臺灣高等法院民事判決 106年度重上字第217號上 訴 人 梁渼澐
李秀惠陳淑萍許舒婷共 同訴訟代理人 劉德壽律師複 代理人 李致詠律師被 上訴人 林垚青訴訟代理人 王玉珊律師上列當事人間返還土地買賣價金等事件，上訴人對於中華民國105年11月11日臺灣桃園地方法院104年度重訴字第130號第一審判決提起上訴，本院於107年5月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決主文第五項、第六項、第七項、第九項、第十一項、第十三項分別更正如附表六所示。
事實及理由
壹、程序方面：被上訴人於本院審理時，追加主張因上訴人梁渼澐、李秀惠、陳淑萍、許舒婷（下合稱上訴人，分稱各以姓名）不完全給付，按給付不能行使權利，依民法第256 條規定解除契約後，並依原主張之民法第179 條或第259 條第1款、第2 款規定請求返還受領之買賣價金，非為訴之變更、追加，核屬新攻擊防禦方法，惟係對於在第一審已提出之攻擊防禦方法為補充，業經上訴人同意（本院卷二第150 頁），與民事訴訟法第447 條第1 項第3 款規定尚無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、被上訴人主張：被上訴人先後於民國（下同）102 年1 月31日、102 年2 月1 日、102 年8 月3 日與上訴人及原審被告羅祥鴻、羅惠欣（後二人以姓名稱之）簽立如附表三所示之三份買賣契約（合稱系爭三份買賣契約，分稱則各以第一份至第三份），買受如附表三所示之16筆土地（各出賣人出售之土地地號及應有部分詳如附表三，前述16筆土地下稱系爭土地，分稱則以地號）。被上訴人已依約支付全部價金，上訴人亦依約辦理所有權移轉登記予於被上訴人指定之訴外人林素枝、呂秀雯名下。因上訴人於系爭三份買賣契約，均向被上訴人保證系爭土地均無作為其他任何建築基地之法定空地或已為建築套繪之農地，未料，竟有多筆土地已為建築農舍套繪之農地，僅坐落桃園市○○區○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○○ ○○○○ ○○ ○號等4 筆土地未遭套繪，致被上訴人無法作為興建農舍使用，不符合被上訴人購買系爭土地之目的，爰依第一、二份買賣契約第9 條第2 項、第三份買賣契約第7 條第⑴項、第⑷項，或民法第254 條，或民法第360 條等規定，以起訴狀繕本送達上訴人及羅祥鴻、羅惠欣為解除系爭三份買賣契約之意思表示，再依民法第259 條第1 款、第2 款或第179 條規定，請求分別返還如附表一所示系爭三份買賣契約之買賣價金本息，並依第一、二份買賣契約第9條第2 項、第三份買賣契約第7 條第⑷項約定，請求給付被上訴人如附表二所示之違約金本息等語（原審駁回被上訴人起訴之先位聲明、備位聲明及再備位聲明逾前開本息部分，均未據被上訴人提起上訴，另羅祥鴻、羅惠欣經原審判決敗訴部分，亦未據上訴，均不在本件審理範圍，不另贅述）。
二、上訴人則以：本件係因同段520 地號土地上興建之農舍，而套繪系爭土地其中12筆土地為法定空地，惟520 地號土地非本件買賣標的，又520 地號土地上之農舍係於67年興建，乃由改制前桃園縣中壢市公所（改制後為桃園市中壢區公所，下稱中壢區公所）核發建造執照、使用執照，而此類建檔資料，未對外公開，且迄未移交予桃園市政府，第三人無從得知。被上訴人購地前，亦曾至現場勘查，土地上確無農舍，因此，上訴人依約就系爭土地固負有權利瑕疵擔保及未經套繪之保證責任，仍應以可歸責上訴人為限。被上訴人於103年4 月中旬收受中壢區公所函文時，已知系爭土地之瑕疵，遲至104 年3 月27日始提起本件訴訟為解除契約之意思表示，已逾民法第365 條規定6 個月除斥期間，解除契約不合法。另契約成立後，因農業用地興建農舍辦法修正，情事變更，而有民法第227 條之2 規定適用，據此聲請酌減違約金。
再者，解除契約後，被上訴人即屬無權占有系爭土地，應給付上訴人相當租金之不當得利，依序與被上訴人請求違約金、買賣價金為抵銷之抗辯。又如上訴人應負返還價金、給付違約金責任，則就被上訴人應將系爭土地移轉登記返還予上訴人之回復原狀義務，為同時履行抗辯等語置辯。
三、原審判決：
（一）羅祥鴻應於被上訴人將登記於林素枝名下之590 地號土地（所有權權利範圍1/2 ）移轉登記予羅祥鴻之同時，給付被上訴人339 萬9912元，及自102 年4 月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
（二）羅祥鴻應給付被上訴人101 萬0973元及自104 年5 月9 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
（三）羅惠欣應於被上訴人將登記於林素枝名下之590 地號土地（所有權權利範圍1/2 ）移轉登記予羅惠欣之同時，給付被上訴人339 萬9913元，及自102 年4 月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
（四）羅惠欣應給付被上訴人101 萬0973元及自104 年5 月2 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
（五）梁渼澐應於被上訴人將登記於林素枝名下之527 、563 、
564 地號土地（所有權權利範圍為7/125 、1/15、1/15）移轉登記予梁渼澐之同時，給付被上訴人55萬0912元，及自102 年10月12日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
（六）梁渼澐應於被上訴人將登記於林素枝名下之589 、589-1、591 、596 、597 、588-1 地號土地（所有權權利範圍1/2 、1/2 、全部、全部、全部、351/1000）移轉登記予梁渼澐之同時，給付被上訴人4016萬6483元，及自102 年10月12日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
（七）梁渼澐應於被上訴人將登記於林素枝名下之599 、600 、
618 地號土地（所有權權利範圍分別為全部、全部、全部）移轉登記予梁渼澐之同時，給付被上訴人2338萬5000元，及自102 年10月12日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
（八）梁渼澐應給付1923萬0719元及自104 年3 月31日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
（九）許舒婷應於被上訴人將登記於林素枝名下之580-2 、580-
3、582-3 地號土地（所有權權利範圍全部、全部、1/2）移轉登記予許舒婷之同時，給付被上訴人517 萬6792元，及自102 年4 月16日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
（十）許舒婷應給付被上訴人155 萬3038元及自104 年3 月31日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
（）陳淑萍應於被上訴人將登記於林素枝名下之582-3 地號土地（所有權權利範圍1/2 ）移轉登記予陳淑萍之同時，給付被上訴人435 萬1600元，及自102 年4 月16日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
（）陳淑萍應給付被上訴人130 萬5480元及自104 年3 月31日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
（）李秀惠應於被上訴人將登記於林素枝名下之589 、589-1地號土地（所有權權利範圍均為1/2 ）移轉登記予李秀惠之同時，給付被上訴人1462萬5718元，及自102 年4 月16日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
（）李秀惠應給付被上訴人438 萬7715元及自104 年3 月31日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
(）被上訴人其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
（）就被上訴人勝訴部分，依兩造聲請酌定擔保金，為准、免假執行之宣告。
上訴人就原判決對其不利部分，提起上訴，並聲明：
（一）原判決不利上訴人部分廢棄。
（二）上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、本件不爭執事項如下（詳本院卷二第150 至151 頁，並按卷證資料調整其內容）：
（一）上訴人及羅祥鴻、羅惠欣均委由許源隆代理，與被上訴人簽立系爭三份買賣契約，內容詳如附表三所示。被上訴人則委任具有地政士資格之李綠青協同簽立第一、二份買賣契約（詳原審卷一第12至23頁）。
（二）被上訴人已繳清系爭三份買賣契約之價金，其中第一、二份買賣契約之尾款係於102 年4 月15日給付完畢；第三份買賣契約之尾款則於102 年10月11日繳清。上訴人各自取得價金總額如附表一所示。
（三）第一、二份買賣契約之土地，業於102 年4 月10日辦理所有權移轉登記予被上訴人指定之人林素枝、呂秀雯；第三份買賣契約之土地，則於同年10月2 日辦理所有權移轉登記予被上訴人指定之人林素枝、呂秀雯（各自登記權利範圍詳如附表五所示，原審卷一第72至128 頁）。
（四）第一、二份買賣契約第10條第1 項約定「賣方保證該土地非其他建築之法定空地或已建築套繪之農地」；第三份買賣契約第4 條第⑴項約定「賣方保證本買賣產權及使用權無任何瑕疵及未曾作為建築基地之法定空地」（原審卷一第14、18頁、第21頁背面）。
（五）系爭土地中，僅563 、564 、580 之2 、580 之3 地號等
4 筆土地，無經農舍套繪為法定空地，其餘12筆土地皆有套繪存在，該等套繪，迄未解除。
（六）林素枝、呂秀雯於103 年3 月25日委託馮文洲地政士查詢580-2 、580-3 、582-3 、588-1 、589 、589- 1、590、591 、596 、597 、599 、600 、618 地號等13筆土地（下稱580-2 地號等13筆土地）是否曾核發建築執照，由中壢區公所以103 年4 月10日中市都字第1030021572號函覆馮文洲地政士（原審卷一第24頁）。
（七）依中壢區公所前開函文稱582-3 、588-1 地號等2 筆土地之重測前地號為過嶺段126-1 地號之一部分，另589 、589-1 、590 、591 、596 、597 、599 、600 、618 地號等9 筆土地之重測前地號為過嶺段126 地號之一部分，而重測前過嶺段126 、126-1 地號土地為該所67年核發53、56號自用農舍使用執照之基地地號，亦即前開11筆土地已提供興建農舍（原審卷一第24頁）。
（八）被上訴人於103 年12月25日、104 年1 月26日委請律師發函，分別催告請求上訴人及羅惠欣、羅祥鴻將買賣標的之建築套繪於1 個月期間內解除。嗣梁渼澐於104 年1 月4日委請律師函覆：「來函稱限1 個月解除套繪用地，非本人依現行法令能完成，前開來函歉難辦理」等語（原審卷一第25、27頁）。
（九）梁渼澐為地政士，與許源隆為夫妻關係，與許舒婷是母女關係。
五、被上訴人主張其與上訴人及羅祥鴻、羅惠欣分別簽署系爭三份買賣契約，購買系爭土地作為興建農舍之用，詎其中12筆土地遭已建築套繪之農地，無法興建農舍，業已違反契約無建築套繪之保證責任，而為不完全給付，先後依㈠第一、二份買賣契約第9 條第2 項、第三份買賣契約第7 條第⑴項、第⑷項約定，㈡民法第254 條或㈢民法第360 條規定解除契約後，再依民法第259 條第1 、2 款或第179 條規定，請求上訴人分別返還如附表一所示之買賣價金本息，並依第一、二份買賣契約第9 條第2 項、第三份買賣契約第7 條第⑷項約定，請求上訴人各給付被上訴人如附表二所示之違約金本息，上訴人則否認有違約情事，並以前詞置辯。本件經依民事訴訟法第463 條準用同法第270 條之1 第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院107 年1 月5 日準備程序中，協議簡化之爭點為辯論範圍（本院卷二第152至153 頁）。茲就兩造之爭點及本院之判斷分述如下：
（一）被上訴人主張其依第一、二份契約第9 條第2 項約定、第三份契約第7 條第⑷項約定於定期催告履行後，上訴人仍未依約履行，依前開約定解除系爭三份買賣契約部分
1.查兩造簽立系爭三份買賣契約時，有約定上訴人應保證買賣土地非為建築套繪之農地（詳不爭執事項第㈣點所載）。據證人即被上訴人妻舅呂理龍證稱：因被上訴人現住房屋將被徵收，要購地蓋農舍自住，找伊合夥，因蓋農舍至少要二分半的地，所以連同第三份買賣契約之購買土地面積共可分成三份，大約可蓋三間，內部分配予伊、被上訴人、林垚煌，購買之系爭土地一半登記在伊配偶林素枝名下，一半則登記在被上訴人配偶呂秀雯名下等語（本院卷一第163 頁背面、第164 頁背面至第165 頁）；證人即地政士李綠青證稱：被上訴人說因土地要被徵收，想買土地蓋農舍，找到土地想辦簽約，而來找伊，買賣當時，對方地主也有一個專業代書，朗讀買賣契約時，到了有一條關於是否有套繪時，伊有特別詢問，地主代表之許源隆代書稱沒有套繪，有查過等語（本院卷一第168 頁背面）；證人即另名出賣人羅祥鴻證稱：在簽約前閒聊時，伊記得買方有提到是要做農舍規劃什麼的，簽約時，梁渼澐、許源隆有向被上訴人說過買受土地絕對沒有套繪存在一事，簽約時，李綠青代書在念第十條其他約定第一項時有帶到這一項，那時伊有看許源隆，許源隆說這塊土地絕對沒有被套繪的情形，另外在買方支付其他各期款時，閒聊時，許源隆都有提到等語（本院卷二第186 、187 頁），堪信被上訴人係為興建農舍而購買系爭土地，則系爭土地是否為建築套繪之農地，即為買賣標的權利瑕疵擔保重要之點，上訴人既不爭執依前開約定負有保證系爭土地非為建築套繪之農地（本院卷一第42頁背面），即應擔保系爭土地具有其所保證之品質甚明。
2.兩造不爭執林素枝、呂秀雯曾於103 年間委託地政士馮文洲查詢580-2 地號等13筆土地是否曾核發建築執照，據中壢區公所函覆582-3 、588-1 、589 、589-1 、590 、59
1 、596 、597 、599 、600 、618 地號等11筆土地均已提供興建農舍（詳不爭執事項第㈥、㈦點所載），兩造亦不爭執被上訴人購買系爭土地中，僅563 、564 、580-2、580-3 地號等4 筆土地，未因建築農舍套繪為法定空地，其餘12筆土地皆有套繪存在，而該等套繪，迄未解除（詳不爭執事項第㈤點所載），前開未經套繪土地，其中56
3 、564 地號土地是對外聯絡道路使用，580-2 、580-3地號土地則因土地細長且包夾於中間而無法單獨使用，亦為上訴人所不否認（本院卷二第257 頁），可徵被上訴人購買系爭土地共16筆，竟有12筆土地不具有上訴人依約應保證之品質，其餘4 筆土地則係道路用地或無法單獨使用土地，必須與前開遭套繪之12筆土地共同使用方可達土地使用目的者，上訴人亦不爭執如解除契約當應三份契約一併解除（本院卷二第257 頁），堪認系爭三份買賣契約所購買之土地是為特定目的而購買，具有不可分性。
3.至上訴人抗辯主管機關所稱遭套繪土地一部分地號不明，無法究明系爭土地是否同一云云，然中壢區公所業已檢送自用農舍使用執照存根影本、建造執照申請案卷及建造執照存根影本（原審卷一第189 至193 頁，本院卷一第79至
120 頁）可供核對，上訴人亦不爭執系爭土地中有高達12筆土地遭套繪之事實（不爭執事項第㈤點所載），因此，上訴人此部分抗辯，顯無可取。
4.被上訴人接獲中壢區公所103 年4 月10日函（原審卷一第24頁）後，旋委由呂理龍口頭向上訴人催告履行一節，亦據呂理龍證稱：103 年4 月15日伊跟被上訴人一同去許源隆夫妻代書事務所出示前開中壢區公所函文說有被套繪，因簽約時其他地主都授權許源隆處理，故詢問其他地主要怎麼通知，許源隆稱會跟其他地主講，許源隆說這可辦理解除套繪，因此，每20天到1 個月，伊均會前往代書事務所詢問許源隆解除套繪之相關進度，過程中，梁渼澐幾乎都在場，頭二次許源隆稱在辦了，因許源隆夫妻是專業代書，故伊相信可解除套繪，直到起訴前一、二個月，許源隆才說有困難等語（本院卷一第165 頁及背面），衡之被上訴人購買土地目的係為興建農舍，且已完成價金交付及所有權移轉登記，發現上情後，先給予相當期間，口頭催告出賣人解除套繪，出賣人未履行，再於103 年12月25日以律師函定期一個月內催告履行解除套繪（原審卷一第25至31頁），與一般交易常情無違。佐以羅祥鴻證稱：整個交易過程之帶看、鑑界、簽約條文擬訂、過戶事宜、稅捐、土地相關事情等，許源隆均稱都交給他處理即可，就是直接幫其等處理所有事情，就像被上訴人詢問其相關事項，其均請被上訴人直接詢問許源隆，其與羅惠欣有共同支付許源隆14萬元仲介服務費，占買賣總價2 ％左右，其事後收受被上訴人103 年12月25日寄發之律師函後，有打電話詢問，許源隆稱之前已有在處理解決套繪之事，後來被上訴人提起本件訴訟，開庭時，許源隆仍多次當庭表示要被上訴人給他時間解除套繪等語（本院卷二第187 至190頁），輔以上訴人不爭執其等及羅祥鴻、羅惠欣均委由許源隆代理與被上訴人簽立系爭三份買賣契約（不爭執事項第㈠點所載），系爭三份買賣契約末之賣方人簽名欄或款項簽收欄亦均有許源隆之簽名（原審卷一第14頁背面、第19頁、第22頁背面），足證許源隆乃仲介系爭土地買賣，並代理出賣人簽約、收受款項，且收取相關仲介服務費用之人，堪信出賣人應有授權許源隆代理處理土地買賣、簽約、履約等相關事宜，因此，被上訴人向許源隆口頭催告辦理解除套繪，於法並無不合，被上訴人主張其於收受中壢區公所103 年4 月10日函文發現系爭土地欠缺保證品質後，業已於103 年4 月間口頭定期催告上訴人履行一事，應堪採信。
5.茲因上訴人仍未按前開口頭催告履行，被上訴人遂定相當期限，先後於103 年12月25日、104 年1 月26日寄發律師函催告請求上訴人及羅惠欣、羅祥鴻將買賣標的之建築套繪於1 個月期間內解除，梁渼澐復於104 年1 月4 日函覆，限一個月解除套繪用地，非其本人依現行法令所能完成等語（詳不爭執事項第㈧點所載）。上訴人亦不爭執前述遭套繪土地，迄今仍未解除套繪（不爭執事項第㈤點所載），則被上訴人依第一、二份買賣契約第9 條第2 項「賣方如有違反本約各項義務者，即為賣方違約。買方得訂相當限期催告履行，逾期如未履行，買方得解除本契約…」，第三份買賣契約第7 條第⑴項「買賣雙方其中之一方如未按契約條款約定履行，經他方催告通知15日內，仍不履行時，他方得逕行解除本契約…」等約定，以起訴狀繕本送達全體出賣人（含上訴人）為解除契約之意思表示（詳附表四，及原審卷一第7 頁、第37頁及背面、第45、46頁），已生合法解除契約之效力。
6.雖上訴人抗辯系爭土地無法解除套繪，係非可歸責於上訴人一節，然上訴人依第一、二份買賣契約第10條第1 項、第三份買賣契約第4 條第⑴項約定所負權利擔保責任，並未約定以可歸責於上訴人為限，被上訴人依前開契約約定為解除契約意思表示，並無不合，因此，上訴人抗辯係因法令變動、被上訴人遲誤申請合併分割、行政、建築及地政機關有關套繪管制制度不完備，顯非可歸責於上訴人，被上訴人主張解除契約不合法等語（本院卷二第244 頁），殊無可採。上訴人另抗辯被上訴人於103 年4 月10日已知悉套繪一事，遲至103 年12月25日始通知前項瑕疵，已罹於民法第365 條第1 項規定6 個月除斥期間一情，茲因被上訴人係依前述契約約定行使解除權，而非依民法第35
9 條規定行使，自無前開條文之6 個月除斥期間之適用餘地。
7.被上訴人前開解除契約既屬合法，其另主張依民法第254條、第360 條規定行使解除權部分，即無庸贅述。
（二）被上訴人依民法第259 條第1 款、第2 款規定請求上訴人各自返還受領之買賣價金本息部分
1.按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：1.由他方所受領之給付物，應返還之；2.受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259 條第1 款、第2 款定有明文。依前所述，被上訴人依約解除契約既屬合法，則依前開條文約定，請求上訴人各自返還如附表一所示之買賣價金，並自受領全部價金之翌日即附表一所載之利息起算日（詳本院卷一第190 頁），自屬有據。
2.被上訴人前開主張既屬有據，其另依民法第179 條規定訴請上訴人返還買賣價金本息部分，亦不贅述。
（三）被上訴人請求上訴人各自給付違約金部分
1.依第一、二份買賣契約第9 條第2 項「賣方如有違反本約各項義務者，即為賣方違約。買方得訂相當限期催告履行，逾期如未履行，買方得解除本契約，買方除應將已收價款退還外，並應同時賠償與已收價款同額之違約金。」、第三份買賣契約第7 條第⑷項「…賣方若有…其他違約情事實，買方除得解除本契約外，賣方應於5 日內將所收款項加倍返還買方，以為違約之損害賠償。…」約定（原審卷一第14、18、22頁），兩造均不爭執前開違約金之性質為損害賠償總額預定性質（本院卷二第259 頁），換言之，兩造係約定以該違約金作為出賣人於債務不履行時，買受人所受損害賠償總額之預定。
2.復按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606號判決參照）；又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任（同院93年度台上字第909 號判決要旨參照）。據上所述，系爭三份買賣契約有關違約金之約定，既係兩造本於契約自由原則合意以該違約金作為上訴人於債務不履行時，被上訴人所受損害賠償總額之預定，兩造本應受約束，況被上訴人現僅請求按上訴人依約各自受領之買賣價金30％計算違約金（計算式詳如附表二，超過部分經原審酌減，未據被上訴人上訴），而非依約按買賣價金同額或加倍計算之違約金，如上訴人猶主張違約金過高，應由上訴人負舉證責任以供本院審酌甚明。然上訴人僅泛言被上訴人自簽約至解除契約之1 年內，套利高達30％違背契約及社會正義（本院卷二第246 頁），以求解免自己依約應負權利擔保責任及違約金責任，顯不該當本院再為酌減違約金之事由。
3.上訴人固抗辯買賣契約成立後，因農業用地興建農舍辦法修正而有情事變更（本院卷一第30頁背面、第31頁），有民法第227 條之2 規定之適用，聲請法院酌減違約金等語。然依102 年7 月1 日修正前之農業用地興建農舍辦法第
9 條規定「都市計畫地區之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於都市計畫及地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示。非都市土地之農業用地，於農舍興建完成，核發使用執照後，直轄市、縣（市）主管建築機關應造冊列管。前二項已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關於核發使用執照後，應將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記。」；102 年7 月
1 日修正後，將前開規定移至同辦法第12條並修正為「直轄市、縣（市）主管建築機關於核發建造執照後，應造冊列管，同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記，並副知該府農業單位建檔列管。【已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。】已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：…第三項農業用地經解除套繪管制，或原領得之農舍建造執照已逾期失其效力經申請解除套繪管制者，直轄市、縣（市）主管建築機關應將農舍坐落之地號、提供興建農舍之所有地號及解除套繪管制之所有地號清冊，囑託地政機關塗銷第一項之註記登記」，可證不論修正前、後規定，已興建農舍之農業用地，均應辦理地籍圖套繪及註記。惟修正後同辦法第12條第2 項增訂「已申請興建農舍之農業用地，未經申請解除套繪不得辦理分割」之規定，因此，在修正前受理已申請興建農舍之農業用地分割，並無未經申請解除套繪不得辦理分割規定之適用，換言之，前開辦法修正前、後之差異僅在於辦理農業用地分割階段，是否應申請解除套繪而已。被上訴人之指定登記名義人林素枝、呂秀雯於103 年間申請580-2 地號等13筆土地之合併分割時，即有修正後同辦法第12條第2 項適用，惟因故無法解除套繪，乃於103 年6 月30日以暫不分割為由撤回申請，亦據中壢地政事務所函覆明確（本院卷一第223 頁），換言之，上訴人所負之擔保責任即系爭土地是否遭套繪或能否解除套繪，均與102 年7 月1 日農業用地興建農舍辦法第12條規定之修正無涉，故上訴人抗辯有民法第227 條之
2 情事變更，請求再酌減被上訴人請求之違約金數額，顯屬無據。
4.承上，上訴人既有違約情事，被上訴人依第一、二份買賣契約第9 條第2 項及第三份買賣契約第7 條第⑷項約定，分別請求上訴人給付如附表二所載之違約金及各自起訴狀繕本送達翌日即均自104 年3 月31日（詳附表四所示）起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
（四）上訴人抗辯被上訴人解除契約後，無權占有系爭土地，依民法第179 條規定請求被上訴人給付相當租金之不當得利，並為抵銷抗辯部分
1.按債權契約解除後，物權契約並非當然消滅，僅得請求所有權移轉登記，以為回復原狀（最高法院87年度台上字第1003號判決參照）。查上訴人係於102 年4 月10日、102年10月2 日依約將系爭土地移轉所有權登記予被上訴人指定之林素枝、呂秀雯（詳不爭執事項第㈢點），雖被上訴人業已合法解除系爭三份買賣契約，惟系爭土地所有權移轉契約之效力，並未因買賣契約解除而失其效力，猶待上訴人請求所有權移轉登記以回復原狀，換言之，上訴人尚未回復登記取得系爭土地所有權，難謂被上訴人因系爭土地所有權仍登記在林素枝、呂秀雯名下，即受有相當租金之不當得利，致上訴人之所有權受有損害。
2.再按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件。上訴人固稱業已完成過戶及點交（本院卷二第235 至236 、260 頁），然上訴人尚未請求回復登記取得系爭土地所有權，亦未舉證被上訴人有何占有使用系爭土地之外觀事實，即難謂被上訴人有無權占有使用上訴人土地，而受有相當於租金之不當得利，致上訴人受有損害。
3.從而，上訴人抗辯被上訴人解除契約後，無權占有系爭土地，依民法第179 條規定請求給付相當於租金之不當得利，並先後與被上訴人請求給付違約金、買賣價金債權為抵銷抗辯（本院卷二第259 頁），要無可取。
（五）上訴人所為同時履行抗辯
1.按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第259 條定有明文，此項互負之義務，依同法第261 條準用第264 條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付（最高法院44年台上字第702 號判例參照）。次按契約解除後當事人雙方互負回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第
259 條第1 款、第2 款定有明文。且此項受領之給付為金錢者，不論受領人是否因利用金錢而受有利益，概應溯自受領時起附加法定利息償還之（同院96年度台上字第969號判決要旨參照），可徵契約解除後，雙方互負回復原狀之方法，包含受領之給付為金錢者，應返還自受領時起之利息，因此，前開應返還之利息自在同時履行抗辦之範圍內。
2.系爭三份買賣契約係屬雙務契約，被上訴人合法解除契約後，兩造互負回復原狀之義務，惟兩造就回復原狀之方法未有其他約定，應依民法第259 條規定為之，則上訴人依民法第261 條準用第264 條規定主張在被上訴人應將登記於林素枝、呂秀雯名下之土地所有權移轉登記予上訴人前，得拒絕返還買賣價金及利息之同時履行抗辯，核屬有據。至被上訴人主張僅買賣價金本金得主張同時履行抗辯，附加之法定利息不得為之等語（本院卷二第259 頁），依前開說明，自核無可採。
3.上訴人另主張與被上訴人請求給付之違約金為同時履行抗辯一情，則因契約解除互負回復原狀之義務，乃依民法第
259 條各款規定，而被上訴人請求給付違約金，其性質為損害賠償之預定，已見前述，亦即此項違約金係屬損害賠償，並非兩造依系爭三份買賣契約履行之主給付內容（買賣價金、土地），亦非民法第259 條各款規定回復原狀之方法，因此，上訴人主張在被上訴人應將登記於林素枝、呂秀雯名下之土地所有權移轉登記予上訴人前，得拒絕給付違約金之同時履行抗辯，為無理由。
六、綜上所述，上訴人依約負有保證系爭土地係未遭建築套繪之農地，茲因系爭土地有高達12筆遭套繪，迄未解除套繪，復因系爭三份買賣契約之標的具有不可分性，故被上訴人依第
一、二份買賣契約第9 條第2 項、第三份買賣契約第7 條第⑷項約定解除系爭三份買賣契約，核屬可取。被上訴人依民法第259 條第1 款、第2 款規定訴請上訴人各自返還如附表一所示之買賣價金本息，暨依第一、二份買賣契約第9 條第
2 項、第三份買賣契約第7 條第⑷項約定請求上訴人各自給付如附表二所示之違約金本息，均屬有據。惟上訴人主張在被上訴人將登記於林素枝、呂秀雯名下之土地所有權移轉登記予上訴人前，得拒絕給付買賣價金本息而為同時履行抗辯，亦有理由。原審判決上訴人敗訴，並依兩造聲請為准、免假執行之宣告，於法並無違誤，上訴意旨猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至原審判決
主文第五至七、九、、項關於上訴人同時履行抗辯之諭知，漏載登記在呂秀雯名下部分及部分權利範圍誤載，應分別更正如主文第三項（即附表六）所示，併予敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 13 日
民事第二十四庭
審判長法 官 陳麗芬
法 官 周祖民法 官 黃欣怡正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 13 日
書記官 劉育妃附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表一：被上訴人請求上訴人各自返還之買賣價金及利息┌──┬───┬────────────────────┬────────────┐│項目│上訴人│請求金額 │ 法定遲延利息 ││ │ │ │（均按週年利率5 ％計算）││ │ │ ├────────────┤│ │ │ │起（受領價金翌日）迄日 │├──┼───┼────────────────────┼────────────┤│買賣│梁渼澐│6410萬2395元 │自102 年10月12日（即第三││價金│ │【計算式：（第一份買賣契約）550,912+｛（│份買賣契約尾款受領翌日）││ │ │第二份買賣契約）14,275,088+350,630 +9,58│起至清償日止 ││ │ │ 0,422+7,848,283 +7,848,060+264,000｝+（│ ││ │ │第三份買賣契約）23,385,000＝550,912+40,1│ ││ │ │66,483+23,385,000＝64,102,395】 │ ││ ├───┼────────────────────┼────────────┤│ │許舒婷│517 萬6792元 │自102 年4 月16日起至清償││ │ │【計算式：692,944+132,248+4,351,600 ＝5,│日止 ││ │ │176,792 （第二份買賣契約）】 │ ││ ├───┼────────────────────┼────────────┤│ │陳淑萍│435 萬1600元 │同上 ││ ├───┼────────────────────┼────────────┤│ │李秀惠│1462萬5718元 │同上 ││ │ │【計算式：14,275,088+350,630＝14,625,718│ ││ │ │ （第二份買賣契約）】 │ │└──┴───┴────────────────────┴────────────┘附表二：被上訴人請求上訴人各自給付之違約金及法定遲延利息
（均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算）┌───┬───┬────────────────────────────┐│項目 │上訴人│請求金額（相當於買賣價金之30％） │├───┼───┼────────────────────────────┤│違約金│梁渼澐│1923萬0719元【計算式：64,102,395 元×30％＝1,9230,719元 ││ │ │ ，元以下四捨五入】 ││ ├───┼────────────────────────────┤│ │許舒婷│155 萬3038元【計算式：5176,792 元×30 ％＝1553,038元，元││ │ │ 以下四捨五入】 ││ ├───┼────────────────────────────┤│ │陳淑萍│130 萬5480元【計算式：4351,600 元×30％＝1305,480元】 ││ ├───┼────────────────────────────┤│ │李秀惠│438 萬7,715 元【計算式：1,4625,718元×30％＝4387,715元，││ │ │ 元以下四捨五入】 │└───┴───┴────────────────────────────┘（註：原判決附表二與附表四合併）附表三（系爭三份買賣契約總整理）：
┌────┬────┬────┬────┬────┬───┬─────┬─────┬──┐│契約 │標的（地│面積（平│賣方 │應有部分│出售應│單價（元/ │買賣價金 │是否││ │號土地）│方公尺）│ │ │有部分│坪） │（元） │套繪││ │ │ │ │ │換算坪│ │ │ ││ │ │ │ │ │數 │ │ │ │├────┼────┼────┼────┼────┼───┼─────┼─────┼──┤│第一份 │590 │624.41 │羅祥鴻 │1/2 │94.44 │36,000 │3,399,912 │是 ││買賣契約│( 未上訴│ │ │ │ │ │ │ ││ │，不在本│ ├────┼────┼───┤ ├─────┤ ││【簽約日│院審理範│ │羅惠欣 │1/2 │94.44 │ │3,399,913 │ ││：102 年│圍） │ │ │ │ │ │ │ ││1 月31日├────┼────┼────┼────┼───┼─────┼─────┼──┤│】 │527 │1,816.39│梁渼澐 │56/1000 │33.33 │16,500 │550,912 │是 ││ │ │ │ │（誤載為│ │ │ │ ││ │ │ │ │1/125） │ │ │ │ ││ ├────┼────┤ ├────┤ │ │ ├──┤│ │563 │60.05 │ │100/1500│ │ │ │否 ││ ├────┼────┤ ├────┤ │ │ ├──┤│ │564 │59.68 │ │100/1500│ │ │ │否 │├────┼────┼────┼────┼────┼───┼─────┼─────┼──┤│第二份 │580之2 │62.28 │許舒婷 │全部 │18.83 │36,800 │692,944 │否 ││買賣契約├────┼────┤ │ ├───┤ ├─────┼──┤│ │580之3 │11.88 │ │ │3.5937│ │132,248 │否 ││【簽約日├────┼────┼────┼────┼───┤ ├─────┼──┤│：102 年│582之3 │781.87 │許舒婷 │1/2 │118.25│ │4,351,600 │是 ││2 月1 日│ │ ├────┼────┼───┤ ├─────┤ ││】 │ │ │陳淑萍 │1/2 │118.25│ │4,351,600 │ ││ ├────┼────┼────┼────┼───┤ ├─────┼──┤│ │589 │2,564.71│梁渼澐 │1/2 │387.91│ │14,275,088│是 ││ │ │ ├────┼────┼───┤ ├─────┤ ││ │ │ │李秀惠 │1/2 │387.91│ │14,275,088│ ││ ├────┼────┼────┼────┼───┤ ├─────┼──┤│ │589之1 │63 │李秀惠 │1/2 │9.528 │ │350,630 │是 ││ │ │ ├────┼────┼───┤ ├─────┤ ││ │ │ │梁渼澐 │1/2 │9.528 │ │350,630 │ ││ ├────┼────┼────┼────┼───┤ ├─────┼──┤│ │591 │860.62 │梁渼澐 │全部 │260.33│ │9,580,422 │是 ││ │ │ │ │ │755 │ │ │ ││ ├────┼────┤ │ ├───┤ ├─────┼──┤│ │596 │705.02 │ │ │213.26│ │7,848,283 │是 ││ │ │ │ │ │855 │ │ │ ││ ├────┼────┤ │ ├───┤ ├─────┼──┤│ │597 │705 │ │ │213.26│ │7,848,060 │是 ││ │ │ │ │ │25 │ │ │ ││ ├────┼────┤ ├────┼───┼─────┼─────┼──┤│ │588之1 │150.85 │ │351/1000│16 │16,500 │264,000 │是 │├────┼────┼────┼────┼────┼───┼─────┼─────┼──┤│第三份 │599 │855.01 │梁渼澐 │全部 │258.64│36,800 │23,385,000│是 ││買賣契約│ │ │ │ │0525 │ │ │ ││ │────┼────┤ │ ├───┤ │ ├──┤│【簽約日│600 │854.98 │ │ │258.63│ │ │是 ││102 年8 │ │ │ │ │145 │ │ │ ││月3日】 ├────┼────┤ │ ├───┼─────┤ ├──┤│ │618 │522.94 │ │ │158.18│27,500 │ │是 ││ │ │ │ │ │935 │ │ │ │└────┴────┴────┴────┴────┴───┴─────┴─────┴──┘附表四：起訴狀繕本送達日期┌───┬───────┬──────────────┐│上訴人│合法送達日期 │備註 │├───┼───────┼──────────────┤│梁渼澐│104 年3月30日 │見原審卷一第213 頁被上訴人自││ │ │行送達之郵局回執影本 │├───┼───────┼──────────────┤│許舒婷│104年3月30日 │見原審卷一第213 頁被上訴人自││ │ │行送達之郵局回執影本 │├───┼───────┼──────────────┤│陳淑萍│104年3月30日 │見原審卷一第212 頁被上訴人自││ │ │行送達之郵局回執影本 │├───┼───────┼──────────────┤│李秀惠│104年3月30日 │見原審卷一第212 頁被上訴人自││ │ │行送達之郵局回執影本 │└───┴───────┴──────────────┘
附表五：三份買賣契約之各出賣人出買權利範圍與指定登記在
林素枝、呂秀雯之權利範圍┌───┬───┬────────┬────────────────┬────────┐│買賣 │地號 │出賣人（出賣權利│被上訴人指定登記在林素枝、呂秀雯│證據出處 ││契約 │ │範圍） │名下之權利範圍 │ │├───┼───┼────────┼────────────────┼────────┤│第一份│527 │梁渼澐56/1000 │林素枝56/2000、呂秀雯56/2000 │原審卷一第84、28││買賣契│ │ │ │2頁 ││約 ├───┼────────┼────────────────┼────────┤│ │563 │梁渼澐100/1500 │林素枝100/3000、呂秀雯100/3000 │原審卷一第84、28││ │ │ │ │4頁 ││ ├───┼────────┼────────────────┼────────┤│ │564 │梁渼澐100/1500 │林素枝100/3000、呂秀雯100/3000 │原審卷一第84、28││ │ │ │ │6頁 │├───┼───┼────────┼────────────────┼────────┤│第二份│580-2 │許舒婷全部 │林素枝1/2、呂秀雯1/2 │原審卷一第102 、││買賣契│ │ │ │288頁 ││約 ├───┼────────┼────────────────┼────────┤│ │580-3 │許舒婷全部 │林素枝1/2、呂秀雯1/2 │原審卷一第102 、││ │ │ │ │290頁 ││ ├───┼────────┼────────────────┼────────┤│ │582-3 │許舒婷1/2 │林素枝1/4、呂秀雯1/4 │原審卷一第102 、││ │ ├────────┼────────────────┤150 、292 頁 ││ │ │陳淑萍1/2 │林素枝1/4、呂秀雯1/4 │ ││ ├───┼────────┼────────────────┼────────┤│ │589 │梁渼澐1/2 │林素枝1/4、呂秀雯1/4 │原審卷一第84、93││ │ ├────────┼────────────────┤、294頁 ││ │ │李秀惠1/2 │林素枝1/4、呂秀雯1/4 │ ││ ├───┼────────┼────────────────┼────────┤│ │589-1 │梁渼澐1/2 │林素枝1/4、呂秀雯1/4 │原審卷一第84、93││ │ ├────────┼────────────────┤、296頁 ││ │ │李秀惠1/2 │林素枝1/4、呂秀雯1/4 │ ││ ├───┼────────┼────────────────┼────────┤│ │588-1 │梁渼澐351/1000 │林素枝351/2000、呂秀雯351/2000 │原審卷一第84、30││ │ │ │ │4頁 ││ ├───┼────────┼────────────────┼────────┤│ │591 │梁渼澐全部 │林素枝1/2、呂秀雯1/2 │原審卷一第84、29││ │ │ │ │8頁 ││ ├───┼────────┼────────────────┼────────┤│ │596 │梁渼澐全部 │林素枝1/2、呂秀雯1/2 │原審卷一第84、30││ │ │ │ │0頁 ││ ├───┼────────┼────────────────┼────────┤│ │597 │梁渼澐全部 │林素枝1/2、呂秀雯1/2 │原審卷一第84、30││ │ │ │ │2頁 │├───┼───┼────────┼────────────────┼────────┤│第三份│599 │梁渼澐全部 │林素枝1/2、呂秀雯1/2 │原審卷一第121 、││買賣契│ │ │ │277頁 ││約 ├───┼────────┼────────────────┼────────┤│ │600 │梁渼澐全部 │林素枝1/2、呂秀雯1/2 │原審卷一第121 、││ │ │ │ │278頁 ││ ├───┼────────┼────────────────┼────────┤│ │618 │梁渼澐全部 │林素枝1/2、呂秀雯1/2 │原審卷一第121 、││ │ │ │ │279頁 │└───┴───┴────────┴────────────────┴────────┘附表六（原審判決部分主文更正如下）：
┌────┬─────────────────────────────┐│原判決 │ 主文更正內容 ││主 文 │ │├────┼─────────────────────────────┤│第五項 │梁渼澐應於被上訴人將分別登記於第三人林素枝、呂秀雯（後者漏││ │載）名下之坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號││ │土地，所有權權利範圍為各二０００分之五六（誤載為一百二十五││ │分之七）、各三０００分之一００（誤載為十五分之一）、各三０││ │００分之一００（誤載為十五分之一）移轉登記予梁渼澐之同時，││ │給付被上訴人新臺幣伍拾伍萬零玖佰壹拾貳元，及自民國一百零二││ │年十月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 │├────┼─────────────────────────────┤│第六項 │梁渼澐應於被上訴人將分別登記於第三人林素枝、呂秀雯（後者漏││ │載）名下之坐落桃園市○○區○○段五八九、五八九之一、五九一││ │、五九六、五九七、五八八之一地號土地，所有權權利範圍為各四││ │分之一（誤載為二分之一）、各四分之一（誤載為二分之一）、各││ │二分之一（誤載為全部）、各二分之一（誤載為全部）、各二分之││ │一（誤載為全部）、各二０００分之三五一（誤載為一千分之三百││ │五十一）移轉登記予梁渼澐之同時，給付上訴人新臺幣肆仟零壹拾││ │陸萬陸仟肆佰捌拾參元，及自民國一百零二年十月十二日起至清償││ │日止，按週年利率百分之五計算之利息。 │├────┼─────────────────────────────┤│第七項 │梁渼澐應於被上訴人將登記於第三人林素枝、呂秀雯（後者漏載）││ │名下之坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地││ │，所有權權利範圍各二分之一（誤載為全部）、各二分之一（誤載││ │為全部）、各二分之一（誤載為全部）移轉登記予梁渼澐之同時，││ │給付被上訴人新臺幣貳仟參佰參拾捌萬伍仟元，及自民國一百零二││ │年十月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 │├────┼─────────────────────────────┤│第九項 │許舒婷應於被上訴人將登記於第三人林素枝、呂秀雯（後者漏載）││ │名下之坐落桃園市○○區○○段五八０之二、五八０之三、五八二││ │之三地號土地，所有權權利範圍為各二分之一（誤載為全部）、各││ │二分之一（誤載為全部）、各四分之一（誤載為二分之一）移轉登││ │記予許舒婷之同時，給付被上訴人新臺幣伍佰壹拾柒萬陸仟柒佰玖││ │拾貳元，及自民國一百零二年四月十六日起至清償日止，按週年利││ │率百分之五計算之利息。 │├────┼─────────────────────────────┤│第項 │陳淑萍應於被上訴人將登記於第三人林素枝、呂秀雯（後者漏載）││ │名下之坐落桃園市○○區○○段○○○○○○號土地，所有權權利││ │範圍各四分之一（誤載為二分之一）移轉登記予陳淑萍之同時，給││ │付被上訴人新臺幣肆佰參拾伍萬壹仟陸佰元，及自民國一百零二年││ │四月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 │├────┼─────────────────────────────┤│第項 │李秀惠應於原告將登記於第三人林素枝、呂秀雯（後者漏載）名下││ │之坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地，所有權││ │權利範圍各四分之一（誤載均為二分之一）移轉登記予李秀惠之同││ │時，給付被上訴人新臺幣壹仟肆佰陸拾貳萬伍仟柒佰壹拾捌元，及││ │自民國一百零二年四月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五││ │計算之利息。 │└────┴─────────────────────────────┘