臺灣高等法院民事判決 106年度重上字第106號上 訴 人 福松建設股份有限公司法定代理人 林祺軒訴訟代理人 鍾添錦律師
傅金圳律師洪大明律師複代理人 鄭玉金律師被上訴人 新竹縣政府法定代理人 邱鏡淳訴訟代理人 林仕訪律師複代理人 蔡頤奕律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國105年11月25日、105年12月22日臺灣新竹地方法院105年度重訴字第106號第一審判決及補充判決提起上訴，本院於106年9月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：其前將新竹縣政府所在地遷往新竹縣竹北地區，考量日後停車空間之需求，遷建小組於民國81年6月26日陳報臺灣省政府（下稱省政府），由省政府於同年7月2日以81府建四字第70855號准予核定依據「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」，以商場使用項目，辦理興建立體停車場。被上訴人遂於同年8月18日提案採取「獎勵民間投資興建」方式辦理，由被上訴人出租新竹縣竹北市縣○段○○○○號土地（下稱系爭土地)供民間興建停車場，同年12月9日經新竹縣議會審議通過「新竹縣政府提供土地獎勵民間投資興建公用停車場投資契約草稿」。被上訴人於82年間辦理第1次招商未果，嗣於84年4月24日以84府建用字第61679號公告，經上訴人提出投資興建計畫書並表明願意參與投資興建立體停車場，後即由被上訴人組成「新竹縣縣治停車場獎勵民間投資興建審查委員會」召開多次會議，84年7月25日召開審查委員會第2次會議時，並做成包含第6點之決議「樓層使用與租期，在不違反法令下必須經機關首長核准」；繼於同年10月19日再召開審查委員會第3次會議時，除修正第2次之前開結論為「樓層使用與租期變更依有關法令規定經主管機關核准之」外，並通過上訴人所提出、修正後之上開投資興建計畫書（計畫書中之特約事項〈嗣後經更名為補充事項〉）。並報請省政府核備後1個月內簽約，案經省政府回覆有商場使用等諸多疑義，然訴外人即時任被上訴人建設局局長黃崑義仍與上訴人進行後續簽約程序，依照議會審議通過之契約草稿及84年4月24日招商公告所訂之租期均係20年，訴外人黃崑義於草擬契約時，就土地租期部分雖於契約第2條內明文租期20年，每20年換約1次，但卻在契約第17條中明定上開「興建計畫書」之內容視同本契約之內容，而興建計畫書補充事項第3條係載明「土地租期延長為50年每20年換約乙次」等語。兩造於85年1月26日簽訂新竹縣政府提供土地獎勵民間投資興建公用停車場投資契約（下稱系爭契約）。因該案涉及諸多爭議，嗣黃崑義因此案圖利他人，經本院95年度重上更㈢字第148號判決有罪，嗣經最高法院97年度台上字第3928號判決駁回而告確定。系爭契約於85年1月26日簽訂，20年之存續期間至105年1月25日即屆至。依系爭契約第2條、第3條、第4條、補充事項第3條約定係基於民法第449條、土地法第25條、停車場法第16條等規定，倘解釋為系爭租約之租期50年，就超過20年之部分，應屬無效。依89年修正前土地法第25條規定，兩造於85年訂約時，被上訴人就所管公有土地設定超過10年之租賃已經新竹縣議會通過，應可不受土地法10年租期之限制。然停車場法第16條第1、2項亦規定，倘系爭契約經該管區域內民意機關及主管機關之核定，方可訂立長達50年之租約。本件經被上訴人於84年11月8日以八四府建用字第134248號函予省政府報請核備（下稱84年11月8日函），惟省政府於84年11月21日旋以八四建四字第08221號函函覆（下稱84年11月21日函），指出停車場使用作為商業使用有違法情形，故未准予核定，則省政府既未對於超過20年之使用年限作為核定，系爭契約即無停車場法第16條第2項規定之適用。又該函釋既稱「本案停車場用地擬作多目的使用一節，既經省政府核准在案，依「台灣省獎勵興辦公共設施辦法」免送省核辦，請逕依該辦法及有關規定核處。」可見省政府回函係要求依原有核准辦理。則系爭契約之租賃期限依民法之規定，最高僅為20年至明。又系爭租賃契約之特約事項雖約定租期延長為50年。惟此部分約定既已違反民法規定，且亦無停車場法第16條第2項之適用，該約定自屬無效。從而系爭租賃契約存續期間依法僅有20年，租期自86年1月26日起算至105年1月25日屆滿。
依民法第450條第1項規定於期限屆滿時消滅。系爭租賃契約已於105年1月25日屆滿，被上訴人依民法第455條、系爭契約第2條自得請求如下：㈠依系爭契約第2條約定，上訴人應負有返還系爭土地、移轉新竹縣竹北市縣○段○○○○○號即新竹縣○○市○○○路○○號(下稱系爭建物)所有權之義務。而因系爭土地所設定之地上權所登記之存續期間係依照契約約定，系爭契約既已屆滿，系爭土地所設定之地上權(下稱系爭地上權)自應一併塗銷。又依土地法第97條、第105條規定及民法第179條規定，上訴人於租期屆滿後，仍拒不返還土地及將系爭建物移轉登記與被上訴人，至今仍受有相當於租金之不當得利，被上訴人自得以系爭土地105年申報地價、系爭建物課稅現值之10%計算相當於租金之不當得利金額，從而上訴人每年相當於租金之不當得利為2,078萬5,650元，即每月相當於租金之不當得利為173萬2,138元。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：省政府84年11月21日函已實質審查並指出其中疑點，應屬准予核定之性質，如就修正計劃延長租期為50年認有不妥，自會一併指明等，而非就此部分請被上訴人逕行核處，況如賦予被上訴人裁量之權，亦屬核定性質。縱認省政府尚未表示意見，今省政府已廢，且民法第449條第2項規定依民法債編施行法第24條第1項規定，應溯及既往，應認兩造所簽訂投資契約約定之土地租賃期限為50年，不受民法第449條之限制，並有促進民間參與公共建設法（下稱促參法）第3條第1項第1款、第55條第1項規定及修正後第8條第1項第1款、第2項規定、89年10月25日訂定發布之「促進民間參與公共建設法施行細則」第2條第1項規定之適用，上訴人核屬促參法規範之民間機構，被上訴人則為該法規範之主辦機關，兩造簽訂參與停車場公共建設之投資契約，由上訴人投資興建並為營運，其營運期間由被上訴人於核定之計畫及投資契約中訂定之，其訂有租賃契約者，不受民法第449條之限制。又系爭投資契約之簽約時間雖在促參法施行之前，依該法第55條第1項規定，系爭契約並未明定租賃期限不受民法第449條之限制，且與系爭補充事項第3條約定依停車場法第16條，不受土地法第25條「10年」限制之內容相比，促參法第8條第2項之規定顯然較有利於民間機構即上訴人，自仍得適用促參法第8條第2項之規定。至系爭契約第3條約定係有關兩造得於租期屆滿前另行訂約之事宜，與系爭投資契約之土地租賃期限是否屆滿，有無受民法第449條之限制一事毫不相涉，是被上訴人援引該條文約定主張本件無促參法之適用，要無足取。至被上訴人所指黃崑義因系爭投資契約一案圖利他人，而遭判處罪刑確定，此僅事涉刑事之認定，與系爭投資契約之土地租賃期限認定無關。而依系爭投資契約第2條及系爭補充事項第3條約定，被上訴人就其提供系爭土地由上訴人承租並出資興建停車場之土地租賃契約，每20年換約乙次，則每屆滿20年期限後，兩造即應依上開約定，繼續成立另一20年期間之土地租賃契約，自無所謂租期逾20年而於105年1月25日屆滿可言。另租賃權與地上權之成立，二者間並無從屬性，可分別獨立存在，如二者併存，亦在使承租人及地上權人獲得雙重之保障，故就本件而言，殊不論租賃期間應為50年，退步言之，僅就系爭地上權存續期間之50年，法律上並無爭議，迄今尚未期限屆滿，故被上訴人之本件請求，並無理由。系爭契約之土地租期及地上權之存續期間既均為50年，如今期限尚未屆滿，兩造間基於系爭投資契約所生之權利義務關係仍存在，則被上訴人負有將系爭土地續由上訴人使用之義務，上訴人對系爭土地及其上建物均具有使用之正當權利，並非無權占有。從而，被上訴人請求上訴人返還系爭土地及其上建物、塗銷系爭地上權登記及返還相當於租金之不當得利，均屬無據，另不當得利金額亦過高等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決及補充判決均廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、得心證之理由：㈠按租賃契約之期限，不得逾20年，逾20年者，縮短為20年，
88年4月21日修正前民法第449條第1項定有明文（系爭契約訂立於民法債編修正前，依民法債編施行法第1條規定，應適用修正前之舊法）。又按土地租期逾20年者縮短為20年，租賃期限已20年屆滿，除有契約更新，或以不定期限繼續契約之法定更新情形外，兩造間之租賃關係，即當然歸於消滅（最高法院83年度台上字第1316號判決意旨參照）。又所謂租賃期限屆滿20年後當事人得更新之，係指當事人於租賃期限屆滿後，得以合意更新租賃契約，發生新租賃契約而言，其本質仍屬契約行為，非謂當事人之一方得以其單方之行為，使發生新租賃關係（最高法院85年台上字第1222號判決意旨參照）。
㈡被上訴人主張：其於85年1月26日與上訴人簽訂系爭契約，
約定被上訴人將系爭土地設定地上權予上訴人，並由上訴人承租系爭土地，興建系爭建物，而系爭契約之租期自85年1月26日起至105年1月25日止，共20年，迄今系爭租約業已屆滿，上訴人繼續使用系爭土地，為無權占有，依約上訴人應負有返還系爭土地、移轉登記建物所有權之義務，並自其無權占用之日即105年1月26日起至交還系爭土地之日止，依申報地價年息百分之10計算返還相當於租金之不當得利，並塗銷系爭土地之地上權登記等語，並提出土地登記第二類謄本、系爭建物歷年繳交房屋稅明細、系爭契約及補充事項、上訴人104年5月18日福松營字0000000000號函、兩造往返存證信函、被上訴人84年11月8日函、省政府84年11月21日函、被上訴人84年4月24日84府建用字第61679號公告等件為憑（見原審卷㈠第16至27頁、第63至76頁、第109至110頁、第258至259頁），上訴人固不爭執兩造於85年1月26日簽訂系爭契約，由被上訴人提供系爭土地，設定地上權予上訴人，並由上訴人承租並出資興建停車場之事實(見本院卷第53、57頁)，惟以上開辯詞置辯。經查：
⒈被上訴人前經省政府於81年7月2日以81府建四字第70855
號函准予核定依據「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」，以「商場」使用項目，辦理興建立體停車場大樓（見原審卷㈠第242頁），又於81年8月18日由上訴人檢附公告稿、申請書、申請須知及「新竹縣政府提供投資契約草稿，向新竹縣議會提案採取「獎勵民間投資興建」方式辦理停車場之新建，於同年12月9日由新竹縣議會審議通過，有提案及審查意見在卷可查（見原審卷㈠第264、265頁），嗣被上訴人進行招商，經上訴人於84年間表明參與投資，並檢具相關投資興建計劃書為憑，被上訴人為此招商事宜組成「新竹縣縣治停車場獎勵民間投資興建審查委員會」，於84年10月19日召開第3次會議，並決議通過上訴人於84年6月20日所提出修正後之「投資興建計劃書」，並於報省政府核備後1個月內簽約等情，有上開會議紀錄在卷可證（見原審卷㈠第266、267頁），被上訴人於84年11月8日據以函送省政府，省政府於84年11月21日函文說明欄第2點表示：「本案停車場用地擬做多目標使用一節，既經省府核准在案，有關擬獎勵民間投資興建一節，依『臺灣省獎勵興辦公共設施辦法』免送省核辦，請逕依該辦法及有關規定核處」；第3點：「本案興建計畫書所列商場使用項目、遊藝場、保齡球館、補習班、商務旅館、三溫暖、健身中心…等，似與『都市計劃公共設施用地多目標使用方案』規定之商場使用性質不合，併請查明後依有關規定辦理。」等語（見原審卷㈠第110、111頁），兩造嗣於85年1月26日簽訂系爭契約，先予敘明。
⒉又查，系爭契約第2條約定：「甲方（即被上訴人）提供
系爭土地，面積7097.96平方公尺，同意設定地上權予乙方（即上訴人），由乙方承租並出資興建停車場，每20年換約乙次，屆滿前6個月換約，承租期間建物產權登記以乙方名義辦理，並由乙方自行承擔其營利事業盈餘，期滿之日建物產權應無條件移轉登記為甲方所有，上項期滿之日如本約第4條所載。」、第3條：「乙方於承租期間經營良好且無違約情事者，於租期屆滿前6個月，得向甲方申請承租原土地與地上物，經甲方依有關規定審查同意並另行訂約後，繼續經營該停車場等業務。」、第4條：「土地租賃存續期間之租金額、租金率、繳納方式、前10年依照計劃書補充事項第6條後段減半優惠投資者外，其他均按本約第2條及計劃書補充事項第3條，第6條載明，免另訂契約。」、第17條：「…、土地建築改良物預告登記申請書及登記清冊、預告登記同意書、84年10月19日本縣委員會審查通過之興建投資計劃書及會議記錄等，均視同本契約書之附件，其效力與本契約各條文相同…」等語；系爭契約補充事項第3條：「停車場法第16條由民間使用都市計畫停車場用地投資興建之停車場建築物及設施，投資人得使用年限由投資人與主管機關或鄉鎮縣轄市公所按其投資金額與獲益報酬約定，報請上級主管機關核定之，不受土地法第25條限制，由效益分析年投資報酬率偏低僅8.1%，需負擔近10億餘元之投資風險，顯然不合理，為保障投資者興趣，確保停車場品質永續經營，貴府比照屏東凱撒飯店（日本人投資）及台北市麗晶酒店土地租賃等，土地租期延長為50年每20年換約乙次」等語（見原審卷㈠第19至27頁）。可知系爭契約及系爭補充事項均視為系爭契約之一部，從而，依系爭契約上開約定，系爭租賃契約期限為20年(符合民法第449條之20年租期限制)，租期屆滿，若兩造有續租合意，應於期限屆至前6個月另行簽訂租約，另依系爭補充事項第3條約定，依停車場法第16條第2項規定，由上訴人與被上訴人按其投資金額與獲益報酬約定，報請上級主管機關核定後，不受土地法第25條之10年租約限制，則租賃期限得延長至50年，並每20年經被上訴人審查同意後換約1次。
⒊再按都市計畫停車場用地經核准徵收後，除由主管機關或
鄉、鎮、縣轄市公所興建停車場自營外，並得依左列方式公告徵求民間辦理，不受土地法第208條及第219條之限制：一、主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所興建完成後租與民間經營。二、主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所將土地出租民間興建經營。三、主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所與民間合資興建經營。前項由民間使用都市計畫停車場用地投資興建之停車場建築物及設施，投資人得使用之年限，由投資人與主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所按其投資金額與獲益報酬約定，報請上級主管機關核定之，不受土地法第25條之限制。89年1月19日修正前(即80年7月10日公布)之停車場法第16條第1項、第2項定有明文。又省市縣政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為超過十年期間之租賃。89年1月26日修正前土地法第25條亦有明文。是系爭契約是否得以約定租賃期限為50年，而不受修正前土地法第25條之限制，應以有無依停車場法第16條第2項規定，將租賃約定使用年限報請上級機關核定而定。經查，被上訴人以84年11月8日函文報請省政府核備其84年10月19日審查委員會第3次會議紀錄及上訴人提出之投資興建計劃書時，省政府於84年11月21日所函覆之說明欄第2點：「本案停車場用地擬做多目標使用一節，既經省府核准在案，有關擬獎勵民間投資興建一節，依『臺灣省獎勵興辦公共設施辦法』免送省核辦，請逕依該辦法及有關規定核處」；第3點「本案興建計畫書所列商場使用項目、遊藝場、保齡球館、補習班、商務旅館、三溫暖、健身中心…等，似與『都市計劃公共設施用地多目標使用方案』規定之商場使用性質不合，併請查明後依有關規定辦理。」（見原審卷㈠第110、111頁）。可知省政府因就被上訴人「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」已為核准在案，故本件辦理獎勵民間投資興建部分，認定免送省政府核辦，顯然並未就本件興建計劃書為核定。至第3點所示，僅省政府對興建計劃書所列商場使用項等，是否與「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定之商場使用性質相符，尚有疑義，併提醒被上訴人自行重為查明，再依有關規定辦理，並非就本件辦理獎勵民間投資興建之投資興建計劃書審查並為否准核定，且其既未要求被上訴人查明後須再陳報省政府為審查，更遑論對系爭補充事項有關「使用年限」有作出核准與否之決定。況參以88年1月25日公布之地方制度法就核定、備查有作定義性規定，所謂核定指「上級機關或主管事務之機關，對於所陳報之事項，加以審查，並作成決定，以完成該事項之法定效力之謂。」；備查指「下級機關或人民就其得全權處理之業務，依法完成法定效力後，陳報上級政府或主管事務機關知悉之謂。」，此與地方制度法制定前之一般行政機關所使用之用語意義本為一致，地方制度法為上開定義性規定僅為地方自治團體與上級政府或主管機關之二種互動態樣予以明確界定，不因地方制度法制定前後而有不同解釋認定，益證省政府並未對上開興建投資計劃書加以審查並作出決定，且核定之權限係上級機關負有審查及決定義務，無從授權下級機關自行決定，亦不因此而完成法定效力。故省政府未依停車場法第16條第2項規定核定，下級機關即被上訴人亦無法被授權或自行核處而符合修正前停車場法第16條第2項之要件，兩造仍應回歸系爭契約第2條之20年租期，每20年得換約之約定。故上訴人辯稱省政府84年11月21日函已實質審查並指出其中疑點，應屬准予核定之性質，況如賦予被上訴人裁量之權，亦屬核定性質，地方制度法係88年1月25日制定公布，省政府作84年11月21日函時應無適用該法之餘地云云，容有誤會。
⒋上訴人復辯稱，依系爭契約開宗明義即記載「新竹縣政府
(以下簡稱甲方)依據都市計畫法、台灣省獎勵興建公共設施實施辦法及其他法令核准福松建設股份有限公司(以下簡稱乙方)申請投資興建竹北市縣治停車場，茲經雙方同意訂定契約條款如左」，故兩造間之關係並非單純之民法上租賃關係，應無民法第449條規定之適用云云。然系爭契約開宗明義所稱都市計畫法、台灣省獎勵興建公共設施實施辦法等法規，僅為獎勵私人投資興建公共設施所為各項優惠措施規定，並未就私人投資興建所簽訂契約為定性，況系爭契約縱符合上開獎勵辦法等而有不同性質之法律關係約定，然依系爭契約第2條、第3條、第4條、系爭補充事項第3條約定內容觀之，就系爭土地興建系爭建物部分，明確屬租賃契約性質，故上訴人此部分辯詞，尚屬無稽。
⒌上訴人再辯稱雖系爭契約訂立後之88年民法第449條始增
訂第2項租用期地建築房屋者不適用第1項規定，惟依民法債編施行法第24條第1項規定，此增訂之適用應溯及既往，系爭契約延長租期50年，並無民法第449條第1項規定縮短租期為20年之適用云云。惟縱依民法債編施行法第24條規定，民法第449條第3項之租地建屋不受20年租期限制規定得溯及既往適用於系爭契約，然按系爭契約開宗明義已記載係依據都市計畫法、台灣省獎勵興建公共設施實施辦法及其他法令核准被上訴人投資興建停車場，已如前述，是系爭補充事項第3條既約定須依停車場法第16條第2項規定，經省政府核定，始得延長50年，即應受修正前停車場法第16條第2項規定之拘束，否則無異架空修正前停車場法第16條第2項規定及忽視兩造之約定，是修正前停車場法第16條第2項及系爭補充事項第3條應優先於民法第449條第3項之適用，上訴人此部分辯詞，尚無可採。
⒍上訴人續辯稱，依促參法第8條第2項、第55條規定，系爭
契約可不受民法449條有關租賃期間之限制云云。然按89年2月9日始公布施行促參法第8條第2項、第55條第1項規定(舊法)：「前項各款之營運期間，由各該主辦機關於核定之計畫及投資契約中訂定之。其屬公用事業者，不受民營公用事業監督條例第19條之限制；其訂有租賃契約者，不受民法第449條、土地法第25條及國有財產法第28條之限制。」；「本法施行前政府依法與民間機構所訂公共建設投資契約之權利義務，不受本法影響。投資契約未規定者，而本法之規定較有利於民間機構時，得適用本法之規定。」。可知，促參法第8條第2項規定，參與投資興建公共建設之私人所簽訂租賃契約固可不受民法第449條之20年租期限制，然同法第55條第2項亦明定，促參法施行前，政府依法與民間所訂契約，原則上不受促參法影響，僅在投資契約未規定者，若對於民間機構較有利之情形，非不得適用促參法之規定。而系爭契約就租約期限，本已明訂以20年為限，並非未規定，且依前所述，本件亦無依照修正前停車場法第16條第2項規定報請上級機關核定延長租期至50年之事實，且就20年租期屆至應依兩造意願換約，亦已明文於同契約第3條、第4條，顯然系爭契約已就契約期限之事項均已明定，並非未規定，應由兩造所遵循，自與促參法第55條第1項後段規定要件不符，上訴人所辯促參法第8條第2項、第55條第1項對己有利之條件應予適用，而不受民法第449條第1項規定之限制一節，即無可取。
⒎上訴人另辯稱，系爭補充事項第3條約定，系爭契約係比
照屏東凱撒飯店及臺北市麗晶酒店之契約，而上開二飯店約定之土地租期長達50年，已逾修正前民法第449條第1項規定，可見係因有地上權之設定及其他法律上效力之法源依據，系爭契約應比附援引云云。然查，系爭補充事項第3條約定之前提係須經省政府核定，始得比照上開二飯店之租期延長為50年之約定，是縱上開二飯店有何特別法律依據而准許延長為50年租期，系爭契約比照結果，仍須回歸系爭補充事項第3條之前提約定，即經省政府核定，而本件未經省政府核定，已如前述，是無論有無比照上開二飯店之任何特別規定，系爭契約租期仍無法延長為50年，故上訴人聲請本院向交通部觀光局、臺北市政府財政局調取上開二飯店訂立之地上權相關契約，即無必要，附此敘明。
⒏上訴人雖提出系爭建物登記謄本為據(見本院卷第113頁)
，辯稱該謄本之其他登記事項記載：「係依停車場法第十六條第一項第二（三）款規定投資興建之停車場建築物及設施」，足認上訴人投資興建系爭建物等，係有符合停車場法之相關規定云云。惟按89年1月停車場法第16條第1項第2款、第3款係規定「都市計畫停車場用地經核准徵收後，除由主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所興建停車場自營外，並得依左列方式公告徵求民間辦理，不受土地法第208條及第219條之限制：...二、主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所將土地出租民間興建經營。三、主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所與民間合資興建經營。」，是被上訴人將系爭土地出租予上訴人投資興建停車場，自符合上開規定，僅在租期50年部分，未符合修正前停車場法第16條「第2項」之省政府核定規定，而無法延長租期為50年，是上訴人所辯，亦有誤會。
⒐上訴人末辯稱縱省政府未表示意見，未作出核定，然被上
訴人既認獲准省政府核備，以租期延長50年之條件為承諾，與上訴人簽訂系爭契約，自應受該條件之拘束，被上訴人否定租期為50年，顯違禁反言，有悖誠信原則，且將行政人員之行政怠惰責任轉由上訴人承擔，有違公平等語。經查，系爭補充事項第3條既明訂須依停車場法第16條第2項規定，經省政府核定，始得延長50年，然省政府未核定，已如前述，自應回歸系爭契約第2條、第3條、第4條約定，租期為20年，得每20年換約一次，自非被上訴人於簽訂系爭契約及系爭補充事項時，即當然發生延長50年租期之效力，縱被上訴人人員未就是否經省政府核定通知上訴人知悉，亦係上訴人是否因被上訴人之不作為而受有損害而得另請求賠償問題，與系爭契約效力無關，故上訴人所辯，尚無法作為本件有利上訴人之認定。
⒑綜上，系爭契約之租賃期限既未經過上級機關即省政府核
定准予延長至50年，則依民法第449條第1項規定，系爭契約之租賃期限應僅為20年；又屆滿20年換約更新，應由兩造重為議定(被上訴人審查同意)，而非被上訴人之必然義務，被上訴人既未同意換約更新(詳後述)，故系爭契約所定租期自85年1月26日起算，應於105年1月25日即告屆至。被上訴人依民法第455條、系爭契約第2條約定，請求上訴人返還系爭土地，並移轉登記系爭建物所有權予被上訴人及返還系爭建物，即屬有據。
㈢按稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他
工作物為目的而使用其土地之權，民法第832條定有明文。而定有期限之地上權，自該期限屆滿時起即歸於消滅，此乃當然之理。查系爭土地第二類登記謄本，其上記載：「登記日期：85年2月1日；權利種類：地上權；字號：（空白）字第001502號；登記原因：設定、權利範圍：全部1分之1；存續期間：依照契約約定；地租：依照契約約定」（見原審卷㈠第16頁）。又查系爭地上權設定之約定為系爭契約第13條(見原審卷㈠第25頁)，故應認系爭土地所設地上權存續之期間，即應與系爭契約約定之租期相同，是倘系爭契約租期屆至，系爭土地上所設之前開地上權，亦應屆至而歸於消滅。
而系爭契約租期業於105年1月25日因租期20年屆至乙節，已如前述，則系爭地上權之期限亦應認為屆至而歸於消滅，則被上訴人訴請上訴人塗銷系爭土地於85年2月1日以新竹縣竹北地政事務所登記字號（空白）字第1502號，存續期間依照契約約定，設定權利範圍全部之地上權登記(系爭地上權)予以塗銷，自屬有據。上訴人雖辯稱地上權為物權，存續期間法律未設最長期限制，系爭契約第17條、系爭補充事項第13條、3條、第4條均載明租期為50年，租賃權與地上權之成立，無從屬性，縱系爭契約租期已屆滿，系爭地上權仍得繼續存在云云。然查，無論依系爭土地第二類登記謄本或地上權設定契約書及他項權利證明書(見原審卷㈠第16、322頁)記載，系爭地上權權利存續期間均依系爭契約、投資計劃書、系爭補充事項約定，是依系爭契約、投資計劃書、系爭補充事項約定，均無就系爭地上權有50年存續期間之約定，系爭補充事項第3條、4條原延長50年租期，係須經省政府核定始生效，然本件未經省政府核定，已如前述，是回歸系爭契約約定，僅有20年之約定，是系爭地上權權利存續期間依系爭契約約定即為20年，並非從屬於租賃契約，亦非無期限，而係依系爭契約而定，故上訴人此部分辯詞，亦有誤會，自不足取。
㈣續按定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表
示，不限於租期屆滿後，始得為之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係。又租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第450條第1項、第451條所明定。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院93年度台上字第986號、91年度台上字第221號裁判意旨參照）。經查：
⒈兩造之租賃契約期限既已於105年1月25日屆滿，被上訴人
復未同意與上訴人進行換約，且以105年2月24日桃園府前郵局202號存證信函通知上訴人租期屆滿，依系爭契約不再續租，請上訴人於租期屆滿後返還系爭土地等語（見原審卷㈡第64頁至第65頁），足認被上訴人已表明租期屆滿後不願續租，則該租約於租期屆滿時當然消滅，且上訴人既已知悉雙方租賃契約期間於105年1月25日屆滿，被上訴人復已事前通知上訴人，並未有「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思」之情形，揆諸前開裁判意旨，應認兩造間之租賃契約於租期屆滿時，即當然消滅，上訴人在租賃期間屆滿後仍繼續使用系爭土地，即屬無權占有。
⒉按無法律上之原因受有利益，而致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179定有明文。且依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。經查，兩造租約已於105年1月25日因租賃期間屆滿而終止，惟上訴人仍無權占有系爭土地及建物，上訴人即因此受有相當租金之不當得利。
⒊次按土地法第105條準用同法第97條第1項規定，城市地方
土地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之10為限。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例可資參照）。惟按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制，亦有最高法院94年度第2次民事庭會議可參。本院斟酌系爭土地位於新竹縣竹北縣政中心，地段良好，交通便利，鄰近竹北光明商圈、公園、公家機關林立，生活機能甚佳，與新竹高鐵站亦屬非遠。而上訴人占用系爭土地非供一般居住使用，而係將興建完竣使用之系爭建物，招商進駐，建物外觀為「家樂福」大賣場，其中1至3樓作為商場、4-5樓作為電腦賣場、6-7樓前亦公告招租擬違規做為餐廳、證券、展覽場之用，有系爭土地google地圖、系爭建物平面圖、周邊環境照片、位置圖在卷可證(見本院卷第79至94頁、第99至104頁)，是系爭建物自屬商業營利使用之房屋，上訴人雖以系爭補充事項第6條約定，租金以公告地價5%計算，並不得超過當地段住宅區公告地價，故以申報地價計算已過高云云，然系爭補充事項有關租金約定，核其目的係因本件係獎勵民間投資興建公共設施，故理在租金予以優惠，然兩造現已無租賃關係，自無法以該優惠租金約定作為本件上訴人所受不當得利計算之依據。是上訴人得以此營商而享受商業上之特殊利益，本已不受土地法第97條規定之限制，從而被上訴人以年息10%計算相當於租金之不當得利，即屬有據。從而，被上訴人以系爭土地105年之申報地價及土地面積乘以年息百分之10核算土地之租金數額(見原審卷㈠第16頁)，並以系爭建物105年之課稅現值(見原審卷第116至119頁)乘以年息10%核算建物租金數額，並計算如附表所示（小數點以下四捨五入），自屬合理，應予准許。至上訴人另辯稱系爭土地地段房價下滑，竹北地區商業已漸往高鐵地區發展，系爭建物之店面多有閒置云云，然查，依兩造所提出之系爭建物附近環境照片(見本院卷第93至94頁、第100至104頁)顯示，市況仍屬繁榮，系爭建物仍係商業招牌林立，與新竹縣治中心相結合，仍有相當商業活動能量，上訴人所辯尚無可採。從而，被上訴人請求上訴人自租期屆滿之次日即105年1月26日起至返還系爭土地及建物之日止，按月給付被上訴人173萬2,138元，亦屬有據。
四、綜上所述，被上訴人依系爭契約第2條之約定、民法第455條、第179條規定及系爭地上權設定期限已屆期，請求返還系爭土地予被上訴人、將系爭建物所有權移轉登記予被上訴人及返還之、塗銷系爭地上權、自105年1月26日起至返還系爭土地及建物之日止，按月給付被上訴人173萬2,138元，為有理由，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 24 日
民事第十七庭
審判長法 官 黃雯惠
法 官 賴秀蘭法 官 邱靜琪正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 24 日
書記官 劉美垣附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
┌────┬────────────────────────────────┐│項目 │計算式（新臺幣，小數點以下四捨五入） │├────┼────────────────────────────────┤│土地 │㈠105年系爭土地之申報地價12,451元×系爭土地面積7097.96平方公尺×││ │ 10%＝年租金8,837,670元 ││ │ ││ │㈡年租金8,837,670元÷12個月＝月租金736,473元 │├────┼────────────────────────────────┤│建物 │㈠105 年度系爭建物課稅現值119,479,800 元×10% ＝年租金11,947,980││ │ 元 ││ │ ││ │㈡年租金11,947,980元÷12個月=月租金995,665元 │├────┼────────────────────────────────┤│合計 │736,473元＋995,665元＝1,732,138元 │└────┴────────────────────────────────┘