臺灣高等法院民事判決 106年度上字第1108號上 訴 人 林妙芬訴訟代理人 張振興律師被 上訴人 廖麗子訴訟代理人 邱佐國上列當事人間請求拆除屋頂平台增建物事件，上訴人對於中華民國106 年7月7日臺灣臺北地方法院106年度訴字第315號第一審判決提起上訴，本院於107年2月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上，門牌號碼為新北市○○區○○路○○巷○號之屋頂平台返還被上訴人及其他共有人之部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔四分之三，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造分別為坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）上，門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○ 號公寓（下稱系爭公寓）之3、4樓住戶，上訴人擅自以鋼筋混凝土造如原審判決附圖編號Ａ所示面積85.65平方公尺之增建物（下稱系爭建物）占有系爭公寓頂樓屋頂平台，將頂樓之屋頂平台及樓梯間關門上鎖，致使其他共有人無法進入及使用，並進行內部裝潢施工，屢經伊溝通無效，系爭建物業經新北市政府工務局及違章建築拆除大隊認定為違章建築在案，上訴人無權占有系爭公寓屋頂平台，爰依民法第767條、第821條規定，請求上訴人將系爭建物拆除，並將屋頂平台返還予伊及全體共有人等語。
二、上訴人則以：伊係向前手即訴外人呂和枝購買系爭公寓4 樓及系爭建物，呂和枝購入系爭公寓4 樓時，建商與各住戶間簽訂之買賣契約已約定屋頂平台由系爭公寓4 樓住戶取得專用權，故呂和枝興建系爭建物當時，系爭公寓共有人間具有分管契約，被上訴人於民國（下同）93年間購買系爭公寓3樓以前早已承租於現址，早已知悉上開情事，多年來從未對系爭建物表示意見，自為分管契約效力所及，況系爭建物屬於舊違建，無須立即拆除，被上訴人自不得請求伊拆除系爭建物，又其他住戶仍有其他入口得進出屋頂平台，被上訴人亦不得請求伊返還屋頂平台等語，資為抗辯。
三、原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服而上訴。
㈠上訴人之聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人在第一審之訴駁回。
㈡被上訴人之聲明：上訴駁回。
四、本件不爭執事項（見本院卷第143、144頁）：㈠系爭土地為兩造及其餘共有人所共有（權利範圍各32分之1）。
㈡被上訴人為系爭公寓3樓建物所有權人，上訴人為系爭公寓4樓建物所有權人。
㈢上訴人現以系爭建物占用系爭公寓屋頂平台。
五、本院之判斷：本件上訴後，經兩造同意簡化爭點項目（見本院卷第144頁），分述如下：
㈠上訴人就系爭公寓之屋頂平台是否違反約定專用之使用目的
？⒈按大樓屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不
許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，依民法第799 條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有（最高法院84年度台上字第2683號判決意旨參照）。而最高法院48年度台上字第1065號判例認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用（釋字第349 號解釋意旨參照）。上訴人主張其前手呂和枝購買系爭公寓時，系爭公寓共有人間就屋頂平台約定專用供呂和枝使用而具有分管契約存在乙節，已提出預售集合住宅合約書乙份為證（見原審卷第12頁），被上訴人對此並未予以爭執（見原審卷第20頁背面；本院卷第141、221、257 頁）。被上訴人雖抗辯其不知分管契約存在，分管契約效力不及於被上訴人云云（見本院卷第221、234、257 頁），然被上訴人陳稱於93年間已買受系爭公寓3 樓在案，當時不知道上面有頂加屋狀況，因為上面有阻隔根本上不去等語（見本院卷第220 頁），被上訴人既長期居住在系爭公寓3 樓，對於屋頂平台遭人刻意加裝阻隔而排除其他住戶使用之情形，已知之甚詳，且依現場照片及測量圖所示（見調字卷第7、8頁；原審卷第36、
37、52頁；本院卷第182、184、186 頁），系爭建物占有使用屋頂平台之面積範圍甚大，被上訴人亦可從系爭公寓之地面或其他方向辨識出系爭建物存在之情形，被上訴人尚難推諉不知分管契約存在之事實，自非善意受讓之第三人，參照前述說明，仍為分管契約之效力所及，先予敘明。
⒉次按，區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物
本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的，始為合法。系爭建物樓頂原建築設計係屬平台，維持平台之原狀，依其性質及構造而為使用，始得謂本於共有物本來之用法（最高法院82年度台上字第1802號、105 年度台上字第937號判決意旨參照）。上訴人自承於104年12月11日向呂和枝購買系爭建物而取得事實上處分權（見本院卷第49頁），縱使系爭建物係由呂和枝所興建，惟前述預售集合住宅合約書第3 條僅記載「頂層屋面保養即使用權屬於頂層所有人」（見原審卷第12頁），並非約定得供屋頂平台專用權人作為建築使用。查系爭建物屬於俗稱「頂加屋」之違章建築，有系爭建物之照片、新北市政府電子陳情回覆郵件、新北市政府違章建築拆除大隊函及違章建築案件查詢系統資料在卷可證（見調字卷第7、8、35頁；原審卷第34至37頁；本院卷第174、194頁），上訴人對此亦無爭執，僅主張屬於舊違建等語（見本院卷第141、190頁）。系爭建物既為屋頂平台違法加蓋之建物，參照前述說明，其違反屋頂平台原狀之使用目的，堪予認定。
⒊至上訴人辯稱系爭建物非其興建，且為舊違建，拆除順序排
在最後云云（見本院卷第141、190頁），然新、舊違建之拆除順序僅為建築行政之管理措施，核與上訴人就系爭公寓屋頂平台是否違反約定專用之使用目的無涉，是上訴人此部分辯解，不足為採。
㈡承上，被上訴人請求上訴人拆除系爭建物，並請求返還屋頂
平台予被上訴人及其他共有人，有無理由？⒈上訴人為系爭建物之事實上處分權人，而系爭建物就系爭公
寓屋頂平台已逾越約定專用之目的而為目的外使用，被上訴人依民法第767條、第821條規定，請求具有處分權之上訴人拆除系爭建物，自屬有據。
⒉末按，公寓大廈之法定空地如約定由特定區分所有權人專用
，而該特定區分所有權人未依約定使用方法使用，其他區分所有權人雖得請求其除去違反約定使用之結果，但在該分管協議依法終止前，該特定區分所有權人亦仍有使用該法定空地之權利，其他區分所有權人尚不得請求返還該法定空地（最高法院103 年度台上字第2247號判決意旨參照）。查系爭公寓屋頂平台依分管契約既屬上訴人約定專用範圍，參照前述說明，上訴人於拆除系爭建物後仍得按約定專用之目的繼續合法占有使用屋頂平台，則被上訴人請求上訴人返還屋頂平台予被上訴人及其他共有人云云，即無可採。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條、第821條規定，請求上訴人拆除系爭建物，自屬正當，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如
主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 2 月 8 日
民事第二十庭
審判長法 官 陳雅玲
法 官 吳燁山法 官 林俊廷正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 8 日
書記官 鄭淑昀附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。