臺灣高等法院民事裁定 106年度抗字第1806號抗 告 人 劉意川上列抗告人因對相對人永豐商業銀行股份有限公司與林千穗間聲請拍賣抵押物強制執行聲明異議事件，對於中華民國106 年11月17日臺灣新北地方法院106 年度事聲字第357 號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、相對人永豐商業銀行股份有限公司（下稱永豐銀行）持原法院105 年度司拍字第385 號拍賣抵押物裁定（下稱系爭拍賣抵押物裁定）、105 年度司促字第15731 號支付命令暨確定證明為執行名義，向原法院聲請執行相對人林千穗所有之門牌號碼新北市○○區○○○路○○○ 號5 樓建物及基地（下稱系爭不動產），由原法院民事執行處以106 年度司執字第00
000 號（下稱執行事件）拍賣抵押物強制執行事件受理。系爭不動產經2 次拍賣，均無人應買，永豐銀行乃聲請除去抗告人與林千穗間就系爭不動產之租賃關係（下稱系爭租賃關係），執行法院乃以執行命令除去系爭租賃關係後拍賣。抗告人聲明異議，原法院司法事務官處分駁回異議，抗告人對處分提出異議，原裁定予以駁回，抗告人不服，抗告前來。
二、抗告人異議及抗告意旨：林千穗於民國102 年4 月19日即將系爭不動產出租予伊母親葉秀枝，約定租賃期間至105 年4月30日止，由葉秀枝出資裝潢，再以裝潢費用抵扣3 年承租期間之租金。後因林千穗向抗告人借款新臺幣（下同）500萬元，約定按月給付利息新臺幣7 萬元，並由租金扣抵，待本金歸還後，林千穗再取回房屋使用權，林千穗與抗告人於
103 年5 月1 日續約時，約定租賃期間係至110 年4 月30日為止。故抗告人係基於系爭租賃關係及擔保前開借款債權之關係而使用系爭不動產，若除去系爭租賃關係，抗告人以租金償還借款之使用利益將不復存在，嚴重損害抗告人之財產上利益，原裁定駁回異議，容有違誤等語。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866 條第1 項、第2 項定有明文。故不動產所有人於設定抵押權後，復就同一不動產與第三人訂立租賃契約，致影響於抵押權者，依上開規定，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院得依聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行（司法院院字第1446號解釋參照）。是在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要（司法院釋字第304 號解釋理由書參照）。
四、經查：
（一）林千穗係分別於99年7 月23日、101 年8 月16日將系爭不動產，設定擔保總金額依序為3960萬元、1206萬元之最高限額抵押權予永豐銀行，永豐銀行對持系爭拍賣抵押物裁定，聲請執行系爭不動產等情，有抵押權設定契約書、他項權利證明書、系爭房地登記謄本、系爭拍賣抵押物裁定可稽（見執行事件卷第8 至9 頁、第17至32頁）。嗣執行法院於106 年3 月13日至現場執行查封時，抗告人在場，表示其向林千穗承租系爭房地等語，永豐銀行並具狀陳報抗告人所提租賃契約二份為證（見執行事件卷第46至48、第62至76頁），固可信為真實。惟依前開租賃契約書所示，其中第一份係由林千穗與抗告人之母葉秀枝所成立，租賃期間自102 年4 月19日起至105 年4 月30日止，第二份則係由林千穗與抗告人所成立，租賃期間自105 年5 月1日起至110 年4 月30日止；足見系爭不動產係由抗告人之母與抗告人分別向林千穗所承租，其中抗告人租賃系爭不動產之始期為105 年5 月1 日，顯在系爭抵押權設定之後，如對抵押權人實行抵押權受有影響者，法院自得除去該租賃關係後拍賣之。至於葉秀枝與林千穗間之租賃關係，核與本件無涉並已因屆期而消滅，且其成立始點亦在系爭抵押權之後，亦不得影響抵押權之實行，併予敘明。
（二）執行法院執行拍賣系爭不動產，於第一次及第二次拍賣程序，於拍賣條件均註記系爭不動產有出租第三人，拍定後不點交等語，二次拍賣均無人應買，永豐銀行始於第三次拍賣前以系爭租賃關係影響抵押權為由聲請除去租賃權而後拍賣等情，有原法院執行處拍賣公告（稿）、通知（稿）及送達回證、民事聲請狀、執行通知（稿）、除去系爭租賃關係之執行命令送達回證可參（見執行事件卷第124至137 頁、第144 至156 頁、第166 頁、第177 至186 頁）。系爭不動產第一次拍賣底價為6010萬元，第二次拍賣底價降為4808萬元，但均無人應買，足見系爭租賃關係存在，將使應買人於拍定後無法及時占有使用，確對應買意願有所影響，依前開說明，其租賃關係對永豐銀行不生效力，執行法院得於拍賣程序終結前，處分除去租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行。至於抗告人主張除去系爭租賃將使其租賃權失去保障，對林千穗之借款債權即無從獲得擔保等語，並不足以作為執行法院是否除去系爭租賃之法定障礙事由，自難據此指摘執行法院依法除去系爭租賃關係有何違誤。是執行法院於第二次拍賣無人應買後，依永豐銀行之聲請除去系爭租賃關係，自無不當。
五、綜上所述，執行法院司法事務官處分除去系爭租賃關係並駁回聲明異議，核符不當，原裁定駁回抗告人之異議，亦無違誤。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。爰裁定如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
民事第八庭
審判長法 官 李國增
法 官 胡宏文法 官 胡芷瑜正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 107 年 1 月 2 日
書記官 莊智凱