臺灣高等法院民事判決 106年度重上字第113號上 訴 人 劉燕珍
鄧錫河共 同訴訟代理人 劉正穆律師被 上訴 人 劉志胤
賴美純上列當事人間請求減少買賣價金等事件，上訴人對於中華民國
105 年12月19日臺灣新竹地方法院104 年度重訴字第208 號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於107 年1 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴、追加之訴及其假執行之聲請均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
一、按於第二審為訴之追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第446 條第
1 項準用第255 條第1 項第2 款規定甚明。上訴人於本院追加以民法第179 條規定為訴訟標的之備位訴訟，核係基於與原訴同一之基礎事實，應予准許。
二、上訴人主張：上訴人劉燕珍於民國104 年2 月3 日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），買受被上訴人所共有、主要用途為商業用如附表所示房地（下稱訟爭房地），價金新臺幣（下同）2300萬元已支付完畢，訟爭房地並於同年3 月20日移轉登記為伊共有。被上訴人於締約過程未告知訟爭房地含停車位，系爭契約亦標註無停車位。詎伊於同年7 月2 日發現附表編號1 所示房屋（下稱系爭房屋），室內竟含兩個停車位，可供店舖使用之面積僅8 平方公尺，與系爭契約約定內容不符，具有物之瑕疵，伊得解除系爭契約或請求減少價金等情。爰依民法第259條規定，求為命被上訴人連帶給付2300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，並於本院追加備位之訴，依民法第179條規定請求所減少之價金）。其上訴及追加之訴聲明為：㈠原判決廢棄；㈡先位聲明：被上訴人應連帶給付伊2300萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢備位聲明：被上訴人應連帶給付伊618萬4054元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈣願供擔保，請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：系爭契約第1條第2款建物標示之主要用途欄，已明確記載「商業用（店舖及停車空間）」。簽約時承辦代書黃玲玉並就系爭房屋內有停車位乙情，向兩造確認無訛。伊並無隱瞞，上訴人不得解除契約或請求減少價金等語，資為抗辯。
四、上訴人劉燕珍於104年2月3日與被上訴人簽訂系爭契約，約定以2300萬元向被上訴人購買其共有之訟爭房地，該房地於104年3月20日移轉登記為上訴人共有，買賣價金業經上訴人付清，系爭房屋之面積內含停車空間75.5平方公尺等情，為兩造所不爭執（見本院卷第316頁），並有土地及建物所有權狀（見原審㈠卷第31至36頁）、系爭房屋使用執照平面圖、面積計算表（見原審㈠卷第39至41頁）在卷可稽，堪信為真正。上訴人主張系爭房屋內含停車空間為物之瑕疵，伊得依民法第359條規定解除契約或請求減少價金，而請求回復原狀或返還所減少之價金等節，則為被上訴人所否認。是本件應探究者為：㈠上訴人得否依民法第359條規定解除系爭契約或請求減少價金？㈡上訴人依同法第259條或第179條規定請求返還已付或所減少之價金，有無理由？茲論述如下：
（一）上訴人不得依民法第359條規定解除契約或請求減少價金。
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於交付時，或契約
另訂危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依上開規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，固為民法第354 條第1項本文、第359條本文、第373條所明定。惟物之瑕疵，係指存在於物之缺點，即依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者而言（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。若買賣之物已符合契約之約定，而無應具備之價值、效用及品質上之欠缺，即不能謂有物之瑕疵，買受人自不能解除契約或請求減少價金。
⒉依系爭買賣契約書第1 條第2 款建物標示，就系爭房屋之
主要用途記載為「商業用（店舖及停車空間）」；簽約當時之承辦代書黃玲玉證稱：系爭契約主建物標示「店舖及停車空間」是伊所書寫，伊有告知買賣雙方，建物主要用途是商業用，含店舖及停車空間，上訴人未就該停車空間提出疑義等詞（見原審㈠卷第61頁背面、62、180頁背面）；上訴人劉燕珍對黃玲玉上開證詞，陳稱：「…我以為這可能是來賓停車位或持分而已…」等語（見原審㈠卷第62頁背面），參互以觀，堪認被上訴人已表明系爭房屋用途為店鋪及停車空間，並為劉燕珍所知悉。
⒊上訴人雖謂：訟爭房地之仲介銷售資料表中，房屋現況記
載為店面、無車位；伊看屋時，屋內為辦公室裝潢，無停車位；系爭契約簽約前，被上訴人未告知現狀與使用執照不符，足見雙方認知系爭房屋可全部作為店舖使用云云。然系爭契約既以書面為立證方法，並載明主建物用途含停車空間，復經承辦代書告知訂約雙方，則買賣標的物之效用，即應依該書面之記載。上訴人依其簽約前之主觀認知，而為悖於契約約定之主張，要非可採。
⒋上訴人又稱：被上訴人經伊多次詢問有無停車位時，一再
否認，可見系爭契約買賣標的物不含停車位云云，並以證人即仲介人員劉宏璋之證言為據。惟上訴人既稱其看屋時，系爭房屋未劃設停車位，倘其仍產生屋內是否含有停車位之疑義，並據以提出詢問，則其對系爭房屋法定用途，顯具甚高之敏感度。基此，於系爭契約之建物標示欄載明主要用途包含停車空間，且承辦代書已為說明之情況下，當必提出質疑而無逕行簽約之可能。由是可見，上訴人詢問有無停車位，乃指訟爭房地之買賣有無包含專有部分以外之停車位而言，至為明確。是以，則被上訴人或仲介人員縱告知不含停車位，亦與系爭房屋含有停車空間乙節，不生矛盾，上訴人據之主張系爭契約之買賣標的物，不應含有停車空間云云，亦非可取。
⒌上訴人復謂：被上訴人於系爭契約所附現況說明書第8 項
「是否有車位」之欄位勾選「否」，未告知系爭房屋含停車空間云云。然觀諸上開欄位所列選項「是否有車位，如有，請檢附使用憑證影本，如管委會車位證明，停車出入證或最近一期繳費單據、起造人車位使用證明（附位置圖及轉讓記錄) 、全體區分所有權人分管協議書等」；其備註說明欄列載：「車位編號、地面層、地下層；產權；管理費、使用方式及車位種類」等文字以察，可知該欄位係關於共同使用部分停車位之選項，與設於專有部分內之系爭房屋停車空間無涉。而系爭契約並無買賣配置於共同使用部分之停車位，則被上訴人於上開欄位勾選「否」，當係告知系爭契約不包含專有部分以外之停車位而已，尚不能曲解為故意隱匿系爭房屋內包含停車空間之情況，要屬明灼。
⒍上訴人另稱：被上訴人就訟爭房地之違建情形，僅於現況
說明書第16項備註欄記載「…位置於一F 上方夾層」，未揭露系爭房屋未劃停車位之現況與使用執照有所不符云云。然兩造就系爭買賣契約之標的物是否包含停車空間之爭議，與上開現況說明書第16項所載之「拆除重建、改建、禁建或糾紛」等情事，顯無關聯。而該項所列之「違建」，係指未經主管建築機關審查許可並發給建築、及使用執照，而擅自建造及使用之建物。至系爭房屋屋內之停車空間，縱有作為店舖使用，亦僅屬「違規使用」，尚非違建。是被上訴人於該項僅揭露違建範圍為夾層，未提及停車空間，亦不能指為故不告知，堪予確定。
⒎系爭契約既載明系爭房屋用途包含停車空間，且為上訴人
劉燕珍所知悉，被上訴人並未隱匿該交易訊息，所交付之主建物內含停車空間，與系爭契約之約定無不符，並非瑕疵，上訴人自不得依民法第359 條規定解除系爭契約或減少買賣價金。
（二）上訴人依民法第259 條、第179 條規定請求返還已付、所減少之價金，均無理由。
上訴人不得解除系爭契約，已如前述，則被上訴人本於系爭契約而受領該買賣價金，自非無法律上之原因。上訴人依民法第259 條、第179 條規定，請求返還已付或所減少之價金，均非有據。
五、從而，上訴人先位之訴依民法第259條規定，請求被上訴人連帶給付2300萬元本息，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。又上訴人追加備位之訴依民法第179 條規定，請求被上訴人連帶給付618 萬4054元本息，亦無理由，應予駁回。其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條、第85條第1 項本文，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 2 月 7 日
民事第十六庭
審判長法 官 鍾任賜
法 官 邱育佩法 官 黃明發附表：
土地部分：
┌──┬────┬────┬──┬──┬───┬─────┬──────┐│編號│ 縣市 ○鄉鎮市區○ 段 ○○段│地 號│ 權利範圍 │備 註│├──┼────┼────┼──┼──┼───┼─────┼──────┤│ 01 │ 新竹縣 │ 竹北市 │隘興│ │731-1 │278/10000 │ │└──┴────┴────┴──┴──┴───┴─────┴──────┘建物部分：
┌──┬───┬───────┬───────┬─────┬──────┐│編號│ 建號 │ 基 地 坐 落 │ 建物門牌 │ 權利範圍 │備 註│├──┼───┼───────┼───────┼─────┼──────┤│ 1 │2133 │新竹縣竹北市隘│新竹縣竹北市興│全部 │系爭房屋 ││ │ │興段731-1地號 │隆路5段75號 │ │ │├──┼───┼───────┼───────┼─────┼──────┤│ 2 │2156 │同上 │上筆建物之共同│85/10000 │ ││ │ │ │使用部分 │ │ │├──┼───┼───────┼───────┼─────┼──────┤│ 3 │2157 │同上 │上筆建物之共同│278/10000 │ ││ │ │ │使用部分 │ │ │├──┼───┼───────┼───────┼─────┼──────┤│ 4 │2134 │同上 │新竹縣竹北市隘│1/10000 │ ││ │ │ │口二路1 號 │ │ │├──┼───┼───────┼───────┼─────┼──────┤│ 5 │2156 │同上 │上筆建物之共同│7000/10000│ ││ │ │ │使用部分 │ │ │└──┴───┴───────┴───────┴─────┴──────┘正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 8 日
書記官 康翠真附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。