臺灣高等法院民事判決 106年度上字第1201號上 訴 人 呂芳信訴訟代理人 鄧湘全律師
洪國華律師被 上訴 人 立雄不動產經紀有限公司法定代理人 吳榮雄訴訟代理人 王玉楚律師被 上訴 人 黃國冠即信宏地政士事務所上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國106 年8月7 日臺灣臺北地方法院106 年度訴字第1008號第一審判決提起上訴並為訴之追加，本院於107 年3 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。
第二審（含追加部分）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按於第二審為訴之追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第446 條第
1 項準用第255 條第1 項第2 款規定甚明。上訴人於本院追加以民法第184 條第1 項前段、第2 項規定為請求被上訴人黃國冠即信宏地政士事務所（下稱黃國冠）賠償之訴訟標的，核係基於與原訴同一之基礎事實，應予准許。
二、上訴人主張：伊於民國102 年10月20日委託被上訴人立雄不動產經紀有限公司（下稱立雄公司，與黃國冠合稱為被上訴人），出售坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地所有權應有部分10萬分之2057，及其上同小段3691建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○ 巷○○號3 樓之1 房屋（下稱系爭房屋，與土地合稱為系爭房地），並簽立專任委託銷售契約書（下稱系爭委售契約）。嗣因立雄公司居間銷售，伊於103 年2 月25日與訴外人周君萍簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並委託黃國冠辦理所有權移轉登記予周君萍。惟被上訴人未提醒上開銷售行為，伊將遭課徵特種貨物及勞務稅（下稱奢侈稅），且錯誤告知僅需於簽訂系爭買賣契約前，將設於系爭房屋之訴外人台灣芝美有限公司（下稱芝美公司）遷出，即無須繳納奢侈稅，致伊遭財政部臺北國稅局（下稱國稅局）課徵奢侈稅新臺幣（下同）173 萬元，並裁處罰鍰43萬2,500 元。其等處理委任事務有過失，使伊受有上開損害等情。爰分別依民法第544 條、第227 條第2 項、消費者保護法第7 條第3 項、不動產經紀業管理條例第26條第1 項、第2 項規定；民法第544 條、第227 條第
2 項、第184 條第1 項前段、第2 項規定，求為命被上訴人各給付216 萬2,500 元及法定遲延利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴；未繫屬本院部分，不予贅載）。於本院之上訴及追加之訴聲明為：（一）原判決廢棄。（二）立雄公司應給付上訴人216 萬2,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（二）黃國冠應給付上訴人216 萬2,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（三）被上訴人中任一人為給付，其餘之人於給付範圍內免給付義務。（四）願供擔保請准宣告假執行。
三、被上訴人立雄公司以：伊僅受託銷售系爭房地，不包括奢侈稅申報或諮詢等事項。況於居間銷售過程中，伊已向上訴人說明奢侈稅相關規定。且系爭買賣契約簽訂時，上訴人在奢侈稅檢核表，自行填載系爭房屋未供營業使用或出租，伊已盡善良管理人之注意義務；黃國冠則以：伊於103 年2 月25日始受委任處理系爭買賣契約之簽訂、辦理系爭房地之移轉登記等事務，並不包含奢侈稅務規劃事宜。當日伊發覺上訴人持有系爭房地未滿2 年，已告知系爭買賣契約第6 條第7款之約定內容，並逐項說明奢侈稅檢核表，惟上訴人刻意隱瞞系爭房屋曾有芝美公司登記及遷出之情事。上訴人於簽立系爭買賣契約前，並未指示規避奢侈稅事宜各等語，資為抗辯。
四、系爭房屋於101 年4 月9 日登記為上訴人所有；芝美公司於同年月1 日承租系爭房屋，於同年5 月間至102 年11月29日設址於該屋；上訴人於102 年10月9 日申請按自用住宅用地稅率課徵系爭土地之地價稅，經臺北市稅捐稽徵處中南分處於同年月14日核准自103 年起適用，系爭房屋仍按住家用稅率課徵房屋稅；上訴人委託立雄公司居間銷售系爭房地，於
102 年10月20日簽訂系爭委售契約，孫成武為負責之經紀人員；上訴人於103 年2 月25日與周君萍簽訂系爭買賣契約，並於同日在立雄公司提供之奢侈稅檢核表，勾選「持有期間無供營業使用或出租」之選項；上訴人已給付立雄公司服務費40萬元；黃國冠有向上訴人收取代辦費2,000 元；上訴人出售系爭房地，遭國稅局核定通知應繳納奢侈稅173 萬元、罰鍰43萬2,500 元，上訴人已全部繳納等情，為兩造所不爭執（見本院卷第80、83頁），堪信為真正。
五、上訴人主張被上訴人未提醒伊於103 年2 月25日出售系爭房地，將遭課徵奢侈稅，且錯誤告知僅需於簽訂系爭買賣契約前，將址設系爭房屋之芝美公司遷出，即無須繳納奢侈稅，致伊於出售後，遭國稅局課徵奢侈稅及裁處罰鍰，被上訴人處理委任事務有過失，致伊受有損害云云，為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。茲分別審酌如下：
（一）關於立雄公司部分：
１、依系爭委售契約第7 條第3 款約定：「受託人受託仲介銷售所做市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮詢服務、差旅出勤等活動與支出，除有委託人與受託人雙方同意終止及委託人終止契約外，均由受託人負責」（見原審卷第78頁）觀之，可知立雄公司受託處理系爭房地之銷售，其受託範圍固包括上訴人之「諮詢服務」，惟如上訴人未諮詢之事項，除法律另有規定或約定外，立雄公司並無主動提醒之義務。
２、銷售持有期間在2 年以內之房屋及其坐落基地，納稅義務人為原所有權人，於銷售時課徵奢侈稅；符合特種貨物及勞務稅條例第5 條第1 項各款情形之一者，免徵特種貨物及勞務稅；所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記並有自住事實，且持有期間無供營業使用或出租者，免徵奢侈稅，此觀同條例第
4 條第1 項、第5 條第1 項第1 款規定自明。由此而論，出售持有期間在2 年以內之房屋及其坐落基地，非必課徵奢侈稅，即仍有排除課徵之例外情形。且是否符合免徵奢侈稅之要件，須視銷售者之個別具體事實情形而定，應可確定。
３、參諸系爭買賣契約第6 條第7 款約定：「賣方（即上訴人）需自行檢視是否課徵奢侈稅，並負責向稅捐機關繳納。與買方（即周君萍）、地政士及仲介公司無涉」（見原審卷第21頁），及上訴人親簽之奢侈稅檢核表載明：「‧‧皆由本人（即上訴人）自行申報及繳納，概與經紀業及承辦地政士無涉」等節（見原審卷第82頁）以考，可見系爭房地出售是否課徵奢侈稅，應由上訴人自行檢視，並負責申報及繳納奢侈稅，與立雄公司無涉，至為明確。上訴人稱：立雄公司基於系爭委售契約，有主動提供正確奢侈稅資訊與風險之義務，尚不足採。
４、審酌證人孫成武證稱：上訴人在簽立系爭買賣契約前，並未提出所有書面資料，給代書評估是否課徵奢侈稅，也未向伊表示址設系爭房屋之歇業公司，是否是由上訴人出租為營業等詞（見本院卷第119 、121 頁）；及上訴人自行於102 年10月辦理自用住宅申請，以及同年11月間辦理芝美公司之遷出，均非委由立雄公司處理等情（見本院卷第
119 、120 頁）以觀，足徵上訴人並未提出系爭房屋有無營業、出租完整之資料給立雄公司。故上訴人謂：在系爭房地出售前，立雄公司已知悉系爭房屋內有芝美公司之登記，係供營業使用之情云云，要不足採。
５、依證人孫成武所證：辦了財產清冊及向稅捐稽徵處申請房屋自用後，上訴人提及系爭房屋內有歇業的公司在裡面，伊打電話給黃國冠詢問，是用電話擴音講的，上訴人也在旁邊，黃國冠說歇業公司在裡面做什麼，找麻煩，當然要遷走。但上訴人並未詢問將歇業公司遷走後，是否就不用繳納奢侈稅（見本院卷第120 、121 頁），及上訴人陳稱：伊誤以為只要遷出公司登記就沒事各等詞（見本院卷第
217 頁）以察，堪認上訴人未就遷移芝美公司後，是否得免繳奢侈稅乙事詢問孫成武，即難謂立雄公司有未盡提供諮詢服務或據實告知之義務。至上訴人所舉本院105 年度上字第1558號民事判決，與本件情形並不相同，無從比附援引。上訴人空言主張：立雄公司未盡提醒告知之義務云云，並不可採。
６、從而，立雄公司受上訴人委託銷售系爭房地，已盡處理委任事務之注意義務，並無過失、或為不完全之給付，或不符合理之期待等情。職是，上訴人依民法第544 條、第22
7 條第2 項、消費者保護法第7 條第3 項、不動產經紀業管理條例第26條第1 項、第2 項規定，請求立雄公司為給付，要屬無據。
（二）關於黃國冠部分：
１、按地政士應精通專業法令及實務，並應依法誠信執行業務；地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務；地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任，地政士法第2 條、第26條固分別定有明文。惟依上訴人簽立之系爭買賣契約第4 條第1 項約定：「買賣標的之產權移轉登記、交屋作業，經甲（周君萍）、乙（上訴人）雙方同意完全委由住商總部特約地政士（黃國冠）代為辦理」」之內容（見原審卷第20頁），堪認於黃國冠受委任事項，僅為系爭買賣契約之簽訂、辦理系爭房地移轉登記等事務，且係於10
3 年2 月25日到場辦理系爭房屋買賣契約簽約時，始受上訴人之委任，在此之前，上訴人與黃國冠間並無委任關係，即無契約之給付義務存在。上訴人稱：黃國冠於103 年
2 月25日前，錯誤告知伊僅須於簽訂系爭買賣契約前，將設在系爭房屋之芝美公司遷出，即無需繳納奢侈稅，其處理委任事務有過失云云，並不可採。
２、納稅義務人銷售第2 條第1 項第1 款規定之特種貨物，應於訂定銷售契約之次日起30日內計算應納稅額，自行填具繳款書向公庫繳納，並填具申報書，檢附繳納收據、契約書及其他有關文件，向主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅額，特種貨物及勞務稅條例第16條第1 項定有明文，由此可知，應否繳納奢侈稅，與辦理所有權移轉登記無關。參以系爭買賣契約第6 條第7 款約定及上訴人親簽之奢侈稅檢核表內容，已載明系爭房地出售是否課徵奢侈稅，應由上訴人自行檢視，並負責申報及繳納奢侈稅，與承辦之地政士無涉。以故，上訴人謂：黃國冠未詳查奢侈稅檢核表勾選結果與事實是否相符，有未善盡查證或提醒之義務，與前開地政士法之規定有違，違背善良管理人之義務云云，亦非可取。
３、從而，黃國冠受託為系爭買賣契約之簽訂、辦理系爭房地移轉登記，並無上訴人所指錯誤告知、未善盡查證或提醒之義務，或為不完全給付，或違反地政士法第2 條、第26條規定等情。職是，上訴人依民法第544 條、第227 條第
2 項、第184 條第1 項前段、第2 項規定，請求黃國冠為給付，均屬無據。
六、綜上所述，上訴人對立雄公司依民法第544 條、第227 條第
2 項、消費者保護法第7 條第3 項、不動產經紀業管理條例第26條第1 項、第2 項規定；對黃國冠依民法第544 條、第
227 條第2 項、第184 條第1 項前段、第2 項規定，請求各應給付216 萬2,500 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，以及被上訴人就前開給付應負不真正連帶債務責任，均無理由，上訴及追加之訴均應予駁回。
原審就上訴人上訴部分為其敗訴判決，所持雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449 條第2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 21 日
民事第十六庭
審判長法 官 鍾任賜
法 官 黃明發法 官 林政佑正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 21 日
書記官 王韻雅附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。