臺灣高等法院民事判決 106年度上字第1347號上 訴 人 謝玉英兼 上 一人訴訟代理人 郭至陽被 上 訴人 黃文泉訴訟代理人 洪大明律師
鄭玉金律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國106年8月31日臺灣新竹地方法院106年度重訴字第53號第一審判決提起上訴，本院於107年6月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人連帶給付逾新臺幣肆佰柒拾叁萬伍仟壹佰玖拾柒元及其中新臺幣叁拾萬元自民國一百零五年十月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
原判決主文第一項除廢棄部分外，關於命上訴人連帶給付新臺幣肆佰肆拾叁萬伍仟壹佰玖拾柒元部分，應於被上訴人將新竹縣○○鄉○○○段○○○○○號土地所有權全部移轉登記並點交予上訴人郭至陽及自民國一百零七年六月二十日起至點交日止按月計付使用價額新臺幣壹仟叁佰陸拾捌元之同時履行之。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之五，餘由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國100年3月18日以總價新臺幣（下同）3,333,550元，向上訴人郭至陽（以下逕稱姓名）買受坐落新竹縣○○鄉○○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），由上訴人謝玉英（以下逕稱姓名）全權代理郭至陽與伊簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），並擔任連帶保證人，伊已付清買賣價金，郭至陽並將系爭土地所有權移轉登記予伊。而伊買受系爭土地本欲興建農舍，詎於105年9、10月間發現系爭土地早於82年間提供他人作為農舍之法定空地，無法再行建築農舍，郭至陽顯然已違反系爭契約第10條第1項所保證系爭土地絕非已興建完成農舍之法定空地之約定，造成伊需另尋農地，支出時間成本及已給付之稅費、價金之利息等損害，且依系爭契約第7條約定，伊得請求郭至陽退還已收價金，並加倍賠償伊之損害即違約金約定。再者，郭至陽給付之系爭土地不符合債之本旨，且可歸責於郭至陽，伊得依系爭契約第7條後段約定及民法第227條第1項規定行使民法第226條第1項及第256條規定之權利而解除契約，伊已於105年10月21日以存證信函通知上訴人解除系爭契約，該通知於105年10月24日經上訴人收受，系爭契約業經合法解除，爰依民法第259條第1、2款規定及系爭契約第7條約定，請求郭至陽返還已付價金3,333,550元並加計自受領時起之利息及加倍賠償3,333,550元之違約金，又依系爭契約第10條第2項約定，郭玉英應與郭至陽負連帶履行義務等語，求為命上訴人應連帶給付被上訴人6,667,100元，及自100年4月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息（原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴判決，即命上訴人應連帶給付被上訴人3,633,550元，及其中3,333,550元自100年4月16日起；其餘30萬元自105年10月25日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，且附條件為假執行及免為假執行之宣告，並駁回被上訴人其餘請求及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分，提起上訴。被上訴人就其敗訴部分即請求違約金3,033,550元本息部分，則未聲明不服，業已確定，非本院審理範圍）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：郭至陽於89年間係經由法院拍賣程序取得系爭土地，自始不知該土地已經他人申請為農舍之法定空地。被上訴人買受系爭土地後，應立即自行查證可否興建農舍，現取得系爭土地所有權及占有後經過5至6年，方主張買賣瑕疵擔保責任，依民法第356條規定，視為承認該瑕疵，且已逾解約之除斥期間。又被上訴人於100年間購買系爭土地時，系爭土地即因面積未達0.25公頃，不符法令規定而不能興建農舍，與系爭契約第10條第1項無關，且內政部103年7月1日台內營字第1030806572號函釋已有條件解除套繪管制，82年時農舍是建在新竹縣○○鄉○○○段○○○○○號（下稱1904地號土地）上，而系爭土地及同段1896地號（下稱1896號地號土地）是提供興建該農舍之基地，三筆土地面積分別為1904地號656㎡、系爭土地1,900㎡、1896地號1,340㎡，合計為3,896㎡，大於2,500㎡，是系爭土地有可能解除套繪管制，故被上訴人即不得以系爭土地是因82年間提供他人作為農舍之法定空地，無法再行建築農舍為由解除契約。再者，系爭土地為農牧用地，興建農舍並非主要用途，以不能興建農舍為由解除契約，顯失公平。系爭契約第7條後段約定，係指伊解除契約之條件為將已收價款加倍返還被上訴人，至少伊主觀上有不賣之意思，然伊已依約完成系爭土地之所有權移轉登記，縱使須依第10條約定負擔保責任，亦與第7條約定無關，被上訴人依第7條約定解除契約及加倍返還買賣價金，要非有據。若法院認被上訴人得解除契約，伊應返還價金者，就被上訴人所負之回復原狀義務，伊依民法第261條、第264條規定為同時履時抗辯，且被上訴人於100年4月間取得系爭土地所有權及占有，受有使用土地利益及孳息，依民法第259條第3款、第4款規定，亦應返還伊，伊以此抵銷被上訴人之利息請求。另系爭土地如因解除契約而返還登記予伊所有，尚須負擔50萬元之土地增值稅，若由伊負擔，顯不公平等語，資為抗辯。並上訴聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第69、70頁）㈠被上訴人於100年3月18日以總價3,333,550元向郭至陽買受
系爭土地，兩造（謝玉英為郭至陽之代理人）並簽立系爭買賣契約（見原審卷第8、11頁）。
㈡系爭土地所有權於100年4月11日移轉登記予被上訴人（見原審卷第14頁）。
㈢被上訴人已於100年4月15日付清全部買賣價金（見原審卷第12至13頁）。
㈣系爭契約第10條第1項特約事項記載：賣方保證系爭土地未
曾自行或供他人申請過農舍，絕非已興建完成農舍之法定空地，本買賣即使完成過戶手續，尾款付清完畢，賣方仍需負擔上述條約之完全擔保責任（見原審卷第10頁）。
㈤系爭土地業經新竹縣政府（82）新鄉建字第84號使用執照套
繪為他人農舍之法定空地，亦即系爭土地於82年間業經作為他人農舍之法定空地，無法再行建築農舍（見原審卷第54頁之新竹縣新豐鄉公所106年6月2日新鄉建字第1060006214號函、及原審卷第15至17頁之建造執照、使用執照申請書、農舍新建工程圖）。
四、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：㈠郭至陽有無違反系爭契約第10條第1項約定而構成不完全給
付？⒈按所謂不完全給付，係指債務人向債權人或其他有受領權人
提出之給付，不符合債務本旨而言（最高法院101年度台上字第1159號判決要旨參照）。又物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決要旨參照）。次按，買賣雙方當事人訂立買賣契約之動機如何，除當事人已將動機表明於契約而成為標的之一部者外，對於買賣契約之效力，不生影響（最高法院82年度台上字第2286號及79年度台上字第1712號判決要旨參照）。
⒉查系爭土地所在「使用分區」為「特定農業區」、「使用地
類別」為「農牧用地」、面積1,900平方公尺乙情，此有土地登記謄本（所有權個人全部）可稽（見原審卷第27頁），足認系爭土地係屬農地。又系爭契約第10條第1項約定：「本契約標的，賣方保證未曾自行或供他人申請過農舍，絕非已興建完成農舍之法定空地。本買賣即使完成過戶手續，尾款付清完畢，賣方仍需負擔上述條約之完全擔保責任。」（見原審卷第10頁），及證人吳金獅於本院具結證稱：系爭契約書是伊幫兩造擬定的，第10條內容是一般農地買賣契約都有的約款，這是契約例稿內容，不是兩造要求另外加的。一般正常狀況下，土地如有法定空地套繪，會在土地登記謄本上記載已提供興建農舍，基地坐落在那個地號，就可看出土地是被那個房子基地作為法定空地。以前有很多案例土地登記簿謄本沒有記載，新的所有權人後來要去申請農地建築，送到建管局時才會發現，所以伊加第10條是要避免兩造的糾紛。伊在簽約時會將擬好的約定念給買賣雙方聽，所以雙方都知道約定內容，伊當初有解釋第10條內容給兩造聽，因系爭土地之土地登記謄本上沒有關於興建農舍的註記，故伊認為兩造在簽訂系爭契約時，不知悉系爭土地是屬於他人已興建農舍之法定空地。已被保留為其他已興建農舍法定空地後，依目前法規，需原所興建之農舍滅失，或者所坐落的土地變成非耕地，才可解除限制，賣方可以去縣政府建管處查詢是否被作為法定空地等語（見本院卷第112至114頁），足認證人吳金獅鑑於農地買賣常有農地已作為他人農舍法定空地而無法再建築農舍之糾紛，而於系爭契約加入第10條之約款，並向兩造說明該條約定之內容，兩造隨後在系爭契約書上簽名，是堪認兩造同意以第10條之約款作為系爭契約之內容，自有拘束兩造之效力。因此，郭至陽交付之系爭土地須未曾自行或供他人申請過農舍，亦非已興建完成農舍之法定空地，方符債之本旨；如有違反，即屬不完全給付。
⒊查訴外人田初端於82年間申請於1904地號土地興建農舍，並
以系爭土地及1896號土地為基地，三筆土地面積合計為3,896平方公尺，嗣於82年9月17日取得新竹縣政府建設局（82）建都字第103號建造執照，因而在1904地號土地上興建基層面積137.30㎡之2層樓農舍1棟乙情，有被上訴人提出之建造執照、使用執照申請書、農舍新建工程圖等件為憑（見原審卷第15至17頁），從而，系爭土地業經（82）新鄉建字第84號使用執照套繪為他人農舍之法定空地乙情，亦有新竹縣新豐鄉公所106年6月2日新鄉建字第1060006214號函為證（見原審卷第54頁），足見被上訴人主張系爭土地於系爭契約100年3月18日簽立前之82年間業經作為他人農舍之法定空地，應堪採信。且據證人吳金獅前開證述，亦可知系爭契約第10條係證人吳金獅自行擬定，被上訴人於買受系爭土地時並未表明購買系爭土地之目的，然郭至陽既於系爭契約第10條特約事項載明保證系爭土地非已建農舍之法定空地，即負有依約履行之義務，何況被上訴人購買系爭土地之目的或動機，兩造並未表明於契約，自不構成系爭契約之內容，是不論系爭土地除為已建農舍之法定空地外，其他方面是否符合興建農舍之要件，只要系爭土地為他人農舍之法定空地，郭至陽交付之系爭土地即違反系爭契約第10條第1項約定，不符合債之本旨。又據證人吳金獅前開證述，郭至陽於簽訂系爭契約前得至新竹縣政府查詢，即可得知系爭土地是否為已建農舍之法定空地，然卻捨此不為，猶向被上訴人保證未成為自己或他人農舍之法定空地，顯有過失而具有可歸責之事由。因此，堪認郭至陽所交付之系爭土地，違反系爭契約第10條第1項約定而構成不完全給付。
㈡被上訴人依系爭契約第7條後段或不完全給付之債務不履行
責任規定，解除系爭契約，有無理由？⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，民法第227條第1項、第226條第1項、第256條分別定有明文。次按，物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。因物之瑕疵而解除契約，與因不完全給付而解除契約，兩者有別。前者無須可歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法第359條規定解除契約；後者則須有可歸責於出賣人之事由始可解除契約，且買受人主張出賣人應負不完全給付之責任時，如其不完全給付可能補正者，惟於買受人定期催告補正而不補正時，始得依民法第254條之規定解除契約，不能補正者，則可不經催告而解除契約；前者應受民法第365條除斥期間之限制，後者則無民法第365條規定之適用；前者倘依其情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，後者則無此規定之適用（最高法院94年度台上字第2352號及91年度台上字第1588號判決要旨參照）。
⒉系爭土地早於82年間即系爭契約100年3月18日簽立前，已作
為他人農舍之法定空地，郭至陽應負不完全給付責任，詳如前述。又被上訴人於105年10月21日以存證信函通知上訴人因違反系爭契約第10條第1項之義務為由而解除系爭契約，上訴人於同年月24日收受該存證信函，此有該存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執可證（見原審卷第47至52頁），該存證信函雖未表明係依據民法第227條第1項、第226條第1項、第256條規定解除契約，然至少有對給付違約金為催告，且被上訴人於原審106年5月18日言詞辯論時，再次向上訴人表示依上開規定及系爭契約第7條約定解除系爭契約（見原審卷第43頁），是揆諸前揭規定及最高法院判決要旨，被上訴人依上開規定於106年5月18日解除契約是否合法有效，應視系爭土地為他人農舍之法定空地之瑕疵能否補正而定。
⒊按「本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後取得農業
用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣(市)主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。」、「已申請興建農舍之農業用地不得重複申請」，農業發展條例第18條第1項、第4項後段定有明文。又農業用地興建農舍辦法第2條第1項第3、5款規定：「依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：…申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。…申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用及屬未經申請興建農舍者；該農舍之興建並不得影響農業生產環境及農村發展。」；第9條第1項第3款前段規定：「申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積百分之十，扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於該農業用地面積百分之九十。」：第12條第2、3項規定：「已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。」、「已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達零點二五公頃以上。」。查，郭至陽於89年5月間取得系爭土地之所有權，此有臺灣新竹地方法院不動產權利移轉證書可憑（見原審卷第39頁），被上訴人則於100年4月11日登記為系爭土地之所有權人（見不爭執事項之㈡），均在農業發展條例89年1月4日修正三讀通過、同年月26日經總統公布、同年月28日施行之後，故興建農舍之條件應適用前揭規定，亦即須該筆農業用地面積大於0.25公頃即2,500平方公尺，且該農業用地確供農業使用及屬未經申請興建農舍者，始得申請在該農業用地上興建面積不超過1/10之農舍。若該農業用地曾經申請興建農舍者，依據前揭規定及證人吳金獅之證詞，須原所興建之農舍滅失，或當初申請興建該農舍之基地變成非耕地，或該農舍所坐落之土地逾0.25公頃，則其他基地部分，方可解除限制。
⒋查田初端於82年間於1904地號土地興建農舍1棟，並以系爭
土地及1896號土地為基地，三筆土地面積合計為3,896平方公尺，詳如前述，而上訴人並未舉證證明於被上訴人解約前1904地號土地及系爭土地有變更為非農業用地之可能或原興建之農舍業已滅失，且扣除系爭土地面積後，1904地號土地面積小於0.25公頃，1904地號及1896地號土地合計面積亦未達0.25公頃（3,896㎡－1,900㎡＝1,996㎡），顯然不符解除前揭套繪管制之要件。是系爭土地依現行法令，尚無法解除套繪管制，堪認系爭土地之為他人農舍法定空地之瑕疵不能補正，上訴人辯稱有可能解除套繪管制云云，並不足採。因此，被上訴人主張依民法第227條第1項、第226條第1項、第256條規定解除系爭契約，要屬有據。另被上訴人依上開規定解除契約，既有理由，其另主張依系爭契約第7條後段約定解除契約部分，即毋庸再行審酌。
⒌上訴人辯稱被上訴人於100年間購買系爭土地時，系爭土地
即因面積未達0.25公頃而不能興建農舍，與系爭契約第10條第1項無關，被上訴人不得解約等語。惟兩造既於系爭契約第10條約定郭至陽所交付之系爭土地須非為已建農舍之法定空地，郭至陽即負有依約履行之義務，至於被上訴人訂立系爭契約之目的或動機能否達成，因該等契約之動機或目的並未成為兩造契約之內容，不影響上訴人應負依約履行義務之效力，且被上訴人可透過購買相鄰土地後合併為單一地號而達成申請興建農舍之條件，然若因系爭土地已作為他人已建農舍之法定空地，被上訴人尚無法除去該瑕疵。因此，上訴人辯稱系爭土地未達0.25公頃，被上訴人即不得解除契約云云，並非可取。
⒍按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之
物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」、「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」，民法第356條、第365條第1項分別定有明文。本件上訴人辯稱被上訴人買受系爭土地後，經過5至6年才主張瑕疵，應視為承認，且逾除斥期間，且解除契約亦顯失公平等語。惟查，據證人吳金獅前開證述內容及土地登記謄本之記載（見原審卷第27頁），堪認系爭土地之土地登記謄本沒有關於興建農舍的註記，須向新竹縣政府查詢方得知悉是否被作為法定空地，是被上訴人主張其於105年9、10月間打算興建農舍向縣政府查詢時始知悉系爭土地有前揭瑕疵等語，堪予採信。是系爭土地被作為法定空地屬於不能即知之瑕疵，而被上訴人於知悉該瑕疵後即於105年10月21日以存證信函向上訴人表示「解除契約」（見原審卷第47至50頁），故並無民法第356條所規定「視為承認其所受領之物」之情事。又依據首揭規定及最高法院判決要旨，依民法第227條第1項、第226條第1項、第256條規定解除系爭契約，並不受民法第365條除斥期間之限制。另系爭土地被作為法定空地，既無法在系爭土地上興建農舍，其使用及價值受到限制，被上訴人因此解除契約，並無顯失公平之情事，至於土地增值稅如何及應由何人繳納，應依土地稅法等相關規定，縱使應由上訴人負擔解除契約後移轉登記之土地增值稅，亦係法律規定之結果，亦難認有顯失公平之情形。因此，上訴人前開所辯，即非可採。
⒎綜上，上訴人給付之系爭土地不符債之本旨，不能補正，且
可歸責於上訴人，被上訴人依民法第227條第1項、第226條第1項、第256條規定解除系爭契約，洵屬有據，是系爭契約業經被上訴人合法解除而溯及失效。
㈢被上訴人依民法第259條規定及系爭契約第7條約定，請求郭
至陽返還買賣價金3,333,550元及給付30萬元違約金，有無理由？⒈按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，依下列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」，民法第259條第1款、第2款定有明文，蓋契約經依法解除即溯及於訂約時失其效力，當事人自對方所受領之給付，自受領時起即失其法律上原因，是受領之給付為金錢者，不論受領人是否因利用金錢而受有利益，概應溯自受領時起附加法定利息償還之（最高法院96年度台上字第969號判決意旨參照）。次按，「當事人因契約解除而生之相互義務，準用第264條至第267條之規定。」；「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」，民法第261條、第264條第1項前段亦分別定有明文。又債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院50年台上字第1550號判例要旨參照）。查，被上訴人已於100年4月15日付清全部價金3,333,550元（見不爭執事項之㈢），而系爭契約業經被上訴人合法解除，已如前述，再參以系爭契約第10條第2項約定：「乙方代理人（即謝玉英）應負連帶履行本契約條款之義務。」（見原審卷第10頁），謝玉英應負契約義務之連帶責任，是被上訴人依據民法第259條第1、2款規定及系爭契約第10條第2項約定，本得請求上訴人連帶返還333萬3,550元，及自100年4月16日起算之法定遲延利息。又被上訴人解除系爭契約，依據民法第259條規定，其對郭至陽亦負有返還系爭土地占有及移轉登記予郭至陽等回復原狀義務（詳後所述），且雙方所互負之回復原狀義務，依民法第261條、第264條第1項前段，各享有同時履行抗辯權。而上訴人於107年6月12日具狀為同時履行抗辯（見本院卷第163、166頁），揆諸最高法院50年台上字第1550號判例要旨，上訴人自107年6月12日起就返還價金3,333,550元之債務，不負遲延責任。因此，被上訴人僅得請求上訴人返還3,333,550元及自受領後100年4月16日至107年6月11日按法定利率年息5%計算之遲延利息，則自100年4月16日至107年6月11日共7年又57天期間之法定遲延利息總計1,192,772元（3,333,550×5%×〈7＋57/365〉＝1,192,772元，元以下四捨五入，以下同）。從而，被上訴人依據民法第259條第1、2款規定及系爭契約第10條第2項約定，請求上訴人連帶返還333萬3,550元，及自100年4月16日起至清償日止按年息5%計算之利息部分，經上訴人為同時履行抗辯後，僅得於本金3,333,550元及利息1,192,772元範圍內為請求。
⒉按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項前段、第252條分別定有明文。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決要旨參照）。查系爭契約第7條後段約定：「如乙方（即郭至陽）不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還與甲方（即被上訴人）外，另加倍賠償收受款同額之損害金與甲方…」（見原審卷第9頁），是被上訴人依約原得請求上訴人連帶賠償與已付價金3,333,550同金額之違約金，兩造既未約定該違約金屬於懲罰性質，足認前開約定係損害賠償總額預定性違約金。則本院審酌系爭土地於100年4月11日間完成所有權移轉登記予被上訴人，且於100年4月15日點交予被上訴人，此為兩造所不爭執（見本院卷第71頁），被上訴人並於同日付清價金3,333,550元，而被上訴人依系爭契約第4條約定須負擔增值稅26,512元之半數、移轉登記所須之代書費、登記規費及印花稅等費用，此有系爭契約土地增值稅繳款書可憑（見原審卷第8、9、31頁），以及被上訴人因系爭土地無法供其興建農舍使用，致其需另尋農地，因此所花費之時間、勞力成本等情況，認被上訴人請求上訴人連帶給付違約金30萬元，並無金額過高而顯失公平之情形，自屬有據。另違約金係賠償被上訴人損害，並非上訴人受領之金錢給付，依民法第229條第2項規定，其法定遲延利息應自催告時即被上訴人於105年10月21日請求給付違約金之存證信函送達上訴人翌日即105年10月25日（見原審卷第51、52頁）起算。因此，被上訴人依據系爭契約第7條後段約定，請求上訴人連帶給付違約金30萬元，及自105年10月25日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
㈣郭至陽以自被上訴人於100年4月15日取得系爭土地占有時起
，受有使用土地利益及孳息，依民法第259條第3、4款規定，亦應返還予伊，並以之抵銷被上訴人所請求之利息，有無理由？及以被上訴人所負回復原狀之義務為同時履行抗辯，有無理由？⒈按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，依左列之規定：受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。受領之給付物生有孳息者，應返還之。」，民法第259條第3、4款定有明文。是買受人受領房屋已居住相當期間，於買賣契約解除後，自應估計與租金額相當之金錢返還出賣人（最高法院78年度台上字第611號及102年度台上字第1222號判決要旨參照）。次按，「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。」，民法第334條亦定有明文。是債務之抵銷須彼此互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期為要件（最高法院19年上字第1048號判例要旨參照）。
⒉查郭至陽因系爭契約訂立而將系爭土地於100年4月11日移轉
登記並於100年4月15日點交予被上訴人，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡及本院卷第71頁），則系爭契約解除後，郭至陽與被上訴人互負回復原狀義務，揆諸前揭規定，郭至陽得依民法第259條第3款規定，請求被上訴人應將系爭土地移轉登記並點交返還予郭至陽，且應返還自100年4月16日至點交系爭土地之日止使用系爭土地之價額，是郭至陽以被上訴人應返還上開期間使用系爭土地之價額為抵銷抗辯，應為可採。被上訴人固稱其買受後實際並未使用系爭土地或將系爭土地出租他人等語，查郭至陽雖未能舉證證明被上訴人有出租系爭土地收取租金等孳息，然占有土地，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，亦即占有即屬一種利益，且系爭土地為農地，並無不能使用收益之情事，故被上訴人主張其未使用系爭土地，不須返還使用系爭土地之價額云云，尚無可取。又以之抵銷之債權須已屆清償期，是郭至陽僅得以自100年4月16日起至本院107年6月19日言詞辯論終結時，被上訴人應返還該段期間使用系爭土地之價額為抵銷。至於107年6月20日言詞辯論終結以後者，尚未至清償期，不符抵銷之要件，郭至陽以之為抵銷抗辯，與法不合，不應准許。⒊按「耕地地租租額，不得超過主要作物正產品全年收穫總量
千分之三百七十五；原約定地租超過千分之三百七十五者，減為千分之三百七十五；不及千分之三百七十五者，不得增加。」；「以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者，為耕地租用。前項所稱耕作，包括漁牧。」；「地租不得超過地價百分之八，約定地租或習慣地租超過地價百分之八者，應比照地價百分之八減定之，不及地價百分之八者，依其約定或習慣。前項地價指法定地價，未經依法規定地價之地方，指最近三年之平均地價。」；「土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。」，耕地三七五減租條例第2條第1項及土地法第106條、第110條、第148條分別定有明文。又占有土地，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求占有人返還占有土地所得之利益，原則上應以相當於該土地之租金額為限（參照最高法院61年台上字第1695號判例及94年度台上字第1094號判決要旨），是關於占有土地或使用土地之利益，原則上應以相當於該土地之租金額計算。再者，系爭土地係屬農牧用地，且因作為已建農舍之法定空地，無法在系爭土地上興建農舍，全部僅能供農業使用，是關於系爭土地之租金額，自應受前揭規定之限制，惟被上訴人主張並未在系爭土地耕作，自無主要作物正產品可言，故依土地法第110條規定辦理，即每年地租不得超過申報地價年息8%。而所謂不得超過申報地價年息8%，乃耕地租金之最高限額，非謂必照申報價額8%計算之，且尚斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，以為決定。茲本院審酌系爭房地坐落於新竹縣新豐鄉，附近多為農田，無商業活動，經由產業道路進出，交通便利性尚可，生活機能並非便利等情，此有GOOGLE衛星地圖、GOOGLE地圖、GOOGLE街景圖可證（見本院卷第187至197頁），因認本件上訴人所得請求相當於租金額之利益，應以系爭土地申報價額年息4%計算為適當。
⒋查系爭土地之面積為1,900平方公尺（見原審卷），99年1月
、102年1月、105年1月之申報地價分別為每平方公尺120元、152元、216元，此有地價第二類謄本及網路地價查詢資料可考（見本院卷第199、169頁），則上訴人得請求抵銷之自100年4月16日起至107年6月19日止，被上訴人占有使用系爭土地之利益為：
⑴100年4月16日至101年12月31日共1年又260天為15,991元（
計算式：｛1,900㎡×120元×4%×〈1＋260/365〉｝＝15,991元）。
⑵102年1月1日至104年12月31日共3年為34,656元（計算式：
｛1,900㎡×152元×4%×3年｝＝34,656元）。
⑶105年1月1日至107年6月19日共2年又170天為40,478元（計
算式：｛1,900㎡×216元×4%×〈2＋170/365〉｝＝40,478元），而每月則為1,368元（計算式：1,900㎡×216元×4%×÷12＝1,368）。
⑷以上總計91,125元（15,991＋34,656＋40,478＝91,125）。
⒌按清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原
本，民法第323條前段定有明文；而此條規定，依民法第342條規定，於抵銷準用之。查上訴人應返還被上訴人之買賣價金及附加利息，乃為本金3,333,550元及利息1,192,772元；而被上訴人應返還上訴人使用系爭土地104年4月16日至107年6月19日之價額為91,125元，均詳如前述。是上訴人以其得向被上訴人請求返還占有使用系爭土地所受之利益91,125元，與其應返還被上訴人價金之利息1,192,772元部分為抵銷，實屬有據。準此，經抵銷後之剩餘利息為1,101,647元（計算式：1,192,772－91,125＝1,101,647）。從而，上訴人僅須返還被上訴人價金3,333,550元及抵銷後剩餘之利息1,101,647元，合計為4,435,197元。因此，被上訴人依據民法第259條第1、2款規定及系爭契約第10條第2項約定，聲明請求上訴人連帶返還之買賣價金及附加利息，於4,435,197元範圍內為有據，逾此範圍則屬無據。另加計被上訴人依系爭契約第7條後段得請求之違約金30萬元，總計被上訴人於本件得請求之總金額4,735,197元（計算式：4,435,197＋300,000＝4,735,197），及違約金30萬元部分自105年10月25日起算之法定遲延利息。
⒍查被上訴人解除系爭契約後，依據民法第259條各款回復原
狀之規定，上訴人固負有連帶返還被上訴人所受領之價金3,333,550元及附加利息1,101,647元，合計4,435,197元之義務；被上訴人對郭至陽亦負有將所受領之系爭土地移轉登記及點交予郭至陽，並除已抵銷部分外自107年6月20日起至點交系爭土地之日止按月返還使用系爭土地利益之價額1,368元之回復原狀義務。且雙方所互負之前開回復原狀義務，依民法第261條、第264條第1項前段，享有同時履行抗辯權，詳如前述。因此，上訴人就前開被上訴人所負之回復原狀義務，與其對被上訴人返還價金元及附加利息共4,435,197元之義務，為同時履行抗辯，亦屬有據，應由本院就此部分為對待給付之判決。
五、綜上所述，被上訴人依民法第259條第1、2款規定、系爭契約第7條後段及第10條第2項約定，聲明請求上訴人連帶給付4,735,197元，及其中違約金30萬元部分自105年10月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第一、二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴如主文第四項所示。又上訴人就被上訴人應負之回復原狀義務，即將系爭土地移轉登記及點交予郭至陽，並自107年6月20日起至點交系爭土地之日止按月返還使用系爭土地之價額1,368元，提出同時履行抗辯，亦屬有據，故本院應就此部分為對待給付判決，是以原審就上開返還價金應准許部分未為上開對待給付，尚有未洽；爰由本院就此部分為命對待給付之判決如主文第三項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如
主文。中 華 民 國 107 年 7 月 17 日
民事第十七庭
審判長法 官 黃雯惠
法 官 邱靜琪法 官 賴秀蘭正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 18 日
書記官 林淑貞附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。