臺灣高等法院民事判決 106年度重上字第364號上 訴 人即被上訴人 蘇少泉訴訟代理人 林鵬越律師被 上 訴人即 上 訴人 沈淑珍訴訟代理人 戴文進律師上列當事人間給付違約金事件，兩造對於中華民國106 年2 月15日臺灣新竹地方法院105 年度重訴字第173 號第一審判決各自提起上訴，本院於106 年9 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人蘇少泉（下稱蘇少泉）主張：其於民國10
3 年10月28日，經由訴外人台灣房屋仲介股份有限公司百年分公司（下稱台灣房屋）仲介，與被上訴人即上訴人沈淑珍（下稱沈淑珍）簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），買受沈淑珍所有坐落新竹縣○○鎮○○○段暗潭小段55、55-3
0 、55-31 、55-35 、55-36 地號等5 筆土地（下稱系爭土地），約定總價新臺幣（下同）6,988 萬元，並共同委由訴外人第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經）辦理價金信託履約保證責任，沈淑珍同意負擔費用申請土質檢測，其則於103 年11月3 日給付第1 期款（簽約款）1,000 萬元。
因兩造就系爭土地土質檢測是否完成、系爭契約是否業經沈淑珍合法解除之認知有異，蘇少泉乃提起確認買賣關係存在之訴，並經原法院以104 年度重訴字第32號為沈淑珍敗訴之判決，詎沈淑珍竟於104 年10月28日上開確認買賣關係存在事件第二審訴訟程序進行中，將系爭土地所有權移轉登記予他人，經蘇少泉委由律師催告沈淑珍履行，再由第一建經發函沈淑珍進行最終催告，沈淑珍均置之不理，依系爭契約第11條第3 項約定，系爭契約已生解除之效力，沈淑珍自應依系爭契約第5 項約定加倍返還蘇少泉已支付之價金即2,000萬元作為違約金。爰依系爭契約第11條第5 項約定，請求沈淑珍給付蘇少泉2,000 萬元，並加計自起訴狀繕本送達翌日即105 年8 月30日起算之遲延利息等語。〔原審判決沈淑珍應給付蘇少泉1,000 萬元本息，而駁回蘇少泉其餘之訴。蘇少泉、沈淑珍就其敗訴部分各自聲明不服，提起上訴。至蘇少泉請求超逾上開部分（即104 年10月29日至105 年8 月29日利息請求部分），未據聲明不服，非本院審理範圍〕。並於本院聲明：㈠上訴聲明：⒈原判決關於駁回蘇少泉後開第二項之訴部分廢棄。⒉沈淑珍應再給付蘇少泉1,000 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即105 年8 月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡答辯聲明：上訴駁回。
二、沈淑珍則以：蘇少泉應給付之第2 期款（備證用印款）應於沈淑珍備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士收執時存匯入履約保證專戶，沈淑珍已提出清華科技檢驗股份有限公司（下稱清華檢驗公司）103 年12月1 日作成之土壤樣品檢驗報告證明系爭土地並無重金屬污染，並於104 年1 月5 日備齊一切過戶所需之證件資料交付台灣房屋轉交特約地政士李依恬辦理用印事宜，詎蘇少泉竟拒絕給付第2 期款，經沈淑珍於104 年1 月12日以存證信函催告蘇少泉於7 日內履行，否則即解除系爭契約，惟蘇少泉置之不理，系爭契約業經沈淑珍合法解除。且依系爭契約第15條特約事項第8 項約定，兩造同意本案以現況交地，如土質檢測後有污染情事，則兩造無條件解除系爭契約並回復原狀，應認蘇少泉質疑系爭土地受污染，即應賦與沈淑珍亦得主張解除系爭契約之權利，蘇少泉既質疑系爭土地受污染，沈淑珍解除系爭契約並將系爭土地出賣他人，即無何違約之情事。又蘇少泉質疑系爭土地受汙染，拒絕履行第2 期款之給付義務，顯無購買系爭土地之意願，其拒絕履行契約在先，於遲延給付第2 期款時，即有謀求鉅額違約金之意圖，其行使權利履行義務顯然違反誠信原則。再系爭契約第11條第5 項關於加倍返還已支付之價金作為違約金之約定，係指以蘇少泉已支付價金之同額（等額）作為違約金之數額，而系爭違約金為損害賠償額預定之性質，其金額是否過高應以蘇少泉實際損害為標準加以審酌，蘇少泉並未說明其因締結系爭契約所受損害及所失利益為何，亦未提出實際計算之金額以供憑查，難認其因系爭契約之解除受有損害，原審認定沈淑珍應就系爭違約金過高一節負舉證之責，並僅憑蘇少泉之主張即認定系爭違約金並無過高情事，均有不當等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠答辯聲明：上訴駁回。㈡上訴聲明：⒈原判決不利於沈淑珍部分廢棄。⒉上開廢棄部分，蘇少泉在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠蘇少泉於103 年10月28日，經由台灣房屋仲介，與沈淑珍簽
訂系爭契約，買受沈淑珍所有之系爭土地，約定總價6,988萬元，並共同委由第一建經辦理價金信託履約保證責任，沈淑珍同意負擔費用申請土質檢測，蘇少泉已於103 年11月3日給付第1 期款（簽約款）1,000 萬元（原審卷第7-10頁）。
㈡兩造就系爭土地土質檢測是否完成、系爭契約是否業經沈淑
珍合法解除之認知有異，蘇少泉提起確認買賣關係存在之訴，經原法院以104 年重訴字第32號判決確認兩造間就系爭土地之買賣關係存在，沈淑珍聲明不服，提起上訴，並於105年5月24日撤回上訴（原審卷第11-16頁）。
㈢沈淑珍於104 年10月2 日將系爭土地出售他人，並於104 年
10月28日完成所有權移轉登記（原審卷第59-62 頁、第93-9
6 頁）。
四、蘇少泉主張沈淑珍將系爭土地所有權移轉登記予他人，經其委由律師發函予第一建經，再由第一建經催告沈淑珍履行契約而未履行，系爭契約已生解除之效力，沈淑珍依系爭契約第5 項約定，沈淑珍應加倍返還蘇少泉已支付之價金2,000萬元作為違約金，為沈淑珍所否認，並以前詞置辯，經查：㈠系爭契約是否因沈淑珍擅自解約、不為給付、給付不能或有
其他違約情事而解除？⒈系爭契約第11條第3 項約定：「除本契約有特別約定外，買
賣雙方之任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定五日期限催告仍未履行，雙方同意應由第一建經進行最終催告，逾期仍未履行者，本契約即生解除之效力，並由第一建經將履約保證專戶之價金撥付予未違約之一方」（原審卷第9 頁反面）。沈淑珍於104 年10月2 日將系爭土地出售他人，並於104 年10月28日完成所有權移轉登記，為兩造所不爭，並有土地登記謄本在卷可稽（原審卷第59-62 頁、第93-96 頁）。而蘇少泉於105 年6 月14日委由律師催告沈淑珍回復產權並履行契約義務，經沈淑珍於105 年6 月24日委由律師函覆拒絕，蘇少泉再委由律師發函第一建經，由第一建經於105 年8 月4 日發函沈淑珍進行最後催告，沈淑珍逾期仍未履行，蘇少泉再於105 年8 月30日委由律師發函沈淑珍通知解除系爭契約，為沈淑珍所不爭，有律師函、存證信函附卷可憑（原審卷第30頁、第17-23 頁），依上開約定，系爭契約即生解除之效力，蘇少泉主張系爭契約因沈淑珍不為給付、給付不能等違約情事而解除，為可採信。
⒉沈淑珍固抗辯其已提出清華檢驗公司於103 年12月1 日作成
之土壤樣品檢驗報告證明系爭土地並無重金屬污染，並於10
4 年1 月5 日備齊一切過戶所需之證件資料交付台灣房屋轉交特約地政士，蘇少泉拒不給付第2 期款，其已於104 年1月12日以存證信函催告蘇少泉於7 日內履行，否則即解除系爭契約，蘇少泉拒不履行，系爭契約業經其合法解除等語。惟蘇少泉於系爭契約簽訂之日已明確表示不同意清華檢驗公司前所作成之另份土壤樣品檢驗報告，並特別約定應由沈淑珍負擔費用申請土地土質檢測（系爭契約第15條特約事項第
3 項），兩造於協商是否由台境企業股份有限公司（下稱台境公司）檢測過程，沈淑珍亦委託檢測公司就工業地進行報價，已據證人吳宗全於原法院104 年重訴字第32號確認買賣關係存在事件審理時證述屬實〔原法院104 年重訴字第32號卷（下稱原法院32號卷）第116 頁〕，並有通訊軟體LINE往來訊息截圖在卷可稽（原法院32號卷第82-83 頁）。經比對沈淑珍所提清華檢驗公司於103 年12月1 日作成之土壤樣品檢驗報告與蘇少泉前所反對之另份土壤樣品檢驗報告（原法院32號卷第28頁、第141 頁），其檢測機構（清華檢驗公司）、採樣單位〔祐昌土地開發股份有限公司（下稱祐昌公司）〕、採樣行程（無）、檢驗項目（8 種重金屬）均屬相同，且祐昌公司指派採樣之人並無土壤檢測專業，採樣過程並未鑽探，僅採取地表土壤送請檢測，亦為沈淑珍於上開確認買賣關係存在事件審理時所是認（原法院32號卷第98頁反面、第99頁）。則沈淑珍所提清華檢驗公司於103 年12月1 日作成之土壤樣品檢驗報告，自不足以作為系爭土地無污染之證明，沈淑珍未依債務本旨提出給付，不生提出之效力，蘇少泉於沈淑珍提出符合債務本旨之土質檢測報告前，並無給付第2 期款之義務，沈淑珍所為之催告不生效力，故其解除系爭契約自不合法。凡此，經原法院104 年重訴字第32號確認買賣關係存在事件為相同之認定，而判決確認兩造間就系爭土地之買賣關係存在確定，亦據本院調閱上開確認買賣關係存在事件案卷查明屬實，並有上開確定判決在卷可憑（原審卷第13頁反面－第16頁），沈淑珍再為相反之主張，抗辯其已於104 年1 月12日以存證信函催告蘇少泉於7 日內給付第2 期款，否則即解除系爭契約，蘇少泉拒不履行，系爭契約業經其合法解除，自不足採。
⒊沈淑珍復抗辯依系爭契約第15條特約事項第8 項約定，兩造
同意本案以現況交地，如土質檢測後有污染情事，則兩造無條件解除系爭契約並回復原狀，應認蘇少泉質疑系爭土地受污染，即應賦與沈淑珍亦得主張解除系爭契約之權利，蘇少泉既質疑系爭土地受污染，沈淑珍解除系爭契約並將系爭土地出賣他人，即無何違約之情事等語。惟系爭契約第15條特約事項第8 項僅約定如土質檢測後有污染情事，則兩造無條件解除系爭契約並回復原狀（原審卷第10頁反面），並未賦與沈淑珍得主張解除系爭契約之權利。且依系爭契約第15條特約事項第8 項約定，兩造同意無條件解除系爭契約，係以系爭土地土質檢測後有污染情事為前提，因沈淑珍未依債務本旨提出土質檢測報告，系爭土地有無污染情事迄未能釐清，已如前述，則本件自無適用系爭契約第15 條特約事項第8項約定之餘地。沈淑珍抗辯蘇少泉既質疑系爭土地受污染，依系爭契約第15條特約事項第8 項約定，其即得主張解除系爭契約，則其解除系爭契約並將系爭土地出賣他人，並無何違約之情事，難以憑採。
㈡蘇少泉得否請求沈淑珍給付違約金？兩造約定之違約金額應
為若干？其金額是否過高？違約金若干始屬相當？⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250 條定有明文。又民法第250 條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金及懲罰性違約金。前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年度台上字第2879號判決意旨參照）。系爭契約第11條第5 項約定：「本契約簽訂後，賣方（即沈淑珍）若有擅自解約、不為給付、給付不能或有其他違約情事致本契約解除時，除應負擔買方（即蘇少泉）所受損害之賠償外，並喪失收受買賣價金之權利，除應返還已動支之價金外，並同意加倍返還買方已支付之價金做為違約金。第一建經應依約將買方已支付之價金扣除應負擔之相關費用，將餘額返還予買方」（原審卷第9 頁反面），足見除違約金外，蘇少泉如有損害，更得請求其他損害賠償，依上開說明，系爭違約金應屬懲罰性違約金，蘇少泉主張系爭違約金為懲罰性違約金，為可採信，沈淑珍抗辯系爭違約金為損害賠償額預定性質，難謂可採。
⒉次按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院39年台上字第1053號判例、19年上字第58號判例、19年上字第28號判例、99年度台上字第1421號判決意旨參照）。本件系爭契約第11條第5 項約定：「賣方（即沈淑珍）．．．
除應返還已動支之價金外，並同意加倍返還買方（即蘇少泉）已支付之價金做為違約金（原審卷第9 頁反面），依其文義，既曰「返還」，而非「給付」或「賠償」，則所謂「加倍返還買方已支付之價金」自包括賣方因系爭契約解除原應返還予買方之已支付價金，扣除該應予返還之已支付價金，買方得請求之違約金應為其已支付價金之同額價款。且系爭契約為台灣房屋使用之制式契約，若賣方違約時，依系爭契約第11條第5 項約定，賣方應加倍返還買方已支付之價金。
如買方已支付之價金為1,000 萬元，賣方已事先動撥款項，則應先補足履約保證專戶內款項至1,000 萬元，再按已支付價金1,000 萬元加一倍返還買方（計算式為：已支付價金1,
000 萬元＋違約金1,000 萬元），即賣方應返還買方之總金額為2,000 萬元等情，已據原審向台灣房屋函查屬實，並有該公司106 年1 月4 日函在卷可憑（原審卷第78頁），足徵系爭契約第11條第5 項約定「加倍返還買方已支付之價金做為違約金」，其真意係指賣方應按買方已支付價金加一倍返還予買方，所返還之款項包括因系爭契約解除原應返還之已支付價金，非謂賣方應按買方已支付價金加倍賠償違約金。又系爭契約第11條第1 項約定：「賣方（即沈淑珍）若違反本契約應履行之各項義務時．．．經買方定5 日期限催告逾期仍不履行者，買方除得逕行解除本契約，請求返還已付價金外，賣方並應賠償買方已付同額價款之違約金予買方」（原審卷第9 頁反面），參酌上開約定與系爭契約第11 條第5項同為賣方違約之約定，且其違約情節並無輕重之別，同一違約事由甚或可同時適用系爭契約第11條第1 項、第5 項之約定，二者應為相同之解釋等情，並衡以系爭契約第11條第
1 項係將賣方應返還之已支付價金、應賠償之違約金分別約定，而系爭契約第11條第5 項則將二者合併約定賣方應加倍返還買方已支付之價金等節，亦堪認系爭契約第11條第5 項約定「加倍返還買方已支付之價金做為違約金」，其真意係指賣方應返還買方已支付之價金，並賠償買方已支付價金同額價款之違約金。蘇少泉主張其得請求賠償之違約金為其已支付價金之兩倍，難謂可採。
⒊又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文。此於違約金之作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，均有適用。至是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。而約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（最高法院50年台抗字第55號判例、79年台上字第1915號判例、82年度台上字第2476號判決意旨參照）。本件系爭契約因沈淑珍不為給付、給付不能等違約情事而解除，系爭契約第11條第5 項關於賣方同意加倍返還買方已支付之價金做為違約金之約定，其真意係指賣方應返還買方已支付之價金，並賠償買方已支付價金同額價款之違約金，均詳前述，則蘇少泉依系爭契約第11條第5 項約定請求沈淑珍賠償其已支付價金同額價款即1,000 萬元之違約金，核屬有據。又系爭違約金為懲罰性違約金，已如前述，其約定之違約金額是否過高，並非專以當事人實際上所受損失以為酌定標準。而買方如有違約情事經賣方解除系爭契約，賣方得沒收買方已支付之價金做為違約金，買賣雙方即兩造因違約所應賠償之違約金完全一致，系爭契約關於違約金之約定非僅對於賣方即沈淑珍不利，觀諸系爭契約第11條第2 項、第4 項約定亦明（原審卷第9 頁反面）。再者，蘇少泉經營第一泉有限公司，所營事業為飼料批發業、飼料零售業、動物用藥零售業、動物用藥品批發業、食品什貨批發業、食品什貨、飲料零售業等，依104 年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準，其所得淨利率為7%，而蘇少泉買受系爭土地即為興建工廠、倉庫，作為堆放動物飼料、動物用藥、食品什貨等使用，已據其變更登記表、104 年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準為證（原審卷第53-54 頁、第52頁），並經其於上開確認買賣關係存在事件、原審審理時陳述明確（原法院32號卷第132 頁，原審卷第36頁反面），且據證人許傳榮、吳宗全於上開確認買賣關係存在事件審理時證述屬實（原法院32號卷第108 頁、第114 頁），並經本院調閱上開確認買賣關係存在事件案卷查核無誤。本院審酌系爭契約關於違約金之約定對於買賣雙方即兩造係屬一致，非僅對於沈淑珍不利，及蘇少泉因沈淑珍未依約履行，無從以系爭土地作為堆放動物飼料、動物用藥、食品什貨等使用，依104 年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準，其罹受減少7%淨利收入之損害，暨系爭違約金約為系爭買賣總價之14.31%等一般客觀事實、社會經濟狀況及蘇少泉所受損害情形等情狀，認兩造約定違約金額為蘇少泉已支付之價金即1,000 萬元並無過高情事，沈淑珍既未舉證證明系爭違約金額有何過高不相當之情事，其抗辯兩造約定之違約金額過高，應依民法第252 條予以酌減，自非可採。
五、綜上所述，蘇少泉依系爭契約第11條第5 項約定，請求沈淑珍給付1,000 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即105 年8 月30日（原審送達證書及信封卷第3 頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，為蘇少泉敗訴之判決，就上開應予准許部分，為沈淑珍敗訴之判決，均無不合。蘇少泉、沈淑珍就其敗訴部分分別提起上訴，均指摘原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，兩造之上訴均應駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第
449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 9 月 26 日
民事第十一庭
審判長法 官 徐福晋
法 官 郭顏毓法 官 陳秀貞正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 26 日
書記官 李家敏附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。