臺灣高等法院民事判決 106年度原重上字第2號上 訴 人 郭紹軒（原名：郭瑄）訴訟代理人 李進成律師（法扶律師）複代理人 吳依恬律師被上訴人 褚俊偉訴訟代理人 褚林滿
陳憲政律師複代理人 施宇宸律師上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國106年7月27日臺灣新北地方法院105年度原重訴字第1號第一審判決提起上訴，本院於107年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國103年11月25日就伊所有新北市○○區○○○路○○○○○號房屋（下稱系爭房屋），簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自104年1月10日起至109年1月9日止，每月10日前繳納月租金新臺幣（下同）5萬元，租賃標的物僅有1樓，不含地下室，如上訴人有違約情事，應賠償被上訴人之損害及涉訟所繳納之訴訟費、律師費等。嗣上訴人竟以伊未能提供地下室為由，自104年4月起拖欠租金，並於104年7月間要求調降租金至3萬7,500元，然上訴人仍僅繳納2萬5,000元，8、9月份租金則分毫未繳。伊因而於104年9月30日以存證信函催繳，上訴人置之不理後，再於104年10月13日以存證信函通知終止系爭租約。上訴人迄今拒不繳交租金，亦不返還系爭房屋，爰依民法第767條、第439條、第179條、系爭租約第12條、第25條等約定，請求上訴人遷出系爭房屋、給付7至9月欠租8萬7,500元、賠償律師費6萬8,000，合計15萬5,500元，及自104年11月29日起算之法定遲延利息，暨自104年10月1日起至返還系爭房屋之日止按月以3萬7,500元計算之不當得利，及自各該月末日之次日起算之法定遲延利息等語。原審判命上訴人遷出系爭房屋，並給付14萬3,000元本息，及自104年10月1日起至返還系爭房屋之日止按月給付3萬7,500元本息，而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就其敗訴部分未聲明不服而告確定）。
二、上訴人則以：兩造簽訂系爭租約時，被上訴人之代理人褚林滿一再保證就系爭房屋之地下室有使用權，並承諾就廣告招牌有所有權，系爭租約第1、2條中間所加註之租賃物不包含地下室等文字，係被上訴人擅自添載，對伊不生拘束力。伊於簽約後，即斥資350萬元裝潢系爭房屋及地下室，以經營「川府重慶老火鍋」店。然於104年2月9日，新北市政府工務局（下稱工務局）竟來函表示地下室為防空防空避難室，不得作為營業使用，1樓區分所有權人並無地下室之單獨所有權及使用權，且廣告招牌未經申請許可，伊方知受騙。伊遭工務局裁罰後，即與被上訴人協商，於系爭租約增訂第25條：「自104年7月1日起租金調降成參萬柒仟伍佰元整，至地下室恢復可以營業起，租金則恢復伍萬元...」。足證被上訴人出租標的確有包含地下室，其未能交付，伊得主張同時履行抗辯，拒付租金。再上訴人因無法使用系爭房屋地下室及廣告招牌，受有工務局罰鍰6萬元、裝潢費及開業準備損失179萬9,125元，合計185萬9,125元，伊得以之與被上訴人之租金債權抵銷等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第288頁）：㈠系爭房屋為被上訴人所有。
㈡被上訴人於103年11月25日與上訴人簽訂系爭租約，將系爭
房屋出租予上訴人，約定租期自104年1月10日起至109年1月9日止，月租金5萬元，應於每月10日前繳交。除第1、2條中間手寫：「甲方租賃壹樓不包含地下室，乙方如要使用地下室，接到政府工務局罰金，乙方自行負責，雙方皆同意」等字句，上訴人否認為兩造協議外，其餘內容均為兩造協議。
㈢系爭租約第1條使用範圍原記載「含地下室」，嗣以立可白
塗掉，經上訴人、被上訴人之代理人褚林滿分別在塗改處捺指印、蓋章。
㈣兩造其後於系爭租約增訂第25條、第26條，約定自104年7月
1日起調降租金為37,500元，於每月25日前繳納，至地下室恢復可以營業起，租金則恢復5萬元。
㈤上訴人自104年8月起，即未繳納任何租金與被上訴人。
㈥被上訴人於104年9月30日以存證信函催告上訴人繳納積欠之房租，上訴人於104年10月2日收受。
㈦被上訴人於104年10月13日以存證信函通知上訴人終止系爭租約，上訴人於104年10月14日收受。
㈧上訴人尚未返還系爭房屋。
四、本院之判斷：被上訴人主張上訴人自104年4月起即陸續拖欠租金，扣抵押租金後，所欠租金已達2個月以上，伊得終止契約，請求返還系爭房屋、給付104年8、9月份租金、律師費，及終止租約後之不當得利等語。然此為上訴人所否認，上訴人並以前詞置辯。是兩造爭點厥為：被上訴人終止系爭租約是否合法有據。經查：
㈠按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個
月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。查，兩造於103年11月25日簽訂系爭租約，約定租期自104年1月10日起至109年1月9日止，月租金5萬元，應於每月10日前繳交；其後兩造於104年7月間增訂租約第22至27條，約定自104年7月1日起調降租金為37,500元，於每月25日前繳納等情，有系爭租約附卷可參（見原審卷第43至50頁），並為兩造所不爭（見上開不爭執事項㈡、㈣）。然上訴人僅於103年11月25日繳納訂金9,000元、租金4萬1,000元，103年11月28日繳納押租金10萬元，104年3月22日繳納租金5萬元、104年4月3日繳納租金3萬元、104年7月繳納租金2萬5,000元（因被上訴人同意負擔拆除地下室裝潢一半費用1萬2,500元，應視為當月租金已全部清償），合計25萬5,000元，此有系爭租約付款明細在卷可稽（見原審簡易庭卷第14頁），並據被上訴人陳明在卷（見本院卷第267至269頁）。是被上訴人於104年10月13日通知上訴人終止系爭租約時，已到期之租金總額為38萬3,333元（1月10日至6月10日租金25萬元，6月11日至30日租金為3萬3,333元，7月1日至31日租金2萬5,000元，8月1日至9月30日租金為7萬5,000元），上訴人僅繳納25萬5,000元，尚欠繳12萬8,333元，顯已逾2個月租金7萬5,000元（計算式：37,500元×2個月）。從而，被上訴人主張上訴人欠繳之租金以押租金抵償後，已達2個月以上，其得終止租約等語，尚非無據。
㈡上訴人雖辯稱並未欠繳104年4、5、6月份之租金云云，然未
能舉證以實其說。反之被上訴人主張自104年3月間，工務局發現上訴人違法使用地下室後，上訴人即開始拖欠租金一節，業據提出工務局於104年2月9日以新北工使字第1040238956號函通知將於104年3月4日現場勘查系爭房屋之公文為證（見原審卷第53至54頁）；系爭租約之仲介張苑菱亦到庭證稱：簽完系爭租約後過好幾個月（即104年7月），褚林滿說上訴人都不付租金，要求伊居中協調，因上訴人表示地下室無法經營，如果被上訴人願意調降租金，當天就付錢，褚林滿才同意等語（見原審卷第103頁背面至104頁、本院卷第126頁）。足徵上訴人於104年7月前，確有欠繳租金之事實，否則被上訴人何需找仲介出面協調。上訴人空言辯稱並未欠繳
4、5、6月份租金云云，要無足取。㈢上訴人又辯稱簽訂系爭租約時，褚林滿一再保證被上訴人就
系爭房屋地下室有使用權，並出示系爭房屋前所有權人黃素虹移轉系爭房屋及地下室使用權與褚林滿之承諾書（下稱系爭承諾書），以取信於上訴人，褚林滿並表示擁有廣告招牌所有權，僅現遭他人占用，待上訴人承租後，會設法排除。
然其後工務局告知地下室為防空避難室，不得作為營業使用，廣告招牌未經許可亦不得使用，故其得主張同時履行抗辯，拒付租金云云。惟查：
⒈有關廣告招牌部分：上訴人於原審陳稱被上訴人保證就廣
告招牌有所有權，承諾將排除他人占用（見原審卷第33頁）；嗣於本院改稱被上訴人承諾1、2樓中間約5公尺寬度可以懸掛招牌，上訴人施作後，遭2樓抗議云云（見本院卷第212至213頁）。其就被上訴人承諾之內容，先後陳述不一，已難憑採。且系爭租約第21條明載：「招牌問題以現況出租」，此有系爭租約在卷可稽（見原審卷第48頁），上訴人所述顯與系爭租約約定不符，要屬無據。上訴人雖又辯稱「現況出租」係指上訴人要自己製作廣告招牌云云；然衡諸常情，出租店面之出租人本毋庸替承租人製作招牌，兩造何需以契約約定招牌由承租人製作，此部分未見上訴人提出合理說明。反觀被上訴人主張前房客就招牌懸掛一事曾與2樓鄰居發生爭執，故提醒上訴人要自行與2樓鄰居協調，兩造才於租約約定「現況出租」等語，較合乎情理，堪予採信。從而，上訴人主張被上訴人就廣告招牌部分，債之給付不符系爭租約之約定云云，並無所據。
⒉有關系爭房屋地下室部分：
⑴兩造簽訂之系爭租約，原載有租賃標的「含地下室」，
嗣以立可白刪除，經上訴人、被上訴人之代理人褚林滿分別在塗改處捺指印、蓋章等情，有系爭租約原本附卷可參（原本置放在原審證件存置袋，彩色影本在原審卷第68頁），並為兩造所不爭執（見上開不爭執事項㈢）。上訴人復於原審自認因其發現被上訴人權狀不含地下室，遂主動要求被上訴人刪除「含地下室」等字句（見原審卷第261頁），是難認兩造約定之租賃標的包含系爭房屋地下室。上訴人雖辯稱褚林滿出租時，有同意出租地下室，並一再保證就系爭房屋地下室有使用權，且出示系爭承諾書取信伊云云；然褚林滿於臺灣新北地方檢察署104年度偵字第30439號上訴人告被上訴人詐欺案件中（下稱系爭詐欺案件）證稱：拿系爭承諾書給上訴人看，是為了說明伊無地下室產權，不能給他使用等語（見系爭詐欺案件偵卷第31頁背面）；證人張苑菱亦證稱：簽訂系爭租約時，因上訴人說要使用地下室，伊才在租賃標的寫「含地下室」，當天或隔天褚林滿來電表示租賃標的不含地下室，要求修改，伊請兩造到伊公司修改系爭租約，褚林滿表示並無地下室之產權，並出示系爭承諾書，要求伊刪除「含地下室」等字，伊以立可白塗掉後，就由褚林滿、上訴人分別在塗改處蓋章、捺指印等語（見本院卷第125頁）。可知，無論租賃標的「含地下室」等字，係上訴人或被上訴人主動要求刪除，亦不論褚林滿出示系爭承諾書之動機為何，兩造於簽約當日或翌日已確認租賃標的不含地下室，並在塗改處捺指印、蓋章，上訴人即無由再於事後爭執租賃標的包含地下室。
⑵上訴人復辯稱系爭房屋1樓面積僅十幾坪，不足供經營
火鍋店之用，倘租賃標的不含地下室，上訴人斷無可能承租，被上訴人亦不可能於104年7月間同意調降租金至地下室可以恢復營業為止，並找來建築師想辦法變更使用執照，讓地下室可以供營業使用云云。然系爭房屋1樓面積是否足供開設火鍋店使用，乃上訴人應自行評估之事項，與出租人無涉，至於上訴人為何承租十餘坪之場地開設火鍋店，可能因小本經營，亦可能係自始評估錯誤，尚無從以此反推兩造曾另以口頭約定租賃標的包含地下室。又104年7月間之協議，係因上訴人拖欠租金之故，業如前述，上訴人欲以此推翻兩造於系爭租約上明示約定之租賃標的，實無可取。另參以褚林滿於系爭詐欺案件證稱：因上訴人店都裝潢好了，看他是年輕人，就讓他降租金，我不懂法律程序，不會停止租約，上訴人想用地下室，要伊去找建築師研究使用執照等語（見系爭詐欺案件偵卷第31至32頁）；及證人張菀菱所證：地下室本非承租範圍，上訴人要求降租金，被上訴人也不願意，最後是上訴人表示降租金就立即給付租金，被上訴人才同意等語（見系爭詐欺案件偵卷第61頁）。
堪認被上訴人之代理人褚林滿係因不諳訴訟程序，想盡快收到租金，才同意上訴人調降租金之請求，並協助上訴人可以合法利用地下室，尚難以此事實反推兩造簽訂系爭租約時，曾約定租賃標的包含地下室。
⑶嗣於104年7月間，兩造協議自104年7月1日起至地下室
恢復可以營業止，調降租金為3萬7,500元，於每月25日前繳納，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣）。是自104年7月1日起，上訴人已無可推稱租賃標的含地下室，而拒繳租金，然其仍僅於協議當日繳交2萬5,000元，其後即拒繳租金迄今，此為其所不爭（見上開不爭執事項㈤），實與誠信有違。上訴人雖辯稱因為地下室無法營業，僅有1樓營業面積太小，會虧損云云；然出租人依約僅需提供租賃標的物予承租人使用，至於租賃標的物是否合於承租人之營業需求，或營業是否能獲利，均屬承租人應自行評估事項，非屬出租人之契約義務，上訴人徒以系爭房屋1樓面積太小，營業虧損，拒付租金，要屬無理。況上訴人迄至104年12月21日，仍將系爭房屋地下室作為餐廳使用，而遭工務局裁罰，此有上訴人提出之105年1月8日新北工使字第1042522200號函在卷可佐（見本院卷第387至389頁），可知104年7月至12月間，上訴人仍繼續違法使用地下室，並無營業面積變小之問題，營業虧損顯與營業面積無涉。上訴人又辯稱104年7月間之協議，並未免除被上訴人提供地下室與上訴人營業使用之義務，在地下室恢復營運前，仍得拒付租金云云；然此與兩造書面協議之內容不符，且協議當日上訴人要求被上訴人負擔拆除地下室裝潢費用之一半，故當月僅交付2萬5,000元予被上訴人一節，業據褚林滿陳述綦詳，並為上訴人所未爭執（見原審卷第104頁背面），益徵104年7月間兩造已協議地下室於變更使用執照前，上訴人不得再為營運使用。上訴人無視兩造約定，一再辯稱104年7月以後被上訴人亦應提供地下室供其營業云云，實無可取。
⑷上訴人雖另聲請傳訊系爭房屋樓上屋主鍾達煜以證明兩
造約定之租賃標的包含地下室云云；然上訴人自承鍾達煜所知悉之內容係聽其轉述（見本院卷第290頁），並非親見親聞兩造締約經過之證人，自無傳訊之必要，附此敘明。
⒊綜上，上訴人辯稱被上訴人出租標的包含系爭房屋地下室
，並保證擁有廣告招牌所有權云云，均未舉證以實其說，且與系爭租約約定之內容不符，無從採信。從而，上訴人以被上訴人所為給付不合乎債之本旨，而為同時履行抗辯，拒付租金，自無可採。被上訴人既無債務不履行之情事，則上訴人所受工務局罰鍰、裝潢費等損害，即與被上訴人無涉，上訴人欲以其損害，抵銷被上訴人之租金債權，亦無可取。而被上訴人以上訴人欠繳之租金已達2個月以上，於104年10月13日通知上訴人終止系爭租約，則屬合法有據，是兩造租約於104年10月14日上訴人收受通知時（見上開不爭執事項㈦），已然終止。
㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
民法第767條第1項前段有明文規定。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。查，被上訴人為系爭房屋所有權人，為兩造所不爭執（見上開不爭執事項㈠），而上訴人欠繳之租金達2期以上，被上訴人已合法終止租約，系爭租約於104年10月14日終止等情，業如前述，然上訴人迄未返還系爭房屋，為其所不爭（見上開不爭執事項㈧），是被上訴人請求上訴人返還系爭房屋，當屬有據。又上訴人於終止租約後，無權占用系爭租賃物，因此受有使用該租賃物之利益，致被上訴人受有損害，該等利益依性質不能返還，被上訴人自得請求上訴人償還相當於租金之價額。另上訴人亦自認自104年8月起即未繳租金（見上開不爭執事項㈤）。從而，被上訴人依民法第767條第1項前段請求上訴人返還系爭房屋，並依系爭租約第25條之約定，請求上訴人給付104年8月1日起至10月14日止，按月以3萬7,500元計算之租金，及依民法第179條規定，請求上訴人給付自104年10月15日起至返還系爭房屋之日止，按月以3萬7,500元計算之不當得利，均屬有據，應予准許。
㈤又系爭租約第12條約定：「乙方（即上訴人）若有違約情事
，致損害甲方（即被上訴人）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」（見原審卷第47頁）。本件上訴人未依系爭租約第25條之約定，按月繳交租金3萬7,500元，並無理由，已如前述，而被上訴人因上訴人拒絕返還系爭房屋，曾委請律師撰寫存證信函，並擔任一審訴訟代理人，業已支出6萬8,000元等情，亦有陳憲政律師出具之收據在卷可考（見原審卷第69、70頁）。上訴人空言辯稱律師費太高云云，則屬無據。從而，被上訴人依系爭租約第12條約定，請求上訴人給付6萬8,000元之損害賠償，亦屬有據，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、系爭租約第25條、第12條、民法第179條等規定，請求返還系爭租賃物、租金7萬5,000元、律師費6萬8,000元，合計14萬3,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即104年11月29日起按年息5％計算之遲延利息（送達證書見原審簡易庭卷第35頁），暨自104年10月1日起至返還系爭房屋之日止，按月3萬7,500元之本息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果不生影響，爰不贅述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 11 日
民事第九庭
審判長法 官 劉坤典
法 官 蔡和憲法 官 賴淑芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 11 日
書記官 秦慧榮附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。