臺灣高等法院民事判決 106年度上字第1148號上 訴 人 陳坤長
陳坤福共 同訴訟代理人 蔡信章律師被上訴人 王嘉隆
王治中王俊宏王俊德王榮杰王世傑王世琦王世輝王雪芳共 同訴訟代理人 游孟輝律師
宋銘樹律師上二人共同複代理人 朱敬文律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國106年6月26日臺灣士林地方法院105年度訴字第426號第一審判決提起上訴，本院於108年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落新北市○○區○○段00000000地號土地（重測前為○○○段000之0、000之0地號土地，下分別稱000、000地號土地，合稱系爭土地），經原所有人即訴外人王炳元、王天錫、王天麟（下稱王炳元等3 人）與上訴人訂立臺灣省台北縣淡鎮鄧字第11號私有耕地租約（下稱系爭租約）；王炳元等3人先後死亡由被上訴人繼承。依系爭租約之約定，系爭土地為耕地並出租予上訴人耕作，上訴人未經同意，於83年5月間在000地號土地上填土興建樣品屋，並於前方舖設廣場（下稱系爭樣品屋、廣場），供居住及停車使用，而未為耕作；另000號土地則為「○○路000巷」之道路使用。是上訴人承租系爭土地後，顯未自任耕作，依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條規定，系爭租約已歸無效而應註銷；又上訴人長達22年間放任系爭土地為系爭樣品屋、廣場及道路使用，顯已放棄耕作權之意願，自屬非因不可抗力繼續1年不為耕作，依減租條例第17條第1項第4款規定，伊亦得終止系爭租約。為此，爰依減租條例第16條、第17條第1項第4款，民法第767條第1項前、中段等規定，於原審聲明：㈠確認兩造間就系爭土地所成立之系爭租約之耕地租賃關係不存在。㈡上訴人應向新北市淡水區公所辦理塗銷上開土地之耕地租約註記。㈢上訴人應將系爭土地返還被上訴人。（原審判決確認系爭租約之耕地租賃關係不存在；上訴人應依被上訴人請求辦理塗銷系爭租約註記，其餘則判決被上訴人敗訴，上訴人就其敗訴部分不服聲明上訴；被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服，已告確定，非本院審理範圍，不贅。）並於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭樣品屋、廣場乃83年3月間由王炳元等3人出租000地號土地部分予建商興建使用，嗣於87年起至103年間，再由王炳元等3人及被上訴人陸續出租予陳坤長使用。另000地號土地亦是由王炳元等3人同意鋪設水泥而為○○路000巷之道路使用，系爭土地既是由原所有權人王炳元等3人同意興建及使用，自非屬上訴人擅自變更之用途，核與減租條例第16條所指不自任耕作之情形不符。又伊主觀上並未放棄耕作之意，僅於系爭土地遭占用時，消極未排除侵害，亦與減租條例第17條第1項第4款所指情形未合。系爭樣品屋、廣場既為系爭土地所有權人同意興建，復經王炳元等3人與被上訴人出租陳坤長近20年，已足引起義務人即伊認此乃特殊情況而產生正當信任，則被上訴人遽主張伊未自任耕作而謂系爭租約無效或得終止，實有違誠信原則，當屬權利濫用。另陳坤福未承租系爭樣品屋、廣場，被上訴人上揭主張，實與陳坤福無關等語。並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、按「本條例89年1月4日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定」農業發展條例第20條第2項定有明文。又「耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。」減租條例第1條亦有規定。是農業發展條例修正施行前已依減租條例簽定之租約，除出租人及承租人另有約定者外，其相關權利義務仍應依減租條例規定為據。再按土地地目為「田」，且經訂立耕地三七五租約，約定為耕地使用，縱土地使用分區為第三種住宅區，亦仍屬耕地租用，另土地法第83條規定…「編為某種使用地之土地，於其所定之使用期限前，仍得繼續為從來之使用。」係指土地經編定某種用途後，在所定使用期限前，仍得繼續為原來之使用，非一經編定，即使原有法律關係消滅，…土地之地目仍為田，…依土地法第83條之規定，仍得繼續為原來之使用，自有耕地三七五減租條例之適用。最高法院101年度台上字第621號、97年度台上字第832號裁判意旨參照。查57年1月5日發布實施之「淡水都市計畫案」，雖將系爭000、000地號土地歸屬案內之「公園用地」「道路用地」，惟系爭土地尚未為編定用途之使用，且地目仍登記為田（原審卷一第82-8 4頁），況系爭租約第12條明訂：「本租約未訂定事項依照土地法及臺灣省私有耕地租用辦法（耕地三七五減租條例之前身）暨其他有關法令辦理」，可見系爭租約之訂定，係上訴人為租用農地以為耕作之目的，揆諸前揭說明，系爭土地既為耕地，雖經編定為某種用途，然於使用期限前，仍得繼續為原來耕地之使用，自得適用耕地三七五減租條例之規定，合先敘明。
四、被上訴人主張：上訴人承租系爭土地，未自任耕作，系爭租約應歸無效；又上訴人有非因不可抗力繼續1 年不為耕作之情，伊得終止系爭租約等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯，是被上訴人自應就上開上訴人存有未自任耕作、非因不可抗力繼續一年不為耕作等有利於己之事實，負舉證之責。
茲查：
㈠王炳元等3 人前將坐落臺灣省台北縣○○鎮○○○○○市○
○區0000000段0000000000000 0 00000地號）以及000之0 (即000地號）等4筆耕地，出租予上訴人之被繼承人陳添財，並於66年4月9日簽訂臺灣省台北縣爭淡鎮字第11號私有耕地租約（見原審卷一第153 頁），嗣陳添財死亡，承租人變更為上訴人，並辦妥變更登記（參見原審卷一第
154、155、158 頁）。嗣因新北市淡水區都市計畫之緣故，系爭耕地租約出租範圍減縮為重測前○○○段第000之0、000之0（即系爭000、000地號土地）二筆耕地，有臺灣省台北縣淡水鎮耕地租約登記簿在卷可稽（見原審卷一第157 頁）。又原出租人王炳元等3人死亡後，王天麟部分由被上訴人王嘉隆、王治中（下各稱其姓名）繼承；王炳元部分，由被上訴人王世傑、王世琦、王世輝、王雪芳（下各稱其姓名）繼承；王天錫部分，由被上訴人王俊德、王俊宏、王榮杰（下各稱其姓名）繼承，應有部分各如附表所示；另000地號土地因抵繳稅款之因，由中華民國、臺北市各取得應有部分1/6，此有土地建物查詢資料在卷可稽（見原審卷一第82-85頁），則被上訴人因繼承而繼受成為系爭租約之出租人，且應將原000地號土地出租面積扣除上開非由被上訴人繼承之部分，是系爭租約因出租人變更、地籍圖重測及抵稅繳款之異動等情，業經新北市政府淡水區公所為租約變更登記在案（原審卷一第156-159頁）為憑，且為兩造所不爭執（見原審卷一第208頁），足認被上訴人現為系爭租約之出租人，上訴人現為系爭租約之承租人，乃系爭租約之當事人至明。㈡按承租人違反應自任耕地之規定時，原訂租約無效，得由出
租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項定有明文。又所謂承租人不「自任耕作」，應係指承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為而言，不包括任令耕地不為耕作之消極行為在內。倘承租人僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，則僅生出租人得否依減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效。（最高法院99年度台上字第732 號判決、91年度台上字第1447號判決意旨參照）。經查：
⒈系爭000地號土地上有一間鐵皮屋（門牌為○○路000巷00號
之0 ），其前方舖設水泥地為停車使用，另有部分種植蔬菜；系爭000地號土地為○○路000巷道路之一部分，此有104年1月30日新北市淡水區公所三七五租約耕地會勘紀錄所載土地使用現況及所附照片可參（見原審卷一第67頁、第69頁背面-71頁），且為兩造所不爭執（見原審卷一第208頁背面），應堪信採。
⒉次查，王炳元等3人於83年3月20日與訴外人府上建設股份有
限公司（下稱府上公司）之負責人李麗貞簽訂土地租賃契約書，將系爭000地號土地靠○○路000巷邊100 坪土地出租，供承租人興建樣品屋接待所使用，此有該租約在卷為佐（見原審卷一第197 頁），並經證人李麗貞於原審結證稱：上開土地租賃契約書有看過，其上李麗貞及府上公司的章都是我蓋，當時公司旁邊有建案，需要一個樣品屋，就跟王炳元等
3 人租地來建樣品屋，土地是空地，至於該土地當時有無種植東西，及後來有無續租，已不記得也不清楚，因為公司負責人後來變更了，當時所蓋之樣品屋是鐵皮屋，即如原審卷第69頁背面、第70頁照片所示等語（見原審卷一第323 -324頁）。則上訴人抗辯000 地號土地上之鐵皮屋及其前方舖設之水泥地廣場，乃原地主出租建設公司所搭設使用等語，應非虛妄。
⒊再查，依證人陳坤煌（即000 地號土地附近居民）於本院到
庭結證稱：000地號土地所在的道路是○○路000巷，交接處有橋，橋另一邊即是○○路，二者原以溪為界，橋還沒有通時，000 地號土地是做田使用，○○路靠橋的部分也是空地，整條路因有溪相隔不通，大家希望能在溪上蓋橋通行，我爸找鎮公所協商，但需地主同意才能蓋橋，有跟000 地號土地地主王老先生協商，知道有跟地主王老先生及佃農一起協商，後才蓋橋、鋪路，○○路就直接通到000 地號土地成為道路，印象中橋通的時間約在75年以後，如果地主沒有同意是沒有辦法蓋橋、鋪路。000 地號土地鋪成道路後未聽說地主有反對，道路鋪好後一直通行到現在等語（見本院卷二第165-169頁），並有新北市淡水區公所函覆：系爭000地號土地之現行道路，係由道路側溝邊緣起至對向車道為止瀝青混凝土鋪面，屬其管養之道路範圍，現供公眾通行使用，該筆地號道路應於76 年起已存在（見本院卷一第275頁）等情可參。倘若王炳元等3人未同意將000地號土地供作道路使用，豈可能容任該地號土地變成道路並由區公所養護而從未反對之理，則上訴人抗辯000地號土地於70 幾年間即因地主之同意而鋪設道路供通行使用，致其等未能耕地等語，應堪信採。
⒋承上，上訴人為系爭租約之承租人，但未有擅自將承租土地
變更用途不為耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為存在，自非有不自任耕作之情。縱上訴人於承租耕地後，經原地主將系爭土地供作他人建造樣品屋、道路使用而消極未予排除或反對，揆諸前揭說明，此僅涉出租人得否依減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，或承租人得否請求出租人予以排除，令其提供合於租約所定使用、收益之租賃物供其使用之權利，尚難逕謂原租約已因此而歸於無效。是以，上訴人並無減租條例第16條所稱於系爭土地不自任耕作之情事，則被上訴人據此主張系爭租約已因此而無效云云，自無足採。
㈢次按耕地租約在租佃期限未屆滿前，如有非因不可抗力繼續
1年不為耕作之情形者，即得終止，減租條例第17條第1項第
4 款定有明文。所謂承租人「不為耕作」，係指因承租人在主觀上已放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，任令承租耕地荒蕪廢耕之情形而言（最高法院97年度台上字第254 號判決意旨參照）。至承租人任由他人使用，不為異議或為其他討回土地之行為，亦屬「不為耕作」之態樣（最高法院87年度台上字第1378號判決意旨參照）。再按承租人承租耕地非因不可抗力繼續1 年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，收回全部耕地（最高法院84年台上字第1856號判決意旨參照）。準此，承租人承租耕地後，倘就耕地之一部或全部有消極不予耕作任令荒廢，或任由他人使用，不積極反對或催討之情形達1 年以上者，應認其主觀已有放棄耕作權之意，自屬減租條例第17條第1項第4款所規定出租人得為終止之情形。經查：
⒈000地號土地自70幾年間即已為道路使用迄今；000地號土地
，經王炳元等3人於83年間出租建商搭建系爭樣品屋、廣場使用，嗣上開租約期限屆至後，陳坤長尚且自87年起向王炳元等3人及被上訴人接續承租系爭樣品屋、廣場使用迄今，並繳租金至103年止，此有新北市政府移送原審所附土地租賃契約書、租金收據在卷可參（見原審卷一第19-35頁），可見上訴人自70幾年起即知000地號土地已供作道路使用、83年起000地號部分土地遭王炳元等3人另出租建商搭蓋系爭樣品屋、廣場占有使用迄今，而未能為耕作等情，然上訴人對此情狀，不僅消極未有任何異議，更無積極行為要求王炳元等3人應提出合於系爭租約之耕地義務，尚且由陳坤長繼續承租使用系爭樣品屋及廣場迄今長達20年之久，陳坤福亦始終無異議，由此堪認上訴人分別自70幾年間、83年間起確未於000地號土地、系爭樣品屋、廣場所坐落之000地號土地上為耕作，由此客觀存在之事實以觀，應認上訴人主觀上應有放棄於該部分土地上耕作之意。又上訴人就系爭土地不為耕作之原因，係遭人搭蓋系爭樣品屋、廣場及供為道路使用，衡情此乃單純出租人之違約結果，尚非屬不可抗力之事由所致，則被上訴人主張上訴人就系爭土地確有非因不可抗力而繼續1年以上不為耕作之情形，應堪信採。
⒉又上訴人縱令於000 地號土地之其他部分仍有耕作之事實，
惟揆諸前揭說明，承租人承租耕地後，就耕地之一部有消極不為耕作之情形達 1年以上者，出租人即得依減租條例第17條第1項第4款規定終止耕地租約之全部。從而，被上訴人依該條款之規定終止系爭租約全部，洵屬有據。
⒊另兩造間所成立之系爭耕地租約之宗旨，係為保障承租人即
上訴人於承租期間得為耕作之目的，是上訴人就系爭土地之使用，當以耕作為限，此乃明顯易見之理，惟王炳元等3 人於83年間已違約將系爭000 地號部分土地出租建商興建系爭樣品屋、廣場使用，然陳坤長基於耕地承租人之身分，不僅未為異議，甚且於王炳元等3 人與建商間租期屆滿後，接續與王炳元等3 人及被上訴人承租系爭樣品屋、廣場居住使用長達20餘年之久，且為陳坤福所無異議，均業如前述，可見上訴人之行止已明顯與承租系爭土地耕作之目的不符，且屬可歸責於己之事由，則其等嗣後再抗辯：被上訴人出租行為令渠等產生正當信任，被上訴人嗣再行使租約終止權，有違誠信原則或權利濫用云云，尚非可採。
㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。經查，被上訴人為系爭土地之全體所有人及系爭租約之出租人，且渠等已依減租條例第17條第1項第4款之規定將系爭租約合法終止而不存在，業如前述，則被上訴人請求確認兩造間就系爭土地所成立之系爭租約之耕地租賃關係不存在，並依民法第767條第1項規定，請求上訴人應向新北市政府淡水區公所辦理塗銷系爭租約之註記，均為有理由，應予准許。
五、綜上所述，系爭租約已經被上訴人依減租條例第17 條第1項第4 款之規定合法終止而不存在，則被上訴人請求確認系爭租約之耕地租賃關係不存在，並依民法第767條第1項規定，請求上訴人應向新北市政府淡水區公所辦理塗銷系爭租約之註記，均為有理由，應予准許。關於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 9 日
民事第六庭
審判長法 官 陶亞琴
法 官 黃書苑法 官 廖慧如正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 7 月 10 日
書記官 鄭信昱附表：
┌───────────────────────┐│ 000 地號土地 │├──────────┬────────────┤│ 所有權人 │ 應有部分 │├──────────┼────────────┤│ 王嘉隆 │ 1/6 │├──────────┼────────────┤│ 王治中 │ 1/6 │├──────────┼────────────┤│ 王俊宏 │ 1/9 │├──────────┼────────────┤│ 王俊德 │ 1/9 │├──────────┼────────────┤│ 王榮杰 │ 1/9 │├──────────┼────────────┤│ 王世傑 │ 1/12 │├──────────┼────────────┤│ 王世琦 │ 1/12 │├──────────┼────────────┤│ 王世輝 │ 1/12 │├──────────┼────────────┤│ 王雪芳 │ 1/12 │└──────────┴────────────┘
┌───────────────────────┐│ 000 地號土地 │├─────────┬─────────────┤│ 所有權人 │ 應有部分 │├─────────┼─────────────┤│ 王嘉隆 │ 5/192 │├─────────┼─────────────┤│ 王治中 │ 5/192 │├─────────┼─────────────┤│ 王俊宏 │ 1/9 │├─────────┼─────────────┤│ 王俊德 │ 1/9 │├─────────┼─────────────┤│ 王榮杰 │ 1/9 │└─────────┴─────────────┘