臺灣高等法院民事判決 106年度上字第291號上 訴 人 李煌基訴訟代理人 陳榮進 律師
何朝棟 律師被 上訴人 王志賢訴訟代理人 劉孟錦 律師複 代理人 劉哲瑋 律師上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，上訴人對於中華民國105年12月30日臺灣新北地方法院105年度訴字第2639號第一審判決提起上訴，本院於107年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
確認被上訴人就坐落於新北市○○區○○○段○○○○號土地應有部分二分之一之優先購買權不存在。
被上訴人在第一審之反訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
（一）上訴人以新台幣（下同）1,191,199元向臺灣金融資產服務股份有限公司（下稱金聯公司）標得原為訴外人王萬所有，坐落新北市○○區○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）應有部分1/2。詎被上訴人主張其係系爭土地占有人，依土地法第73條之1第3項有優先購買權云云。然被上訴人空言以租賃關係為占有權源，其向何人承租?租金為何?契約起訖?均無證據以實其說，況上訴人為系爭土地共有人之一，從未同意被上訴人占用，亦未與被上訴人簽立租賃契約。再者，被上訴人亦未舉證其祖父與王萬有租賃關係，且王萬僅係共有人之一，縱有約定（假設語，上訴人否認），未得全體共有人同意，被上訴人祖父王水海亦不得占有，被上訴人既辯稱其繼受祖父權源，亦係無權占有。
（二）另土地法第73條之1第3項規定，就其使用範圍依序有優先購買權，被上訴人占用系爭土地面積約為1平方公尺（滴水線所延伸之面積），所占比例為39分之1，甚為微小，退萬步言之，縱被上訴人為合法使用人（假設語，上訴人否認），亦因占用面積極小，不得適用本條規定，方符立法目的。
（三）承上，被上訴人就系爭土地並無任何合法使用權源，自不得於系爭土地應有部分1/2之拍定主張任何優先購買權，被上訴人於原審反訴請求確認其就系爭土地有優先購買權云云，亦屬無據。為此，請求確認被上訴人就系爭土地應有部分無優先購買權，且駁回被上訴人反訴請求等語，並上訴聲明：1.原判決廢棄。2.確認被上訴人對系爭土地應有部分1/2優先購買權不存在。3.駁回被上訴人在第一審之反訴。
二、被上訴人則以：
（一）系爭土地之共有人王萬為被上訴人之伯公，因王萬終身未婚亦無子嗣，故王萬將系爭土地應有部分1/2、同段237號土地應有部分1/4及其上門牌號碼為新北市○○區○○街○○○巷○號（下稱系爭建物）贈給與被上訴人之父王阿龍，並約定過繼王阿龍為王萬之子，入王阿龍家之祖先神主牌，由王阿龍之後代永久祭祀。然因王萬、王水海、王阿龍不熟悉土地繼承法律規定，遲未辦理所有權移轉登記，遭前臺北縣政府認定系爭土地為「無人承繼之遺產」。然其祖父王水海與王萬合意，將系爭土地交付與其父王阿龍使用，並由王阿龍給付相關土地稅捐，是被上訴人乃有給付對價而使用系爭土地，被上訴人一家三代已有償使用系爭土地70年，為合法使用權人，兩造間具有不定期租賃契約關係，且王萬與王水海間之租賃契約雖未經公證，但因成立於39年至41年間，為民法第425條第2項規定增訂前，故不受該條拘束。又王萬為系爭建物之基地（即系爭土地、同段第237號土地）所有人，衡諸於自己土地上建築房屋為「常態事實」，無權在他人土地上建築房屋為「變態事實」，且王萬本人又設籍於系爭建物可間接證明系爭建物屬王萬所有，是王萬既曾為系爭土地與系爭建物之所有人，嗣後又將系爭土地與系爭建物讓與不同之人，則依民法第425條之1，兩造間應具有法定租賃關係存在。是被上訴人依土地法第73條之1第3項及同法第104條規定，就系爭土地有優先承買權存在。
（二）再者，系爭建物乃坐落於系爭土地，倘被上訴人就系爭土地無優先購買權則系爭建物將被拆除，違反優先購買權之立法目的，且系爭建物占用之處為系爭建物大門，是雖僅占用系爭土地約1平方公尺，然將致被上訴人無路可出入。
（三）又被上訴人一家三代於王萬生前即有使用系爭土地，期間已有70餘年，均未有系爭土地其他共有人（含上訴人家族）異議，若被上訴人為非法占有系爭土地，為何自王萬41年間過世後，即開始繳納系爭土地相關稅捐、房屋稅及水電費用?此外，系爭土地若未經分管，則上訴人、上訴人家族占有使用系爭土地特定部分多年，豈非亦屬無權占有？若系爭土地業經分管，則王萬將其所分管到之土地出租予被上訴人祖父王水海、父親王阿龍並無違法，是上訴人主張被上訴人就系爭土地應有部分1/2無優先購買權存在云云為無理由等語置辯，並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第65頁）：
（一）系爭土地應有部分1/2為王萬所有；而王萬於41年2月6日亡故後，改制前之臺北縣政府以系爭土地自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記為由，於73年10月1日依土地法第73條之1第1項規定予以列冊管理在案。又新北市政府以系爭土地應有部分1/2列冊管理已逾15年無人聲請登記，乃依同法第2項規定移請財政部國有財產局囑請金聯公司於105年3月30日進行公開標售結果，上訴人以1,191,199元得標後，被上訴人於決標後10日內以其係系爭土地之使用人為由，依土地法第73條之1第3項規定具狀向金聯公司主張就系爭土地為優先購買（見原審卷第46頁、第13、14頁、第129頁至152頁）。
（二）王媽枝、王中秋、王水海、王阿龍依序為被上訴人之曾曾祖父、曾祖父、祖父及父親；王媽枝、王拱照則依序為王萬之祖父及父親，是王萬為王水海4親等之堂兄（見原審卷第386頁至392頁）。
（三）王萬於亡故前係居住於改制前之臺北縣板橋鎮舊社50號；而王水海與王阿龍則自35年10月1日起即設籍居於臺北縣板橋鎮舊社39號（下簡稱舊社39號），嗣王水海於50年12月19日死亡後，王阿龍於61年2月23日將住所設籍至臺北縣板橋鎮舊社50號（下簡稱舊社50號）；又舊社50號，嗣於64年7月1日整編為臺北縣○○市○○路○段○○巷○○弄○號，復於85年4月15日改編為同縣市○○街○○○巷○號（見原審卷第39頁至45頁）。
四、上訴人主張被上訴人就金聯公司關於系爭土地應有部分所為之拍定無優先購買權等語，此為被上訴人所否認，經查：
（一）按「土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除（第1項）。前項列冊管理期間為15年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。……（第2項）。依第2項規定標售土地或建築改良物前應公告30日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。……（第3項）。」、「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。……」土地法第73條之1第1項至第3項、第104條第1項前段定有明文；又民事訴訟法第277條前段規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」，所謂舉證責任者，乃特定法律效果之發生或不發生所必要之事實存在與否不明之場合，當事人之一造因此事實不明，將受不利益之判斷，乃必須就該事實提出有關證據，使法院信其主張為真實；另當事人所提出供法院認定事實之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，必須於通常一般之人均不致有所懷疑，得確信其為真實之程度者，始得據為提出該證據之一造之有利認定。倘其證明尚未達到此一程度，而有其他合理之懷疑存在時，提出該證據之一造若就此合理懷疑事項，未能為必要之說明者，仍不能遽為提出該證據之一造之有利認定；再者，主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任。本件被上訴人抗辯其就系爭土地有合法占有權源，自得依土地法第73條之1第3項、第104條第1項前段規定就系爭土地之拍定行使優先購買權等語，既為上訴人所否認，揆諸上開法文及說明，自應由被上訴人就其抗辯負擔舉證責任，合先敘明。
（二）被上訴人抗辯：系爭土地應有部分1/2及同段第237號應有部分1/4、暨其上之系爭建物原均為王萬所有，王萬生前即將之贈與被上訴人之先祖王水海，雙方雖未就系爭土地部分辦理所有權移轉登記，然系爭土地相關稅賦自王萬生前起迄今，即由王水海、王阿龍及被上訴人繳納，則被上訴人既就系爭土地使用支付一定對價，則系爭土地與其上系爭建物間自有租賃關係存在；另王萬為系爭土地之共有人，而其生前係依分管協議占有系爭土地，復將之交付其先祖占有使用，再由被上訴人繼受，則被上訴人自得依分管協議占有系爭土地等語，雖舉以證人吳建和、潘慶輝於原審105年12月28日行言詞辯論程序時之證述，暨提出新北市板橋區光復里105年4月20日證明書、臺北縣稅捐稽徵處87年11月4日87北縣稅財字第489533號函文及系爭土地57年至75年地價稅單、85年至104年地價稅繳納書等件為證，惟：
1.證人即新北市板橋區光復里里長之吳建和於原審105年12月28日行言詞辯論程序時固證述：「……（原審法官質以：被上訴人主張：『因王萬終身未婚，故無後代，是以與其堂兄王水海約定，將目前系爭土地應有部分1/2及同段第237號土地應有部分1/4贈與王阿龍，並約定：㈠將王水海之子王阿龍過繼予王萬為兒子。㈡王萬年老之照料與百年之後事，由王水海、王阿龍代為處理，並入王阿龍之祖先神主牌，由王阿龍之後代永久祭祀。㈢上開土地之稅賦由王水海、王阿龍繳納。』，是否實在？原告（應係指反訴原告即被上訴人）主張的事實我只聽過王阿龍說過，我以前有跟王阿龍一起工作過。……」等語（見原審卷第413頁），然觀諸上開證述，證人吳建和僅係曾聽聞被上訴人之先祖王阿龍自述其自王萬處受贈、有權占有使用系爭土地、第237號土地及其上系爭建物，並未見證王萬與王水海、王阿龍關於系爭土地等不動產成立贈與契約及就該不動產移轉占有之經過，是上開證述，既僅係聽聞自被上訴人先祖之傳聞證據，若無其他事證資以佐證，尚難遽予採信。
2.又證人吳建和於原審105年12月28日行言詞辯論程序時雖證述：知悉被上訴人及其先祖王水海、王阿龍三代確實居住於系爭土地及第237號土地上等語（見原審卷第412頁），及證人潘慶輝於原審是日程序時亦證述：被上訴人自幼住在門牌號碼改編前之舊社50號等語（見原審卷第415頁），暨新北市板橋區光復里105年4月20日證明書亦記載：
「查本里里民王志賢君，確實居住於新北市○○區○○里○○○段236及237地號，且該君從祖父/父親起，已經世居三代屬實，可參閱所附之相關戶籍謄本等」等語（見原審卷第152頁），此茲暫不論上開證述與證明書之記載與事實是否相符，然王萬亡故後，並無繼承人或遺產管理人為其積極管理相關遺產事宜，縱認上開證述及記載屬實，此充其量僅能表彰被上訴人及其先祖王水海、王阿龍確曾先後居住於系爭土地及同段第237號土地上爾，要難憑此認定渠就系爭土地之占有有法律上權源。再者，觀諸該證明書內容，為證人吳建和以新北市板橋區光復里里長身分出具，且吳建和係於參考相關戶籍謄本資料後始出具記載上開內容之證明書，惟王萬於亡故前係居住於舊社50號；王水海與王阿龍則自35年10月1日起即設籍於舊社39號，嗣王水海於50年12月19日死亡後，王阿龍於61年2月23日始將住所設籍至舊社50號等情，已如前述，準此，王水海生前未曾設籍於王萬生前住所舊社50號，王阿龍則係於王萬死亡20年後之61年間始遷入舊社50號，顯見吳建和證述自王水海、王阿龍及被上訴人三代世居於舊社50號云云，顯與上開戶籍資料相違，是上開證述及書證，顯有重大瑕累，無法援為被上訴人有利之認定。
3.第按「地價稅或田賦之納稅義務人如左：一、土地所有權人。……」、「土地有左列情形之一者，主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅或田賦：一、納稅義務人行蹤不明者。二、權屬不明者。三、無人管理者。四、土地所有權人申請由占有人代繳者。」土地稅法第3條第1項第1款及第4條第1項規定可稽，而所謂「得指定土地使用人負責代繳」，係同法第3條第1項之補充規定，主管稽徵機關僅能基於便利地價稅之徵收，於實質上不致於變更納稅義務人主體之情形下，為適法之裁量；又土地稅法第4條所稱之「土地使用人」，乃指事實上之利用者而言，並不以土地使用人與土地所有權人間有租賃或使用借貸之法律關係為必要，最高行政法院94年度判字第880號、83年度判字第2138號裁判意旨可稽。本件被上訴人訴訟代理人於本院106年7月11日行準備程序時自承：其無法提出關於王萬41年間亡故前就系爭土地代繳相關稅賦等語（見本院卷第168頁背面），是被上訴人抗辯其與先祖自王萬生前起已代繳系爭土地相關稅賦云云，已嫌無據。再者，觀諸被上訴人提出之地價稅單及地價稅繳納書（見原審卷第53頁至72頁），68年以前稅單上所載之納稅義務人名義欄係均記載「王金土2人」或「王萬」，是上開時期之稅賦縱係被上訴人或其先祖繳納，亦係渠等事實上逕自代系爭土地登記名義人繳納，要難僅以代繳稅賦即認定被上訴人有占有系爭土地之合法權源。至68年10月以降之稅單上納稅義務之管理人欄雖記載為「王萬使用人王阿龍」，嗣至87年間再更名為被上訴人名義，惟參以被上訴人於本院106年5月8日行準備程序時自承：「（受命法官質以：系爭土地之納稅義務人稅籍為何會變更為王阿龍?）據我父親陳述，是當時稅捐機關來查系爭土地的稅捐是何人負擔的，我父親跟他們說一直都由我們繳納，所以他們就將稅籍資料改為王阿龍。」等語（見本院卷第54頁背面），及臺北縣稅捐稽徵處應被上訴人申請，而於87年11月4日以八七北縣稅財字第489533號簡便行文記載：「一、納稅義務人王萬所有板橋市○○段○○○○號等二筆土地原使用人王阿龍，現該兩筆土地由使用人王阿龍兒子王志賢使用，使用人名義予以更為王志賢，請查照。……」等語（見原審卷第75頁），顯見該稅籍資料之更異，僅係主管稽徵機關基於便利地價稅徵收，逕依王阿龍、被上訴人片面申報即為上開記載，是上開稅單上關於使用人之記載，自亦無法援為被上訴人及其先祖合法占有系爭土地之認定依據。
4.被上訴人另抗辯其與先祖祭祀王萬等語，並提出王萬之神主牌位照片為證（見原審卷第405頁至407頁），然王萬為王水海4親等之堂兄，與被上訴人同為王氏宗親，則被上訴人縱併同祭祀王萬，亦屬人情之常，要難憑此認定王萬生前與王水海、王阿龍間就系爭土地、同段第237號土地及其上系爭建物有贈與合意。此外，被上訴人復未提出其他合法占有系爭土地之證據供本院審認，其空言抗辯，洵無足採。
（三）承上，被上訴人不能證明王萬於生前有將其系爭土地、同段第237號及其上系爭建物交付與被上訴人之先祖占有使用之情，則其主張基於王萬交付占有，進而以其得依分管協議法律關係或依民法第425條、第425條之1等規定為其占有系爭土地之法律上權源，自失所依據，是被上訴人現關於系爭土地之占有，既無任何法律權源可言，自不得就系爭土地應有部分1/2之拍定主張優先購買權。
五、綜上，上訴人請求確認被上訴人關於系爭土地應有部分1/2無優先購買權，為有理由，應予准許，至被上訴人反訴請求確認其就系爭土地應有部分1/2有優先購買權云云，為無理由，不應准許。原審不察，駁回上訴人之請求並判認被上訴人反訴之主張為有理由，容有未洽，上訴意旨指摘原判決不當求為廢棄，為有理由，爰判決如主文第一至三項所示。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件判斷已無甚影響，茲不擬一一論究，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 29 日
民事第十七庭
審判長法 官 黃雯惠
法 官 賴秀蘭法 官 石有為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 30 日
書記官 蔡宜蓁附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。