臺灣高等法院民事裁定 106年度抗字第1181號抗 告 人 李振忠上列抗告人因與相對人中華開發資產管理股份有限公司間清償債務強制執行聲明異議事件，對於中華民國106年7月17日臺灣桃園地方法院106年度執事聲字第45號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、按變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之，為民法第824條第7項所明定。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項亦有明文。此乃共有人之法定優先承買權，為法律所明定，不得任意限制或創設，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以簡化共有關係。又依106年2月23日修正之辦理強制執行事件應行注意事項辦理強制執行事件應行注意事項第43條第6項規定，拍賣之不動產已有負擔，或債務人之權利受有限制，或他人對之有優先承買權利等情形，亦應於拍賣公告載明。同上注意事項第44條亦規定關於第83條部分：㈠不動產經拍定或交債權人承受時，如依法有優先承買權利人者，執行法院應通知其於法定期限或執行法院所定期限內表示願否優先承買。拍定人未繳足價金或承受之債權人逾期未補繳價金與其應受分配額之差額，致再定期拍賣時亦同。㈡共有物應有部分於拍定後，如執行法院已盡調查之能事，仍無法查悉優先承買權人或無法送達，致不能通知其優先承買者，無須公示送達。㈢數人享有同一優先承買權者，其中一人或數人拋棄或不行使優先承買權時，其餘之人仍得就拍賣不動產之全部，以同一價格共同或單獨優先承買。是執行法院為確定拍定共有之不動產，是否有共有人行使優先承買權，自應依法查明，而拍定人是否具有共有人身分，自亦為調查之範圍甚明。
二、抗告人於原法院聲請及抗告意旨略以：原法院執行拍賣伊所有坐落桃園市○○區○○段第935、937、938、1005、1012地號等土地（下稱系爭土地），伊於民國106年3月收到拍賣通知時其內已將系爭土地共有人列入，原法院執行處於投標前應已知李木旺為土地共有人，嗣106年4月12日投標時由李木旺投標出價新臺幣（下同）772萬元拍定，買賣契約即成立，其餘土地共有人已無優先承買權，無庸再通知，即應依辦理強制執行法（應為辦理強制執行事件）應行注意事項第43條第2項規定（應為第36條），通知拍定人於拍定後7日內繳交尾款，乃原法院為確認李木旺之土地共有人身分，以公文往返命補提資料，遲至106年5月2日才通知，而李木旺至106年5月9日繳交尾款，相距拍定日已達27日之久，係對李木旺之得標開一扇方便之門，違背強制執行法執行公權力之效率，執行程序顯有瑕疵，依法應屬無效云云，為此聲明異議，請求撤銷拍賣程序。原法院以司法事務官駁回其聲明異議並無違誤，予以裁定駁回異議，抗告人不服原裁定，提起抗告。
三、經查：㈠相對人中華開發資產管理股份有限公司持臺灣臺北地方法院
91年2月27日北院錦87民執荒字第12595號債權憑證為執行名義，聲請原法院就抗告人所有之系爭土地為強制執行，原法院執行處司法事務官核定最低拍賣底價746萬元，於106年4月12日進行第一次拍賣程序，由李木旺以772萬元出價最高拍定，於同日通知李木旺應於5日內提出最新系爭土地登記謄本及其戶籍謄本，李木旺即於106年4月17日陳報，經原法院核對李木旺確為系爭土地之共有人，其他共有人確定已無優先承買權，原法院乃於106年5月2日通知李木旺於文到7日內繳清價金尾款622萬8,000元，李木旺如期繳清價金，原法院即於106年5月16日核發不動產權利移轉證書等情，有原法院105年度司執字第82719號清償債務強制執行事件案卷可參。
㈡系爭土地之拍賣公告附表系爭土地使用情形欄記載「本件均
係拍賣應有部分，拍定後不點交。共有人有優先承買權，…」等語；備註欄第七點載明「本件不動產之共有人人數眾多，通知共有人行使優先承買權時，需耗費相當之時日，…請應買人特別注意、評估」等語，參酌強制執行法第81條第2項第1款規定，拍賣之不動產是否有他人對之有優先承買權利，足以影響交易等情況，為拍賣公告應載明之事項，本件係拍賣共有土地應有部分，依民法第824條第7項、土地法第34條之1第4項規定，應買人拍定時，其與出賣該應有部分之共有人間成立買賣契約，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，執行法院應踐行通知他共有人是否行使優先承買權，在未確定應買人是否確為土地共有人時，自應命應買人補正相關資料以確認，如應買人即為共有人，即可免去通知共有人之程序，若應買人非共有人，執行法院亦得以儘速通知共有人行使優先承買權，故執行程序雖宜使拍定人儘速繳足價金，以迅速使債權獲得最大之滿足，惟於有優先承買權人之拍賣程序，在尚未確定是否行使優先承買權時，自不宜即通知拍定人繳交價金，置優先承買權人之權利於不顧，是上開拍賣公告就交付價金之期限無從確定，另特別記載揭示「本件不動產之共有人人數眾多，通知共有人行使優先承買權時，需耗費相當時日，…請應買人特別注意、評估」等語，已載明有人出價應買拍定後，執行法院將另行通知共有人行使優先承買權，必待是否行使優先承買權確定後，始能為通知拍定人繳納價金，是執行法院於拍賣公告所為記載，並無違誤。
㈢關於強制執行法第81條拍賣公告應記載事項，於辦理強制執
行應行注意事項第43條第6款規定：他人對拍賣之不動產有優先承買權利時，應於拍賣公告載明。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，已如前述，則執行法院於拍定人非共有人時，自應踐行通知他共有人行使優先承買權之程序。本件係拍賣抗告人之系爭土地應有部分，土地共有人有優先承買權，執行法院於系爭土地拍定後，為保障土地共有人之優先承買權，自應先行確認拍定人李木旺是否為土地共有人，始能決定是否通知共有人行使優先承買權，雖依相對人於106年1月23日提出系爭土地登記謄本記載，李木旺固為土地共有人，惟至106年4月12日拍定時，已相距約3個月，系爭土地於該期間內可能有權利移轉、變動之情形，故執行法院命拍定人李木旺提出最新之系爭土地登記謄本與戶籍謄本以確認其確為土地共有人，自屬必要，嗣確認其為土地共有人後，即行通知其繳清剩餘拍定價金，並核發不動產權利移轉證書等，並無違反執行程序規定甚明。是原裁定認抗告人之異議為無理由而予裁定駁回，核無不合。抗告人仍執陳詞指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 106 年 9 月 21 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 朱耀平法 官 潘進柳正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 106 年 9 月 22 日
書記官 廖婷璇