臺灣高等法院民事判決 106年度重上字第193號上 訴 人 陳薏如訴訟代理人 張國權律師被上訴人 蔡克寒訴訟代理人 朱柏璁律師
黃韵筑律師江明軒律師被上訴人 歐陽鋒上列當事人間所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國106年1月17日臺灣新北地方法院105年度重訴字第407號第一審判決提起上訴，並擴張先位聲明及減縮備位聲明，本院於106年8月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及擴張聲明均駁回。
第二審及擴張聲明訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按依民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款規定，在第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。
二、本件上訴人在原審請求：先位聲明：被上訴人蔡克寒應於上訴人給付新台幣（下同）1,740萬元之同時，將買賣標的之土地及房屋所有權移轉登記予上訴人，並將房屋騰空交付上訴人；被上訴人蔡克寒應給付上訴人1,844,400元，及自民事準備書狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；備位聲明：被上訴人歐陽鋒應給付上訴人506,000元，及自民事準備書狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原審依上訴人之備位聲明，判決被上訴人歐陽鋒應給付上訴人11,000元，及自105年11月30日起加計法定遲延利息，駁回上訴人其餘之請求。上訴人提起上訴，原上訴聲明請求：原判決不利於上訴人部分廢棄，先位聲明：
被上訴人蔡克寒應於上訴人給付1,740萬元之同時，將買賣標的之土地及房屋所有權移轉登記予上訴人，並將房屋騰空交付予上訴人；被上訴人蔡克寒應給付上訴人1,392,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；備位聲明：被上訴人歐陽鋒應再給付上訴人495,000元，及自民事準備書狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；嗣對被上訴人歐陽鋒再請求4個月之租金損失84,000元，並就服務報酬損失348,000元不為請求，更正備位聲明為：被上訴人歐陽鋒應再給付上訴人231,000元，及自民事準備書狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷25頁）；復主張受有105年5月至106年4月之租金損失252,000元，再更正備位聲明為：
被上訴人歐陽鋒應再給付上訴人252,000元，及自民事辯論意旨狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷129-130頁）；另又主張被上訴人蔡克寒遲延給付，應賠償上訴人自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之懲罰性違約金，共463日計4,028,100元，更正先位聲明為：被上訴人蔡克寒應給付上訴人4,028,100元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息（見本院卷129頁），均核屬減縮或擴張應受判決事項之聲明，依首揭說明，應予准許。
貳、實體部分：
一、上訴人聲明：(一)原判決不利於上訴人部分廢棄。(二)先位聲明：⒈被上訴人蔡克寒應於上訴人給付1,740萬元之同時，將坐落新北市○○區○○段0○段00地號土地面積15,532.21平方公尺權利範圍144/100000，及其上同小段3046建號門牌號○○○區○○路○○○號24樓建物權利範圍全部（合稱系爭不動產）之所有權移轉登記予上訴人，並應將房屋騰空交付予上訴人。⒉被上訴人蔡克寒應給付上訴人4,028,100元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。⒊就前項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。(三)備位聲明：⒈被上訴人歐陽鋒應再給付上訴人252,000元，及自民事辯論意旨狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
被上訴人均聲明：（一）上訴駁回。（二）如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
二、上訴人起訴主張：
（一）伊於民國105年2月26日透過富族事業有限公司（即「永慶不動產」三峽北大大成加盟店，下稱富族公司）介紹，與被上訴人蔡克寒之代理人即被上訴人歐陽鋒簽署不動產買賣契約書（下稱系爭契約），購買被上訴人蔡克寒所有之系爭不動產，約定總價金1,740萬元，並依系爭契約第4條第1項約定於105年3月2日支付簽約款10萬元。詎被上訴人歐陽鋒於同年3月6日以LINE簡訊通知富族公司業務員徐福展，表示其因家人因素，欲解除系爭契約，請伊暫勿於同年3月7日將簽約款之尾款190萬元匯至履保專戶。伊透過徐福展向被上訴人歐陽鋒表示欲履行系爭契約，兩造於同年3月20日至富族公司協商後，伊不同意解除契約，並於同年月24日支付簽約款190萬元，同年月25日給付完稅款150萬元，共計支付買賣價金350萬元，均匯款至約定之合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）履保專戶內。嗣伊於105年4月22日以郵局存證信函，催告被上訴人蔡克寒履行系爭契約，被上訴人蔡克寒逾系爭契約第4條第1項所定交屋日105年4月19日，仍不置理。
（二）關於先位聲明之請求：依民法第348條規定及系爭契約第8條第1項、第11條第1項約定，伊於履行給付價金義務之同時，得請求被上訴人蔡克寒將系爭不動產所有權移轉登記予伊，及將房屋騰空移交予伊。被上訴人蔡克寒給付遲延，依系爭契約第12條第3項約定，應賠償伊自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至被上訴人蔡克寒完全給付時止；自約定交屋日之翌日即105年4月20日起算至106年7月26日，共463日，被上訴人蔡克寒應給付懲罰性違約金計4,028,100元（1,740萬×0.5/1000×463＝4,028,100）。
（三）關於備位聲明之請求：倘被上訴人歐陽鋒就系爭不動產之買賣，未獲被上訴人蔡克寒授權，其仍於系爭契約第17條特別約定事項第2項約明：「賣方（即被上訴人蔡克寒）不克前來，由代理人（即被上訴人歐陽鋒）代理簽約，並保證代理之權，授權書後補」，且提出系爭不動產之所有權狀正本，交由代書羅全志收執；另仲介2次至現場看屋，均由被上訴人歐陽鋒及其配偶開門協助，伊確信被上訴人歐陽鋒取得被上訴人蔡克寒之代理權，始同意簽立系爭契約，倘被上訴人歐陽鋒為無權代理，應依民法第110條規定，對伊負損害賠償責任。伊於105年4月3日出售伊所有門牌號碼新北市○○區○○街○○○號8樓之1房屋，已於同年5月25日辦理所有權移轉登記，足認伊購買系爭不動產係基於換屋自住需求，被上訴人歐陽鋒未經被上訴人蔡克寒同意或授權，擅自簽署系爭契約，致無法履約，並致伊須另行租屋使用，每月租金21,000元，自105年5月15日至106年4月共12個月，合計252,000元（21,000×12＝252,000）。又伊為辦理系爭不動產所有權移轉登記，已支付代書酬金費用計11,000元。伊因被上訴人歐陽鋒無權代理受損害共263,000元（252,000＋11,000＝263,000）。
（四）系爭不動產之登記名義人為被上訴人蔡克寒，被上訴人蔡克寒與周琬珍間為借名登記關係，被上訴人蔡克寒概括授權周琬珍得使用、收益、處分系爭不動產，於仲介人員帶看房屋時，周琬珍、被上訴人歐陽鋒均居住在系爭房屋內。周琬珍於105年2月26日授權被上訴人歐陽鋒代理出面與伊洽談出售系爭不動產簽訂系爭契約時，雖未見到被上訴人蔡克寒，然被上訴人歐陽鋒已獲得被上訴人蔡克寒及周琬珍授與簽約之代理權。倘被上訴人間無授與代理權，被上訴人蔡克寒為系爭不動產登記名義人，逕將系爭不動產之所有權狀正本交予真正所有權人周琬珍占有及保管，被上訴人歐陽鋒或周琬珍於簽約前，仲介人員帶伊看系爭不動產7、8次時，均在場協助看屋；被上訴人歐陽鋒於簽約時，並交付系爭不動產之所有權狀正本予代書，另約明其餘資料於105年3月間一併備齊，再由代書羅全志向被上訴人歐陽鋒拿取，顯見被上訴人蔡克寒客觀上以其行為表示將出售系爭不動產之代理權授與被上訴人歐陽鋒。被上訴人蔡克寒於伊起訴後，以自己名義向新北市政府法制局提出消費爭議，均提及實體爭議事項，未否認授與代理權予被上訴人歐陽鋒，益徵被上訴人歐陽鋒客觀上有表見代理之事實，其簽訂系爭契約應對被上訴人蔡克寒發生效力。周琬珍並未事先告知伊，被上訴人蔡克寒未授權被上訴人歐陽鋒簽立系爭契約，被上訴人歐陽鋒亦未在系爭契約特別註記簽署後尚應經周琬珍覆核或確認，實難推知被上訴人歐陽鋒以被上訴人蔡克寒之代理人簽約時，周琬珍有限制或撤回被上訴人歐陽鋒之代理權，伊為善意且無過失，被上訴人不得執上開事由對抗伊。
（五）爰依民法第348條規定及系爭契約第8條第1項、第11條第1項、第12條第3款約定，先位聲明請求被上訴人蔡克寒應於上訴人給付1,740萬元之同時，將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人，並騰空交付系爭房屋；被上訴人蔡克寒應給付4,028,100元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計付利息；並依民法第110條規定，備位聲明請求被上訴人歐陽鋒應給付263,000元，及自民事辯論意旨狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計付利息之判決（上訴人在原審先位聲明請求被上訴人蔡克寒應於上訴人給付1,740萬元之同時，將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人，並騰空交付系爭房屋；被上訴人蔡克寒應給付1,844,400元，及自民事準備書狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計付利息；備位聲明請求被上訴人歐陽鋒應給付506,000元，及自民事準備書狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計付利息；原審依上訴人之備位聲明，判決被上訴人歐陽鋒應給付上訴人11,000元及自105年11月30日起計付利息，駁回上訴人其餘之請求。上訴人提起上訴，並擴張、減縮聲明。上訴人減縮聲明部分，因未繫屬，不再贅述）。
三、被上訴人抗辯如下：
（一）被上訴人蔡克寒以：⒈上訴人至系爭不動產看屋及簽立系爭契約時，伊均未出面
，不知有系爭契約，上訴人未向伊本人求證，伊未收受買賣價金，亦未授權被上訴人歐陽鋒代理出售系爭不動產。伊拒絕承認系爭契約，上訴人主張與伊間有系爭契約存在，並請求伊移轉系爭不動產所有權為登記，為無理由。
⒉上訴人所憑者僅被上訴人歐陽鋒於簽約時，出示系爭不動
產之所有權狀，並未提出其他證據證明伊曾授與代理權予被上訴人歐陽鋒，無從認定伊已概括授權周琬珍得代理處分系爭不動產之權限或被上訴人歐陽鋒為伊之代理人。被上訴人歐陽鋒取得系爭不動產所有權狀之原因有多種可能，尚難據此即認伊有授與被上訴人歐陽鋒出售系爭不動產之表見事實，上訴人復未提出伊有何其他表見事實，伊毋庸負表見代理授權人責任。
⒊被上訴人歐陽鋒簽約後，於105年3月6日確定無法取得授
權，即以簡訊通知徐福展，並同時請代書羅全志以電話通知上訴人，將解除系爭契約，上訴人回覆應允，亦未依系爭契約第4條第1項約定，於105年3月7日將簽約款190萬元匯至履保專戶；被上訴人歐陽鋒與上訴人於105年3月20日約定至富族公司協商解除契約，應認雙方已合意解除系爭契約。另上訴人截至105年3月6日，僅匯款10萬元至履保專戶，依系爭契約第12條第3項後段約定，伊賠償金額至多僅為10萬元。縱認系爭契約未合意解除，上訴人未提出因伊之給付遲延，致受有1,392,00元損害之證據，所請求之違約金過高，顯失公平，應予酌減。倘系爭不動產係借名登記，因伊對於系爭不動產並無處分權限，無從授與第三人代理權，無須給付遲延違約金等語，資為抗辯。
（二）被上訴人歐陽鋒以：⒈系爭不動產係伊前配偶周琬珍所有，周琬珍於90幾年間自
行購買系爭不動產，借名登記於被上訴人蔡克寒之名下，系爭不動產之所有權人實為周琬珍。
⒉周琬珍有意代理被上訴人蔡克寒出售系爭不動產，於104
年12月27日，先與富族公司簽訂一般委託銷售契約書，由徐福展負責委託銷售事宜，於委託銷售期間，徐福展曾帶客戶看屋，因伊常往返大陸地區，僅1至2次在現場，其餘係由周琬珍接洽，伊並未與仲介及上訴人一同看屋。
⒊徐福展於105年2月26日以電話告知周琬珍，上訴人有意承
買系爭不動產，惟開價未達周琬珍之委託銷售價格，徐福展向周琬珍表示將再與上訴人協商，伊見周琬珍在陪小孩，基於善意便自行拿系爭不動產之所有權狀正本至富族公司瞭解。徐福展因周琬珍委託銷售期間僅到隔日即105年2月27日，即不斷鼓吹慫恿伊，現房地產市場不景氣，上訴人開價條件非常優渥，且上訴人擔任導遊，翌日即要帶團出國，倘今日無法簽約，將錯失良機，授權書後補即可等語；經徐福展不斷洗腦，伊誤為當日簽約僅為一形式，待取得被上訴人蔡克寒或周琬珍同意後，始生買賣契約效力。上訴人於105年2月26日簽約時，明知伊僅持有系爭不動產之所有權狀，未經被上訴人蔡克寒授與代理權，並可預見系爭契約將因事後未由被上訴人蔡克寒授權而無效，猶甘冒風險與伊簽約，應依民法第217條規定，負與有過失責任。上訴人事後繼續將簽約款及完稅款匯至履保專戶，足見上訴人非屬民法第110條之善意相對人，無受保護之必要，伊無須負損害賠償責任。另縱周琬珍有委託富族公司出售系爭不動產，然伊未簽立委託書予富族公司，伊簽訂系爭契約時，所提出證件之配偶欄為空白，富族公司亦未向周琬珍求證。
⒋周琬珍知悉伊代理被上訴人蔡克寒簽訂系爭契約後，甚為
生氣且不同意系爭契約之條件及內容，伊無法說服周琬珍接受系爭契約。上訴人與伊簽約時，上訴人未給付定金，僅交付斡旋金10萬元予仲介，依系爭契約第4條「價款給付」第2項約定：「本契約簽訂之同時，甲方（即上訴人）應給付簽約款（含定金）」，堪認系爭契約應於上訴人給付簽約款時，始成立生效，而依系爭契約第4條第1項約定，上訴人於105年3月7日給付簽約款200萬元前，雙方對於系爭契約仍均可反悔。
⒌上訴人除給付系爭房屋過戶登記費用外，其主張受有另覓
租屋租金之損害，然上訴人支付租金均發生於000年0月0日伊已透過代書電話通知上訴人解除系爭契約後，上訴人已明知伊屬無權代理，系爭契約無法成立，仍選擇出售其個人名下房地產，並另外租屋，增加花費，與伊無涉，上訴人與有過失。上訴人之請求為無理由等語，資為抗辯。
四、兩造不爭執之事實：
（一）系爭不動產登記所有權人為被上訴人蔡克寒，被上訴人歐陽鋒於105年2月26日在富族公司，以被上訴人蔡克寒之代理人名義與上訴人簽訂系爭契約，及共同簽立價金履約保證申請書；約定系爭不動產買賣價金為1,740萬元，並於系爭契約第17條「特別約定事項」第2項約明「賣方不克前來，由代理人代理簽約，並保證代理之權，授權書後補。」被上訴人歐陽鋒於簽約時，有向上訴人出示系爭不動產之所有權狀正本。
（二）被上訴人歐陽鋒於105年3月6日使用通訊軟體LINE傳送下述訊息予系爭契約之仲介人員徐福展：「致永慶房屋三峽北大大成加盟店徐福展先生，今天是2016年3月6日我是紫京城學勤路516號24樓歐陽鋒先生，由於家人因素現正式通知您終止在2月26日與陳薏如小姐簽訂的售屋合約，敬請聯絡正式通知買方陳小姐，並安排今晚前來辦理解約手續。」
（三）上訴人於105年3月2日匯款10萬元至合泰建經公司之履保專戶支付系爭契約之簽約款，又於同年月24日、同年月25日分別匯款190萬元、150萬元至上開履保專戶內。
（四）前開事實，有系爭契約、價金履約保證申請書、合泰建經履約專戶查詢資料、LINE對話紀錄翻拍照片、建物及土地登記謄本等可證（見原審卷第20-33、91-96頁）。
五、關於上訴人先位之訴部分：上訴人先位之訴主張被上訴人歐陽鋒簽訂系爭契約屬有權代理或表見代理，系爭契約已成立生效，乃依民法第348條規定，及系爭契約第8條第1項、第11條第1項約定，請求被上訴人蔡克寒於上訴人給付買賣價金之同時，將系爭不動產移轉登記予上訴人及騰空交付房屋，並依系爭契約第12條第3項約定，請求懲罰性違約金；被上訴人蔡克寒則否認授權被上訴人歐陽鋒代理出售系爭不動產，並拒絕承認系爭契約。
上訴人先位之訴之爭點為：被上訴人歐陽鋒是否有權代理被上訴人蔡克寒簽訂系爭契約？如被上訴人歐陽鋒為無權代理，被上訴人蔡克寒應否負表見代理之授權人責任？分述如下：
（一）按依民法第534條第1款規定，受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為。但為不動產之出賣或設定負擔，須有特別之授權。
（二）查系爭不動產登記所有權人為被上訴人蔡克寒，有土地及建物登記謄本可稽（見原審卷91-96頁）；周琬珍係以代理人名義與富族公司簽訂一般委託銷售契約書，委託銷售系爭不動產，亦有該委託銷售契約書可憑（見原審卷239-242頁、本院卷82-83頁）；又查系爭不動產買賣之仲介即證人徐福展到場證稱：105年2月26日簽訂系爭契約，被上訴人歐陽鋒無被上訴人蔡克寒之授權書，只有拿出建物及土地所有權狀正本，其餘資料約定在105年3月一併備齊；104年12月27日，是周琬珍簽委賣契約；簽訂系爭契約前價格還有落差，伊跟周琬珍說，會再跟上訴人協商，上訴人有再加價，伊馬上又跟周琬珍聯繫，後來周琬珍請被上訴人歐陽鋒來，雙方在伊公司談價，有共識的價錢，這是105年2月26日發生的事；是周琬珍口頭說請被上訴人歐陽鋒到公司來處理，有授權處理（見原審卷122-125頁）；復到場證稱：105年2月26日簽訂系爭契約，簽完約大概已經過12點了，從當天晚上9點多開始；當時有請被上訴人歐陽鋒簽完約後要準備被上訴人蔡克寒的授權書，因為房屋登記所有權人是蔡克寒等語（見本院卷114頁背面）。
依徐福展證稱有請被上訴人歐陽鋒簽完約後要準備被上訴人蔡克寒的授權書等語觀之，足見徐福展明知被上訴人歐陽鋒簽訂系爭契約，出賣系爭不動產並未取得被上訴人蔡克寒之委任授權且未經特別授權。另查代書羅全志到場證稱：簽約當天伊去房仲公司，去的時候約晚上九點多；伊到現場時雙方已經在談了，就伊所知買賣雙方的價錢應該落差沒有很大，雙方正式簽約已經晚上十二點了；伊不知道被上訴人歐陽鋒有無權限賣房子，伊不清楚被上訴人蔡克寒有無授權被上訴人歐陽鋒賣屋；伊不知道被上訴人蔡克寒或周琬珍有無書面授權被上訴人歐陽鋒出賣本件不動產，所以在簽約時有口頭再跟被上訴人歐陽鋒確認是否有代理權，歐陽鋒口頭承諾會將授權書後補給代書，所以伊在合約書的特約部分註明；伊沒有見過被上訴人蔡克寒或周琬珍等語（見本院卷112頁至113頁背面），依羅全志所為證詞觀之，顯未能證明被上訴人歐陽鋒簽訂系爭契約，有取得被上訴人蔡克寒之特別授權。
（三）復查周琬珍到場證稱：系爭不動產是伊的，伊與被上訴人歐陽鋒原是夫妻，94年離婚，系爭不動產是離婚後買的；被上訴人歐陽鋒簽完系爭契約後，帶回來給伊看，伊覺得非常驚訝，伊沒有允許他賣系爭不動產；伊或蔡克寒沒有同意歐陽鋒出售系爭不動產，被上訴人歐陽鋒當天有跟伊說他要去了解一下，沒有說會簽約；伊沒注意看被上訴人歐陽鋒是否攜帶土地及建物權狀去，事後才知道他有拿走權狀；105年2月26日伊陪小孩讀書，若價格及條件相當，伊應該可以去，因為距離很近，不會耽擱太久，伊並沒有要被上訴人歐陽鋒下去替伊簽約處理房子等語（見原審卷161-164頁）。另查被上訴人歐陽鋒到場陳稱：系爭不動產登記在蔡克寒名下，是周琬珍大概在90幾年買的，買房子時，伊等沒有夫妻關係；伊沒有經過被上訴人蔡克寒授權買賣系爭不動產，伊於簽約時有提供所有權狀，權狀都放在家裡；簽約當天徐福展說有人要買房子，提到去年11月份時周琬珍簽委任時沒有權狀，那天伊要去了解一下，就帶去給他，是徐福展要伊帶權狀過去的；要簽約時，伊沒有告訴周琬珍；周琬珍知道伊要與仲介見面，但不知道伊當天要簽約，伊也沒有跟她提過伊會簽約，她不知道伊有帶權狀下去，伊知道權狀放在哪裡，因為仲介在講，伊就帶下去；伊去了解條件時，對方提什麼條件，伊就通知周琬珍，這個條件，她不滿意要考慮，旁邊小孩子聽到之後，情緒也不好，周琬珍的意思是隔天再談，仲介的意思是條件不錯，加上上訴人是旅行社帶團，隔天就要去帶團一個多禮拜，仲介一直要伊簽，伊心想也覺得可以說服周琬珍，所以伊就聽從仲介的，把約簽給他了；後來，伊盡量說服周琬珍接受這個條件，她沒有被說服等語（見原審卷157-160頁）。依周琬珍之證詞及被上訴人歐陽鋒之陳述，可知被上訴人歐陽鋒簽訂系爭契約並未取得被上訴人蔡克寒或周琬珍（系爭不動產之實質所有權人）之特別授權；參諸周琬珍與富族公司所簽訂委託銷售契約書，委託銷售期間為104年11月27日起至105年2月27日止（見原審卷241頁、本院卷83頁），而系爭契約係於105年2月26日晚上約十二時正式簽約（參前述徐福展及羅全志之證詞），顯見係仲介人員徐福展於委託銷售期間屆滿前極力促成簽約；被上訴人歐陽鋒陳稱周琬珍不知道伊當天要簽約，對方提什麼條件，伊就通知周琬珍，周琬珍的意思是隔天再談，仲介一直要伊簽約，伊認為可以說服周琬珍，就聽從仲介而簽約，後來未能說服周琬珍等情，堪以採信。雖被上訴人歐陽鋒有攜帶系爭不動產之所有權狀正本前去簽約，惟並未能以此遽認被上訴人蔡克寒或周琬珍有授與被上訴人歐陽鋒出賣系爭不動產之特別代理權。另上訴人提出徐福展與周琬珍於105年2月26日之手機通話光碟及錄音譯文，內容有徐福展對周琬珍表示被上訴人歐陽鋒有說蔡克寒的印章在歐陽鋒那裡，及徐福展會跟買方盡量拉抬價格等語（見原審卷220-223頁），而被上訴人歐陽鋒既未以蔡克寒之印章用印，且徐福展既表示會跟買方盡量拉抬價格，足見周琬珍尚未同意出賣系爭不動產，難認周琬珍有授與被上訴人歐陽鋒出賣系爭不動產之特別代理權，上開手機通話錄音不足為有利上訴人之證明。
（四）雖上訴人另提出新北市政府地政局105年5月6日新北地價字第1050826154號函及被上訴人蔡克寒之傳真函影本（見原審卷130、131頁），主張被上訴人蔡克寒因系爭不動產買賣衍生之消費爭議前往新北市政府法制局協商時，並未否認被上訴人歐陽鋒之代理權云云；惟上開傳真函僅係被上訴人蔡克寒因與富族公司間之爭議，其個人致新北市法制局協商之書面資料，難作為被上訴人蔡克寒有授與被上訴人歐陽鋒出賣系爭不動產特別代理權之證明，其上記載「…惟本人（即被上訴人蔡克寒）認為仍有爭議，所以依來函之說明向貴局提出第二次申訴，…」等語，顯難推認被上訴人蔡克寒授權被上訴人歐陽鋒簽訂系爭契約，上訴人上開主張亦難採信。
（五）關於上訴人主張被上訴人蔡克寒應負表見代理之授權人責任部分：
⒈按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為
其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任；但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條定有明文。準此，本人應負表見代理之授權人責任，必須於該當法律行為發生前或後，有表見之事實存在，且該第三人係善意無過失者，始足當之。又所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示事實者，以本人實際知其事實為前提，其主張本人知此事實者，應負舉證之責（最高法院68年台上字第1081號判例參照）。⒉上訴人主張被上訴人蔡克寒應負表見代理之授權人責任，
無非以系爭契約簽約前，仲介徐福展帶上訴人看屋時，被上訴人歐陽鋒、周琬珍及女兒共同居住在內，且被上訴人歐陽鋒於簽訂系爭契約時提出系爭不動產之所有權狀正本云云為據；惟上開事實均未能認係授與出賣系爭不動產特別代理權之表見事實，尚難以此遽認被上訴人蔡克寒應負表見代理之授權人責任。而徐福展證稱：「周琬珍口頭說請歐陽鋒到公司來處理」等語及前述手機通話錄音之內容，亦無從證明周琬珍有何授與被上訴人歐陽鋒出賣系爭不動產特別代理權之事實，尚難因被上訴人歐陽鋒保證其有代理權，及上訴人、仲介人員徐福展自行臆測被上訴人歐陽鋒應有代理權，即認被上訴人蔡克寒或系爭不動產之實際所有權人周琬珍應負表見代理之授權人責任，上訴人此部分之舉證顯有不足，其主張被上訴人蔡克寒應負表見代理之授權人責任，亦不足採。
（六）據上，上訴人並未舉證證明被上訴人歐陽鋒簽訂契約係有權代理，被上訴人歐陽鋒簽訂系爭契約為無權代理，堪以認定，被上訴人蔡克寒亦不負表見代理之授權人責任，系爭契約應不成立。從而上訴人先位之訴請求被上訴人蔡克寒於上訴人給付買賣價金1,740萬元之同時，將系爭不動產移轉登記予上訴人及騰空交付房屋，並請求懲罰性違約金4,028,100元，均屬無據，不應准許。
六、關於上訴人備位之訴部分：上訴人備位之訴主張被上訴人歐陽鋒簽訂系爭契約屬無權代理，其得依民法第110條規定，請求被上訴人歐陽鋒損害賠償；關於上訴人主張其因簽訂系爭契約支付代書酬金費用等，業經原審判決被上訴人歐陽鋒應賠償上訴人11,000元確定在案，上訴人另主張其購買系爭不動產係基於換屋自住需求，被上訴人歐陽鋒未經被上訴人蔡克寒同意或授權，擅自簽署系爭契約，致無法履約，並致伊因售屋而須另行租屋使用，每月租金21,000元，自105年5月15日至106年4月受有租金損害共計252,000元，請求被上訴人歐陽鋒損害賠償云云；被上訴人歐陽鋒則否認其須對上訴人負上開損害賠償責任。
上訴人主張被上訴人歐陽鋒無權代理，應負損害賠償責任，有無理由，論述如下：
（一）按依民法第110條規定，無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責。
（二）查被上訴人歐陽鋒係無權代理簽訂系爭契約，業如前述，而被上訴人蔡克寒及周琬珍均拒絕承認系爭契約，系爭契約自始不成立，被上訴人歐陽鋒就上訴人所受損害雖應負賠償之責。惟上訴人主張其於105年4月3日出售其所有新北市○○區○○街○○○號8樓之1房屋，同年5月25日辦理所有權移轉登記完畢，因被上訴人歐陽鋒無權代理致系爭契約不成立，而無法入住系爭房屋，須另行租屋，支出105年5月15日至106年4月租金共計252,000元等情，固據其提出房屋租賃契約書、房屋收付明細表、彰化銀行南港科學園區分行活期儲蓄存款存摺明細、彰化銀行存款憑條、不動產買賣契約書影本等為證（見原審卷110-118、175-189頁）。惟查被上訴人歐陽鋒前已於105年3月6日以通訊軟體LINE通知仲介徐福展，請徐福展轉知上訴人「終止」系爭契約，並於同日以電話簡訊通知代書羅志全同上事宜，羅志全亦於同日以簡訊告知若被上訴人歐陽鋒無法提出授權書或確認代理權，無法為其提出解約訴求，有被上訴人歐陽鋒提出之LINE通訊軟體通話內容列印資料、手機簡訊列印資料可參（見原審卷256-259頁），被上訴人歐陽鋒既已於105年3月6日告知仲介、代書表示無法履約，亦無法提出授與代理權之書面文件，參以上訴人亦未依系爭契約第4條「價款給付」之約定，於105年3月7日給付全部簽約款，並曾於105年3月20日與被上訴人歐陽鋒進行協商，後遲至105年3月24日始將除斡旋金10萬元以外之190萬元簽約款匯至履保專戶（見原審卷28頁），可認上訴人應已知被上訴人歐陽鋒有無權代理之情形，亦應知其將難取得系爭不動產之所有權，其若出售現住之房屋，將導致無屋可住而須另行租屋，竟猶於105年4月3日，將其住屋出售予第三人並交屋完畢，難認被上訴人歐陽鋒之無權代理行為，與上訴人另行租屋支出租金間，有何相當因果關係，上訴人主張其因被上訴人歐陽鋒之無權代理行為受有另行租屋支出租金之損害，為不可採；上訴人請求此部分損害賠償，應屬無據。
七、綜上所述，上訴人先位之訴請求被上訴人蔡克寒應於上訴人給付1,740萬元之同時，將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人，騰空交付系爭房屋，並給付懲罰性違約金4,028,100元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許；其備位之訴請求被上訴人歐陽鋒應再給付252,000元，及自民事辯論意旨狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦無理由，不應准許。原審就上訴人上開請求不應准許部分，為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，並無不合（擴張及減縮聲明部分除外）；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。上訴人擴張聲明部分為無理由，應併予駁回。
八、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。
九、據上論結，本件上訴及擴張聲明為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 12 日
民事第一庭
審判長法 官 林陳松
法 官 曾錦昌法 官 鄭威莉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 15 日
書記官 李垂福附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。