臺灣高等法院民事判決 106年度上字第282號上 訴 人 楊森評訴訟代理人 陳守文律師複代理人 郭千華律師上 訴 人 全陽建設股份有限公司法定代理人 楊光鎮訴訟代理人 張淑敏律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，兩造對於中華民國105年12月30日臺灣臺北地方法院104年度訴字第1710號第一審判決，各自提起上訴，本院於107年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人全陽建設股份有限公司給付上訴人楊森評新臺幣玖拾伍萬元本息部分，及訴訟費用之裁判，暨該部分假執行之宣告均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人楊森評在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人楊森評之上訴駁回。
第一審訴訟費用關於廢棄部分及第二審訴訟費用，均由上訴人楊森評負擔。
事實及理由
一、上訴人楊森評（下稱楊森評）主張：伊於民國102年11月10日與對造上訴人全陽建設股份有限公司（下稱全陽公司）簽訂房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約），以新臺幣（下同）1,250萬元，購買坐落在新北市○○區○○段○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）上之「仁愛好樣」集合式住宅大樓預售屋中之B6-3F戶（下稱系爭預售屋）。訂約迄今共已繳納195萬元預售屋款予全陽公司。惟近日內偶然得知系爭土地曾於81年5月間發生大火（下稱系爭火災），致20人喪生，且靈異事件頻傳，故系爭預售屋屬曾發生非自然原因死亡事件之凶宅，普遍對於一般人之居住品質及心理層面有負面影響，影響購買意願及購買價格，造成該房屋經濟性之價值減損，屬物之瑕疵無疑。伊已於104年3月18日以存證信函通知全陽公司解除系爭契約，全陽公司自有返還所受領價金之義務，並應依系爭契約第27條第2項約定，給付違約金187萬5,000元。如認上開請求無理由，全陽公司銷售系爭預售屋時，代銷人員隱瞞系爭土地曾發生非自然死亡事件之重大瑕疵，已違反據實告知義務及誠信原則，而伊及家人因系爭土地靈異事件頻傳而不敢入住，故未支付第六期買賣價金，並非惡意違約，且系爭契約解除後，全陽公司仍可繼續銷售獲利，尚無因伊遲延給付價款而影響建案工程進度及公司營運之虞，依雙方社會地位、經濟狀況衡量，全陽公司沒收195萬元違約金影響伊家庭經濟狀況甚鉅，又系爭契約為定型化契約，兩造實力明顯懸殊，違約金條款如此制定顯然有利於全陽公司，應依民法第252條規定酌減違約金至零，全陽公司沒收之價款自無法律上原因，應依民法第179條負返還責任。爰依民法第359條、第259條第1項之規定，及系爭契約第27條第2項之約定，於先位聲明請求被告公司返還其已繳付之系爭房地買賣價金暨給付違約金382萬5,000元；另依民法第179條之規定，於備位聲明請求全陽公司返還其已繳付之買賣價金195萬元等語。
二、全陽公司則以：預售屋之銷售與成屋之銷售不同，預售屋之標的為尚未興建之新建物，自無可能發生一般房屋交易市場所稱於出賣人持有房屋產權期間，在專有部分發生非自然死亡事故之情事，當無構成凶宅或房屋價值減損之可能。系爭火災時間為81年5月間，距今已23年，其後曾改作倉庫使用，衡以系爭建案又為新建案，楊森評曾委由信義房屋銷售系爭預售屋，出售總價為1,498萬元，相較於楊森評購買價格1,250萬元，高出248萬元，顯見系爭預售交易價值並未因系爭火災而有任何減損。另系爭預售屋坐落之土地曾發生火災事故，經媒體廣為報導，楊森評從事房仲業，不可能不知悉，代銷人員亦證稱售屋時已告知曾發生系爭火災，依民法第355條之規定，全陽公司毋須負物之瑕疵擔保責任。又全陽公司因楊森評違約，所受損害為銷售費用79萬7,978元，所失利益為444萬4,835元，其僅依系爭契約沒收違約金187萬5,000元，並無過高，且其已於104年4月9日通知楊森評前來領取7萬5,000元，係楊森評拒領，其後亦在臺灣士林地方法院以106年度存字第1505號為楊森評提存7萬5,000元在案，毋須再為給付等語，資為抗辯。
三、原審駁回楊森評先位之訴，就備位之訴判命全陽公司應給付楊森評95萬元本息，駁回楊森評其餘請求。兩造就其敗訴部分不服，均提起上訴。楊森評上訴聲明：㈠先位聲明：⒈原判決廢棄。⒉全陽公司應給付楊森評382萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒊楊森評願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈原判決關於駁回楊森評後開第二項之訴部分廢棄。⒉全陽公司應再給付楊森評100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒊楊森評願供擔保，請准予宣告假執行。全陽公司聲明：㈠原判決不利於全陽公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，楊森評在第一審之訴駁回。㈢如受不利判決，全陽公司願供擔保，請免為假執行。兩造對對造之答辯聲明均上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷三第80頁）：㈠兩造於102年11月10日簽訂系爭契約，以1,250萬元購買系爭預售屋。
㈡楊森評於簽約後共繳交5期買賣價金共195萬元予全陽公司。
㈢楊森評依約應於104年1月15日繳交第6期買賣價金。
㈣全陽公司於104年3月2日以存證信函通知楊森評繳納第6期買賣價金，楊森評於104年3月3日收受，但未給付。
㈤楊森評於104年3月18日以存證信函通知全陽公司解除系爭契
約，請求全陽公司返還195萬元，並給付195萬元懲罰性違約金，全陽公司於104年3月19日收受。
㈥全陽公司於104年3月19日以存證信函通知楊森評於文到7日
內繳交第6期價款，逾期未繳即以本函解除系爭契約，楊森評於104年3月20日收受。
㈦全陽公司於104年4月9日以存證信函通知楊森評已沒收已付
價金中187萬5,000元，楊森評得於文到7日內前來領取退款7萬5,000元。
㈧楊森評為房仲業，購入系爭預售屋後，於103 年委託信義房屋銷售系爭預售屋。
㈨系爭土地上之保齡球館，於81年5月11日發生大火，奪走20
人性命，102年7月間經媒體報導，全陽公司將在此興建住宅大樓。
㈩全陽公司於106 年9 月25日以1,068 萬元將系爭預售屋出售予邱詩婷。
五、本院之判斷：楊森評主張系爭預售屋有發生非自然死亡之瑕疵，其得解除契約，先位請求全陽公司返還買賣價金195萬元，並依系爭契約第27條第2項約定，請求全陽公司給付違約金187萬5,000元，備位依不當得利之法律關係，請求全陽公司給付195萬元等語。然此為全陽公司所否認，全陽公司並以前詞置辯，是兩造爭點厥為：㈠系爭預售屋是否有物之瑕疵？該瑕疵於系爭契約成立時，楊森評是否已知情？其解除系爭契約是否合法？其請求返還已給付之價金195萬元，及依系爭契約第27條第2項之約定，請求全陽公司給付違約金187萬5,000元，是否有據？㈡全陽公司解除系爭契約是否合法？其依系爭契約第27條第3項第1款之約定，沒入187萬5,000元違約金，是否過高而應予酌減？楊森評備位請求返還已給付之買賣價金195萬元，是否有據？茲分述如下：
㈠系爭預售屋是否有物之瑕疵？該瑕疵於系爭契約成立時，楊
森評是否已知情？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，固亦為同法第359條所明定。惟按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質不具備者，始得謂之（最高法院90年度台上字第1460號民事裁判參照）。又買賣標的物是否具有兩造約定或依通常交易觀念所指之瑕疵，應由買受人就該項利己之事實，負舉證責任。
⒉查，楊森評雖主張系爭土地上之保齡球館，於81年5月11
日發生大火，奪走20人性命，且靈異事件頻傳，系爭預售屋成為俗稱之「凶宅」，影響系爭預售屋之市場交易價格，為物之瑕疵云云。惟關於「凶宅」，法令並無明確定義，參照內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函意旨：「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」（見原審卷一第136頁），及內政部於92年6月公告之不動產委託銷售契約書範本附件一「不動產標的現況說明書」第11項：「本件建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」（見本院卷一第287頁）。可知依一般社會通念，足以影響市場交易價值之「凶宅」，係指在「建物專有部分」發生兇殺、自殺之情形，並不及於建物所坐落之土地。而系爭土地上，前曾發生大火之保齡球館，業已拆除，其「凶」之依附已然去除，楊森評主張在系爭土地上其後興建之房屋，亦為「俗稱之凶宅」，實無所據。
本件楊森評既未能舉證證明系爭預售屋為一般社會通念所指之「凶宅」，具有通常交易價值減損之瑕疵，亦未舉證兩造締約時，就系爭土地未曾發生非自然死亡事故有何特約約定，則其主張全陽公司應負物之瑕疵擔保責任，即非可取。
⒊楊森評雖又主張系爭預售屋代銷公司職員梁文嘉，於臺灣
臺北地方法院104年度訴字第1708號林紓存、林紓奇與全陽公司返還買賣價金等事件（下稱另案）中證稱：「當時有提到大概20幾年前有火災...我們是每個客戶都要講，這是公司規定的，公司也擔心日後客戶在不知道的情況下買了會有糾紛」，可知系爭土地曾發生大火，會影響購買意願，為物之瑕疵云云。惟影響購屋意願及買賣成交價之因素多端，如附近有無學校、廟宇、基地台等，於某些人言為具有附加價值之設施，於他人言可能為「嫌惡設施」，代銷公司於銷售時，就可能影響買方購買意願之處，詳為說明，以避免買方日後反悔，乃預防消費糾紛之方法，尚不得以此反推代銷人員特別說明之事項，即為物之瑕疵，此理自明。系爭土地上雖曾發生大火致20人喪生，然依一般社會通念，並不足以使其後在系爭土地上興建之房屋成為「凶宅」，業如前述，全陽公司亦未於締約時保證或承諾系爭土地未曾發生死亡事故，縱代銷公司慮及日後消費糾紛而為說明，亦無可認系爭火災已造成系爭預售屋之瑕疵。
⒋再全陽公司欲在系爭土地上興建住宅大樓一事，業經報章媒體於102年7月間大幅報導，如102年7月21日自由時報：
「當年火災奪20命，球館翻身變住宅大樓」、蘋果日報：
「廢球館翻身，蓋15億建案...新北市中和區自強保齡球館因火災停業多年，最近有建商在原址搭建接待中心，打算蓋2～4房住宅大樓，總銷金額15億元。過去北市也有KTV發生火災，建商重建推案，仍銷售一空，許多人仍相信福地福人居...住商不動產永和樂華店店長張麗鴻推估，雖然該基地曾經發生意外，但以地點來看，開價一定有50多萬元」（見原審卷一第148至150頁）。梁文嘉於另案亦證稱：「（與楊先生（按即楊森評）、原告1提到仁愛好樣預售屋基地曾經發生火災時，他們二位有何反應？）我先認識楊先生，楊先生以買方來說，年齡比較輕，我們比較像朋友的聊天，楊先生聽到時有驚訝，原告1聽到沒有太大反應，那時我想說應該是楊先生有先跟她提過，才帶他來」等語（見原審卷一第220頁背面）。可知全陽公司並未隱瞞系爭土地曾發生大火之交易資訊，而有矇騙他人購買之行為。楊森評雖云梁文嘉於系爭預售屋買賣有自身利害關係，證詞不可採信；然審諸系爭預售屋基地前曾發生火災事故，業經媒體大幅報導，全陽公司顯無令代銷公司人員隱瞞之必要，且楊森評身為房仲（見上開不爭執事項㈧），就有意購買之標的，無可能未為調查逕予購買，其竟於購買後，以系爭預售屋基地曾發生死亡事件為由，解除系爭契約，難認合法。
⒌綜上，楊森評未舉證系爭預售屋有兩造約定或依通常交易
觀念所指之瑕疵，則其依民法第359條之規定，解除系爭契約，請求全陽公司返還買賣價金195萬元，及依系爭契約第27條第2項之約定，請求全陽公司給付違約金187萬5,000元等，均非有據，應予駁回。
㈡全陽公司解除系爭契約是否合法？其依系爭契約第27條第3
項第1款之約定，沒入187萬5,000元違約金，是否過高而應予酌減？楊森評備位請求返還已給付之買賣價金195萬元，是否有據？⒈按系爭契約第27條第3項約定：「甲方（楊森評）有減少
價金之要求、違約不買、未依約付款專項約定付款或其他違約情事者，乙方（全陽公司）得定相當期限催告甲方，逾限甲方仍未依限履約時，乙方得解除本約及與本約相關之各項約定；解約後，並依下列情況辦理：㈠甲方已繳款項悉數作為賠償乙方之違約金，但以本約買賣標的總價款百分之十五為限」，有系爭契約影本可稽（見原審卷一第37頁）。
⒉經查，系爭預售屋並無瑕疵，楊森評解除系爭契約並不合
法，已如前述，故楊森評仍有依約給付買賣價金之義務。又楊森評應於104年1月15日繳納第6期款，此為其所不爭執（見上開不爭執事項㈢），全陽公司於104年3月2日以存證信函通知繳納，楊森評未為繳納，並於104年3月18日通知全陽公司解除系爭契約，全陽公司再於104年3月19日通知楊森評於文到7日內繳交第6期價款，逾期未繳即以本函解除系爭契約，嗣於104年4月9日通知楊森評已沒收價金中187萬5,000元等情，有兩造存證信函在卷可稽（見原審卷一第190至191頁、第94至99頁、第192至193頁、第198至199頁），並為兩造所不爭執（見上開不爭執事項㈣至㈦）。是全陽公司以楊森評未依期限給付買賣價金，經催告仍不履行，依系爭契約第27條第3項之約定解除買賣契約，並沒收買賣價金1,250萬之15％，即187萬5,000元為違約金，尚非無據。
⒊楊森評雖主張：上開違約金約款為定型化契約條款，顯失
公平，依民法第247條之1規定為無效云云。惟觀諸系爭契約第27條第2項約定：「乙方有無故拒絕出售本約買賣標的、乙方違反瑕疵擔保責任規定、於甲方付清價款後無故不履行移轉登記義務、交付房屋或其他本約明定之違約情事者，甲方得定相當期限催告乙方，逾限乙方仍未依約履行時，甲方得解除本約及與本約相關之各項約定。甲方解除本約時，乙方除應退還甲方已繳之買賣價款外，如有遲延利息應一併返還，並應交付與甲方已繳價款同額之違約金予甲方，但上述違約金最高以本約買賣標的總價款百分之十五為限」（見原審卷一第37頁）。可知全陽公司違約時，違約金亦同樣以買賣價金15％為上限，買賣雙方之違約責任均相同，並無民法第247條之1所列各款「免除或減輕預定契約條款之當事人之責任」、「加重他方當事人之責任」、「使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利」、「其他於他方當事人有重大不利益」等應為無效之情形。楊森評雖以該違約金條款，係以買方支付之買賣價金之15％為計算，完全未顧及賣方是否因買方違約而受有損害，且未依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情行為衡量標準，已顯失公平云云。惟此乃違約金是否過高而應予酌減之問題，民法第252條已有特別規定，尚非民法第247條之1所定違約條款顯失公平而無效之範疇，楊森評容有誤會。
⒋楊森評另主張違約金過高，應予酌減云云。惟查：
⑴按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為
民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，使符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號民事裁判參照）。又法院酌減違約金至相當之數額，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院88年度台上字第337號民事裁判參照）。
⑵本件全陽公司主張系爭預售屋售之興建加銷售成本為
714萬4,777元，以售價1,250萬元扣除成本，再扣除17％營利事業所得稅，利潤為4,444,835元（計算式：1,250萬元－714萬4,777元－（1,250萬元－714萬4,777元）×17％＝4,444,835元），約為售價35.56％（計算式：4,444,835元12,500,000元＝35.56％），此據其提出所失利益計算式附表（見原審卷二第639頁），及建築成本明細表（含合約影本20份及付款憑證影本122份）、全陽公司分得房屋及車位面積明細表（含建物所有權狀影本90份）等為證（見本院卷二第75至637頁），楊森評就該計算方式亦無爭執（見本院卷三第80頁）。
另參以全陽公司自稱其105年度絕大部分獲利來自「仁愛好樣」預售屋建案，其所申報105年度營利事業所得稅之純益率（稅後純益/營業收入）則為30％，此有其105年度損益及稅額計算表乙份在卷可稽（見本院卷三第65頁），是全陽公司主張其所失利益約為售價35.56％，已超過15％等語，尚非無據。
⑶楊森評雖主張系爭預售屋尚未交屋，全陽公司可省去過
戶之人事成本，並可繼續銷售獲利，並無損失，全陽公司沒收187萬5,000元，將影響其家庭經濟狀況甚鉅，應予酌減云云。然全陽公司以銷售預售屋為業，過戶之人事成本占整個建案之營業成本，微乎其微，即令扣除此部分，全陽公司所失利益仍大於15％。而系爭預售屋另為銷售，係獲利或虧損，與市場環境攸關，與本件全陽公司主張因楊森評違約，所受損害之計算方式並無關連，楊森評圖以此免除賠償責任，並非可取；遑論全陽公司重新出售系爭預售屋時，價格僅1,068萬元（見上開不爭執事項㈩），與售予楊森評之價格1,250萬元相較，已有182萬元之損失，非如楊森評所述，全然未損失。
⑷再衡以楊森評於102年11月購入系爭預售屋後，旋於103
年3月委託信義房屋出售，此有信義房屋107年1月3日回函可稽，並為楊森評所不爭執（見上開不爭執事項㈧）。可知其購入系爭預售屋非供自住，而係出於投資目的，系爭契約究要繼續履行，抑或終止支付違約金，取決於楊森評，何者對其較有利，信其已為評估判斷，自不容其任意毀約，再主張違約金過高影響其家庭經濟狀況，而免受契約拘束之理。
⑸且系爭契約所定之違約金上限，與內政部103年4月28日
公告修正之「預售屋定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4項、「預售屋買賣契約書範本」第25條第4項：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之﹍（最高不得超過15％）計算之金額」等規定相符，有該契約範本附卷可參（見原審卷一第204頁、第208頁背面），並未逾越社會一般標準。從而，本院綜合全陽公司所受損害、楊森評之違約情形，及社會經濟狀況等一切情狀，認全陽公司沒收違約金187萬5,000元，並無過高，楊森評請求酌減，難以准許。
⒌綜上，全陽公司以楊森評未依期限給付買賣價金，經催告
仍不履行，依系爭契約第27條第3項之約定解除買賣契約，並沒收買賣價金1,250萬之15％，即187萬5,000元為違約金，尚非無據。楊森評備位請求返還遭沒收之違約金187萬5,000元，並無理由。又楊森評已付價金為195萬，扣除187萬5,000元之違約金後，全陽公司本應返還7萬5,000元予楊森評，審諸全陽公司已於104年4月9日通知楊森評前來領取（見上開不爭執事項㈦），然楊森評拒絕受領，全陽公司已於106年12月26日在臺灣士林地方法院提存所辦理提存，此有該院106年度存字第1505號提存書附卷可佐（見本院卷三第120頁），是此部分已生清償效力，且依民法第234條、第238條之規定，楊森評在受領遲延中，全陽公司無需支付遲延利息。從而，楊森評備位請求返還7萬5,000元暨起訴狀送達翌日即104年4月23日（見原審卷一第115頁）起算之遲延利息，亦無理由。
六、綜上所述，楊森評先位依民法第359條、第259條第1項之規定及系爭契約第27條第2項之約定，請求全陽公司返還其已繳付之買賣價金195萬元，及給付違約金187萬5,000元，合計382萬5,000元；及備位依民法第179條之規定，請求全陽公司返還已繳付之買賣價金195萬元，均為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審命全陽公司應給付楊森評95萬元本息，並依兩造之聲請，為准、免假執行之宣告，尚有未洽，全陽公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。另原審駁回楊森評其餘請求部分，於法核無不合，楊森評上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果不生影響，爰不另贅述，併此敘明。
八、據上論結，楊森評之上訴為無理由，全陽公司之上訴為有理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 31 日
民事第九庭
審判長法 官 劉坤典
法 官 蔡和憲法 官 賴淑芬正本係照原本作成。
楊森評如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 1 日
書記官 秦慧榮附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。