臺灣高等法院民事裁定 106年度抗字第237號抗 告 人 新鑫股份有限公司法定代理人 許國興上列抗告人因與相對人即債務人張生書等間給付票款強制執行聲明異議事件，對於中華民國106 年1 月10日臺灣桃園地方法院
105 年度執事聲字第101 號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文原裁定及原法院司法事務官於民國105 年11月24日所為之處分均廢棄。
理 由
一、本件抗告人前以臺灣臺北地方法院簡易庭104 年度司票字第00000 號本票裁定暨確定證明書為執行名義，聲請就債務人張生書所有，門牌號碼桃園市○○區○○○路○ 巷○○弄○ 號房屋（包含桃園市○○區○○段○○○ ○號建物、5787建號增建物）及其坐落基地即同段1742地號土地（以下合稱系爭房地）為強制執行，經原法院民事執行處（下稱執行法院）以
105 年度司執字第2826號強制執行事件（下稱系爭執行事件）執行在案，嗣於民國105 年9 月8 日第二次拍賣期日由第三人彭仁政拍定。拍定後原法院司法事務官再檢閱卷證資料，發現先前囑託「全力不動產估價師事務所」鑑估系爭不動產價格之鑑價報告（下稱系爭鑑價報告）中載有：「因詢問附近鄰居告知建物內有非自然死亡之情事」等文字，乃通知債務人、拍定人於105 年10月20日到院告知上情，並詢問拍定人是否仍有買受意願，拍定人即於當日聲請撤銷拍定，原法院司法事務官乃於105 年10月31日以未及揭露系爭鑑價報告所記載之上開文字於拍賣公告，拍賣程序有瑕疵為由，為撤銷拍定之執行命令（下稱系爭執行命令）等情，業經本院核閱系爭執行事件卷宗查明無訛。抗告人對系爭執行命令聲明異議，經原法院司法事務官認異議無理由而為駁回其聲明之處分（下稱原處分），抗告人不服，提出異議，仍經原法院以原裁定駁回其異議。抗告人不服原裁定，提起本件抗告，抗告意旨略以：執行法院業向桃園市政府警察局中壢分局查證得知系爭房地並無非自然死亡情事之記錄，系爭鑑價報告中亦未具體說明所謂「鄰居告知建物內有非自然死亡之情事」（按即俗稱之「凶宅」）之消息來源，則系爭鑑價報告之陳述自為錯誤或虛偽，應依桃園市政府警察局中壢分局之回覆認定並非凶宅，執行法院於拍賣公告上自無庸記載系爭鑑價報告未經證實之陳報內容，故不得以拍賣公告上未記載上開文字為由，逕予撤銷拍定；況即使系爭房地為「凶宅」，依法拍定人亦不得主張物之瑕疵擔保責任或據以請求法院撤銷拍定程序等語，並聲明請求廢棄原裁定及原處分。
二、按不動產查封時，書記官應作成執行筆錄；拍賣不動產，應由執行法院先期公告；執行筆錄及拍賣公告應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項，103 年6 月4 日修正公布之強制執行法第77條第1 項第2款，第81條第1 項、第2 項第1 款規定甚明。此乃因社會通念上，拍賣之房屋是否為曾發生非自然死亡事故之「凶宅」，通常足以影響承買人之意願，而拍賣物買受人依強制執行法第69條、第113 條規定，就物之瑕疪無擔保請求權，故就上開足以影響應買人承買意願之重大資訊，執行法院自應於拍賣公告上為詳實之記載，以充分揭露資訊俾使應買人知悉、注意，以利其決定是否應買或願出之價額（強制執行法第77條、第81條修正理由併予參照）。準此，如系爭房地確曾發生非自然死亡事故，惟執行法院疏未依通常調查之方法為調查，或於調查後未於拍賣公告中載明，該執行程序固存有瑕疵；惟系爭房地究否發生非自然死亡事件，即是否俗稱之「凶宅」，攸關應買價格及應買意願，執行法院當依調查所得之結果為認定，尚不得僅憑空泛之傳聞而逕予記載於執行筆錄或拍賣公告，俾維債權人、債務人之權益。復按，執行法官或書記官，為調查拍賣標的有無強制執行法第77前條第
1 項第2 款情事，得依下列方式行之：開啟門鎖進入不動產或訊問債務人或占有之第三人，並得命其提出有關文書。向警察及其他有關機關、團體調查，受調查者不得拒絕，同法第77條之1 第1 項亦有明文。
三、經查：執行法院於系爭房地拍賣前，已先向轄區警察機關即桃園市政府警察局中壢分局查詢系爭房地是否曾發生非自然死亡之情形，經該局函覆：「經派員查訪均未曾聽聞上址有非自然死亡情事，另查詢本局鑑識中心資料庫，查無非自然死亡之資料」等語，有該局105 年2 月21日中警分刑字第1050003241號函在卷可稽（系爭執行事件卷第59頁）；債務人張生書亦於執行法院105 年10月20日訊問期日陳稱：伊未曾聽聞系爭房地有凶宅之情形，伊購買後至執行法院拍定之間亦無發生凶宅之情形（系爭執行事件卷第188 頁），可見執行法院依強制執行法第77條之1 第1 項第1 款、第2 款向債務人及警察機關查詢之結果，均未發現系爭房地曾發生非自然死亡之情。至系爭鑑價報告固載以「因詢問附近鄰居告知建物內有非自然死亡之情事」之文字（系爭執行事件卷第98頁）；拍定人於105 年10月20日訊問期日亦表示：伊無法確認是否為凶宅，但有聽鄰居說是凶宅等語（系爭執行事件卷第188 頁），惟系爭鑑價報告及拍定人係自何鄰居聽聞系爭房地為「凶宅」之訊息？該鄰居關於「非自然死亡」或「凶宅」之認知為何？該鄰居之消息來源為何？是否有相關文書或其他證據可佐？拍定人究係於投標前即聽「鄰居」表示可能為凶宅而仍決定投標、抑或投標後始聽聞上情？均未據執行法院進一步調查以明事實，俾憑與上開向警察機關或債務人調查所得之相異結果綜酌後認定系爭房地實際上究否曾發生非自然死亡事件而為俗稱之凶宅。從而，執行法院於查明釐清以上各節前，逕以系爭鑑價報告籠統述及「詢問附近鄰居告知建物內有非自然死亡情事」之文字未記載於拍賣公告、拍賣程序有瑕疵為由，撤銷系爭房地之拍定程序，自有未洽，原裁定維持原法院事務官之處分，駁回抗告人之異議，亦有未合。抗告人指摘原裁定及原法院司法事務官之處分不當，求予廢棄，為有理由。又系爭房地坐落桃園市，系爭鑑價報告及拍定人所述之「鄰居」亦應住居於桃園市，茲考量調查之便利性及強制執行法第77條之1 所賦予執行法院調查方式之取擇權，允宜由原法院調查後認定較為妥適。爰廢棄原裁定及原法院司法事務官所為處分，發回原法院由司法事務官另為適法之處理。
四、據上論結，本件抗告為有理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 106 年 4 月 25 日
民事第二庭
審判長法 官 許紋華
法 官 賴錦華法 官 王怡雯正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 105 年 4 月 26 日
書記官 鄭靜如