臺灣高等法院民事判決 106年度上字第1261號上 訴 人 根林建設股份有限公司法定代理人 李陳秀嬌訴訟代理人 陳適庸律師被 上訴人 陳威利訴訟代理人 郭登富律師上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國106年5月8日臺灣士林地方法院105年度訴字第1501號第一審判決提起上訴，本院於107年3月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國95年10月21日與上訴人簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋契約），與地主即原審被告李正義簽訂土地預定買賣契約書（下稱系爭土地契約，並與系爭房屋契約合稱系爭房地契約），以總價新臺幣（下同）860萬元（房屋價金258萬元、土地價金602萬元）之價格，向上訴人、李正義購買被上訴人在基隆市○○區○○段○○○段000地號等10筆土地上所興建之「優泉小鎮」建案（下稱系爭建案）中之E13棟房屋及坐落基地應有部分（下稱系爭房地）。伊於簽約時給付李正義土地款10萬元，及於如附表所示「受領日」先後給付上訴人房屋價金計177萬元。上訴人依系爭房屋契約第10條第1款約定，應於99年1月16日前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照為工程完工日，惟其逾期迄未取得系爭房屋之使用執照而未完工，顯已違約。依系爭房屋契約第18條第1款約定，伊得解除系爭房屋契約，並請求上訴人返還已繳房屋價款及違延利息，並得同時請求上訴人給付按房地總價15%計算之違約金。伊於105年8月29日向上訴人為解除契約之意思表示，上訴人已於同年8月31日收受，伊自得請求上訴人返還已繳房屋價款177萬元、就附表所示金額並自「受領日」起至清償日止之法定遲延利息，暨違約金129萬元等語。為此，爰依系爭房屋契約第18條約定、民法第259條第2款、第203條規定，請求上訴人給付306萬元，及如附表所示金額部分，各自「受領日」起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（被上訴人請求李正義給付部分，原審判決李正義敗訴，未據聲明不服，不在本院審理範圍內）。
二、上訴人抗辯：系爭房屋已建造完成，僅因主管機關刁難致伊迄今未能領得使用執照，伊並未違約；系爭契約雖經被上訴人解除，惟民法第259條第2款關於受領金錢回復原狀時應加計利息返還之規定，是在兩造未約定違約金或是法律無其他規定下始有適用，兩造就系爭契約既已明文約定違約金，被上訴人不得於請求返還房屋買賣價金時，加計遲延利息。而如被上訴人請求加付遲延利息有理由，因伊是於105年10月13日始收到起訴狀繕本，自翌日起回溯超過5年之遲延利息部分，請求權罹於消滅時效，伊得拒絕給付。另，系爭房地總價為860萬元，被上訴人僅給付187萬元，竟可請求上訴人給付違約金129萬元，可見系爭房屋契約之違約金約定，不符社會交易之公平，約定明顯過高，應予酌減等語。
三、原審就前開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其聲明：㈠原判決關於命上訴人給付部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。
四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實：㈠李正義於95年間與上訴人成立合建契約，約定由李正義以其
所有之基隆市○○區○○段○○○段000地號等10筆土地，由上訴人在土地上興建系爭建案。
㈡被上訴人於95年10月21日分別與上訴人、李正義簽立系爭房
屋契約、系爭土地契約，約定被上訴人分別以258萬元、602萬元之價金，向上訴人購買系爭房地。
㈢被上訴人於95年10月21日簽約日給付李正義土地價金10萬元
，先後於附表所示「受領日」，給付上訴人房屋價金計177萬元。
㈣上訴人於96年7月17日進行基礎工程之動工，依房屋預定買
賣契約第10條第1款約定，預計應於99年1月16日前完工並取得使用執照，然上訴人迄未領得使用執照。
㈤被上訴人於105年8月29日委由大登法律事務所以105登律字
第1050829號函，依系爭房屋契約第18條、系爭土地契約第8條約定，解除系爭房地買賣契約之意思表示，並通知上訴人及李正義，經上訴人及李正義均於105年8月31日收受上開通知。
五、兩造之爭點如下：㈠被上訴人主張系爭房屋契約因上訴人違約未如期完工取得使
用執照，經其解除契約而消滅，有無理由？㈡被上訴人主張其得請求上訴人返還買賣價金177萬元及法定
遲延利息，有無理由？上訴人抗辯兩造就系爭契約解除後已明定違約金，被上訴人不得於請求返還房屋買賣價金時，加計遲延利息，及若被上訴人得請求遲延利息者,亦為時效抗辯，是否有理由？㈢被上訴人主張其得請求上訴人給付違約金129萬元，有無理
由？上訴人抗辯違約金約定過高，應予酌減，有無理由？
六、茲就兩造之爭點，說明本院之判斷如下：㈠被上訴人主張系爭房屋契約因上訴人違約未如期完工取得使用執照，經其解除契約而消滅，應屬有據。
⒈系爭房屋契約第10條第1、2款約定：「一、本預售屋之建築
工程應自基礎動工日起算第30個月（以日曆天計算）完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照為工程完工日之認定依據及標準，…。二、賣方如逾前款期間未完工者，…若逾期6個月仍未完工，視同賣方違約，雙方同意依第18條違約之規定處理。」、同約定第18條第1款前段約定：「賣方違反第10條第2款…規定者，買方得解除本契約。」（見原審卷第34至35頁、第39頁）。足見上訴人是否如期完工之判斷標準，是以建築主管機關核發使用執照為工程完工日之認定依據及標準，如上訴人未於前開期間完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得房屋之使用執照，即屬違約，被上訴人得依前開第18條第1款約定解除契約。
⒉上訴人於96年7月17日進行基礎工程之動工，依房屋預定買
賣契約第10條第1款約定，預計應於99年1月16日前完工並取得使用執照，被上訴人乃以105登律字第1050829號函通知上訴人為解除系爭房屋契約（系爭土地契約部分併通知李正義）之意思表示，上訴人已於105年8月31日收受前開通知等情，業如前述，依前開說明，被上訴人所為解除契約意思表示符合前開約定，應可生系爭房屋契約解除之效力（至於系爭土地契約，依系爭房屋契約第20條、系爭土地契約第13條之約定，與系爭房屋契約同生解除契約）。
㈡被上訴人依系爭房屋契約第18條第1款約定，請求上訴人返還已付房屋價金177萬元本息，應屬有據。
⒈系爭房屋契約第18條第1款約定：「賣方違反第10條第2款…
規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地價百分之15之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」（見原審卷第39頁）。
⒉系爭房屋契約既經被上訴人依該第18條第1款約定而合法解
除在案，則依前開約定，其自得請求上訴人將被上訴人已繳之房地價款及遲延利息全部退還。而被上訴人所繳房屋價金總計為177萬元，復如前述，則被上訴人主張其得依前開約定，請求上訴人返還177萬元及遲延利息，應屬有據。
⒊民法第259條第1、2款規定：「契約解除時，當事人雙方互
負回復原狀之義務。由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」、同法第233條第1項前段規定：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」。兩造關於契約解除後上訴人就其負回復原狀所應支付之價款所應給付遲延利息起算日及其利率均未約定，自應依前開規定為之。是被上訴人就前開177萬元之給付，依民法第259條第1、2款及第233條第1項前段規定，請求加計上訴人受領房屋價金之日起，均按週年利率5％計算之利息，應有理由。
⒋解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260條定有
明文。此項損害賠償，應不包括同法第259條第2款所定應返還自受領時起之利息，蓋此項利息之支付，為回復原狀之方法，而非同法第260條之損害賠償。從而被上訴人除依民法第259條第2款規定，請求返還自受領時起之利息外，尚非不得依約定請求給付違約金以為賠償（最高法院72年台上字第4365號判例意旨參照），上訴人抗辯兩造就系爭契約解除後已明定違約金，被上訴人不得於請求返還房屋買賣價金時云云，即無可採，況系爭房屋契約第18條第1款業已明定，該契約經被上訴人解除後，上訴人應將被上訴人已繳之房地價款及遲延利息全部退還外，並應同時賠償違約金等語，自難認本件因有違約金約定，被上訴人即不得請求遲延利息。
⒌民法第128條規定：「消滅時效，自請求權可行使時起算。
以不行為為目的之請求權，自為行為時起算」，被上訴人依系爭房屋契約第18條第1款約定解除契約後，始得依該約定及民法第259條第2款規定請求上訴人償還自受領時起之利息，則其請求權之消滅時效，應自系爭房屋契約經解除生效之日即105年8月31日之翌日起算，至被上訴人起訴請求之105年9月12日，自未罹於請求消滅時效。上訴人此部分抗辯，亦無可取。
⒍故而，被上訴人請求上訴人返還177萬元，及如附表金額，
依該表所示「受領日」起算至清償日止，按週年利率5％計算之利息，應有理由。
㈢被上訴人主張其得請求上訴人給付違約金129萬元，為有理由。
⒈依系爭房屋契約第18條第1款約定，上訴人違反同約第10條
第2款約定，經被上訴人解除契約者，上訴人應給付被上訴人按房地總價之15%計算之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，而被上訴人所繳房地總價款為187萬元，本件房地總價為860萬元，其15%為129萬元未逾已繳價款等情，業如前述，則被上訴人於依該約定合法解除系爭房屋契約後，得請求上訴人給付違約金數額即為129萬元。
⒉違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，
雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。
⒊上訴人雖抗辯：被上訴人已繳房地價款僅187萬元，請求違
約金竟高達129萬元，顯然過高等語。惟系爭房地契約為上訴人一方預先擬定供不特定多數消費者購買預售屋之定型化契約，應受消保法第17條及內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱系爭應記載事項）之規範；而系爭房屋契約第18條第1款關於以房地總價15%計算違約金之約定，乃系爭應記載事項所定最低成數，自難認被上訴人請求按系爭房地總價15％計付違約金有何過高之情。且逾期違約金之約定，其目的無非在督促契約當事人於約定期限內完成履約，至於上訴人為履行系爭房地契約付出之成本、時間等因素，於其推出系爭建案並擬定系爭房地契約時，應已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定之結果；遑論上訴人依約應於99年1月16日前完工取得使用執照，經被上訴人限期催告未果，於105年8月29日發函解除系爭房地契約，已遲延逾6年；被上訴人除受有已付價金利息之積極損失外，因系爭建案位於基隆市區，前幾年房地產市場蓬勃發展，乃眾所周知之事實，被上訴人依通常情形所喪失系爭房地價格上漲之利益，自應由上訴人負擔，尚難謂兩造約定之逾期違約金有何過高。上訴人此部分抗辯，自不足採。
七、綜上所述，被上訴人依系爭房屋第18條第1款約定、民法第259條第2款、第233條第1項前段規定，請求上訴人返還房屋價款177萬元及如附表金額自該表「受領日」起算均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨給付違約金129萬元，均屬正當，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 107 年 3 月 20 日
民事第八庭
審判長法 官 李國增
法 官 胡宏文法 官 胡芷瑜正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 20 日
書記官 莊智凱附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表┌──┬─────────┬──────────┐│編號│房屋價金（新臺幣）│受領日 │├──┼─────────┼──────────┤│1 │59萬元 │95年10月21日 │├──┼─────────┼──────────┤│2 │30萬元 │96年8月14日 │├──┼─────────┼──────────┤│3 │44萬元 │97年9月26日 │├──┼─────────┼──────────┤│4 │44萬元 │97年3月20日 │└──┴─────────┴──────────┘