臺灣高等法院民事判決 106年度上字第870號上 訴 人 即追加之訴原告 韓中荷訴訟代理人 邱陳律法扶律師被 上訴人即追加之訴被告 黃苡晴
邱達華一心不動產有限公司上 一 人法定代理人 林裕盛共 同訴訟代理人 羅一順律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國106年4月27日臺灣桃園地方法院105年度訴字第1927號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於107年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用，由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。上訴人於原審請求被上訴人黃苡晴、一心不動產有限公司（下稱一心公司）與邱達華（下分稱其姓名，合稱被上訴人）應負不真正連帶賠償責任，給付其新臺幣（下同）1,452,980元（包含修繕房屋費用1,420,180元，及4個月即民國105年5月14日起至9月13日止修繕期間另行租屋之租金32,800元），暨自起訴狀繕本送達翌日起計算之法定遲延利息；嗣上訴後，就另行租屋之租金損害部分，再追加依民法第227條規定為請求，並追加請求自民國105年9月14日起至房屋修繕完成止，按月給付8,200元（見本院卷第299-301、323-325頁），經核其請求之基礎事實同一，且係擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：㈠伊前經由一心公司及其員工邱達華之仲介，向黃苡晴洽談購
買桃園市○○區○○段○○○○號土地（應有部分62/1000）及其上同段387建號即門牌號碼桃園市○○區○○路○○○○○號5樓之房屋（下稱系爭房屋，與土地合稱系爭房地）。於協議磋商期間，伊曾詢問系爭房屋有無漏水，黃苡晴均告知無漏水，上訴人乃決意購買，於105年1月24日簽立系爭房地之買賣契約（下稱系爭契約），約定買賣價金為300萬元，賣方應於105年3月31日交屋，黃苡晴於契約中保證除屋頂與外牆之外，系爭房屋並無滲漏水之瑕疵。嗣因黃苡晴未能依限完成交屋，雙方另簽立租賃契約，由黃苡晴於105年3月14日至105年4月27日繼續承租使用系爭房屋。詎料於105年5月12日實際交屋時，上訴人赫然發現系爭房屋有契約未記載之瑕疵，窗框、冷熱水管、浴室、廁所、前後陽台、廚房、臥室與客廳等多處漏水，餐廳、廚房磁磚破裂與臥室玻璃碎裂，紗窗紗門破損等，顯然欠缺黃苡晴保證之品質，並有故意不告知瑕疵之情，依民法第354條、第359條、第360條規定及系爭契約第9條約定，黃苡晴應負瑕疵擔保責任。伊為使系爭房屋達堪用狀況，須支出修繕費1,420,180元，伊得依民法第359條規定請求減少價金1,420,180元，並依同法第179條規定請求返還之；又修繕工期預估為4個月，伊需另行租屋，租金每月8,200元，共計32,800元，此部分另依民法第360條及系爭契約第9條約定，並追加依民法第227條規定，與前揭修繕費用合計1,452,980元，請求黃苡晴賠償伊損害。
㈡伊委由一心公司居中媒介並議價而買受系爭房屋，雙方存有
委任與居間之混合契約，然其受僱人邱達華竟未仔細查察系爭房屋實際狀況，系爭房屋有諸多標的物現況說明書（下稱系爭說明書）未記載之瑕疵，造成上訴人受有前開損害，爰依民法第544條、第224條、不動產經紀業管理條例第23條、第26條第2項規定，請求一心公司與邱達華連帶賠償1,452,980元。又一心公司受託處理事務，未盡善良管理人之注意義務，未查察與記載系爭房屋之實際狀況，致伊因信賴系爭說明書之記載內容而買受，併依民法第571條、第224條、第179條規定，請求一心公司返還居間仲介之報酬6萬元。㈢於原審求為判決命：⑴黃苡晴應給付上訴人145萬2,980元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，如一心公司或邱達華已履行給付，在其給付範圍內黃苡晴免給付義務。⑵一心公司與邱達華應連帶給付上訴人145萬2,980元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，如黃苡晴已履行給付，在其給付範圍內，一心公司與邱達華免給付之義務。⑶一心公司應返還上訴人6萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人以：系爭契約訂立之前，上訴人與被上訴人三方曾多次實地看屋及確認屋況，上訴人對於系爭房屋有多處壁癌及漏水早已知悉，且系爭說明書原已記載多處壁癌及漏水，嗣經代書建議，方在空白處另外註記「一處客廳屋頂漏水及迎風壁房間外牆壁癌（主臥室及其他2間房間一點點）」，又其上亦記載「以現況交屋」，黃苡晴並無故意不告知瑕疵或保證無瑕疵之情。系爭房屋當時現況明顯存在壁癌、漏水之狀況，均屬肉眼可見，系爭房地之市價為400萬元以上，黃苡晴本欲以450萬元出售系爭房地，因上訴人反映房屋漏水、壁癌，故降價至300萬元成交，雙方於締約時已就漏水、壁癌等情商議反映於成交價，上訴人以低於市價買受，未受有損害；又上訴人已使用系爭房屋，自不能請求無法遷入居住而另外租屋之租金損害。一心公司、邱達華業已履行帶看房屋，並依上訴人300萬元開價與黃苡晴議價成交，並未違反委任契約、不動產經紀業管理條例及居間之義務，一心公司依約收取之仲介費應無庸返還。新北市建築師公會鑑定報告稱系爭房屋完全修復費用僅需806,000元，縱黃苡晴應負瑕疵擔保責任，亦應扣除上訴人於簽訂系爭契約前已知悉之房屋瑕疵等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡黃苡晴應給付上訴人145萬2,980元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢一心公司與邱達華應連帶給付上訴人145萬2,980元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，如黃苡晴已履行第一項之給付，於其履行範圍內，一心公司與邱達華免給付之義務。㈣一心公司應返還上訴人6萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；嗣於本院審理中就租金損害部分追加依民法第227條規定為請求，並追加聲明：㈠黃苡晴應自105年9月14日起至系爭房屋修繕完成止，按月給付上訴人8,200元。㈡一心公司與邱達華應自105年9月14日起至系爭房屋修繕完成止，按月連帶給付上訴人8,200元。如黃苡晴已履行第一項之給付，於其履行範圍內，一心公司與邱達華免給付之義務。被上訴人答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
四、查上訴人主張伊前經由一心公司及其員工邱達華之仲介，於105年1月24日就系爭房屋與黃苡晴簽訂買賣契約，約定總價為300萬元，黃苡晴於簽約前填具之系爭說明書記載「系爭房屋客廳屋頂漏水及迎風壁房間外牆壁癌（主臥室及其他2間房間一點點）」；嗣因黃苡晴未能依約於105年3月31日以前完成交屋，雙方又締結租賃契約，約定黃苡晴自105年3月14日起至同年4月27日止向上訴人承租系爭房地；直至105年5月12日黃苡晴始現實交屋予上訴人等情，有系爭契約、系爭說明書、房屋租賃契約書各1份在卷可稽（見原審卷第16-25頁、第43-44頁），且為被上訴人所不爭，自堪信為真實。
五、上訴人主張系爭房屋於105年5月12日點交予伊時，竟有「窗框、冷熱水管、浴室、廁所、前後陽台、廚房、臥室與客廳等多處漏水，餐廳、廚房磁磚破裂與臥室玻璃碎裂，紗窗紗門破損」等系爭說明書未記載之瑕疵，欠缺黃苡晴保證之品質，黃苡晴故意不告知上開瑕疵，一心公司、邱達華亦未仔細查察系爭房屋之實際狀況，致伊須支出修繕費用及另外租屋之租金，被上訴人均應負損害賠償責任，一心公司並應返還伊居間仲介之報酬等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者為：㈠上訴人就上開瑕疵得否向黃苡晴主張瑕疵擔保責任（請求權基礎包括民法第354條、第360條、第359條、第179條、系爭契約第9條）及民法第227條不完全給付之損害賠償責任？㈡上訴人依民法第544條、第224條、第227條、不動產經紀業管理條例第23條、第26條第2項規定，請求一心公司與邱達華連帶賠償上訴人之損害，有無理由？㈢上訴人依民法第571條、第224條、第179條規定，請求一心公司返還居間仲介之報酬6萬元，有無理由？茲分述如下。
六、上訴人就系爭房屋得否向黃苡晴主張瑕疵擔保責任或不完全給付之損害賠償責任？㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第354條前段、第355條分別定有明文。次按民法第227條所謂之不完全給付，係指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言，其型態有瑕疵給付及加害給付兩種；因可歸責於出賣人之事由，致買賣標的有瑕疵時，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時應負不完全給付之債務不履行責任。又上訴人與黃苡晴所簽立之系爭契約第9條第5項約定：「乙方（即黃苡晴）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，『除本契約另有約定外』，乙方應負瑕疵擔保責任。」（見原審卷第18頁），堪認買賣雙方尚得以其他特約排除賣方之物之瑕疵擔保責任；而上訴人與黃苡晴於締約過程中，除系爭契約外，黃苡晴另填具系爭說明書記載買賣標的物之現況，堪認系爭說明書即為買賣雙方就買賣標的物所為之特別約定。則依前開民法規定及系爭契約約定，倘若買方於契約成立時即知悉有物之瑕疵，或因重大過失而不知瑕疵且賣方未保證其無瑕疵，亦無故意不告知瑕疵之情形，或契約另有約定排除賣方物之瑕疵擔保責任，縱使買賣標的物具有瑕疵，出賣人仍不必負物之瑕疵擔保責任，自亦不構成未依債之本旨給付之不完全給付。
㈡再按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承
受負擔，但契約另有訂定者，不在此限；占有之移轉，因占有物之交付而生效力，前項移轉，準用第761條之規定；讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付，民法第373條、第946條、第761條第2項分別定有明文。準此，買賣標的物之交付並不以現實交付為必要，苟讓與人與受讓人間以訂立契約方式使受讓人取得間接占有，危險負擔亦因而移轉，就民法第354條物有無瑕疵之判斷時點，亦應以此為據。查系爭契約訂立後，上訴人與黃苡晴另簽立租賃契約，約由黃苡晴承租使用系爭房屋，租期為105年3月14日至105年4月27日，為兩造不爭之事實。是上訴人與黃苡晴以訂立租賃契約之方式使系爭房屋之買受人即上訴人取得系爭房屋之間接占有，黃苡晴則為直接占有人，準此，系爭房屋雖於105年5月12日始實際點交予上訴人，危險負擔於105年3月14日上訴人取得間接占有人地位時移轉，則系爭房屋是否具有「瑕疵」之判斷，應以該時點房屋有無瑕疵為據。
㈢上訴人主張系爭房屋於105年5月12日點交予伊時，有窗框、
冷熱水管、浴室、廁所、前後陽台、廚房、臥室與客廳等多處漏水，餐廳、廚房磁磚破裂與臥室玻璃碎裂，紗窗紗門破損等瑕疵，固據其提出照片為據（見原審卷第26至34頁、本院卷第207-217頁），惟上訴人係於105年8月5日方以存證信函對黃苡晴主張有上開瑕疵，並於同年10月3日始提起本件訴訟，有存證信函及起訴狀在卷可查（見原審卷第38頁、第3頁），則上訴人所指前開瑕疵究竟係於105年3月14日上訴人取得間接占有人地位時即存在，或係105年3月15日以後始生成，尚有不明，自難以上開照片及存證信函即認黃苡晴應就上開瑕疵負物之瑕疵擔保責任。
㈣再縱使系爭房屋於105年3月14日上訴人取得間接占有人地位
時即存有窗框、冷熱水管、浴室、廁所、前後陽台、廚房、臥室與客廳等多處漏水，餐廳、廚房磁磚破裂與臥室玻璃碎裂，紗窗紗門破損等瑕疵，然查，兩造訂立系爭契約前，黃苡晴另填具系爭說明書，就買賣標的物之屋況特別約定，已如前述，而系爭說明書第15項「建物現況是否有滲漏水情形」一欄勾選「是」，並於位置一欄勾選「屋頂」、「外牆」，該欄位一旁空白處原以手寫「多處壁癌及漏水」，嗣畫線刪除，改於旁邊書寫「一處客廳屋頂漏水及迎風壁房間外牆壁癌（主臥室及其他2間房間一點點）」及「以現況交屋」等文字，上訴人及黃苡晴並簽名於側（見原審卷第43頁），足見上訴人與黃苡晴簽立系爭契約時，系爭房屋即存有壁癌及漏水之瑕疵，且為上訴人所知悉，買賣雙方並約定以現況交屋。雖系爭說明書僅記載漏水處為「一處客廳屋頂漏水及迎風壁房間外牆壁癌（主臥室及其他2間房間一點點）」，而未記載上訴人主張點交後始發現之「窗框、冷熱水管、浴室、廁所、前後陽台、廚房、臥室與客廳等多處漏水」，然證人即代書林孟毅於原審證稱：系爭房地交易是伊處理的，簽約花了一個多小時，林裕盛（即一心公司負責人）在場有提到房屋有漏水的狀況，系爭說明書有附在系爭契約書上，原本記載「多處壁癌及漏水」，伊跟在場的人說這樣太籠統會誤解，哪裡有漏水應一一表述，所以經紀人林裕盛、邱達華就引導上訴人把漏水部分特定，經紀人把漏水的地方寫清楚，並請雙方簽名；伊沒有聽到賣方向買方保證房屋絕無漏水等語（見原審卷第145至146頁），足見黃苡晴於與上訴人簽訂系爭契約時，原本在系爭說明書記載「多處壁癌及漏水」，惟在代書林孟毅之建議下，經紀人始將之刪除改記載為「一處客廳屋頂漏水及迎風壁房間外牆壁癌（主臥室及其他2間房間一點點）」，實難認黃苡晴有故意不告知瑕疵之情形；而系爭說明書所謂「一處客廳屋頂漏水及迎風壁房間外牆壁癌（主臥室及其他2間房間一點點）」並未附位置圖，尚無從依此記載即特定漏水、壁癌之具體位置及嚴重程度，而依一心公司法定代理人林裕盛所提出之系爭房屋簽約前照片（見原審卷第101至第108頁），系爭房屋並無特別之裝潢，天花板燈具旁、房間窗框及牆壁、浴室、牆角、陽台天花板均有肉眼可見之漏水或壁癌痕跡，範圍較系爭說明書記載者為廣；另證人即一心公司店長曾金玉證稱：公司經紀人有去中和載上訴人去看系爭房屋，印象中至少2、3次等語（見原審卷第143頁），證人即黃苡晴之子彭柏程證稱：伊在那邊住了10年左右，房屋內沒有特別裝潢，伊有看過上訴人與其他人來看屋，第一次是上訴人跟另一名男生及邱達華，第二次是上訴人跟他母親，都停留約1至2小時，期間內上訴人、邱達華及黃苡晴就是屋內走動查看，主要由黃苡晴說明；黃苡晴有說漏水及壁癌的位置，上訴人還有問漏水情形及解決方法，還有問水從哪裡來；有看天花板、姊姊房間、廚房、前陽台、後陽台等處；第二次除了多看頂樓以外，其他地方都跟第一次相同等語（見原審卷第138至140頁），堪認系爭房屋當時肉眼可見之瑕疵均為上訴人所知悉；上訴人雖主張僅去系爭房屋看過一次即下斡旋，當時屋主一家四口均住在裡面，很多家具、家電、家飾、雜物、掛畫掩飾漏水壁癌處云云，惟依林裕盛所提出之前開照片，系爭房屋有漏水、壁癌情形明顯可見，上訴人亦自承知悉系爭房屋屋頂、外牆、房間有漏水及壁癌情形，其是否可能僅看過一次房屋或未仔細檢查所有漏水位置、了解漏水原因即率予購買，誠有疑問，上訴人稱僅看過一次即下斡旋金、交屋後始發現「窗框、冷熱水管、浴室、廁所、前後陽台、廚房、臥室與客廳等多處漏水」云云，並未提出證據及其看屋時之照片佐證，自難信為真實。而系爭說明書縱未逐一記載所有漏水、壁癌位置，惟已記載「依現況點交」，黃苡晴並已於上訴人看屋時向上訴人說明漏水及壁癌位置，實難認黃苡晴有保證系爭房屋除「屋頂」與「外牆」外並無滲漏水瑕疵之情，證人林孟毅亦證稱伊沒有聽到賣方向買方保證房屋絕無漏水等語，應認系爭房屋於簽約時已具有之漏水、壁癌現況均不在黃苡晴應負之物之瑕疵擔保範圍，而上訴人並未證明其簽約後交屋前，系爭房屋之現況有何改變，則黃苡晴以現況交付上訴人，自難認應負物之瑕疵擔保責任，及構成不完全給付。至上訴人所主張餐廳、廚房磁磚破裂與臥室玻璃碎裂，紗窗紗門破損等部分，雖提出照片為佐，惟上訴人並未證明兩造曾約定房屋內之磁磚、玻璃、紗窗門亦應完整無瑕疵，且上開磁磚、玻璃、紗窗門究竟於何時發生毀損亦有未明，自難認上訴人應就此負物之瑕疵擔保責任或不完全給付責任。
㈤又經本院囑託新北市建築師公會鑑定系爭房屋漏水等瑕疵情
形，鑑定結果略以：系爭房屋現況為5樓屋頂防水隔熱層失效，室內空間滲水、壁癌、部分磁磚隆起、破損，高窗玻璃破損、紗窗損害，估計屋頂防水隔熱層、室內RC平頂、外牆、窗框周邊、隔間牆、臥室紗窗及高窗換新、浴廁A及B、廚房牆面及地坪磁磚、油漆、後陽台平頂及牆面、廚房側牆等漏水修復費用共計80萬6,000元等語，有卷外鑑定報告書可稽，姑不論鑑定人係於106年11月8日始至現場會勘（見報告第10頁），屋內狀況與交屋時之情形當已有不同，且其鑑定之修復費用尚包含修復系爭說明書已記載之屋頂、外牆等漏水處；而依一心公司所提出之內政部不動產交易實價查詢服務網交易資料，系爭房屋附近大豐路000-000號房屋，屋齡33年者於103年11月之交易行情為每坪13.4萬元至14.2萬元，與系爭房屋屋齡同為27年者，於105年3月之交易行情為每坪10.7萬元，於105年6月之交易行情為每坪16.1萬元，均較系爭契約之成交價每坪9.4萬元為高（見原審卷第115頁），堪認被上訴人辯稱因系爭房屋有漏水、壁癌之情形，買賣價金已有所折讓等語，尚非子虛。
㈥綜上所述，上訴人主張系爭房屋窗框、冷熱水管、浴室、廁
所、前後陽台、廚房、臥室與客廳有多處漏水，餐廳、廚房磁磚破裂、臥室玻璃碎裂、紗窗紗門破損等瑕疵，究竟係於105年3月14日上訴人取得間接占有人地位時即存在，或係105年3月15日以後始生成，尚有不明，如係於交付後始發生，自難認應由黃苡晴負物之瑕疵擔保責任；又縱使上開瑕疵於105年3月14日前即存在，惟上訴人於系爭契約前已看過系爭房屋2、3次，知悉系爭房屋有漏水、壁癌之情形，縱因現場家具、家飾等物品佔據，未查察到所有漏水、壁癌處，然系爭說明書除記載「一處客廳屋頂漏水及迎風壁房間外牆壁癌（主臥室及其他2間房間一點點）」外，復已記載「以現況交屋」，自難認出賣人黃苡晴有保證無瑕疵或故意不告知瑕疵之情，而需就前開瑕疵另負瑕疵擔保責任或不完全給付責任；再系爭契約之價金亦較周圍房屋行情為低，堪認買賣雙方已考量系爭房屋之屋況，透過磋商以達到對價平衡。則上訴人主張黃苡晴應就系爭說明書未記載之漏水、壁癌負物之瑕疵擔保及不完全給付責任，就伊需支出之修繕費用1,420,180元，伊得依民法第359條規定請求減少價金，並依同法第179條規定請求返還之，另依民法第360條、第227條規定及系爭契約第9條約定請求上開修繕費用及修繕期間另行租屋，每月需支出8,200元之租金損害云云，並無理由。
七、上訴人依民法第544條、第224條、第227條、不動產經紀業管理條例第23條、第26條第2項規定，請求一心公司與邱達華連帶賠償上訴人之損害，有無理由？㈠按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託
人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章，前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第26條第2項分別定有明文。復按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565條、第567條第2項規定甚詳。受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。但當事人另有訂定者，不在此限，民法第544條、第224條分別定有明文。前開法律雖規定課予不動產經紀業者有就訂約事項有調查之義務，並應以不動產說明書向交易相對人解說，惟並非謂一旦不動產說明書之記載與現實情況有所落差，不動產經紀業者及經紀人員即應依不動產經紀業管理條例第26條第2項負損害賠償責任，尚需進一步認定不動產經紀業者或經紀人員有無可歸責之事由，及交易相對人有無損害、其間有無因果關係等要件為必要。
㈡經查，黃苡晴將系爭房地委由一心公司仲介出售，上訴人亦
委託一心公司進行議價、締約，為黃苡晴、一心公司所自承，並有上訴人提出之要約書一紙在卷可憑（見原審卷第52頁），堪認上訴人與一心公司成立居間及委任契約；而系爭房地在一心公司受託仲介期間，係由邱達華擔任買方經紀人而實際執行業務，亦為兩造所不爭執。查黃苡晴於委託出售系爭房屋時，曾填載系爭說明書，於其中第15項「建物現況是否有滲漏水情形」一欄勾選「是」，並於位置一欄勾選「屋頂」、「外牆」，原記載「多處壁癌及漏水」，惟在代書林孟毅之建議下，經紀人將之刪除改記載為「一處客廳屋頂漏水及迎風壁房間外牆壁癌（主臥室及其他2間房間一點點）」，已如前述，一心公司經紀人修改時雖未將系爭房屋漏水之位置、範圍及程度逐一明確記載，然本件上訴人於購買系爭房地前，已經由一心公司經紀人帶往系爭房屋2、3次，上訴人對於系爭房屋明顯可見之漏水、壁癌情形應知之甚明，系爭說明書亦記載「以現況交屋」，當不致使上訴人誤認系爭房屋除已記載之漏水、壁癌情形外，其餘處所絕無漏水或壁癌；且系爭契約約定之買賣價金亦較周圍房屋行情為低，堪認買賣雙方已考量系爭房屋漏水之狀況而有所折讓，上訴人苟因系爭房屋漏水及壁癌狀況需支出修復費用，亦難認係因一心公司及邱達華未盡其調查義務所致。至上訴人另主張系爭房屋尚有多處磁磚、玻璃破裂及紗窗紗門破損之瑕疵，惟上訴人並未證明該等損壞係於危險負擔移轉時已存在，已如前述，亦難認一心公司或邱達華對此有何故意或過失。至於交屋後始發生之漏水、壁癌，於系爭契約成立前既未發生，一心公司或邱達華亦無從調查、告知，自更無何契約義務之違反。
㈢綜上所述，上訴人主張一心公司、邱達華違反委任契約、不
動產經紀業之調查、說明義務，有不完全給付之情形，致其受有損害，請求一心公司、邱達華連帶給付房屋修繕費用1,420,180元，及4個月修繕期間之租金損害32,800元，並於本院追加請求自105年9月14日起至房屋修繕完成止，按月連帶給付租金8,200元，為無理由。
八、上訴人依民法第571條、第224條、第179條規定，請求一心公司返還居間仲介之報酬6萬元，有無理由？按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。上訴人主張一心公司未盡善良管理人之注意義務仔細查察與記載系爭房屋之實際狀況，致上訴人購買系爭房屋，賣方黃苡晴則如願以較高之價金出售獲取利益云云。惟一心公司經紀人於締約前曾2、3次帶上訴人前往系爭房屋了解屋況，上訴人對於系爭房屋肉眼可見之漏水、壁癌應已知之甚明，難認一心公司有違反對於上訴人應盡之注意義務，而為利於黃苡晴之行為，或違反誠實及信用方法，由黃苡晴收受利益，則一心公司依約收取報酬，要難認為構成不當得利，上訴人請求一心公司返還居間仲介之報酬6萬元，並無理由。
九、綜上所述，上訴人依系爭契約第9條、民法第354條、第360條、第359條、第179條、第544條、第571條、第224條、不動產經紀業管理條例第23條、第26條第2項等規定，請求黃苡晴應給付上訴人145萬2,980元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；一心公司與邱達華應連帶給付上訴人145萬2,980元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，如黃苡晴已履行第一項之給付，於其履行範圍內，一心公司與邱達華免給付之義務；一心公司應返還上訴人6萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又上訴人於本院追加依民法第227條規定請求修繕期間額外支出之租金損害，並追加請求黃苡晴應自105年9月14日起至系爭房屋修繕完成止，按月給付上訴人8,200元；一心公司與邱達華應自105年9月14日起至系爭房屋修繕完成止，按月連帶給付上訴人8,200元；如黃苡晴已履行第一項之給付，於其履行範圍內，一心公司與邱達華免給付之義務，亦無理由，應併予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
十一、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 15 日
民事第十三庭
審判長法 官 吳麗惠
法 官 王麗莉法 官 林純如正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，請求逾新臺幣150萬元始可上訴，並應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 15 日
書記官 王靜怡附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。