臺灣高等法院民事判決 106年度上字第388號上 訴 人 祥陸建設股份有限公司法定代理人 張美嬌訴訟代理人 林育生律師複 代理 人 陳奕霖律師被 上訴 人 陽明峰匯社區管理委員會法定代理人 林奕辰訴訟代理人 陳玉玲律師上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，上訴人對於中華民國106年1月24日臺灣士林地方法院104年度訴字第590號第一審判決提起上訴，本院於106年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件被上訴人陽明峰匯社區管理委員會之主任委員原為陳正芬，嗣於本訴訟審理期間變更為林奕辰，此有臺北市政府都市發展局函附卷可稽（見本院卷第149頁）。茲據法定代理人林奕辰具狀聲明承受訴訟，經核並無不合，自應准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：上訴人為陽明峰匯社區（下稱系爭社區）之地下2層自設及獎勵車位之所有權人。被上訴人於民國103年11月9日所召開之第1屆第2次臨時區分所有權人會議決議（下稱系爭決議）修改系爭社區規約第10條第1項第2款之規定，將關於社區管理費及清潔費之內容修正為：由區分所有權人或用戶按其房屋權狀面積（不含汽車停車位部分）坪數計算，管理費每戶每月每坪收新臺幣（下同）60元。地下2層專有車位部分，依專有權狀面積坪數計算，管理費每位每月每坪50元。清潔費則依地下室汽車停車位每位每月300元，機車停車位每位每月100元（下稱系爭規約約定）。惟地下2層雖有獨立所有權狀，然依法僅得作為停車位使用，實與地下1層及地下3層之停車位並無差異。系爭規約約定僅地下2層
之專有車位之所有權人須同時繳交管理費及清潔費，已違反誠實信用原則。系爭決議針對上訴人為差別待遇，且致其財產權有遭侵害之危險，而先位主張確認系爭決議違反民法第148條之規定為權利濫用，應類推民法第56條第2項之規定為無效。又縱認專有部分車位所有權人之權利義務應比照一般區分所有權人而對之收取管理費，惟系爭規約約定使上訴人所有之專有車位須同時按所有權狀面積給付管理費及按停車位數量給付清潔費，不僅已就同一性質之費用重複收取，且與地下1層及地下3層車位僅須給付清潔費之情況迥異，系爭決議對上訴人構成差別對待，亦失之公平。故上訴人應得依民法第799條之1第3項之規定，備位請求撤銷系爭規約約定等情。爰先位聲明：請求確認系爭社區103年11月9日第1屆第2次臨時區分所有權人會議議題一提案7，關於修正社區規約第10條第1項第2款規定部分之決議無效。另備位聲明：
請求撤銷系爭社區規約第10條第1項第2款項規定（原審均為上訴人先、備位敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡如原審先、備位聲明。
二、被上訴人則以：依公寓大廈管理條例第10條第2項規定及系爭社區規約第10條約定，區分所有權人或用戶應遵照區分所有權人會議之決議向被上訴人繳交社區管理費。上訴人為系爭地下2層車位之所有權人，具有獨立產權，本該與系爭社區具專有部分獨立權狀之區分所有權人相同繳納社區管理費，以共同合理分攤社區營運及維護所需之所有費用。地下2層車位為上訴人專有，有獨立權狀，移轉對象不限於系爭社區之區分所有權人，地下1、3層車位則為共有部分而約定專用，無獨立權狀，移轉對象僅限於系爭社區之區分所有權人，不能與主建物分離，故地下2層車位與其他車位之性質顯不相同。又地下2層除停車格為專有部分外，其餘停車空間、車道部分（權利範圍100000分之18324），與位於地下1、3層之車位、停車空間、車道及系爭社區陽台、男廁、女廁、雨遮、管理委員會、一般昇降機、管理員室、門廳、梯廳、受電箱、台電配電室、排風管道、進風管道、發電機室、電信室、防空避難室兼停車空間等19項，面積共14,480.35平方公尺一併列為共有部分，由全體購買車位之住戶共同分擔，且地下2層尚有1部專屬電梯、1個專屬公廁之住戶共有部分。又因地下2層無對外窗戶而無陽光照射，須依靠機電通風及24小時照明。且地下室救災及逃生困難，其消防、排煙、緊急照明、指示號誌及廣播設施皆要求更高標準，故地下室每坪公設費用造價理應較高。況上訴人目前大致將地下2層車位出租予訴外人華碩電腦股份有限公司（下稱華碩公司），導致非住戶亦得進入系爭社區，出入人員趨於複雜，安全威脅增加，進而使系爭社區人力巡邏及安全維護負擔增加，上訴人及外來車輛使用者無須繳付管理費，卻可使用系爭社區之資源，造成公共設施加速耗損，均由系爭社區住戶分擔之不公平現象，故為維護多數住戶之公共利益，對地下2層車位收每月每坪50元之管理費及停車位每位每月300元清潔費，並無權利濫用及違反誠信原則等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭社區之分區使用為科技工業區。
㈡上訴人為系爭社區之地下2層自設及獎勵車位之所有權人，有獨立所有權狀，依法僅得作為停車位使用。
㈢地下1、3層車位，則無獨立權狀，產權登記為共有部分，權
利狀態為約定專用，移轉對象僅限於系爭社區之區分所有權人，不能與主建物分離。
㈣地下2層除停車格為專有部分外，其餘停車空間、車道部分
（權利範圍100000分之18324），與位於地下1、3層之車位、停車空間、車道及系爭社區陽台、男廁、女廁、雨遮、管理委員會、一般昇降機、管理員室、門廳、梯廳、受電箱、台電配電室、排風管道、進風管道、發電機室、電信室、防空避難室兼停車空間等19項，面積共14,480.35平方公尺一併列為共有部分，由全體購買車位之住戶共同分擔。
㈤系爭決議修改系爭社區規約第10條第1項第2款之規定即系爭
規約約定，將關於社區管理費及清潔費之內容修正為：由區分所有權人或用戶按其房屋權狀面積（不含汽車停車位部分）坪數計算，管理費每戶每月每坪收60元。地下2層專有車位部分，依專有權狀面積坪數計算，管理費每位每月每坪50元。清潔費則依地下室汽車停車位每位每月300元，機車停車位每位每月100元。
㈥系爭社區之地下2層上訴人目前大致將車位出租予訴外人華
碩公司，每一車位每月所須負擔之300元清潔費由華碩公司負擔。
四、兩造爭執事項：㈠系爭決議是否有權利濫用、違反誠實信用原則之情形？上訴
人主張類推民法第56條第2項之規定為無效，有無理由？㈡上訴人依民法第799條之1第3項之規定，備位請求撤銷系爭
規約約定，有無理由？
五、本院得心證之理由：㈠系爭決議是否有權利濫用、違反誠實信用原則之情形？上訴
人主張類推民法第56條第2項之規定為無效，有無理由？⒈按權利之行使，不得以損害他人為主要目的。行使權利，履
行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條定有明文。所謂權利濫用，係在外觀上為權利之行使，實質上卻違反權利之社會性，因此不能認為正當行使權利的行為，然權利人行使權利，不免對義務人或他人造成不利益之結果，此乃不可避免的正常現象，故必須權利人在主觀上有損害他人之意思並且以此為主要目的，始構成權利濫用。而所謂誠實信用原則，係在具體之權利義務關係，於考量當事人雙方利益，並斟酌社會共同利益之前提下，以公平正義之方法實現權利義務內容之指導原則。又關於公寓大廈區分所有權人所應繳納之管理費數額，區分所有權人會議或其授權之管理委員會固有權透過決議方式而制訂相關收費標準，惟該收費標準是否符合公平正義，有無權利濫用或違反誠信原則情事，基於公平法理，法院自得加以審查（最高法院93年度台上字第2218號判決意旨參照）。
⒉上訴人主張：系爭規約約定僅地下2層之專有車位之所有權
人須同時繳交管理費及清潔費，已違反誠實信用原則。系爭決議針對上訴人為差別待遇，且致其財產權有遭侵害之危險，而先位主張確認系爭決議違反民法第148條之規定為權利濫用、違反誠信原則，應類推民法第56條第2項之規定為無效云云。惟查：
⑴依臺北市建築師公會鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）鑑定
結論所示：上訴人所有地下2層計164部車位之全體區分所有權人每月應收取修繕、管理、維護費用合計金額9萬4,161元始為合法合理等情，有系爭鑑定報告在卷可稽（系爭鑑定報告第6頁）。綜以系爭規約即第10條第1項第2款之約定：「由區分所有權人或用戶按其房屋權狀面積（不含汽車停車位部分）坪數計算，管理費每戶每月每坪收60元。地下2層專有車位部分，依專有權狀面積坪數計算，管理費每位每月每坪50元。清潔費則依地下室汽車停車位每位每月300元，機車停車位每位每月100元」（見原審卷㈠第93頁背面）。則扣除地下2層專有車位164個停車位每位應付清潔費300元共4萬9,200元（計算式：300元×164位＝49,200元），再除以地下2層專有部分面積694坪，則每坪應收管理費為64.78元，始為合理。故系爭決議議決系爭規約約定為地下2層專有車位依專有權狀面積坪數計算，管理費每位每月每坪50元，即未逾系爭鑑定報告之鑑定結論。況系爭鑑定報告所鑑定合理之管理費用尚未考慮重置費用、重大修繕或改良行為與費用負擔（系爭鑑定報告第5頁），有鑑定人陳進生建築師證述：「我判斷是沒有考慮重置費用，所以鑑定報告就把重置、拆除及重大修繕費用排除在外等語（見本院卷第107頁），若將上開費用計入，應收地下2層管理費用絕不止於此，是區分所有權人會議決議，難認有權利濫用、違反誠信原則之情形，而得類推民法第56條第2項之規定為無效之情事。
⑵又區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所
有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高法院97年度台上字第2347號民事判決意旨參照）。查系爭地下2層申請單獨編列1個建號○○○區○○段○○段41274建號，並有獨立權狀，權利狀態為上訴人專有，有建物登記謄本可稽（見原審卷一第54至56頁），移轉對象自不限於系爭社區之區分所有權人。而地下1、3層車位，則無獨立權狀，產權登記為共有部分，權利狀態為約定專用，移轉對象僅限於系爭社區之區分所有權人，不能與主建物分離，故地下2層車位與其他車位之性質並不相同。又地下2層除停車格為專有部分外，其餘停車空間、車道部分（權利範圍100000分之18324），與位於地下1、3層之車位、停車空間、車道及系爭社區陽台、男廁、女廁、雨遮、管理委員會、一般昇降機、管理員室、門廳、梯廳、受電箱、台電配電室、排風管道、進風管道、發電機室、電信室、防空避難室兼停車空間等19項，面積共14,480.35平方公尺一併列為共有部分，由全體購買車位之住戶共同分擔，為兩造所不爭執（見原審卷二第104頁背面、第105頁）。參以地下2層車位使用人尚有1部專屬電梯、1個專屬公廁之住戶共有部分，又因地下2層無對外窗戶而無陽光照射，須依靠機電通風及24小時照明，且地下室救災及逃生困難，其消防、排煙、緊急照明、指示號誌及廣播設施皆要求更高標準，地下2層上訴人目前大致將車位出租予訴外人華碩公司，亦為上訴人所不爭執（見原審卷二第105頁），導致非住戶者均得進入系爭社區，使系爭社區出入人員趨於複雜，致系爭社區安全威脅增加，進而使系爭社區人力巡邏及安全維護負擔增加等情。則系爭決議修改系爭社區規約第10條第1項第2款將關於社區管理費及清潔費之內容修正為：由區分所有權人或用戶按其房屋權狀面積（不含汽車停車位部分）坪數計算，管理費每戶每月每坪收60元。地下2層專有車位部分，依專有權狀面積坪數計算，管理費每位每月每坪50元。清潔費則依地下室汽車停車位每位每月300元，機車停車位每位每月100元，應有其必要性，為維護多數住戶之公共利益，亦屬必須，故系爭決議自未有權利濫用、違反誠信原則之可言。上訴人謂被上訴人因地下2層車位有單獨權狀而依其面積收繳管理費，即不應再收取清潔費云云，為不足採。
⑶上訴人又謂依被上訴人製作之管理費繳納通知書、存證信函
、財務月報表，被上訴人認地下2層專有車位每月應繳管理費為7萬4,844元云云。惟按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。查系爭規約即第10條第1項第2款之約定：「由區分所有權人或用戶按其房屋權狀面積（不含汽車停車位部分）坪數計算，管理費每戶每月每坪收60元。地下2層專有車位部分，依專有權狀面積坪數計算，管理費每位每月每坪50元。清潔費則依地下室汽車停車位每位每月300元，機車停車位每位每月100元」（見原審卷㈠第93頁背面）。規約明定地下2層車位管理費，依「專有權狀面積」計算，非指「權狀總面積」，則管理費之計算自應以專有部分面積計算。縱認被上訴人製作之管理費繳納通知書為錯誤之計算，並不因此受影響。至證人徐聖賢證述：當時每個車位係以9.81坪計算管理費等語，核與系爭規約第10條第1項第2款之約定不符，自難憑採。故上訴人上開主張，尚難為有利之認定。
⑷綜上，上訴人主張系爭決議通過系爭規約乃有權利濫用、違反誠信原則而無效之情形云云，為無理由。
㈡上訴人依民法第799條之1第3項之規定，備位請求撤銷系爭
規約約定，有無理由？⒈按民法第799條之1第3項規定「規約之內容依區分所有建築
物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」所謂「按其情形顯失公平者」，則係指依規約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言。質言之，規約約款以該約款恣意追求部分人之利益，而自始未兼顧全體住戶之正當利益，即應認為違反誠信原則而顯失公平。次按公寓大廈管理費之計算方式，依據公寓大廈管理條例第10條第2項前段之規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」則公寓大廈管理費用之收取暨係專供共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之用，依法即應按區分所有權人共有之應有部分比例來分擔。再者，管理費用是用於人事費、稅捐、維護修繕公寓大廈各項公共設施與日常開支所需及其他基地、共用部分之經常管理費用，故調漲管理費自需有正當且必要之理由。因此管理費用之收取，應符合使用者付費之公平原則。⒉系爭社區地下2層專有車位之區分所有權人，依系爭鑑定報
告認為每月應收取修繕、管理、維護費用合計金額94,161元始為合法合理。依此計算系爭社區地下2層專有車位每坪應收管理費應為64.78元，始為合理等情，已如前述。而系爭鑑定報告係綜合考量經常性修繕、管理、維護等費用所為鑑定之結果（系爭鑑定報告第5頁）。故系爭決議議決系爭規約為地下2層專有車位依專有權狀面積坪數計算，管理費每位每月每坪50元，尚未逾系爭鑑定報告應收管理費之合理金額。且乃為維護修繕公寓大廈各項公共設施與日常開支所需，因認系爭規約約定乃具正當且必要之理由，而符合使用者付費之公平原則，而未有顯失公平之情事。
⒊綜上，上訴人依民法第799條之1第3項之規定，備位請求撤銷系爭規約約定，並無理由。
六、綜上所述，本件依上訴人所提事實證據，系爭決議未有權利濫用或違反誠信原則之情形，上訴人主張類推民法第56條第2項之規定為無效，並無理由；此外，系爭規約約定並無顯失公平之處，而上訴人復未能就其主張依系爭社區大樓之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有權人已否支付對價及其他情事，按其情形有顯失公平之情形，提出其他證據證明之，自難認為真正。則其據此依民法第799條之1第3項起訴請求撤銷系爭規約約定，即無理由而不能准許，均應予駁回。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 16 日
民事第一庭
審判長法 官 林陳松
法 官 鄭威莉法 官 曾錦昌正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 19 日
書記官 陳佳伶附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。