臺灣高等法院民事裁定 106年度抗字第1767號抗 告 人 褚榮宗
褚吉祥褚吉仁褚吉星共 同代 理 人 丁榮聰律師上列抗告人因請求拍賣抵押物聲明異議事件，對於中華民國106年11月22日臺灣新北地方法院106年度事聲字第235號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法第80條定有明文。
而執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘（最高法院88年度台抗字第13號裁定意旨參照）。次按，鑑定人估定之不動產價額與市價不相當時，執行法院得參考其他資料，核定拍賣最低價額，辦理強制執行事件應行注意事項第42條第1項後段定有明文。是法院核定不動產之拍賣最低價額，除應參考鑑定人所提出之估定價格外，尚須斟酌該不動產之實際狀況及債權人、債務人之利益而為最妥適之決定，並非以鑑定人估定之價格為唯一依據。
二、本件抗告人聲明異議及抗告意旨略以：債權人林明德、蕭素華、施來興等3人（下稱林明德等3人）前就債務人王昭博（下稱王昭博）所有信託登記於訴外人吳畇萱（下稱吳畇萱）名下之坐落於新北市○○區○○段00000000000000000地號等4筆土地（下分稱系爭127、128、128-1、129地號土地，合稱系爭4筆土地），向原法院民事執行處（下稱執行法院）聲請強制執行，經執行法院以105年度司執字第000000號受理在案（下稱系爭強制執行事件）。伊等分別為坐落於系爭4筆土地上之建物所有權人，故伊等為系爭強制執行事件之利害關係人。執行法院以元信不動產估價師事務所（下稱元信事務所）出具之不動產鑑定時值報告（下稱系爭鑑定報告）之鑑定價格核定系爭4筆土地之拍賣最低價額，惟系爭鑑定報告未提出任何「比較對象」，亦未具體說明「成交行情」、「市場調查」之內容，僅泛稱曾與當地土地開發業者訪談，卻未能提出任何書面資料佐證，且系爭土地後方尚有袋地，須提供通行權，無法保持形狀完整性，開發效益不佳，系爭鑑定報告完全未調查袋地情事，鑑定價格有所違誤。又查系爭4筆土地鄰近地區平均每坪地價僅新臺幣（下同）35.45萬元，執行法院依鑑定價格而以每坪約92萬元核定系爭4筆土地最低拍賣價額，顯屬過高。然司法事務官卻駁回伊等請求重新核定最低拍賣價格之異議，雖經伊等聲明異議，原法院仍以原裁定駁回，爰提起抗告，求予廢棄原裁定及司法事務官所為之裁定等語。
三、經查，林明德等3人執原法院簡易庭105年度司拍字第505號裁定為執行名義，請求執行法院拍賣執行王昭博所有信託予吳畇萱名下之系爭4筆土地，經執行法院以系爭執行事件受理在案。執行法院囑託元信事務所鑑定系爭4筆土地價格，依系爭鑑定報告載明系爭127、128、128-1、129地號土地之鑑定價值依序為2,110萬3,512元、1,716萬24元、1,282萬4,064元、498萬4,376元。執行法院復通知林明德等3人、王昭博、參與分配債權人、抵押權人於民國106年4月24日到場或以書狀陳述意見，林明德等3人、王昭博及抵押權人均未為反對意見，執行法院乃參酌系爭鑑定報告，核定系爭127、1
28、128-1、129地號土地之最低拍賣價格依序為2,115萬元、1,720萬元、1,283萬元、500萬元等情，有民事強制執行聲請狀、執行法院106年3月7日新北院霞105司執辰字第150850號函、鑑定報告書、執行法院106年4月10日新北院霞105司執辰字第150850號函、民事陳報債權計算書狀、106年4月24日執行筆錄、執行法院民事執行事件進行單等件附卷可稽（見系爭強制執行事件卷第13至15、183至184、295至343、345至346、357至361、375、377頁）。堪認執行法院係依法定之程序核定系爭4筆土地最低拍賣價格，並已兼顧債權人、債務人之利益。抗告人雖指摘系爭鑑定報告有所缺漏，鑑定結果與市價顯不相當云云，惟抗告人所提出之內政部不動產交易實價查詢網頁資料所示之土地，多非系爭4筆土地所在之地段，僅1筆與系爭4筆土地為相同地段，然抗告人未提出該筆土地與系爭4筆土地之相關位置及距離為何，無從據以得知該不動產交易實價查詢網頁資料與系爭4筆土地之關聯性，何以可供參考，自難據以推估系爭4筆土地之實際交易價格若干。又王昭博係於100年1月17日購得系爭4筆土地，與系爭鑑定時間相距已達6年，而王昭博固曾私下向抗告人表示願以每坪60萬元之價格出售系爭4筆土地，惟亦無法據此證明執行法院所定之最低拍賣價格有何顯高於市價之情事。此外，抗告人復未提出其他證據可供本院參酌，是其所持抗告理由，委無足取。故原裁定維持司法事務官之裁定，駁回抗告人之異議，核無不合。抗告人仍執陳詞，指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
民事第二十二庭
審判長法 官 張靜女
法 官 曾部倫法 官 丁蓓蓓正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
書記官 陳思云