人，陳素津更未與林淑靜訂立同一內容之買賣契約，且林淑靜非屬系爭委售契約第8條第3項第4款所約定「乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬」，林正煌亦非林淑靜之配偶或二親等內之親屬，陳素津與林正煌交易系爭房地，並非與林淑靜之配偶或二親等內親屬成交。
㈡林淑靜部分：
⑴林淑靜原擬購買訴外人張基祥名下之系爭房地而簽立系爭
買賣意願書，約定以2,600萬元為承買總金額，由被上訴人代向張基祥斡旋，經林淑靜支付系爭支票及簽立系爭服務費承諾書。於斡旋過程，因買賣雙方價額相差260萬元，林淑靜遂於104年9月28日終止系爭服務費承諾書。被上訴人將系爭支票退還林淑靜，且在系爭服務費承諾書左右兩側分別畫上叉號，書寫「作廢」二字，被上訴人不得依已終止之系爭服務費承諾書向林淑靜請求給付服務報酬。⑵被上訴人以提供不動產仲介等服務為業，所提出之系爭買
賣意願書及系爭服務費承諾書，其條款乃供與不特定多數消費者訂立同類仲介契約而預先擬定，屬定型化契約條款，顯係以定型化契約條款為一部或全部契約內容之定型化契約，依消費者保護法第11條之1第1項、第4項，及內政部公告之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」規定，訂約前最少應給予三日以上審閱期間，否則其定型化契約條款無效，林淑靜得主張不構成契約之一部。系爭買賣意願書係駱香燕於104年8月31日向林淑靜說明後，當日即由林淑靜在「買方業已行使契約審閱權」欄簽名，依消費者保護法第11條之1第2項、第3項規定，系爭買賣意願書及系爭服務費承諾書之定型化條款，應不構成契約之內容。又系爭服務費承諾書記載「若立書人……於賣方委託期間屆滿後二個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款百分之貳為服務報酬」，無一字更改，屬定型化契約條款，依上開規定，亦不構成契約之內容，被上訴人不得依系爭服務費承諾書向林淑靜請求給付服務報酬。
⑶陳素津於104年10月（系爭房地之登記簿謄本所記載原因
發生時間為11月）19日將系爭房地出賣予林正煌，林淑靜僅係林正煌提供之借名登記出名人。至系爭房地買賣定金與各期款項之給付，均係由林正煌之配偶楊素秋簽發合作金庫商業銀行支票。且系爭服務費承諾書所指「賣方」，並非指陳素津，被上訴人於帶看房屋時所提出不動產說明書之資訊為系爭房地之所有人為張基祥，林淑靜所願受拘束之成交出賣人為張基祥而非陳素津。縱認林正煌與林淑靜間借名登記關係不存在，且林淑靜非與張基祥成立買賣契約，惟均與系爭服務費承諾書所載被上訴人得請求服務報酬之約定未合，被上訴人不得依系爭服務費承諾書向林淑靜請求給付服務報酬。
⑷被上訴人與林淑靜間以系爭服務費承諾書約定違約金50萬
元，乃債務不履行預定損害賠償總額，林淑靜縱有違約情事，被上訴人請求損害賠償給付亦不應高於50萬元。且系爭服務費承諾書約定「立書人承諾應於契約成立時，給付伍拾萬元服務報酬予受託人並以現金給付」，倘被上訴人完整提供居間斡旋、審查系爭房地相關文件，且協助買賣雙方簽立買賣契約及尋覓地政士代辦過戶等事宜，始可請求之報酬為50萬元，而林正煌與系爭房地出賣人間買賣契約之成立，係由其他介紹人與地政士協助辦理，被上訴人所受損害，僅於議價過程前所投注成本，其請求林淑靜給付全數服務報酬50萬元，實屬過高，依民法第252條規定，應予酌減。
三、原審判決㈠陳素津應給付被上訴人171萬6,000元，及自105年4月9日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡林淑靜應給付被上訴人50萬元，及自105年3月16日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並駁回被上訴人其餘之訴（被上訴人就其請求張詠隴、林正煌給付部分，於原審受敗訴判決後，未據聲明不服，不在本院審理範圍）。
上訴人不服，提起上訴，陳素津之上訴聲明為：㈠原判決不利於陳素津部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。林淑靜之上訴聲明為：㈠原判決不利林淑靜部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則均答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（本院卷第113-114頁）：㈠陳素津於104年1月14日與被上訴人簽訂系爭委售契約，將系
爭房地以銷售價格3,100萬元委託被上訴人仲介銷售，委託期間自104年1月14日起至104年12月31日止。張詠隴代理陳素津於104年8月30日與被上訴人簽訂系爭專委契約，變更委託期間自104年9月1日起至104年9月20日止。陳素津於104年9月10日與被上訴人簽訂9月10日變更契約，將買賣價款調為2,980萬元，變更委託期間自104年9月10日起至104年9月25日止；復於104年9月25日與被上訴人簽訂9月25日變更契約，將買賣價款調為2,860萬元，變更委託期間自104年9月30日起至104年10月11日止。有系爭委售契約、系爭專委契約、9月10日變更契約、9月25日變更契約可稽（原審卷㈠第14-17、34、39-40頁）。
㈡林淑靜於104年8月31日與被上訴人簽訂系爭買賣意願書及系
爭服務費承諾書，約定承買總價款為2,600萬元，同時交付系爭支票作為斡旋金。嗣林淑靜要求被上訴人於104年9月28日退回系爭支票，並在系爭服務費承諾書記載「作廢」二字。有系爭買賣意願書、系爭服務費承諾書及系爭支票可稽（原審卷㈠第35、36、38頁）。
㈢陳素津由張詠隴代理，於104年10月19日與林正煌簽訂系爭
買賣契約，約定買賣總價款為2,850萬元，並於104年12月10日將系爭房地所有權移轉登記予林淑靜。有系爭買賣契約及系爭房地登記簿謄本可稽（原審卷㈠第89-93、45-48頁）。
五、兩造爭執之事項：㈠上訴人抗辯被上訴人提出之系爭委售契約、系爭專委契約、
9月10日變更契約、9月25日變更契約、系爭買賣意願書及系爭服務費承諾書等文件之審閱期間不足，契約條款無效，有無理由？㈡被上訴人依系爭委售契約第8條第3項約定，請求陳素津給付
委託銷售報酬171萬6,000元，有無理由？㈢被上訴人依系爭服務費承諾書約定，請求林淑靜給付服務報
酬50萬元，有無理由？倘為肯定，林淑靜請求依民法第252條規定予以酌減，有無理由？
六、本院得心證之理由：㈠上訴人抗辯被上訴人提出之系爭委售契約、系爭專委契約、
9月10日變更契約、9月25日變更契約、系爭買賣意願書及系爭服務費承諾書等文件之審閱期間不足，契約條款無效，有無理由？⑴按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以
內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間」，消費者保護法第11條之1定有明文。而行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，公告不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3日。上開規定之立法意旨係為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，並為確保消費者之契約審閱權，爰明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果。惟如企業經營者非以定型化契約條款使消費者拋棄審閱權利，且消費者於簽訂契約前已充分瞭解契約內容或有其他審閱契約之機會，而同意放棄審閱權利者，則非法所不許（最高法院98年度台上字第168號判決意旨參照）。
⑵經查，依證人即被上訴人公司營業員黃柏憲所結證：「（
問：是否認識陳素津、張詠隴？）認識，他們二人是夫妻，張先生有一間農舍要賣，他有掛排要賣，所以我去拜訪他，作他的委託人，104年1月10日拿給他委託書，14日拿回來」、「（問：委託銷售契約書是何人簽立？）陳素津簽的，他們夫妻商量好後簽給我的」、「【提示現況說明書（問：是否為同時簽立的？）】是的，簽好後也有一聯給他」、「【提示原證六委託事項變更契約書（問：該委託事項變更契約書變更委託價額及簽立的經過為何？）】我的同事香燕說有客戶已經拿斡旋金要來談這物件，我就問張董夫妻願不意願降價，剛開始他們是開3,100萬元，9月25日我拿斡旋單影印及50萬元支票影本給他們，到9月30日他們商量拿回來的變更契約書降價到2,860萬元」、「（問：將斡旋單及50萬元支票影本給張董夫妻看，是否有拿回來還是留在那裡？）留在那裡，那是影本」、「【提示原證七（問：你剛才提到9月25日就交給張董夫婦，同月30日才拿回的契約書是否為原證七的契約書？）】是的。斡旋期間到10月11日」、「【提示原證四專任委託事項變更契約書（問：為何會與張詠隴簽立這份文件？為何要變更為專任？）】因為同事香燕有收斡旋單要進行議價，所以才會有這份契約。變更為專任是公司要求因為這樣對買賣雙方及公司比較有保障」、「（問：剛才所述張詠隴與陳素津在簽立各項文件後，有無再向你表示因審閱權問題而主張契約效力？）沒有。這二份契約都有留給他們看，他們簽好我才拿回來」、「【提示原證六變更契約書（問：其上委託人地方都有陳素津簽名，簽名時你是否在場？）】我交給陳素津，陳素津簽好後交給我，我當天去拿回來，是否為她簽的我不確定」、「（問：104年9月10日當天去拿回來？）是的」、「【提示原證七委託事項變更契約書（問：其上陳素津的簽名，這簽名時你有無在場？）】我拿契約書去給他們，他們夫妻感情很好，商量後通知我去拿回來」等語（原審卷㈠第270頁背面-272頁）。
可見除陳素津9月10日所簽立之9月10日變更契約係於當日取回外，其餘陳素津、張詠隴所簽立之文書均符合3日以上之契約審閱期，且上開文書均為陳素津、張詠隴審閱後再通知黃柏憲前去取回，如陳素津閱覽後不理解，可當場詢問或再詳為閱讀暫緩簽約。再者，系爭委售契約乃一式兩份，簽約後陳素津亦持有一份得以再次詳閱，然於簽約後，陳素津與被上訴人尚合意修改變更委託銷售總價，倘內容有何對其不利或不公平，陳素津自不可能同意變更。綜觀簽約當時之客觀情狀，堪認陳素津、張詠隴均應已充分瞭解上開文書內容，其於事後以未獲3日之審閱期限，抗辯違反消費者保護法之規定不構成契約內容云云，難認可採。
⑶次查，被上訴人提出之系爭委售契約、系爭專委契約、系
爭買賣意願書及系爭服務費承諾書等文書，均為其提出之定型化契約條款，而為契約內容之全部，為兩造所不爭執。依消費者保護法第2條第9款規定，屬定型化契約，而有上開審閱期間規定之適用。惟陳素津所簽立之系爭委售契約、9月10日變更契約、9月25日變更契約；張詠隴代理陳素津所簽立之系爭專委契約；林淑靜所簽立之系爭買賣意願書及系爭服務費承諾書，其前言均已明載：「依內政部公告，委託人簽訂契約前，有三天以上的契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本審閱。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條仍構成契約內容。委託人業已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤。委託人簽名：」，並均經陳素津、林淑靜、張詠隴於其上簽名，有系爭委售契約、系爭專委契約、系爭買賣意願書及系爭服務費承諾書可稽（原審卷㈠第14-16、34-36、39-40頁），上訴人亦均不否認該簽名之真正。又依證人即被上訴人公司營業員駱香燕所結證：「（問：不動產買賣意願書上方有關於審閱權的記載，這部分的記載有無向林淑靜說明，當時情況為何？）我要請林小姐簽立時我有告訴她有三天的審閱權，妳可以攜回審閱也可以當場看，確認內容無誤後簽名」、「（問：系爭不動產意願書與買方給付服務費承諾書內容有多處填寫，是否有與林淑靜逐一討論，所費時間大約多久？）簽不動產意願書完畢後，再簽服務費承諾書，我有跟林小姐說是收百分之二，林小姐說可否算整數50萬元，我說可以回去跟公司講。大約花了四、五十分鐘一小時內」等語（原審卷㈠第268頁及背面），可見林淑靜於簽訂系爭買賣意願書及系爭服務費承諾書前，已充分瞭解該二文書之內容，始在其上「委託人業已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤並簽名」。林淑靜雖未將該二文書攜回審閱3日，然被上訴人並未有妨礙林淑靜審閱，且林淑靜自願放棄審閱期間之權利，而同意與被上訴人訂立該二文書，自難認該二契約無效。林淑靜事後以未獲3日之審閱期限，抗辯該二契約違反消費者保護法第11條之1規定，不構成契約內容云云，委無足採。
㈡被上訴人依系爭委售契約第8條第3項約定，請求陳素津給付
委託銷售報酬171萬6,000元，有無理由？⑴經查，依陳素津所簽立系爭委售契約第8條第3項約定：「
委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，除第一款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。……④委託期間屆滿後貳個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時」（原審卷㈠第15-16頁）。被上訴人與陳素津所簽訂9月25日變更契約第參點變更委託期間自104年9月30日至104年10月11日止，而系爭房地所有權移轉登記予林淑靜之買賣原因發生日期為104年11月19日，尚在陳素津委託期滿二個月之時限（即104年12月11日）內。且依證人黃柏憲所結證：「【提示104年12月24日錄音譯文（問：該譯文的黃先生是否就是證人？對話內容、日期、對象是否正確？）】這個黃先生就是我。內容、日期、對象都正確」、「（問：在104年9月25日你有見到張詠隴嗎？）沒有」、「（問：當天有無跟張詠隴通過電話嗎？）忘記了」、「【提示原證五不動產買賣意願書及買方給付服務費承諾書（問：這二文件是在同一張紙上還是不同的紙？）】沒有印象，但可以確定是同一契約編號」、「（問：你剛才說把買賣意願書影本交給賣方是交給誰？）9月25日交給陳素津，因為陳素津是土地所有權人」、「（問：你交買賣意願書給賣方只交這一次？）只交一次」等語（原審卷㈠第271背面、272頁背面-273頁），可見證人黃柏憲在林淑靜簽訂系爭買賣意願書及交付斡旋金後，即於104年9月25日告知陳素津，並提供系爭買賣意願書（斡旋單）及系爭支票影本予陳素津，迄104年9月30日陳素津始通知黃柏憲拿回陳素津所簽9月25日變更契約，將委託價額降至2,860萬元。陳素津抗辯其不知林淑靜與被上訴人簽訂系爭買賣意願書等文件云云，顯不足取。
⑵次查，依證人即仲介林正煌購買系爭房地之林美蓮所結證
：「（問：妳如何知道房地要出售？仲介過程？）我是有執照的營業員，這農舍是因為我在對面有成交二塊農地，鑑界時進出該處非常頻繁，當時黎明二路（後改稱一路）那條有三間房屋要賣，我就將三間的謄本調出來看，有二間不賣了，只有陳小姐這間，我有去拜訪到陳小姐的婆婆也就是張詠隴的媽媽，是住在古亭國小旁邊，媽媽本來很有戒心，當時颱風要來，我很熱心幫他修理門，我問是否有農舍要賣，她說大伯剛賣一間，請我直接打張詠隴公司的電話，後來給我張詠隴的手機，我直接打電話聯絡張先生，我說房子可不可以給我賣，他說等妳有買方再說。林正煌之前跟我買過很多間，在這棟之前我有帶看過很多但都不喜歡，我就帶他去看，他看了之後說股東應該會喜歡，我去跟張詠隴接洽時有拿公司名片，因為價格有差蠻多，所以我安排他們見面，後來有談妥但要減我的服務費，我也同意」、「（問：本件是仲介且有收服務費？）當時我沒有用正式的斡旋單，但林先生給我60萬元的斡旋金，這件我有去開發，但簽約我沒有去，當時票是開林先生的太太」、「（問：簽約沒去，簽什麼妳沒去？）正式簽買賣契約」、「（問：所以林正煌透過妳才知道有這棟房子要出售？）是的」、「【提示原審卷㈠第188至189頁錄音譯文】（問：請證人確認對話是否本人及日期、內容是否正確？）這通電話應該是我打過去，但我不知道他有錄音」、「（問：錄音內容妳所稱這件是工商服務，林先生是這樣跟我說屋主本來就認識……為何跟妳剛才陳述不一致？）這些錄音是我們成交後交談閒聊的內容，我們都不認識張董，因為他在新五路有一間公司，因為林正煌也是建商，是事後交談才知道親戚朋友間有認識」、「（問：證人所稱事後是指成交後？）是的」、「（問：究竟是妳先介紹給屋主給林正煌認識還是林正煌原來就有意購買，找妳工商服務？）我只負責有房子就介紹給林正煌，這件是我開發找物件之後向張詠隴借鑰匙帶看」、「（問：開發系爭物件時間，有無相關文件？）那麼久了，應該是在去年8、9月份當時有颱風，我沒有留存文件」、「（問：依據剛才的對話林正煌稱他的股東有看過農舍，是一位林小姐此事妳否知悉，何時知悉？）成交後」、「（問：服務費多少錢？有無申報所得稅？）要查，買方是10萬元，賣方應該也是10萬元，沒有申報所得稅」、「（問：104年12月19日駱香燕與林正煌錄音譯文，林正煌稱他沒有透過仲介買賣直接向屋主買，之前仲介有去講不過價錢壓不下來屋主告訴他有綁仲介約，林正煌稱沒關係到時候給紅包就好，講一講也見過面發現大家都認識等等，為何與妳剛才講的不符？）這個講的應該就是我價格壓不下來，當時價格差了100萬元，所以我就安排他們見面」、「（問：
譯文最後一段說股東很喜歡，妳有無帶看其他股東？）沒有。我沒有看過他的股東，有一次借鑰匙時我不在，當時是否有股東來看我就不知道」、「（問：與張詠隴或陳素津是何時接受委賣有無相關證明？）沒有，我們都是口頭委託」、「（問：證人與其他客戶仲介交易是否都以工商服務稱之？是否都未簽立文件方式就進行？）正常是要簽立文件，我一般稱工商服務是幫客戶做一些事，這是我的口頭禪」等語（原審卷㈠第274-275頁背面）；及依證人即辦理系爭房地買賣及移轉登記事宜之地政士林義豐所結證：「（問：買賣過程有無跟所有權人陳素津碰過面？）沒有」、「（問：賣方與何人洽談？）跟陳素津的配偶張詠隴」、「【提示被證一林淑靜書狀】（問：簽訂時賣方為張詠隴？）是的」、「（問：簽立這契約時陳素津有無在場？）沒有，她有附委託書」、「【提示原審卷第93頁】（問：契約當事人為林正煌及林淑靜，簽約時林淑靜有無在場？）印象中好像有，但我不確定。（詳閱契約內容後稱）林淑靜沒有到，因為農舍一個人只能登記一戶，所以我請林正煌確認登記名義人。因為林淑靜第二次交款是去她在壯圍高速公路側車道的藝品店或農舍，那是我第一次見到她的印象」、「（問：林淑靜沒有在場，她的名字何人簽的？）應該是林正煌簽的，理論上應該林淑靜沒到場，否則我會請她蓋章」、「（問：你一開始承辦買賣契約時你知道的買方是誰？）一開始是賣方張詠隴聯絡我來簽契約，他是我的客戶，後來林正煌也有打電話給我，他也曾經是我的客戶比較不熟，主要是希望貸款方面可以貸到7成，所以合約上有註明」、「（問：故當時你就知道買方就是林正煌？）是的，而且賣方已經事先告知我買方會打電話給我」、「（問：既然買方是林正煌為何買方還要列林淑靜？）我不是很清楚，好像是有共同出資，但我並不清楚，我們會問要登記誰的名字，因為農舍比較特殊」、「（問：買賣契約書上載林淑靜及指定登記名義人為林淑靜是何人提出？）應該是買方，因為買方指定登記名義人是林淑靜，所以我要求買方要在契約書上登載林淑靜的名字才有辦理的依據」等語（原審卷㈠第276-277頁）；暨證人即林正煌之合夥人許家敦所結證：「（問：是否知道林正煌在宜蘭市○○○路○○○號的農舍？）知道，因為我常常要跑來宜蘭辦事，他有跟我講要找一間房子你住比較方便」、「（問：是否知道最後林正煌買這間？）因為這間靠近交流道，對我開車來比較方便」、「【提示錄音譯文】（問：譯文提到股東有位林小姐，是否知道林小姐是誰？）買這房子事情都是林正煌處理，我們合夥一人管一邊，我不知道林小姐是誰」、「（問：林正煌、駱香燕的錄音譯文提到有四個股東？提到其中有壹個股東不時會住一下，是否指你？）是的，原來有四個，現剩下二個，其他股東我不清楚」、「（問：林正煌稱這個物件沒有經過仲介買賣，你的意見？）我沒有參與，我不知道」等語（原審卷㈠第277-278頁），其中證人林美蓮之證詞與兩造不爭執為真正之證人駱香燕與林美蓮之電話通話譯文不符，不足採信；證人林義豐僅證稱系爭房地登記名義人由林正煌指定為林淑靜，亦無法證明林正煌購買系爭房地訊息非由林淑靜處得知而係由林美蓮仲介。陳素津抗辯系爭房地係林美蓮仲介之物件，其不認識林淑靜，不知林淑靜有與被上訴人簽訂系爭買賣意願書，系爭房地實際買受人為林正煌，林正煌非林淑靜之配偶或二親等內之親屬，林美蓮介紹林正煌買受系爭房地，並無違反系爭委售契約之約定云云，委無可取。
⑶系爭房地買賣既係在被上訴人與陳素津所訂系爭委售契約
委託期間屆滿後二個月內，陳素津與曾由被上訴人介紹或仲介過程得知之客戶即林淑靜成交，則被上訴人依系爭委售契約第8條第3項及9月25日變更契約之約定，請求陳素津給付服務報酬，即屬有據。惟查，被上訴人於第一審所為備位之訴第一項之應受判決事項聲明，係求為命陳素津、張詠隴共同給付伊171萬6,000元本息之判決（原審卷㈠第168頁），依民法第271條前段規定，被上訴人係請求陳素津、張詠隴各給付85萬8,000元本息。原審判決命陳素津給付被上訴人171萬6,000元本息，其超過85萬8,000元本息部分，已逾被上訴人聲明之範圍，而屬訴外裁判，自不應准許。從而，被上訴人請求陳素津給付服務報酬，於85萬8,000元（未逾28,600,000元X4%＝1,144,000元）本息範圍內，即應予准許。
㈢被上訴人依系爭服務費承諾書約定，請求林淑靜給付服務報
酬50萬元，有無理由？倘為肯定，林淑靜請求依民法第252條規定予以酌減，有無理由？⑴經查，系爭房地最終成交之系爭買賣契約，係由張詠隴（
代理陳素津）與林正煌（於買方欄同列林淑靜，並載有林淑靜之身分證編號）簽立，有系爭買賣契約可稽（原審卷㈠第89-93頁），林淑靜就其所抗辯其與林正煌就系爭房地為借名登記關係乙節，並未提出相關證據以資證明，已難認可採；況縱林淑靜係基於與林正煌之借名或合夥關係而出名為系爭房地之買受人名義，亦無礙於形式上為系爭房地買受人之地位，而應負系爭服務費承諾書約定之給付服務費義務。雖系爭買賣意願書記載：「……，擬承購賣方張基祥所有下列標示之不動產（即宜蘭市○○段000地號及其上門牌號碼宜蘭市○○○路○○○號）」，所載賣方姓名（張基祥）與系爭房地所有權人（陳素津）不符，然一般不動產買賣仲介契約買方委託仲介之重點，在於委託議價之不動產標的為何，及願出價格為若干，標的實際所有權人正確姓名並非其要點。林淑靜不否認為真正之委託仲介各文件，與最終成交之系爭買賣契約所載買賣標的為同一，則林淑靜徒以林正煌乃系爭房地買受人，其僅為出名人，且系爭買賣意願書所指賣方係「張基祥」，並非指陳素津，縱認系爭服務費承諾書有效，林淑靜所願受拘束之成交賣方為「張基祥」而非陳素津，林淑靜與陳素津間並未成立買賣契約，被上訴人不得依系爭服務費承諾書之約定向林淑靜請求給付服務報酬云云為辯，自非可採。
⑵次查，依系爭服務費承諾書所載：「立書人（即林淑靜）
承諾應於契約成立時，給付買賣50萬元之服務報酬予受託人並以現金給付，絕無異議。……若立書人或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後二個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付成買價款百分之貳為服務報酬」（原審卷㈠第36頁），雖被上訴人與林淑靜於104年9月28日合意終止，惟應仍受上開委託期間屆滿後二個月內，就委託標的仍與賣方成交時，視為受託人已完成居間仲介之義務，而系爭買賣契約成立時尚在該時限內，已如上述，被上訴人依系爭服務費承諾書之約定請求林淑靜給付50萬元之服務報酬，洵屬有據，應予准許。
⑶再查，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，
固為民法第252條所明定，惟林淑靜簽立系爭服務費承諾書，承諾於系爭買賣契約成立時，給付被上訴人50萬元之服務報酬，依其文義所載，非屬違約金之性質甚明。林淑靜請求依民法第252條之規定予以酌減，自未可取。
七、綜上所述，被上訴人依系爭委售契約第8條第3項約定，請求陳素津應給付服務報酬85萬8,000元，及依系爭服務費承諾書之約定，請求林淑靜應給付服務報酬50萬元，暨分別自起訴狀繕本送達翌日【陳素津部分為105年4月9日（原審卷㈠第102頁），林淑靜部分為105年3月16日（原審卷㈠第57頁）】起均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬有據，均應予准許。被上訴人對陳素津逾上開範圍之本息請求，則屬無據，不應准許。原審就上開被上訴人對陳素津之請求不應准許部分，為陳素津敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，尚有未合。陳素津上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第二項所示。原審就上開被上訴人之請求應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請，分別酌定相當擔保金額予以宣告准、免假執行，核無不合。上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所舉證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件陳素津之上訴為一部有理由，一部無理由，林淑靜之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 17 日
民事第十三庭
審判長法 官 吳麗惠
法 官 林純如法 官 王麗莉正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 4 月 17 日
書記官 余姿慧