臺灣高等法院民事裁定 106年度抗字第1598號抗 告 人 快祐好工程有限公司法定代理人 游文欽上列抗告人因與相對人元大商業銀行股份有限公司、莊雯婷間強制執行聲明異議事件，對於中華民國106年10月11日臺灣臺北地方法院106年度執事聲字第251號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告訴訟費用由抗告人負擔。
理 由
一、按民法第866條第1項規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但其抵押權不因此而受影響。」，第2項規定：「前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」。次按所謂於抵押權有影響者，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。是於執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權，而除去租賃關係（最高法院101年度台抗字第551號裁定意旨參照）。
二、經查本件第三人即債務人黃益正前於民國（下同）103年9月9日邀同相對人即保證人莊雯婷，向相對人即債權人元大商業銀行股份有限公司（下稱元大銀行）分別借款新臺幣（下同）6,070萬元、1,065萬元，莊雯婷並於103年10月21日將系爭不動產設定第一順位擔保債權總金額8,592萬元之最高限額抵押權予元大銀行，復於104年11月11日將系爭不動產設定第二順位擔保債權總金額2,400萬元之最高限額抵押權予第三人合迪股份有限公司（下稱合迪公司），有土地及建物登記謄本影本、他項權利證明書、抵押權設定契約書可稽（見執行卷第7至10、19至20頁）。嗣因黃益正與莊雯婷屆期未清償，元大銀行因此向臺灣士林地方法院（下稱士林地院）聲請對黃益正、莊雯婷核發支付命令獲准，有105年度司促字第12517號支付命令（下稱系爭支付命令）、支付命令聲請狀、確定證明書可證（見執行卷第21至24頁）。元大銀行並向原法院聲請拍賣系爭不動產獲准，有105年度司拍字第452號裁定可按（見執行卷第37頁）。元大銀行復於106年1月16日向原法院民事執行處（下稱執行法院）聲請就莊雯婷所有系爭不動產為強制執行（106年度司執字第7005號），經執行法院於106年3月9日至現場履勘，據在場之第三人陳新甯表示：1樓、3樓、4樓由陳新甯向莊雯婷承租，租期自105年10月1日起至110年8月31日；2樓則由抗告人向莊雯婷承祖，租期自105年12月1日至106年12月1日，每月租金5萬元（下稱系爭租賃關係），有執行筆錄、租賃契約影本可稽（見執行卷第43、105至108頁）。黃益正與莊雯婷另對合迪公司負有本票債務屆期未清償，合迪公司因此向士林地院聲請強制執行獲准，並於106年2月23日向士林地院聲請就莊雯婷所有系爭不動產為強制執行，並經士林地院囑託執行法院執行，有強制執行聲請狀、105年度司票字第9024號裁定與確定證明書影本可憑（見原法院106年度司執助字第1804號卷）。
三、次查系爭不動產經鑑定價格為1億0,607萬7,080元，有巨秉不動產估價師聯合事務所鑑定報告書可稽（見執行卷第68至87頁）。執行法院經詢問債權人與債務人之意見後，預定系爭土地與建物拍賣底價分別為1億2,000萬元、263萬元，定於106年7月19日實施第一次公開拍賣，並於拍賣公告使用情形欄註記：系爭建物1樓於拍定後點交、2樓至4樓因現存有租約，拍定後不點交。惟第一次拍賣結果無人應買，債權人即相對人元大銀行亦未承受，執行法院遂定期再行拍賣，並酌減拍賣底價各20％，元大銀行為此向執行法院聲請除去抗告人之租賃權。有詢價通知、執行筆錄（詢價）、拍賣通知及公告、不動產拍賣筆錄、聲請狀可稽（見執行卷第88至89、119、122至128、150、152頁）。
四、爰審酌系爭不動產之第一順位抵押權人即相對人元大銀行之擔保債權總金額為8,592萬元，第二順位抵押權人即第三人合迪公司之擔保債權總金額為2,400萬元，有土地及建物登記謄本可稽（見執行卷第7至10頁），合計上開擔保總金額為1億0,992萬元。另參與分配債權人臺北市稅捐稽徵處松山分處之債權額為1萬3,952元（106年度司執字第7005號、卷宗外放）。則系爭不動產若經減價拍賣後，扣除執行費、土地增值稅後，顯不足以清償前開抵押權擔保債權額。又依一般社會經驗法則，不動產經拍賣後若不予點交，將導致應買人拍定買受後不能及時占有使用該不動產，當然影響應買意願。而系爭不動產拍賣公告載明系爭租賃關係存在，拍定後不點交，則抗告人之租賃權顯然致使債權人之抵押權行使受有影響。而系爭租賃關係成立於元大銀行設定抵押權之後，已如前述，則依上說明，元大銀行聲請除去該項租賃權，自屬有據。執行法院司法事務官因此為除去抗告人租賃權之執行命令，並無不合。原法院駁回抗告人之異議，亦無違誤。抗告人辯稱：第一次拍賣無人應買，應為房地產交易市場不景氣之故，且無證據證明無人應買係因系爭租賃權存在云云，並不可採。從而抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 106 年 11 月 27 日
民事第十庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 林鳳珠法 官 邱 琦正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 106 年 11 月 27 日
書記官 廖月女附表：
┌──┬─────────────────────────────────────┐│編號│ 土地及建物明細 │├──┼─────┬───────────────────────────────┤│ ⒈ │土地 │臺北市○○區○○段0○段000地號（135平方公尺，權利範圍：全部） │├──┼─────┼───────────────────────────────┤│ ⒉ │建物（162 │門牌號碼：臺北市○○區○○○路○○○號（一層：71.76，二層： ││ │建號） │90.69，三層:90.69，四層:90.69騎樓：18.93，合計： ││ │ │362.76平方公尺，權利範圍：全部） │└──┴─────┴───────────────────────────────┘