臺灣高等法院民事判決 106年度上字第489號上 訴 人 王進興
江祥溢王冬貴上 三 人訴訟代理人 歐翔宇律師複 代理人 吳麗如律師被 上訴人 陳含笑上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國106年2月14日臺灣新北地方法院105年度訴字第1710號第一審判決提起上訴，本院於106年12月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件上訴人於原審起訴聲明：「被上訴人應將坐落新北市○○區○○○段○○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之建物拆除，將土地返還予上訴人」（見原審卷第11頁）；嗣提起上訴後，經本院囑請新北市新莊地政事務所（下稱新莊地政事務所）繪製土地複丈成果圖（即本判決附圖，下稱附圖，見本院卷第113頁）後，上訴人依附圖更正其聲明為：「被上訴人應將系爭土地上如附圖所示之建物（面積155.35平方公尺，下稱系爭建物）拆除返還土地予上訴人」（見本院卷第61頁），核上訴人前開聲明文字更正前後，所主張之訴訟標的及其原因事實並未變更，自非為訴之變更或追加，而僅在特定系爭建物所坐落系爭土地之位置及面積，為更正其事實上之陳述，於法核無不合，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人王進興、江祥溢、王冬貴（下各稱王進興、江祥溢、王冬貴，三人則合稱上訴人）主張：伊等為系爭土地之所有權人，應有部分為王進興88分之64、江祥溢88分之3、王冬貴88分之21；又被上訴人所搭建門牌號碼新北市○○區○○00鄰00號未辦理保存登記之建物（下稱29號建物，占用多筆地號土地，如附圖所示），無法律上原因占用系爭土地如附圖所示之範圍（面積155.35平方公尺，即系爭建物），已侵害伊等對系爭土地之所有權，爰依民法第767條之規定，訴請被上訴人拆除系爭建物及返還土地等語（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將系爭建物拆除返還土地予上訴人。
二、被上訴人則以：伊之配偶即林建信之父親林文生前購買系爭土地應有部分，惟未辦理所有權登記，而係登記為與其同住之胞兄林文池所有，林文生於00年間在系爭土地興建泥土造房屋（下稱系爭土造房屋）居住使用，且給付租金予系爭土地之所有權人，林建信自38年間即居住在該房屋，68年間伊結婚後亦住入該房屋，嗣系爭土造房屋於82年間因土石流滅失，林建信陸續自82年起至84年間在原地建造完成現有之混凝土磚造房屋即29號建物，迄至上訴人取得系爭土地所有權，伊及配偶家人皆有給付租金予系爭土地共有人林道洲，就系爭土地有租賃關係存在，伊於林建信死亡後繼受取得系爭建物事實上處分權，亦繼續給付租金予林道洲，近年因不知系爭土地已由上訴人取得所有權，且無人向伊收租，始未再給付租金，伊非無權占用系爭土地等語置辯。並答辯聲明：如主文所示。
三、上訴人主張其等為系爭土地之共有人，應有部分為王進興88分之64、江祥溢88分之3、王冬貴88分之21；又被上訴人繼受其配偶林建信所興建未辦理保存登記之29號建物，占用系爭土地如附圖所示之範圍（即系爭建物，面積155.35平方公尺）；另上訴人原與訴外人林建義（為林建信胞弟，前曾出養為林文池之養子）為系爭土地之共有人，嗣其等向原審法院提起分割共有物訴訟（下稱分割共有物事件），訴請裁判分割其等及林建義共有之系爭土地及其他共有土地，經原審法院以102年度重訴字第131號判決系爭土地由其等按應有部分比例維持共有取得所有權（即王進興88分之64、江祥溢88分之3、王冬貴88分之21之事實，有卷附土地登記謄本、29建物照片、新莊地政事務所土地複丈成果圖（即附圖）、原審法院102年度重訴字第131號民事判決、個人除戶資料查詢結果、手抄戶籍登記簿為憑（見原審卷第13至16頁、本院卷第113頁、第121至128頁、第165頁、第275頁），堪信為實。又上訴人主張系爭建物係無法律上原因占用系爭土地，依民法第767條之規定，訴請被上訴人拆除系爭建物及返還土地等語，被上訴人則以前詞置辯，是本件所應審究者，為上訴人主張系爭建物無占有系爭土地之正當權源，是否有據？若無，則上訴人請求被上訴人應將系爭建物拆除返還土地予上訴人，是否有據？茲分別論述如下。
四、上訴人主張系爭建物無占有系爭土地之正當權源，是否有據？㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約；而不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第421條第1項、第422條定有明文。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條亦有明文。是以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，固應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，惟待證事實因年代久遠，人物全非，遠年舊物，每難以查考，而有舉證困難之情形，於此情形，法院於個案審理中，自得依民事訴訟法第277條但書規定，為適切之調查認定，始不失衡平之本旨。查上訴人主張被上訴人繼受之系爭建物無權占用系爭土地，被上訴人抗辯係基於租賃關係占有系爭土地等語，為上訴人所否認，被上訴人就所抗辯有租賃關係存在之事實，雖負舉證責任，然因系爭不定期租賃契約之成立（於37年間林文生在系爭土地興建系爭土造房屋），距今年代久遠，而系爭土地因繼承、買賣、分割輾轉由上訴人取得，其上房屋亦歷經繼承、滅失、重建而由被上訴人取得事實上處分權（詳如後述），該租賃契約成立時之相關當事人多已死亡，證據資料亦多佚失、殘缺，被上訴人舉證顯有相當之困難，依上開說明，自應減輕其證明度，方符合立法意旨與正義原則。
㈡查被上訴人配偶林建信之父親林文生於00年間，在系爭土地
興建系爭土造房屋居住使用，且給付租金予系爭土地共有人，林建信自38年間即居住在該房屋，68年間被上訴人婚後亦住入系爭土造房屋，嗣系爭土造房屋於82年間因土石流滅失，林建信陸續於原地建造現有之混凝土磚造房屋即29號建物，迄至上訴人取得系爭土地所有權，被上訴人及其配偶家人皆有給付租金予土地原共有人林道洲之事實，有卷附新莊地政事務所106年9月4日新北莊地資字第1064018757號函暨檢附地籍異動索引可參（見本院卷第141至165頁），並經證人即系爭土地原共有人林道州於原審到庭證述：「（被告〈即被上訴人，下同〉問：你是否有跟我收田租？）對；（被告問：我們是否有每年給付田租？）對；（原告〈即上訴人，下同〉問：田租是收到何時？）收到土地賣給原告為止，賣了之後原告有沒有收我不知道；（法官問：這塊土地之前的地主？）這塊地原本有4份，是我們的祖先所有，我最小的叔叔大概在民國40多年的時候，先賣一份給被告的公公，民國100多年再將其餘3份賣給原告；（法官問：在證人最小的叔叔賣土地給被告的公公開始，被告家中是否就有給付租金給你們？）有；（法官問：原本地上土造房屋是否被告一家人使用？）是；（法官問：80多年土造房屋破損，是否被告方面另蓋水泥屋？）我沒有到現場去看，不知道有沒有蓋水泥屋，但是被告有繼續給付租金」等情甚詳（見原審卷第71至72頁）；另證人即自幼居住系爭土地附近之鄰人陳阿波於原審亦到庭證稱：「（被告問：是否你小時候開始我們就住在那邊？）對；（法官問：你小時候看到被告的家是土造房屋嗎？）對；（法官問：民國80多年時土造房屋是否破損，而改建為水泥房屋（提示原審卷第15頁建物照片）？）對，就是照片中的房子」等語明確（見原審卷第73至74頁）；則依前開地籍異動索引之資料以觀，林道洲確為系爭土地共有人之一，上訴人亦自陳係向林道洲購買系爭土地（見本院卷第67頁、第171頁），而系爭土地之其他共有人先前皆係林姓家族之人（見本院卷143至163頁、第223至247頁地籍異動索引、土地謄本），其中共有人林文池為林文生（即被上訴人配偶林建信之父）胞兄，並曾收養林建義（即被上訴人配偶林建信胞弟），林文池、林文生兄弟二人並曾共同居住（見本院卷第275頁手抄戶籍登記簿），林建義且因繼承取得系爭土地應有部分所有權，是林文生於00年間在系爭土地興建系爭土造房屋，自有其因；若系爭土地之全體所有權人並不同意林文生於00年間在系爭土地興建系爭土造房屋，何有長期不主張權利，卻收受租金默許系爭土造房屋使用系爭土地之理？足見林文生係以在系爭土地上有房屋為目的而租用基地，且經系爭土地全體共有人同意後租地自建系爭土造房屋。
㈢又繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人
財產上之一切權利、義務；但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限（民法第1148條規定參照）。另租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言（最高法院48年度台上字第227號判例意旨參照）。查被上訴人之配偶林建信於父親林文生亡故後繼受取得系爭土造房屋，而租賃關係不具一身專屬性，得為繼受之標的，應認林建信承受系爭土造房屋後與系爭土地間繼續存有租賃關係。再系爭土造房屋於82年間因土石流滅失，林建信陸續自82年起至84年間在原地建造完成現有之29號建物（占用多筆地號土地，如附圖所示）；則按土地法為民法之特別法，土地法規定租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因天然災害滅失而非自然毀壞，然租用基地之契約若未合法終止，契約之效力既續存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務（最高法院51年台上第2987號、84年度台上字第1625號判決意旨參照），是29號建物占用系爭土地部分之建物（即系爭建物），與系爭土地間，揆諸前開判決意旨，自繼續存有租賃關係；故上訴人主張系爭土地上原有系爭土造房屋已滅失，系爭建物有否占用系爭土地之合法權源，顯屬可疑云云，自不可採。
㈣再按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。查被上訴人嗣因其配偶林建信死亡（於94年2月22日亡故，見本院卷第165頁個人除戶資料查詢結果）而繼受取得29號建物，其中系爭建物長期使用系爭土地，系爭土地所有權人從未提出異議，並且繼續收取租金，任其狀況存在，顯仍同意被上訴人使用系爭土地而未終止基地租賃關係，則被上訴人與系爭土地原所有權人間對於系爭土地即有租賃權存在，且係不定期租賃，應可認定，故上訴人嗣後取得系爭土地所有權，依民法第425條之規定，與系爭建物間即存有不定期租賃關係；雖修正後同條第2項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之」，惟基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。查被上訴人本於租賃關係占用系爭建物坐落之基地即系爭土地，其租賃契約成立顯然在民法第425條修正前（民國37年），自無修正後該條第2項規定之適用。又依民法第425條規定，法律就此情形所成立之基地租賃關係，僅明文排除民法第449條第1項關於租賃契約期限限制規定之適用，而法律就此情形所成立之基地租賃關係，固未限制出租人之契約終止權，然上訴人在未終止租賃關係前，系爭建物仍有占有系爭土地之正當權源，即非無權占有。故上訴人主張前開租賃契約未經公證且未定期限，並無民法第425條規定之適用，系爭建物無占有系爭土地之正當權源云云，即屬無據。㈤上訴人雖主張被上訴人既稱係給付「田租」予原系爭土地所
有權人，應屬三七五減租條例之租用土地耕作對價，並非租地建屋云云。惟查，按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，為民法第421條所明定。而所謂租金乃租賃物使用收益之對價，其約定之名稱如何，亦非所問，以金錢充之為常，但如另以其他具有經濟價值者代替，亦無不可（最高法院46年台上字第519號判例意旨參照）。則縱被上訴人與原系爭土地所有權人雙方約定之租金為「田租」，仍難據此即認系爭租約之性質必為耕地租賃。況系爭土地之原所有權人最初即係將系爭土地出租予被上訴人配偶之父親林文生興建房屋（即系爭土造房屋）居住使用，已如前述，顯然係租地建屋，要難謂該租賃契約之性質屬耕地租賃契約。故上訴人前開主張，並不可採。
㈥上訴人雖又主張系爭土地與系爭建物並無屬同一人之情形，
且系爭建物未取得建照、使用執照及辦理所有權第一次登記，亦無屬同一人之情形，自無類推適用民法第425條之1規定，系爭建物無占用系爭土地之合法權源云云。然查，承前所述，被上訴人配偶林建信之父林文生於00年間，在系爭土地興建系爭土造房屋居住使用，且給付田租予系爭土地共有人，林建信自38年間即居住在該房屋，68年間被上訴人婚後即住入系爭土造房屋，嗣系爭土造房屋於82年間因土石流滅失，林建信陸續於原地建造現有之混凝土磚造房屋即29號建物，迄至上訴人取得系爭土地所有權，被上訴人及其配偶家人皆有給付租金予原土地所有權人林道洲，上訴人受讓系爭土地，自應繼受上開租賃關係；又系爭建物雖未辦理保存登記，致被上訴人於繼受系爭建物時未取得法律上處分權，但其因繼承系爭建物，業已取得該建物之使用、收益及事實上處分權等所有權能，系爭建物長期使用系爭土地，系爭土地所有權人從未提出異議，並且繼續收取租金，任其狀況存在，顯仍同意被上訴人使用系爭土地而未終止基地租賃關係；則被上訴人之系爭建物對於系爭土地有租賃權存在，且係不定期租賃，俱如前述；故上訴人前開主張本件無類推適用民法第425條之1規定乙情，縱係屬實，然其主張系爭建物無占用系爭土地之合法權源云云，仍不可採。
㈦綜上，被上訴人繼受之系爭建物係本於租賃關係占用系爭土
地，又系爭土地由上訴人取得所有權，亦因而繼受原土地所有權人對系爭土地之出租人地位；則被上訴人對於系爭土地有不定期租賃權存在，被上訴人有占有系爭土地之正當權源，並非無權占用；準此，上訴人主張系爭建物並無占有系爭土地之正當權源云云，即屬無據。
五、上訴人請求被上訴人應將系爭建物拆除返還土地予上訴人，是否有據？㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項固有明文。惟占有人有占用之正當權源者，自非無權占有或侵奪、妨害所有權，所有人不得請求排除或防止。
㈡查被上訴人本於租賃關係占用系爭建物坐落之基地即系爭土
地，上訴人受讓系爭土地，應繼受上開租賃關係，已如前述，則被上訴人基於租賃關係占有使用系爭土地，自有正當權源，非屬無權占有，即無侵害上訴人所有系爭土地之所有權，則上訴人主張被上訴人係無權占有系爭土地，而請求被上訴人應將系爭建物拆除返還土地予上訴人云云，並不可採。準此，上訴人以被上訴人無權占用系爭土地為由，依民法第767條之規定，請求被上訴人拆除系爭建物並返還系爭土地，仍屬無據，要難准許。
六、從而，上訴人依民法第767條之規定，請求被上訴人拆除系爭建物並返還系爭土地，非屬正當，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、至上訴人雖聲請向出賣人林道洲調取買賣契約書到院，以證明其等係向林道洲購買取得系爭土地；惟林道洲確係系爭土地原所有權人，而上訴人現則為系爭土地所有權人乙情，有卷附新莊地政事務所106年9月4日新北莊地資字第1064018757號函暨檢附地籍異動索引可參（見本院卷第141至165頁），並經證人林道洲於原審到庭證述甚詳（見原審卷第71至72頁），本院核無再向林道洲調取買賣契約書之必要；又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 106 年 12 月 19 日
民事第十七庭
審判長法 官 黃雯惠
法 官 石有為法 官 邱靜琪正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 12 月 20 日
書記官 張淨卿