臺灣高等法院民事裁定 106年度抗字第558號抗 告 人 王存輔上列抗告人因沈其晃與何詠華等人間拍賣抵押物強制執行聲明異議事件，對於中華民國106年3月20日臺灣新北地方法院106年度事聲字第91號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、本件債權人即相對人沈其晃持原法院105年度司拍字第143號拍賣抵押物裁定及確定證明書為執行名義（下稱系爭執行名義），主張對債務人即抗告人、王舜民有新臺幣（下同）1,779萬9,718元本息之本票債權，向原法院民事執行處聲請就債務人何詠華所有之門牌號碼為新北市○○區○○○路○○○○○號4樓房屋（含坐落基地，下合稱系爭房地）強制執行（案列：原法院105年度司執字第47874號，下稱系爭執行事件），經原法院民事執行處於民國（下同）105年12月12日以系爭房地於99年12月24日、104年6月11日分別設定最高400萬元、2千萬元之抵押權予債權人，何詠華復於抵押權設定後之105年4月29日將抵押物出租與承租人即抗告人，嗣系爭房地經以底價2,240萬元為第2次拍賣，無人應買，此項租賃關係已影響其抵押權為由，除去承租人之租賃權後拍賣（下稱系爭執行命令）。抗告人聲明異議，經原法院民事執行處司法事務官駁回異議，抗告人不服，原裁定駁回異議，再經抗告人提起本件抗告。
二、本件抗告人異議及抗告意旨略以：沈其晃之抵押權為最高限額合計2,400萬元之抵押權，應查明其債權本金究係為何，始能明確知悉是否無人應買或出價不足以清償擔保債權。況系爭房地無人應買，或為債權人所刊登公報閱讀率低，或所登載位置欄不明確，或因經濟景氣影響等，倘未能調查明確原因，徒以2次拍賣無人應買而除去系爭租賃權，實與法律制定之本意相違。原法院民事執行處司法事務官駁回伊聲明異議，原裁定不察亦駁回伊對於原處分之異議，均有未洽，爰提起抗告，請求廢棄原裁定等語。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1項、第2項定有明文。故不動產所有人於設定抵押權後，復就同一不動產與第3人訂立租賃契約，致影響於抵押權者，依上開規定，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院得依聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行（司法院院字第1446號解釋參照）。在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要（司法院釋字第304號解釋理由書參照）。是所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。是於執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權，而除去租賃關係（最高法院101年度台抗字第551號裁定意旨參照）。
四、經查：㈠王舜民前分別於99年12月24日、104年6月11日間將系爭房地
設定債權最高限額各為400萬元、2千萬元之抵押權予債權人沈其晃，分別擔保王舜民、王舜民及抗告人之債務，並於104年12月15日將系爭房地所有權移轉登記予何詠華，何詠華則於105年4月29日將系爭房屋出租予抗告人，租賃期間自105年4月29日至108年4月28日止。此有系爭房地之土地及建物登記謄本、抵押權契約書、他項權利證明書、系爭租賃契約可稽（見系爭執行卷第15至21、24至30、65至70頁），足見抗告人之租賃權確係成立於上開抵押權設定之後無訛。
㈡沈其晃持系爭執行名義聲請系爭執行事件，原法院民事執行
處陳澤修建築師事務所鑑定系爭房地價格合計為2,298萬4,500元，原法院民事執行處即函請債權人與債務人陳述意見並定期詢價後，由原法院民事執行處以系爭房地有系爭租賃權存在，拍定後不點交為拍賣條件，於105年10月26日、同年11月23日依序以底價2,800萬元、2,240萬元進行第1、2次公開拍賣，均無人應買，債權人亦未承受等情，有鑑定報告、執行筆錄（詢價）、第1、2次拍賣通知及公告、不動產拍賣筆錄等可稽（見系爭執行卷第86、99、104至105、116、119至120、132頁）。徵以沈其晃聲請執行之債權金額為1,779萬9,718元及自104年10月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見系爭執行卷第6頁），則計算至105年12月21日原定第3次拍賣之日止（見系爭執行卷第137頁），上開債權額合計為1,888萬8,276元【即：1,779萬9,718元＋1,779萬9,718元×5%×（1+2/12+1/12×21/31）＝1,888萬8,276元，元以下四捨五入】，而系爭房地第3次拍賣底價為1,792萬元（見系爭執行卷第138頁），已低於沈其晃聲請執行之債權總額。又衡諸常情，點交與否涉及應買人買受後得否及時取得標的物之占有使用，而系爭房地於拍賣公告載明系爭租賃關存在，拍定後不點交，經2次拍賣後無人應買，顯見系爭租賃權存在，使應買人於拍定後無法及時取得標的物之占有使用，確有降低應買意願而致遭無人應買，堪認系爭房地存在租賃關係已使沈其晃之抵押權受影響。抗告人雖辯以系爭房地無人應買，係為債權人所刊登公報閱讀率低，或所登載位置欄不明確，或因經濟景氣影響等原因所致云云，固非全然無稽，然仍無從排除係因系爭租賃關係存在之故，則系爭租賃關係既已影響沈其晃行使系爭抵押權，揆諸前開說明，自應予以除去，原法院民事執行處依沈其晃之聲請，依法為除去抗告人租賃權之執行命令，並無違誤。至抗告人雖稱原法院民事執行處應查明沈其晃之抵押債權實際金額云云，惟此核屬實體爭議事項，非執行法院所得審究，應另循民事訴訟程序確定，是抗告人此部分所辯，亦無足取。
㈢綜上，抗告人就系爭執行命令聲明異議，為無理由，原裁定
駁回抗告人就司法事務官所為駁回裁定之異議，核無不合，抗告意旨指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
民事第五庭
審判長法 官 張靜女
法 官 張松鈞法 官 陳心婷正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
書記官 陳珮茹