臺灣高等法院民事判決 106年度上字第737號上 訴 人 傅品云（原名傅鈺玟）即三鼎甲地產訴訟代理人 戴雯琪律師被 上訴 人 陳志賢
陳光智陳光垣陳宏隆陳仁銘陳啟發陳紫琴陳紫雲陳張秋蓉共 同訴訟代理人 范值誠律師複 代理 人 林桓誼律師上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國106年4月14日臺灣新竹地方法院105年度訴字第327號第一審判決提起上訴，本院於106年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：伊為不動產仲介業，於民國104年6月21日與訴外人三鼎甲地產開發有限公司（下稱三鼎甲公司）簽立權利讓渡契約書，承受三鼎甲公司營業上所生之一切權利義務。三鼎甲公司即上訴人前身與被上訴人就坐落新竹縣○○鄉○○段第2633、2634、2636、2637、2638地號等5筆土地（下稱系爭土地）於104年10月1日簽訂土地專任委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），以新台幣（下同）8,610萬元委託銷售系爭土地。伊嗣為被上訴人居間仲介買受人即訴外人宋秉諠，雙方於同年11月4日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價為8,610萬元，被上訴人並應依系爭買賣契約第15條第2項約定負責拆除系爭土地上之地上物，因系爭土地長期出租佃農，被上訴人無法履行拆除地上物之約定。惟被上訴人竟於系爭委託契約「標的物現況說明書」第10項關於「地上物是否有出租他人情形」勾選「否」，未就系爭土地為誠實說明義務，並於105年1月5日寄發存證信函，以買受人簽發之票據無效為由而解除系爭買賣契約，惟系爭買賣契約顯係可歸責於被上訴人之事由而解除，依系爭委託契約第8條第3項本文及第4款之約定，視為伊已完成居間仲介之義務，被上訴人應給付委託銷售價6％即516萬6,000元服務報酬。爰依系爭委託契約第8條第3項本文及第4款之約定，求為命：被上訴人應連帶給付516萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算利息之判決。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：買方宋秉諠未依系爭買賣契約第2條第6款之約定，交付第一期、第二期之支票，顯係可歸責宋秉諠之事由而違反系爭買賣契約第6條、第15條之約定，故伊據此解除系爭買賣契約。且系爭土地並未出租，被上訴人已依系爭買賣契約第15條第1項約定，解除鄰地即新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○號田地（下稱系爭鄰地）之三七五租約登記，並無可歸責於伊之事由，上訴人自無從依系爭委託契約請求給付服務報酬等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人516萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、上訴人主張系爭買賣契約係因可歸責於被上訴人之事由而解除，視為上訴人已完成居間仲介之義務，依系爭委託契約第8條第3項本文及第4款約定，請求被上訴人給付服務報酬516萬6,000元等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。故本件應審酌系爭買賣契約是否因可歸責於被上訴人之事由而解除，茲詳述如下：
㈠查系爭委託契約第8條第3項本文及第4款約定：「專任委託
之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方（即上訴人）已完成居間仲介之義務，除第2款給付委託價額2％之服務報酬外，甲方（即被上訴人）仍應支付委託銷售價4％之服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。..④簽立書面土地買賣契約後，因可歸責於甲方之事由而解除契約者。」（原審卷一第10頁），而上訴人已陳明本件並無該條第2款之事由（本院卷第100頁），故依照上開條款之約定，如有符合第4款之情形，乙方固得請求委託銷售價4％之服務報酬，並非上訴人所主張委託價額2％再加上4％之共6％服務報酬，上訴人就系爭契約第8條第3項本文之解釋已與契約約款明顯不同，合先敘明。
㈡上訴人主張被上訴人違反系爭委託契約「標的物現況說明」
之賣方誠實告知義務，且未依系爭買賣契約第15條第2項約定拆除系爭土地之地上物，係屬可歸責於被上訴人之事由云云，固提出105年5月18日現場照片為證（原審卷一第75至78頁）。惟查，被上訴人與買方宋秉諠於同年11月4日簽立系爭買賣契約後，宋秉諠於105年2月2日出具聲明書、被上訴人出具同意書，買賣雙方合意於是日解除系爭買賣契約，並同時放棄對他造依系爭買賣契約所生之全部民事請求權等情，有上開聲明書、同意書影本附卷為憑（原審卷一第30、31頁），且為兩造所不爭執（本院卷第100頁反面、原審卷一第217頁），系爭買賣契約既經買賣雙方合意解除，上訴人主張係因可歸責於被上訴人之事由而解除系爭買賣契約，即屬無據。
㈢上訴人主張被上訴人未在標的物現況說明書上揭露土地有長
期出租佃農之事實，無法履行拆除地上物之約定卻一再欺騙買方與仲介人云云。惟查，系爭土地上有何出租佃農之情形，上訴人並未舉證以實其說，本無可採，再者，被上訴人自承係在系爭鄰地出租佃農，且系爭買賣契約第15條第1項亦約定有關系爭鄰地上三七五租約解除登記之事項（詳如後述），顯見被上訴人並未刻意隱瞞系爭鄰地出租佃農之事實，況且系爭鄰地並非系爭買賣契約之買賣標的，上訴人主張被上訴人在標的物現況說明書上記載不實，即無可取。又依系爭買賣契約第2條第1項約定：「甲方（即宋秉諠）應依下列日期給付乙方（按被上訴人）價款：…尾款：陸仟零參拾萬元整，產權登記完畢三日內支付，乙方應同時辦理點交土地。」（原審卷一第14頁）；第9條第2項：「本買賣土地如有地上物，除雙方另有約定外，乙方於點交前應將地上物清除，如有第三人占用者，亦應負責排除。」、第11條第1項：
「甲乙雙方約定簽定本土地買賣契約書後，乙方應向地政機關申請土地複丈手續，並應於完稅前完成鑑界。鑑界結果如有第三人占用土地者，乙方應負責於點交土地前排除。」（原審卷一第17頁）、第15條第2項約定：「賣方負責拆除地上物：含湖口鄉和興村3、2號即和興段8建號、地上電線桿、其他建物，全部拆除完竣，並申請鑑界點交土地予買方。」（原審卷一第18頁）可知，被上訴人僅須於買受人宋秉諠給付系爭土地尾款之同時辦理點交土地，而於點交土地前履行系爭買賣契約第15條第2項約定所負之拆除地上物之義務。然系爭買賣契約於宋秉諠應給付第二期價款即備證用印款時，買賣雙方即發生爭議而於105年2月2日合意解除契約，則被上訴人拆除地上物之履行期既尚未屆至，縱地上物仍未拆除，自難認係屬可歸責於被上訴人之事由。另上訴人雖聲請向臺灣新竹地方法院檢察署調閱105年度他字第169號卷證資料以查明系爭土地出租及地上物拆除情形，然系爭買賣契約既早於點交土地拆除地上物前即經買賣雙方合意解除，不因系爭土地有無出租或地上物有無拆除而受影響，亦不影響上開判斷，就此部分即無調查之必要。
㈣上訴人另主張：被上訴人係因無法拆除地上物繼續履約，為
免日後因無法履約遭索求違約金，始先於105年1月5日寄發存證信函，以買方拒絕交付票據及所開票據為無效票等理由為解除契約之意思表示云云。為被上訴人所否認，並辯稱：
宋秉諠違反系爭買賣契約第2條第6項及第15條第1項約定。
經查：
⒈依系爭買賣契約第15條第1項約定：「賣方全體同意第一期
款之支票交由仲介公司代保管，待賣方所有二筆農地○○○鄉○○段2619、2620地號上三七五租約解除登記完成後，將支票交付賣方，同時買賣雙方同時支付第二期款並同時備件用印完成，上開二筆農地並同時出售予買方，並簽訂買賣契約。」（原審卷一第18頁）。而系爭鄰地上之私有耕地三七五租約註銷一案業經新竹縣政府及新竹縣湖口鄉公所同意備查，新湖地政事務所並於104年12月8日辦妥註記塗銷登記在案，有新竹縣湖口鄉公所104年12月10日湖所民字第1040058660號函附卷可稽（原審卷一第150頁）。據此，被上訴人已依約履行上開三七五租約註銷登記之義務。
⒉再依系爭買賣契約第2條第6項約定：「本契約除事先取得乙
方同意外，其價款之支付皆以現金或銀行開立之支票或本票為之。如為私人票據者，在未兌現前，乙方得暫停續辦產權移轉手續。價款如係尾款時，甲方之權狀及擔保尾款之商業本票等應暫由承辦地政士保管，俟該票據兌現後始得領回。」（原審卷一第15頁）。查宋秉諠以其擔任法定代理人之訴外人立新建材有限公司（下稱立新公司，原審卷二第29頁）簽發之支票支付系爭買賣契約第一期價款即簽約款，經被上訴人於104年11月4日確認簽收，有各該簽收之支票影本9張附卷可考（原審卷一第115至117頁），則被上訴人業已同意宋秉諠以公司票支付第一期款，被上訴人辯稱並未同意收受該私人票據，而是由仲介即上訴人代收云云，自非可採。至宋秉諠於104年12月30日以訴外人鍾易華簽發未載發票日之支票欲支付第二期價款即備證用印款，有支票影本在卷為憑（原審卷一第149頁），然為被上訴人之代表陳志賢拒絕，有上訴人提出之錄音光碟及譯文在卷為憑（原審卷一第101頁），足認宋秉諠未事先取得被上訴人同意，而以私人票據支付第二期款，即與系爭買賣契約第2條第6項約定不符，不生給付之效力。故宋秉諠未於被上訴人依約完成系爭鄰地之三七五租約註銷登記後，給付第二期價款，已違反系爭買賣契約第15條第1項約定。
⒊上訴人雖主張鍾易華係與宋秉諠合資購買系爭土地之股東，
且依系爭買賣契約書第2條第6項後段約定，被上訴人毋須即刻辦理產權移轉手續，可於104年12月30日先收取鍾易華開立之前揭支票並兌現，若日後跳票再以此為由解除買賣契約云云，惟經被上訴人否認，況上訴人亦未就鍾易華是否與宋秉諠合資購買系爭土地一事舉證證明其真正。而系爭買賣契約第2條第6項後段固約定「如為私人票據者，在未兌現前，乙方得暫停續辦產權移轉手續。價款如係尾款時，甲方之權狀及擔保尾款之商業本票等應暫由承辦地政士保管，俟該票據兌現後始得領回」之約定，惟依該項前段約定，係約定買方原則上應以現金、銀行開立之支票或本票支付價款，出賣人即被上訴人對於支付價金之方式始具有選擇權。如經被上訴人事先同意買受人以私人票據支付價款者，於該私人票據兌現前，得暫停續辦產權移轉手續；買受人之權狀及擔保尾款之商業本票亦於該票據兌現後始得領回。易言之，須經被上訴人事先同意以私人票據支付價款者，始得為之。惟宋秉諠未事先徵得被上訴人之同意，逕以鍾易華簽發之支票給付第二期價款，已違反系爭買賣契約第2條第6項及第15條第1項約定，已如前述，尚難認係因可歸責於被上訴人之事由致解除系爭買賣契約。
㈤據上，上訴人主張系爭買賣契約係因可歸責被上訴人之事由
而解除，委無可採，自無從依系爭委託契約第8條第3項第4款約定請求被上訴人給付服務報酬。
五、本件上訴人既無法舉證證明系爭買賣契約係因可歸責於被上訴人之事由而解除，則就被上訴人是否係受三鼎甲公司詐欺而訂立系爭委託契約之爭點，既不影響上開判斷，即無審酌之必要，併予敘明。
六、綜上所述，上訴人依系爭委託契約第8條第3項本文及第4款之約定請求被上訴人連帶給付516萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算利息，即有未合，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 6 日
民事第二庭
審判長法 官 陳容正
法 官 王怡雯法 官 紀文惠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 6 日
書記官 吳金來附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。