臺灣高等法院民事判決 106年度重上字第37號上 訴 人 周國華訴訟代理人 陳志斌律師
陳伯勳被 上訴人 郭萬得
周美惠訴訟代理人 李元德律師
吳子毅律師被 上訴人 蔡致仁訴訟代理人 沈政雄律師上列當事人間確認優先承買權等事件，上訴人對於中華民國105年11月1日臺灣臺北地方法院102年度重訴字第561號第一審判決提起上訴，本院於106年10月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面被上訴人郭萬得經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、上訴人起訴主張：伊所有門牌號碼臺北市○○區○○街○○號房屋（下稱系爭建物）所坐落臺北市○○區○○段○○段00
0 號土地（下稱系爭土地）原屬被上訴人郭萬得（下稱郭萬得）所有，郭萬得提供系爭土地設定最高限額抵押權予中國農民銀行股份有限公司（下稱中國農民銀行）為借款保證，嗣中國農民銀行將其對郭萬得之借款債權出讓，輾轉由訴外人蔡慶華取得，其並向臺灣士林地方法院（下稱士林地院）聲請強制執行，經士林地院98 年度執字第54507號執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣，執行法院雖於拍賣公告上載明伊所有系爭建物與系爭土地所有人郭萬得間有法定租賃關係具優先承購權，然不僅未通知伊於拍賣期日表示意見，且於99年3月9日被上訴人周美惠（下稱周美惠）拍定系爭土地後，於同年3月11日按伊戶籍地址「臺北市○○區○○街○○巷○號」通知伊行使優先承購權，但因郵務人員投遞至老泉街26巷7 號附近公共信箱而由楊美蘭誤收後退回，郵務機關再以遷移不明為由退回執行法院，然執行法院竟未再向伊戶籍地址補送。又伊於99 年3月11日向執行法申請閱卷，同年月19日閱畢，並同年月23日起數度就執行法院此部分程序瑕疵聲明異議，可見執行法院並未合法通知伊行使優先承購權，伊對於系爭土地仍存有優先承購權，且行使法定10日期限尚未起算。縱認周美惠已合法取得系爭土地，惟其出售系爭土地予被上訴人蔡致仁（下稱蔡致仁），乃屬通謀虛偽意思表示（嗣於本院自認買賣真正，見本院卷㈠第116、236頁），且通知伊是否行使優先承購權之函文所載之買賣條件，與其出售蔡致仁之買賣條件不同，未符土地法第104條、民法第426條之2規定，伊優先承購權之法定10 日期限尚未起算，伊自得依渠等100年4月30日簽訂「所有權買賣移轉契約書」（指物權契約）所載買賣價金13,017,200元，而非以周美惠通知之2,400萬元優先承購系爭土地等語，爰依土地法第104條第1項、第2項規定、民法第87條第1 項等規定（嗣於本院審理時表明請求權基礎先、備位均是依土地法第104 條第1、2項，見本院卷㈠第115頁、卷㈡第66 頁），於原審先位聲明求為判決：㈠確認上訴人對系爭執行事件於99年3月9日拍賣程序由周美惠以1,588 萬元拍定郭萬得所有之系爭土地有依同樣條件優先購買之權。㈡周美惠、蔡致仁應將100 年6月7日士林地政事務所100年士林字第128000 號買賣系爭土地之所有權移轉登記予以塗銷。㈢郭萬得、周美惠應將99 年9月20日士林地政事務所99年士林字第217220號買賣系爭土地之所有權移轉登記予以塗銷。㈣上訴人向郭萬得給付1,588 萬元後，郭萬得應將系爭土地所有權移轉登記予上訴人。備位聲明求為判決：㈠確認上訴人對於蔡致仁100年4月30日以13,017,200元（或經法院審認之實際買賣價金）向周美惠買受之系爭土地有依同樣條件優先購買之權。㈡周美惠、蔡致仁應將100年6月7日士林地政事務所100年士林字第128000號買賣系爭土地之所有權移轉登記予以塗銷。㈢周美惠於上訴人向其給付13,017,200元之買賣價金（或經法院審認之實際買賣價金），應同時就系爭土地按其與蔡致仁間於100年4月30日辦理買賣移轉登記之同一條件與上訴人簽立買賣契約出賣予上訴人，並將系爭土地所有權移轉登記予上訴人。（原審判決上訴人敗訴。上訴人全部不服上訴。）並於本院上訴聲明：先位聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡確認上訴人對系爭執行事件於99年3月9日拍賣程序由被上
訴人周美惠以1,588 萬元所拍定被上訴人郭萬得所有之系爭土地有依同樣條件優先購買之權。
㈢被上訴人周美惠、蔡致仁應將100 年6月7日士林地政事務
所100年士林字第128000 號買賣系爭土地之所有權移轉登記予以塗銷。
㈣被上訴人郭萬得、周美惠應將99 年9月20日士林地政事務
所99年士林字第217220號買賣系爭土地之所有權移轉登記予以塗銷。
㈤上訴人向被上訴人郭萬得給付1,588 萬元後，被上訴人郭萬得應將系爭土地所有權全部移轉登記予上訴人。
備位聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡確認上訴人對於被上訴人蔡致仁100 年4月30日以13,017,
200 元（或經法院詳實審認之實際買賣價金）向被上訴人周美惠買受之系爭土地有依同樣條件優先購買之權。
㈢被上訴人周美惠、蔡致仁應將100 年6月7日士林地政事務
所100年士林字第128000 號買賣系爭土地之所有權移轉登記予以塗銷。
㈣被上訴人周美惠於上訴人向其給付13,017,200元（或經法
院詳實審認之實際買賣價金），應同時就系爭土地按其與被上訴人蔡致仁間於100年4月30日辦理買賣移轉登記之同一條件與上訴人簽立買賣契約出賣予上訴人，並將系爭土地所有權移轉登記予上訴人。
二、被上訴人則以：㈠周美惠部分：伊於99年3月9日經由執行法院拍賣程序取得系
爭土地後，執行法院已對上訴人發出優先承買通知，該通知雖經退回法院而未合送達，惟上訴人於99 年3月11日以其經他人告知系爭土地業經拍定，其為系爭建物所有人，就系爭土地有優先承買權，為瞭解案情，俾便依法承買為由，聲請閱覽系爭執行事件案卷，並於99年3月19 日閱畢，可見上訴人於閱卷時應知悉伊買受系爭土地價格等條件，但未於法定10日期限內為優先承購之表示；嗣伊另於100年1月22日寄發存證信函，通知上訴人伊將以2,400 萬元出售系爭土地並詢問是否行使優先承買權，上訴人於同年2月9日函覆稱其將於執行法院遂行執行程序之先決條件（即合法送達上開優先承買通知）後，始適時行使優先承買權等語，未表示願以同一條件行使優先承買權，依土地法第104條第2項規定，自已喪失優先承買權。又伊與蔡致仁間就系爭土地之買賣乃真實無虛，此業經臺灣臺北地方法院檢察署（下稱臺北地檢署）檢察官於偵查程序中就伊與蔡致仁間金錢往來流向詳為調查認定屬實並為不起訴處分（臺北地檢署104 年度偵續三字第21號，下稱系爭不起訴處分）確定。又買賣價金乃買賣契約重要之點，應經當事人意思表示合致，上訴人既於本院承認伊與蔡致仁間就系爭土地成立買賣契約關係，即承認買賣價金為2,400 萬元為真實。上訴人既承認伊等買賣契約成立，卻於備位聲明中主張依1,317,200 元購買系爭土地，並非以同一條件購買，上訴人顯無意行使優先承購權等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：上訴駁回。
㈡被上訴人蔡致仁部分：伊已向周美惠購買系爭土地並前依民
法第425條之1、179 條等規定，對上訴人訴請給付租金之訴（下稱另案訴訟），案經法院認定上訴人已知悉得行使優先購買權而未行使，逾3 年土地升值後始起訴主張以原拍定價格行使優先購買權，將致法律關係陷於不安定，有失公允，不符土地法第104 條規定保障優先購買權人之立法意旨等旨確定（原法院100年度訴字第3745號、本院102年度上字第384號、最高法院以103年度台上字第2436號判決），兩造均為本案及另案訴訟之當事人，上開確定判決之判斷於本案具有爭點效，自不得為相反之判斷；又執行法院對上訴人為優先承買之通知，楊美蘭當時以上訴人弟媳身分代收，應發生送達效力而屬合法送達。縱未合法通知，惟優先購買權通知非必以書面為之，上訴人既於99 年3月19日閱卷時知悉拍定價額已得行使優先承購權，核與執行法院通知優先購買權之效果無異；又伊與周美惠間就系爭土地買賣支付價款之過程、資金去向、周美惠帳戶及相關轉出等情，業經檢察官查明屬實並為系爭不起訴處分，另原法院亦以105年度聲判字第206號刑事裁定駁回上訴人交付審判確定，足見伊確有如實支付系爭土地買賣價款。上訴人不否認伊與周美惠間買賣契約之真正，則買賣價金即為2,400 萬元。至系爭土地所有權移轉契約書（即俗稱公契）之土地價格乃依當年度土地公告現值計算所得，並真正買賣價金數額。周美惠出售系爭土地予伊，並以存證信函通知上訴人是否以同一價格行使優先承買權，上訴人回函表示「無從照辦」，自已喪失優先承買權。上訴人表示願以13,017,200元或法院調查之其他價格購買，已變更原買賣價金之條件，於法不合等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：上訴駁回。
㈢被上訴人郭萬得未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地於69年10月15日登記為郭萬得所有，坐落於系爭土
地上之系爭建物則係於81年6月25 日辦理第一次所有權登記為郭萬得所有，郭萬得於82 年3月18日將系爭建物所有權移轉為訴外人陳伯勳、曾瑞堂及劉朝嘉等三人分別共有，應有部分各1/3 ，嗣由上訴人自上開共有人受讓系爭建物之應有部分，並於96 年5月14日以贈與為原因取得系爭建物所有權全部，上訴人與郭萬得間，推定在系爭建物得使用期限內，就系爭土地有租賃關係。
㈡郭萬得擔任訴外人鄭美玲向中國農民銀行借款之連帶保證人
，並提供系爭土地為擔保，於79年2月24日設定最高限額1,200萬元之抵押權登記予中國農民銀行，約定存續期間自79年2月22 日起至109年2月21日止，嗣上開債權輾轉讓與訴外人蔡慶華，蔡慶華乃對郭萬得聲請強制執行，經士林地院以98年度司執字第54507 號強制執行程序查封拍賣郭萬得所有系爭土地。
㈢蔡慶華於系爭強制執行程序進行中之99年2月1日，將其對郭
萬得之債權讓與周美惠，周美惠於99年3月9日參與第一次拍賣程序，以1,588 萬元拍得系爭土地，經執行法院核算債權金額及命周美惠補繳差額後，於99年9月8日發給權利移轉證書，周美惠於同年9月13日取得該權利移轉證書，並於99年9月20日辦理系爭土地之所有權移轉登記。
㈣周美惠於99年12月22日、100年1月28日寄發台北北安郵局第
560號、中和民富街郵局第20 號存證信函予上訴人，通知上訴人欲以2,400 萬元出售系爭土地，上訴人得於10日內依同樣條件行使優先承購權；上訴人於100 年2月9日以台北華江橋郵局第1697號存證信函回覆周美惠。
㈤周美惠於100年6月7 日以買賣為原因將系爭土地辦理所有權移轉登記予其配偶蔡致仁。
㈥上訴人對周美惠、蔡致仁提出詐欺等刑事告訴，經臺北地檢
署檢察官以104 年度偵續三字第21號為不起訴處分，上訴人提起再議後，由臺灣高等法院檢察署以105 年度上聲議字第6306號駁回再議確定。
四、本院得心證之理由：上訴人主張：伊對系爭土地有優先承買權，惟系爭土地由周美惠以1,588 萬元拍定後，執行法院未合法通知伊行使優先承購權，則法院代郭萬得將系爭土地移轉予周美惠之物權行為，對於伊不生效力；周美惠與蔡致仁間之買賣價金並非2,
400 萬元，周美惠通知伊優先承購權並未記載真實買賣條件，不生通知效力，伊法定10日之優先承購權尚未起算，爰依土地法第104條第1項、第2 項之規定，於先位之訴請求確認伊對系爭執行事件由周美惠於99 年3月9日以1,588萬元拍定郭萬得所有系爭土地有依同樣條件優先承購之權，被上訴人應將系爭土地之所有權移轉登記塗銷，郭萬得於伊給付1,58
8 萬元後，應將系爭土地所有權移轉登記予伊；於備位之訴請求確認伊對蔡致仁於100年4月30日以13,017,200元（或經法院審認之實際買賣價金）向周美惠買受系爭土地有依同樣條件之優先承購權，被上訴人應將系爭土地之所有權移轉登記塗銷，周美惠於伊給付13,017,200元（或經法院審認之實際買賣價金）後，應將系爭土地所有權移轉登記予伊云云，為被上訴人否認，並以前詞置辯。茲查：
㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。其立法意旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭（最高法院65年台上字第
530 號判例參照），非在使巧取利益。是優先購買權人應在相當期限內行使其權利，若長期不行使，不僅有悖於法秩序之安定性，且嗣後如房地價格高漲，仍許行使優先購買權，尤與法律規定依同樣條件購買之本旨不符，亦有違誠信原則。上訴人先位主張：執行法院未合法通知伊行使優先承購權，伊行使法定10日期限尚未起算，伊對系爭土地尚存有優先承購權云云。經查：
⒈系爭土地於99年3月9日以1,588萬元拍定，執行法院於99年3
月11 日寄發99年3月9日士院木98司執速字第54507號函，通知上訴人於文到10日內聲明願否依同樣條件優先承買系爭土地，該函於99 年3月12日送達上訴人之戶籍地臺北市○○區○○街○○巷○ 號，由其弟媳楊美蘭以同居人身分收受該優先承買通知函，楊美蘭嗣以不知上訴人居住何處為由，於99年3月16 日退回執行法院等情，有上開執行處函、退回之函件影本及送達證書附卷可稽（見原審卷㈠第102-104頁、第136頁），關於楊美蘭收受該優先承買通知函之行止，是否符合法送達上訴人乙節固有爭執，惟土地法第104 條之優先承買權之通知方式並未明文以書面通知為必要，是以，上訴人如於知悉可行使優先承買權時，自斯時起應認上訴人已處於可行使優先承買權之狀態。查上訴人於99 年3月11日以其有優先承買權為由，向執行法院提出聲請閱卷書狀，請求閱覽系爭執行事件卷宗，經執行法院於99 年3月15日函通知上訴人，指定其得於99年3月19日上午9 時閱卷，而上訴人於99年3月18日委任陳伯勳閱覽執行卷宗，此有聲請狀、閱卷通知函、送達證書、委任狀等件影本附卷可稽（見原審卷㈠第91-9
6 頁）。觀諸上開優先承買權通知函稿及置於信封內經鄭美蘭退回之上開優先承買權通知函，均附於系爭執行事件卷宗內，復經本院調閱系爭執行事件卷宗核實無訛（見外放執行影卷第56 頁反面、第57頁），由此堪認上訴人於99年3月19日經由閱卷已得知悉系爭土地優先購買之買賣條件及其得向執行法院聲明行使優先購買權無訛。
⒉再參酌上訴人於99年3月19日閱畢系爭執行事件卷宗後，於9
9年4月1 日向執行法院提出聲明異議狀，陳稱：「再由周美惠渾充善意第三人，經由精算以高於底價630 萬元之1588萬元高價應買得標」「竟自接自唱於99年3月9日以高於底價958萬元之1588 萬元天價應買得標」「債權人於得標後即鼓其如簧向聲明人前手陳伯勳表示為求房屋土地產權歸於一人所有，願以土地底價1588萬、房屋底價29萬作為二人交易房地議價標準」「債權人自拉自唱於99.3.9拍賣時固以1588萬元高價應買拍定」等語（見原審卷㈠第112、115-117頁），可見上訴人於閱卷時應已知悉拍賣價格為1,588 萬元至明。上訴人雖主張：伊代理人於99年3月19 日至執行法院閱卷時，未見通知優先承買權之函稿附卷，且即便有看到，亦未見退回信封及裡面的資料云云。惟關於通知優先承買權函稿，係依一般作業程序於發文後隨即附入卷宗，此有士林地院 106年8月14日士院彩98司執速54507字第1060315007號函在卷可參（見本院卷㈠第199頁），是該通知優先承買權既於99年3月11日發出，函稿應隨即附入卷宗，上訴人稱其於同年月19日閱卷時未見函稿附卷云云，顯與一般文書作業慣例不符，已難憑信。況上訴人訴訟代理人於本院時已陳稱：上訴人於99年3月19日閱卷時就知道拍定價額等語（見本院卷㈠第134頁反面），堪認上訴人於100年3月19日閱卷後即已知悉周美惠買受系爭土地之價格等買賣條件及法院發函詢問其是否願依同樣條件優先購買系爭土地等情無訛。
⒊惟依上訴人於99年4月1日向執行法院提出民事聲明異議狀仍
謂：「本案歷債權人精心操弄層層剝削，優先購買權對聲明人並無實益可言」（見原審卷㈠第115頁），及99年7月19日另提出民事緊急聲明異議狀稱：「縱拍定人（即周美惠）美其名承讓，由聲明人（即上訴人）依非法拍定金額1,588 萬元優先購買系爭土地，然周美惠…勢必從中或至近約七百餘萬元不法暴利，則聲明人未蒙其利反受其害，而法律所明定之優先購買權豈非形同虛設」等語（見外放執行影卷第 292頁反面）觀之，堪認上訴人雖已知悉拍定價格為1,588 萬元，但慮及倘行使優先購買權，將因價格過高而受損害，且令拍定人獲有暴利，故始終未表願以拍定價格行使優先購買權之意。從而，上訴人既於100年3月19日閱卷後即知悉周美惠拍定系爭土地之價格等買賣條件及法院已發函詢問其是否願依相同條件優先購買系爭土地等節，業如前述，迄至執行法院於99年9月8日發給周美惠權利移轉證書，實逾5 月餘之久，上訴人於該期間僅就執行程序提出異議、抗告、再抗告，始終未為願以拍定價格同樣條件行使優先承購權之意，則執行法院認上訴人無願行使優先購買權，而准由拍定人於繳足價金後，核發權利移轉證書，乃符一般事理常情而屬有據。上訴人嗣於102年5月19日始於原審起訴主張願以1,588 萬元購買系爭土地，距99年3月19 日知悉得行使優先購買權，期間已逾3年之久；況審酌系爭土地於99年3月間之土地公告現值為每平方公尺10萬6,175 元，至102年1月為每平方公尺13萬9,500 元，有公告地價及公告土地現值表在卷足憑（見原審卷㈠第134頁），土地漲幅高達百分之31之數（計算式：139,500 元－106,175元/106, 175元×100 %），倘仍許上訴人以原拍定價格行使優先購買權，不僅將致法律關係陷於不安定，尚亦有失公平，應非土地法第104 條規定保障優先購買權人之目的。則上訴人所述上情，難認可採。周美惠抗辯：上訴人不得再行使優先承購權，伊已拍賣合法取得系爭土地所有權等語，乃屬可取。
㈡上訴人備位主張：周美惠與蔡致仁間就系爭土地之買賣關係
雖屬真實，惟渠等間之買賣價金並非2,400 萬元，依周美惠與蔡致仁於100年4月30日訂立之所有權買賣移轉契約（物權契約），蔡致仁係以13,017,200元（或經法院審認之實際買賣價金）向周美惠買受系爭土地，周美惠並未以同一條件通知伊優先承購系爭土地，伊有依同樣條件優先承購之權云云。惟查：
⒈蔡致仁於100年4月30 日向周美惠買受系爭土地，並於同年6
月7 日為所有權移轉登記，此有臺北巿士林地政事務所異動索引、土地登記申請書在卷可稽（見原審卷㈠第15-16 頁、第47-51 頁）。再參酌上訴人前以周美惠辦理上開移轉所有權登記予蔡致仁，但渠等無買賣價金之給付屬假買賣為由，對蔡致仁、周美惠提出使公務員登載不實罪嫌之告訴，然經臺北地檢署檢察官偵查結果：蔡致仁、周美惠就系爭土地買賣價金之交付過程，蔡致仁係於99年8月6日、12月29日分別匯款430萬元（合計860萬元）至周美惠國泰世華銀行文山分行000000000000 號帳戶內，而99年8月6日匯款之430萬元中，有107萬4,000元再匯至臺北地院；有48萬元以現金領出，另有100萬元及150 萬元之匯出款，認該2筆匯款與原先所匯之430 萬元金額差距甚大，不得認定款項回流，99年12月29日匯款之430萬元亦未見有資金回流情形；又蔡致仁另於100年7月27日、7月29日及8月4日分別匯款826萬元、510萬元及260萬元（合計1,596萬元）至周美惠國泰世華銀行文山分行000000000000號帳戶內，嗣100年8月15日後始有轉出情形，亦未見有資金單筆或逐筆回流之情形，難認蔡致仁匯款（合計2,456 萬元）乃屬偽作資金流項之情。至蔡致仁雖未於20天內支付餘款，乃屬債務人有無依約履行之問題，縱蔡致仁有逾期付款之遲延情事，亦不能以此反推雙方無買賣真意，應認蔡致仁、周美惠犯罪嫌疑均尚有未足而為不起訴處分，有臺北地檢署102 年度偵字第2273號、102年度偵續字第673號、103 年度偵續一字第102號、104年度偵續字第49號、偵續二字第3 號、偵續三字第21號不起訴處分書附卷可稽（見原審卷㈠第149-156 頁、卷㈡第45-47頁、第167-171頁、卷㈢第57-66頁、第280-289頁），復經臺灣高等法院檢察署105年度上聲議字第6306 號處分書駁回上訴人之再議（見原審卷㈣第24-26頁），終經臺灣臺北地方法院105年度聲判字第206號刑事裁定駁回交付審判確定（見本院卷㈠第80-84頁）。足認蔡致仁確有交付周美惠買賣價金2,400 萬元之事實至明，則周美惠、蔡致仁抗辯：伊等就系爭土地合意之買賣價金為2,400萬元等語，應堪信採。
⒉至周美惠於土地登記申請書中所附其與蔡致仁於100年4月30
日簽訂「所有權買賣移轉契約書」記載買賣價款總金額為13,017,200元（見原審卷㈠第50-51 頁），而該金額係依當時土地以告現值計算所得，業經兩造所不爭執（見本院卷㈡第66頁反面），則周美惠辯稱：該契約乃買賣當事人於辦理不動產所有權移轉登記時向地政機關提出之所有權買賣移轉契約書，即俗稱公契，其上所記載之買賣價款通常係以公告現值計算，作為核定土地增值稅之基準，並非買賣雙方實際交易價格等語，應認屬實。上訴人率以公契上所載之買賣價金數額，遽認為周美惠與蔡致仁間買賣系爭土地實際交付之價金，顯屬無稽。又周美惠於100年1月22日以中和民富街郵局第20號存證信函，通知上訴人是否願以其與蔡致仁間買賣契約之同樣條件行使優先承買權，上訴人於同年2月1日收受後則於同年2月9日以台北華江橋郵局第001697號存證信函直指周美惠明知本件執行程序於法不符，其非法取得系爭土地後，竟再要求給付不實天價優先購買系爭土地，於法無據且令其無從照辦等語，有存證信函附卷可稽（見原審卷㈠第32-33頁、第40-43頁），堪認上訴人已表明並無依蔡致仁與周美惠間買賣系爭土地之同樣條件以行使優先購買權之意，則上訴人拒絕依蔡致仁與周美惠間買賣系爭土地之同樣條件行使優先購買權，應認已放棄其優先權，參照土地法第104條第2項之規定，上訴人自不得再行使優先購買權，則上訴人主張：周美惠與蔡致仁間就系爭土地之買賣，伊有優先承購權，並願以13,017,200元購買系爭土地云云，洵非有理。又周美惠出售系爭土地予蔡致仁而通知上訴人行使優先承購之函文雖記載「出售總價金為2,400 萬元，買方應於簽約時支付總價金之50%，簽約日起20日內支付總價金之90%」等語（見原審卷㈠第30-33 頁），已知蔡致仁與周美惠就系爭土地簽訂買賣契約之價金數額及付款時程，事後蔡致仁雖未依約定付款時程給付價金，已如前述，惟此乃事涉蔡致仁是否違約、周美惠是否對其主張損害賠償之問題；況蔡致仁與周美惠乃夫妻，關係至親，衡情對於買賣價金交付時程之要求，自非得以一般無關係之他人間情況相互比擬或要求，是上訴人徒以蔡致仁日後給付買賣價金有遲延之情，遽謂周美惠應再次通知其行使優先承購權云云，亦非有據。
㈢承上，上訴人於99年3月19 日閱卷前既已明知其對系爭土地
有優先承買權，於閱卷時已知悉拍賣價格及法院已發函詢問其是否願依同樣條件優先承購系爭土地，惟其後則具狀指摘拍定金額非法而不欲為優先承買之表示；又於100年1月22日周美惠通知詢問其是否願以2,400 萬元價格等情優先承購系爭土地，仍回函表示無從照辦等語，顯見其已逾10日法定期間未表示優先承購之意而視同放棄，依土地法第104條第2項規定意旨，應認上訴人均已不得再行使優先承購權至明。又參以蔡致仁本於系爭土地所有權人前對上訴人訴請給付租金之另案訴訟，案經原法院100年度訴字第3745號、本院102年度上字第384號及最高法院103年度台上字第2436號判決勝訴確定在案，有歷審判決在卷可參（見原審卷㈠第118 -133、卷㈡第36-44頁、162-166頁）。該案第二審準備程序時，經法院協議簡化不爭執事項與爭執事項，其中關於爭執事項第
㈣、㈤、㈧項，乃分別將執行法院於99年3月9日由周美惠以1,588 萬元拍定，上訴人以執行法院未合法送達通知其行使優先承購權，嗣提起本案訴訟訴請行使優先承購權是否有理？有無違反誠信原則？周美惠是否已合法通知周國華依實際買賣之同樣條件優先承買系爭土地？周國華是否有向周美惠以2,400 萬元同一條件行使優先購買權等各節，明列為兩造爭執之事項，此有該日準備程序筆錄可佐（見原審卷㈡第175-177 頁），可見本案訴訟有無理由，乃另案訴訟之重要爭點。再觀另案訴訟之最高法院103 年度台上字第2436號判決略以：查民法第426條之2規定優先購買權之通知，應以書面為之，立法意旨在於使土地與其上房屋同歸一人所有，以維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用，非在使優先購買權人巧取利益。是土地優先購買權人如已知悉土地所有權人出賣基地及買受人並買賣條件，應於相當期限內行使其權利，若長期不行使，或嗣後房地價格飆漲後，再主張行使優先購買權，不僅有悖於法之安定性，且與法律規定依同樣條件購買之本旨不符，自有失公允，並與誠信原則有違。系爭土地經執行法院於99年3 月9日以1,588萬元拍定，同年月11日通知上訴人行使優先購買權，上訴人於同日以其有優先購買權為由，向執行法院聲請閱卷，自陳已於閱卷時看到拍定價額，其於同年4月1日向執行法院提出民事聲明異議狀陳明因恐行使優先購買權致受害，並使拍定人獲有暴利，執行法院乃於逾五月後，認上訴人無行使優先購買權之意思，准由拍定人周美惠繳足價金，核發權利移轉證書，上訴人逾3 年後，系爭土地公告現值每平方公尺漲幅高達百分之31，始於102年5月19日另案起訴主張優先購買權，為原審合法確定之事實。則原審以上訴人依原拍定價格行使優先購買權，將致法律關係陷於不安定，有失公允，不符土地法第
104 條規定保障優先購買權人之立法意旨…於法即無違誤等語（見該案判決第7-8頁，原審卷㈡第166頁正、反面），乃對該案第二審判決認定蔡致仁已合法取得系爭土地並得向上訴人請求給付租金之結論予以肯認並維持，亦與本案前開所述各情相符。至蔡致仁雖辯稱：本案訴訟應受另案訴訟確定判決之爭點效適用云云。惟按所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於「同一當事人」就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟「當事人同一」，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99 年度台上字第781號判決意旨足參）。由此可知，爭點效之適用，必以前後兩訴訟「當事人同一」為前題要件，惟本案訴訟之當事人郭萬得、周美惠皆非另案訴訟之當事人，前後兩訴訟之當事人並非同一，自與爭點效適用之前題要件不符，本件應無爭點效之適用。蔡致仁所辯上情，自非可取。
五、綜上所述，上訴人分別對郭萬得、周美惠就系爭土地所得行使之優先購買權，均已生失權之效果，而不得行使，則其先位聲明確認對系爭執行事件由周美惠於99 年3月9日以1,588萬元拍定郭萬得所有系爭土地有依同樣條件優先承購之權，並請求被上訴人等應將系爭土地之所有權移轉登記塗銷，及郭萬得於上訴人給付1,588 萬元後，應將系爭土地所有權移轉登記予上訴人；備位聲明確認上訴人對蔡致仁於100年4月30日以13,017,200 元（或經法院詳實審認之實際買賣價金）向周美惠買受系爭土地有依同樣條件之優先承購權，並請求被上訴人等應將系爭土地之所有權移轉登記塗銷，及周美惠於上訴人給付13,017,200元（或經法院詳實審認之實際買賣價金）後，應將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，均為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、至上訴人雖聲請就原審調閱周美惠、蔡致仁等設於渣打銀行帳戶自99年迄今之存、放款交易明細資料全部准予閱覽影印，以查明蔡致仁之父蔡慶華買受系爭土地不良抵押債權，及周美惠99年3月9日拍定系爭土地，其資金來源是否源自周美惠提供南港房屋所貸款項，其後如因調查蔡慶華98年間買受系爭土地不良抵押債權資金來源，有必要溯及閱覽99 年4月間之前，蔡致仁以其未婚妻房屋向國泰世華銀行貸款期間，渠等2 人於該行之存放款資料時，並請准另再調取被上訴人於國泰世華銀行所有存放款帳戶明細供閱以明真相云云（見本院卷㈠第121-122 頁）。惟按當事人未充分知悉、掌握其主張或抗辯所必要之事實、證據時，藉由證據調查之聲請，企圖從證據調查中獲得新事實或新證據，並以該事實或證據作為支撐其請求或聲明為有理由之依據者，為摸索證明，依我國民事訴訟法第285條第1項規定，應禁止摸索證明，否則違背民事訴訟法基於辯論主義之要求。準此，蔡致仁向周美惠買受爭土地之付款過程、資金去向等節，既經刑案調查完臻認定屬實並為不起訴處分確定，已如前述，上訴人猶為上開聲請，衡情乃對於證據方法未有明確記載之摸索證明，此項證據聲明自不合法，本院認無調查必要。本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463 條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 28 日
民事第六庭
審判長法 官 陶亞琴
法 官 黃書苑法 官 廖慧如正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 28 日
書記官 簡維萍附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。