臺灣高等法院民事判決 106年度重上字第394號上 訴 人 國家世紀館公寓大廈管理委員會法定代理人 江世尊訴訟代理人 李明洲律師
沈靜芳被上訴人 大馨建設股份有限公司法定代理人 鍾筱娟訴訟代理人 趙文銘律師上列當事人間請求給付管理維護基金等事件，上訴人對於中華民國106年3月20日臺灣臺北地方法院105年度重訴字第417號第一審判決提起上訴，本院於107年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、上訴人之法定代理人原為沈靜芳，嗣於本院審理中變更為江世尊，業據其聲明承受訴訟，並有上訴人職務推選會議記錄、區分所有權人會議紀錄，及新北市板橋區公所民國107年1月9日新北板工字第1072011674號函等件在卷可稽（見本院卷第355-388頁），經核與民事訴訟法第175條第1項、第176條規定，並無不合，應予准許。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件上訴人主張坐落新北市○○區○○段0○段00○00地號土地上之「國家世紀館」社區（下稱「系爭社區」）之「頂蓋型」開放空間屬系爭社區之「都市設計審議報告書」（下稱「都審報告書」）第8章中「8-2板橋新站特定管理維護系統組織及相關規定表㈠」中管理規定欄內「二、特區公共開放空間管理維護要點」（下稱「特區公共開放空間管理維護要點」）第3點、第7點之規定所稱之公共開放空間，而請求被上訴人給付管理維護基金等語。嗣於原審（見原審卷三第41頁）及本院（見本院卷第215頁）補充「廣場式」及「沿街步道式」開放空間，亦屬特區公共開放空間管理維護要點第3點、第7點之規定所稱之公共開放空間。是上訴人僅補充事實上之陳述，並未變更其訴訟標的，依上開規定，自不生訴之追加之問題，被上訴人抗辯上訴人於本院為訴之追加，其不同意等語，容有誤會。
乙、實體方面：
一、上訴人起訴主張：系爭社區為被上訴人於96年間興建完成之公寓大廈住宅，伊自97年5月14日起負責管理維護。系爭社區1樓原有之迎賓門廳，載明於「國家世紀館房屋預定買賣契約」附件8「建材設備表」中，惟該部分因屬「頂蓋型」開放空間，依法應開放公眾遊憩、通行，不得設置門扇等固定式阻絕設施，故遭新北市政府認定係違章建築，而於102年6月間強制拆除前後門扇（下稱「系爭設施」），且礙於開放空間之相關法令限制，系爭設施已無法回復原狀。系爭設施經拆除後，被上訴人於102年7月間承諾出資聘任維護安全、清潔之清潔人員1名及保全人員3名。詎被上訴人於103年6月間，竟來函表示其已完成階段性任務，將陸續撤哨。然依系爭都審報告書第8章「8-1建築管理公約及開放空間管理維護執行計劃」及「8-2板橋新站特定管理維護系統組織及相關規定表㈠」中特區公共開放空間管理維護要點第3點、第7點之規定，被上訴人興建系爭社區時，本於起造人身分，應按建築申請案樓地板單位面積工程造價金額25%與受獎勵樓地板面積乘積所得之金額設置管理維護基金新臺幣（下同）2,009萬9,088元【計算式：樓地板單位面積工程造價1萬1,600元×25%×受獎勵樓地板面積6930.72平方公尺＝2,009萬9,088元（下稱「系爭公共開放空間管理維護基金」）】，以供系爭社區公共開放空間設施之維修、清潔等費用，並應於伊成立後1個月內移交予伊接管，然被上訴人迄未將系爭公共開放空間管理維護基金移交予伊。縱認伊無此請求權，惟被上訴人在公共開放空間所加設之原有系爭設施，經建管處強制拆除後，肇生安全及清潔之諸多問題，顯屬瑕疵給付，被上訴人應負擔為補救該瑕疵而聘任之清潔人員1名（每月薪資3萬7,000元）及保全人員3名（每月薪資共12萬元）所生之管理維護費用，依系爭社區之公寓大廈住宅為「鋼骨及鋼骨鋼筋混凝土構造」大樓，耐用年數60年，於96年9月7日建竣，自伊起訴時之使用年限尚有51年6月計算，得請求被上訴人負擔之管理維護費用為9,702萬6,000元【計算式：（3萬7,000元＋12萬元）×（51年×12月＋6月）＝9,702萬6,000元】，伊亦得先請求與系爭公共開放空間管理維護基金相同之金額。為此，爰依公寓大廈管理條例第18條第1項、第28條第3項、第20條第1項、第2項規定，及特區公共開放空間管理維護要點第3、7點；另依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求被上訴人應給付伊2,009萬9,088元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。（原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴。）並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人2,009萬9,088元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願以現金或同額銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：伊應繳付系爭公共開放空間管理維護基金之「公共開放空間」，乃指系爭社區大樓基地內留設之「人行空橋」及「三樓生活廣場」，包括「空橋（即空中通廊）」、「2至3樓通廊（即公共廊道）」、「生態廣場」與「捷運人行地下道電梯」等空間，且上開產權歸屬於新北市政府所有，伊業已繳付管理維護基金1,373萬1,054元予新北市政府，供該府支應相關費用，新北市政府並無再將之提撥與上訴人之義務。至於上訴人所指之「頂蓋型」、「廣場式」及「沿街步道式」開放空間，均屬系爭社區大樓內部公設，並非公共開放空間，伊已依規定提繳公共基金，方可取得使用執照，並無再給付公共基金予上訴人之義務。系爭社區「頂蓋型」、「廣場式」及「沿街步道式」開放空間為全體區分所有權人所共有，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，即應由系爭社區全體區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔修繕、管理、維護等費用，而非由伊一人負擔。況伊在系爭社區1樓頂蓋型開放空間施作前後門扇等系爭設施之二次工程，均經全體住戶簽署切結書、委託書及同意書，伊已盡告知義務，是縱系爭設施因屬違建而遭拆除，依民法第355條規定，伊亦不負瑕疵擔保或不完全給付責任等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭社區於96年間興建完成，起造人為被上訴人；上訴人於
97年1月27日組織成立，並於同年5月14日經改制前臺北縣板橋市公所（即改制後新北市板橋區公所）同意備查後，負責管理維護系爭社區各項公共設施。
㈡被上訴人已依公寓大廈管理條例第18條規定，按工程造價依
比例提列公共基金621萬9,346元至改制前臺北縣政府工務局（即改制後新北市政府工務局）代收公寓大廈公共基金保管專戶；另依96年9月第4次變更之系爭都審報告書第8章「8-5公共空間產移歸屬說明」、「8-5供公眾使用空間管理及維護費用說明」，及「8-7切結書」繳交管理維護基金1,373萬1,054元，其中包括生態廣場524萬4,594元，空橋、通廊、電梯、保全、清潔、維修保養、電費支出等管理費722萬6,460元，捷運地下道電梯汰換費用126萬元予改制前臺北縣政府。
四、上訴人主張系爭社區1樓「頂蓋型」、「沿街步道式」及「廣場式」開放空間，均屬系爭都審報告書第8章「8-1建築物管理公約及開放空間管理維護執行計畫」、「8-2板橋新站特定管理維護系統組織及相關規定表」所稱之公共開放空間，依據特區公共開放空間管理維護要點第3點、第7點之規定，請求被上訴人給付系爭公共開放空間管理維護基金2,009萬9,088元等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠改制前臺北縣政府依據都市計畫法第23條規定，於93年8月1
6日核定實施「變更新板橋車站特定專用區細部計畫（土地使用分區管制要點部分通盤檢討）書」，其中第五章、第五節土地使用分區管制要點第12點都市設計審議明訂：「本地區之公私有建築開發行為及公共工程有關其建築物設計、都市景觀設計、交通系統設計、建築物鄰棟間隔，院落規定及天橋地下道之連接等有關事項，應經臺北縣都市設計審議委員會審查同意後，始得申請發照或施工」（見本院卷第323頁）。被上訴人為建造系爭社區時，乃依據上開規定，於94年4月向臺北縣政府提出系爭都審報告書供都市設計審議委員會審查，以申請發照或施工，且系爭都審報告書分別於95年1月（原審卷二第57頁）、95年3月（原審卷二第113頁）、95年10月（見原審卷二第153頁）及96年9月（見原審卷二第163頁），歷經4次變更，嗣被上訴人於95年3月2日經改制前臺北縣政府發予94板建字第278號建造執照，建造執照上並加註「有關都市設計審議部分，依據本府94年4月20日北府城設字第0940184804號函辦理，供公眾使用空間管理及維護，依前開函附報告書內容規定辦理，並於建照取得前完成天橋設計部分之都市設計審議作業」，有新北市政府105年11月10日新北府城設字第1052139444號函所附之系爭都審報告書1件、建造執照各1件存卷可稽（見原審卷二第3-177頁、本院卷第629-643頁）。則被上訴人既提出系爭都審報告經臺北縣都市設計審議委員會同意，取得建造執照而施工，就系爭社區有關都市設計審議事項，均應受系爭都審報告書之規範。又本院函詢新北市政府城鄉發展局有關系爭都審報告書第8章中「8-2板橋新站特定管理維護系統組織及相關規定表㈠」中管理規定欄所附之特區公共開放空間管理維護要點（見本院卷第55頁）有無經過變更，該局於106年10月2日以新北城設字第1061967007號函回覆稱：「二、經查旨案起造人無申請變更旨案都市設計審議報告書之管理維護要點」（見本院卷第185頁）。足見系爭都審報告書雖歷經4次變更，但「特區公共開放空間管理維護要點」並未修正或變更，而系爭社區位於特區之內，自得作為系爭社區公共開放空間管理維護之依據。故被上訴人辯稱上訴人提出之系爭都審報告書業經變更而無從適用等語，尚非可採。
㈡「變更新板橋車站特定專用區細部計畫（土地使用分區管制
要點部分通盤檢討）書」第五章、第五節、四、土地使用強度㈡獎勵容積規定：「為獎勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定下列獎勵措施：⑴凡建築基地為完整之街廓或符合下列各項規定，並依規定設置公共開放空間者，得依第2點規定增加興建樓地板面積」（見本院卷第314頁）。而系爭都審報告書「3-4『大馨建設新板特區住商大樓新建工程』申請獎勵容積概要表」，將允許容積獎勵項目分為第1項設置公共眾使用空間，包括：①2F留設供公眾空間與空橋系統相接、②3F留設供公眾使用生態廣場，允許額度為30﹪；及第2項開放空間獎勵，允許額度為25﹪（見本院卷第55頁）。系爭都審報告書「3-12開放空間有效面積、獎勵面積臨接道路長度檢討圖」、「3-13開放空間面積計算圖、標示牌」，則將開○○○區○○○○街步道式」、「廣場式」、「廣場（頂蓋）式」，開放空間獎勵面積為6,930.72平方公尺（見本院卷第55、57、59頁）。且系爭都審報告書第七章建築圖7-1面積總表中，並將允建容積區分為「開放空間獎勵」及「通廊系統獎勵」，並均按25﹪計算而為6930.72平方公尺（見本院卷第61頁）。足見系爭都審報告書之允許容積獎勵項目區分為供公共使用空間即迴廊系統獎勵（含2樓空橋及3樓生態廣場），及開放空間獎勵（含沿街步道式、廣場式、廣場頂蓋式），其容積並按25﹪計算而均為6930.72平方公尺。另參酌系爭都審報告書第4章「4-4-1二層空橋系統延伸配置平面圖」、「4-8三樓生態廣場平面圖」、「7-8二層平面圖」、「7-9三層平面圖」、「7-6一層平面圖」（見本院卷第441-449頁），可知迴廊系統即2樓空橋及3樓生態廣場公共開放空間，與系爭社區1樓「頂蓋型」「廣場式」「沿街步道式」開放空間之位置並不相同。又系爭都審報告書第4次變更後，「8-5供公眾使用空間管理及維護費用說明」1.亦載明「空橋、貳至參樓通廊、生態廣場所有權及管理權皆歸臺北縣政府所有」（見原審卷一第189頁），現迴廊系統即2樓空橋及3樓生態廣場公共開放空間之所有權人為新北市政府乙節，亦為兩造所不爭執（見原審卷三第61頁反面）。足見2樓空橋及3樓生態廣場之公共開放空間現為新北市政府所有，而○○○區○○○○街步道式」、「廣場式」、「頂蓋型」開放空間，則為系爭社區區分所有權人所有，兩者位置及所有權人不同。故上訴人主張2樓空橋及3樓生態廣場之公共開放空間，與○○○區○○○○街步道式」、「廣場式」、「頂蓋型」開放空間並不相同等語，應屬可採。
㈢特區公共開放空間管理維護要點第3點本文雖規定：「起造
人應按該建築申請案樓地板單位面積工程造價金額百分之25與受獎勵樓地板面積乘積所得之金額，設置公共開放空間管理維護基金（以下簡稱「管理維護基金」）專戶儲存負責管理運用」；第7點規定：「起造人於公共開放空間管理委員會正式成立後，應就備案之執行計劃書及管理維護基金清算明細表及餘額款項等，移交管理委員會接管，起造人拒絕移交時，管理委員會得催告之」（見本院卷第51頁）。惟「國家世紀館房屋預定買賣契約書」第3條「共同使用部分項目及各區分所有權人之權利範圍」第1項「全部區分所有建物共同使用部分（大公）」第3款已約定：「一層頂蓋型開放空間、社區遊憩設施、門廳（不含二層商場專用貨梯）、防災中心、公共大廳、汽車車道、一層夾層社區遊憩中心」（見原審卷一第17頁）。足見上訴人主張之「頂蓋型」、「廣場式」、「沿街步道式」開放空間，應屬系爭社區全部區分所有建物共同使用部分，即為系爭社區之公設，雖屬開放空間，但非特區公共開放空間管理維護要點第3點、第7點所指之公共開放空間。另特區公共開放空間管理維護要點為系爭都審計畫書第8章「8-2板橋新站特定管理維護系統組織及相關規定表㈠」之管理規定之一，而適用「特區公共開放空間管理維護要點」之管理者，應為特區督導小組（公部門），組成成員為政府主管首長、警察機關代表、相關管理機關代表、里鄰長，即關於特區公共開放空間管理維護，應由上述管理者及組成成員依據上開特區公共開放空間管理維護要點辦理（見原審卷一第74頁）。是起造人雖應依特區公共開放空間管理維護要點第3、7點之規定，按該建築申請案樓地板單位面積工程造價金額百分之25與受獎勵樓地板面積乘積所得之金額，設置系爭公共開放空間管理維護基金，但該管理委員會係由特區建築物及公共開放空間有關之所有權人包括新北市政府等組成，並將系爭管理維護基金移交該管理委員會接管，並非交付上訴人。且本院函詢新北市政府城鄉發展局，依據特區公共開放空間管理維護要點第3點、第7點規定，起造人是否應協助組成公共開放空間管理委員會，是否應設置公共開放空間管理維護基金，該局106年10月2日新北城設字第1061967007號函覆稱：「五、管理維護計畫中，特區管理維護委員會負責○於○區○○○○○街廓管理維護及相關公共事務之協調、決策與執行，由各街廓管理委員會代表互選特區管理委員若干人，並另行邀請相關之專家、學者及政府單位代表擔任特區管理委員，組成特區管委會，有關設置公共基金部分，其來源之一為各街廓管委會一定比例或金額提列，因目前考量有關公共事務之協調已由府內協助辦理，尚無成立街廓委員會之必要，故本府並無收取『公共開放空間管理維護基金』」（見本院卷第185-186頁）。可見新北市政府城鄉發展局亦認特區公共開放空間管理維護要點第3點、第7點規定所指公共開放空間為板橋新站特區整體公共開放空間，並非上訴人主張之「頂蓋型」、「廣場式」、「沿街步道式」開放空間，但板橋新站特區目前並未組成特區管理委員會。故上訴人主張其得依據特區公共開放空間管理維護要點第3、7點之規定，請求被上訴人給付系爭公共開放空間管理維護基金2,009萬9,088元，實屬無據。㈣上訴人另主張「特區公共開放空間管理維護要點」第3、6、
7點規定，與臺北市政府83年12月21日所頒「臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點」第10、13、14點規定，完全相同，目的在於確保該公共開放空間供市民使用之品質與安全，且臺北市政府就此應否提撥之爭議，亦表示應予提撥，實有前例可循，且有相當程度之公益考量等語，並提出「臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點」及臺北市政府法規委員會89年7月18日簽見為證（見本院卷第335-339 頁、第231頁）。然臺北市政府83年12月21日所頒「臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點」第10點規定：「起造人應按該建築申請案樓地板單位面積工程造價金額百分之25與受獎勵樓地板面積乘積所得之金額，設置公共開放空間管理維護基金（以下簡稱「管理維護基金」）專戶儲存負責管理運用。但國民住宅社區管理維護基金之設置依國民住宅基金收支管理及運用辦法規定辦理」，第11點規定：「管理維護基金運用項目如左：㈠公共開放空間設施物維修或更新費用。㈡公共開放空間植栽更新或保養所需費用。㈢公共開放空間所需水電及清潔費用。㈣僱用管理、清潔及維修人員之費用。㈤其他有關管理維護所需費用」，第13點規定：「起造人應協助建築物及公共開放空間有關之所有權人組成管理委員會，於該管理委員會尚未正式成立前，以起造人為管理人，負責管理維護公共開放空間之責」；第14點規定：「起造人於公共開放空間管理委員會正式成立後，應就備案之執行計劃書及管理維護基金清算明細表及餘額款項等，移交管理委員會接管，起造人拒絕移交時，管理委員會得催告之」；固與「特區公共開放空間管理維護要點」第3、4、6、7點規定內容相同（見本院卷第425-427頁）。
而臺北市政府法規委員會89年7月18日簽見係針對基隆河二期專案國（住）宅案，其建造執照之核發係在「臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點」實施後採用綜合設計之建築開發案，臺北市政府法規委員會意見認為「如僅提列『公共基金』，而不依維護要點設置『管理維護基金』，除有違依法行政原則，亦有違設置管理維護基金，以確保該公共開放空間供市民使用之品質與安全之目的」（見本院卷第231頁）。然「臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點」為臺北市頒佈之行政命令，上開簽見亦僅為臺北市政府法規委員會之意見，尚不得拘束新北市政府。且系爭都審報告書第4次變更後之「8-4公共空間產移歸屬說明」載明：「⒈本公共空間係指基地內留設人行空橋及三樓生活廣場」、「⒊起造人於申請使用執照前，應提撥生活廣場維護管理基金8,486,460（含電梯汰換維護費用1,260,000元）開立專戶儲存，兩者合計13,731,054元，並依公共空間管理實際產生費用專款撥付」（見原審卷一第189頁）。而「8-5供公眾使用空間管理及維護費用說明」並詳列空橋、生態廣場維護費用之計算方式（見原審卷一第189頁）。「8-7切結書」並載明：「另空中通廊、公共開放空間、生態廣場，捷運人行地下道電梯等維護管理費用經起造人計算後共計13,731,054元」（見原審卷一第190頁）。被上訴人並於「8-7切結書」表示：「空中通廊、公共開放空間、生態廣場及電梯等維護管理費用經起造計算後共計13,731,054元（詳報告書）倘日後貴局會議有所決議時亦願同意配合認捐經費併案切結，基於都市整體發展上考量其未定之變數唯恐口無憑特此聲明具結」（見原審卷一第190頁），並因此提撥1,373萬1,054元予改制前臺北縣政府，為兩造所不爭執。足見被上訴人係於提出系爭都審報告書時，就2樓空橋及3樓生態廣場之公共開放空間部分切結認捐管理維護費用，而另提撥管理維護基金予新北市政府，與臺北市政府法規委員會針對基隆河二期專案國（住）宅案表示除依據公寓大廈管理條例第18條於該公寓大廈使用執照申請時，應提出公共基金予臺北市政府公庫代收外，並應就公共開放空間提撥管理維護基金予臺北市政府之情形類同，係為達成確保該公共開放空間供市民使用之品質與安全之公益目的。縱臺北市政府就特定區域有依據「臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點」設置管理維護基金，但亦不得以此主張被上訴人需依特區公共開放空間管理維護要點第3、4、6、7點規定設置系爭公共空間管理維護基金，並將系爭公共空間管理維護基金逕行給付予上訴人。
㈤綜上可知，系爭都審報告書雖歷經4次變更，但特區公共開
放空間管理維護要點仍得作為系爭社區公共開放空間管理維護之依據；而2樓空橋及3樓生態廣場之公共開放空間，與系爭社區1樓「頂蓋型」「沿街步道式」、「廣場式」開放空間之位置及所有權人均不相同；「頂蓋型」「沿街步道式」、「廣場式」開放空間屬系爭社區區分所有建物共同使用部分，並非特區公共開放空間管理維護要點第3點、第7點所指之公共開放空間，被上訴人亦無依上開規定給付系爭公共開放空間管理維護基金予上訴人之義務。故上訴人依據「特區公共開放空間管理維護要點」第3點、第7點之規定，請求被上訴人給付系爭公共開放空間管理維護基金2,009萬9,088元，洵非有理。
五、上訴人依據公寓大廈管理條例第18條第1項、第20條第1、2項、第28條第3項，請求被上訴人給付系爭公共開放空間管理維護基金2,009萬9,088元，亦為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：公寓大廈管理條例第18條第1項第1款規定：
「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列」；第2項規定：「依前項第1款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第57條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之」。是起造人依據公寓大廈管理條例第18條第1項第1款應設置者，為公共基金，並非系爭公共空間管理維護基金。而被上訴人已依公寓大廈管理條例第18條第2項規定，按工程造價依比例提列公共基金621萬9,346元至改制前臺北縣政府代收公寓大廈公共基金保管專戶等情，為兩造所不爭執，僅上訴人尚未向新北市政府工務局申請撥付，亦有臺北縣政府96板使字第00554號使用執照及新北市工務局106年2月23日新北工施字第1060363211號函1件存卷可稽（見本院卷第577-607頁、原審卷三第70-72頁）。故上訴人依據公寓大廈管理條例第18條第1項、第20條第1、2項、第28條第3項規定，請求被上訴人給付系爭公共開放空間管理維護基金2,009萬9,088元，亦非有理。
六、上訴人主張原於「頂蓋型」開放空間加設之系爭設施遭強制拆除後，致生安全及清潔問題，被上訴人顯屬瑕疵給付，應依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，負擔系爭設施經拆除後所生管理維護費用2,009萬9,088元等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。復按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條但書亦有明文。本件「國家世紀館房屋預定買賣契約書」附件8「建材設備表」雖約定：「社區迎賓門廳特聘名設計師精心設計，地坪鋪設天然石材或進口高級拋光石英磚，牆面搭配木作裝潢，氣派典雅。平頂設計採新古典藝術天花板搭配造型照明燈飾。出入口採古典銅質藝術門框鑲崁強化安全玻璃大門」（見原審卷一第45頁）。然「國家世紀館房屋預定買賣契約書」第3條第1項第3款已約定共同使用部分項目及各區分所有權人之權利範圍包括「1層頂蓋型開放空間」（見原審卷依第17頁），且未約定被上訴人應給付四周具有屏蔽之頂蓋型開放空間，故上訴人應知悉「頂蓋型開放空間」係供公眾使用，被上訴人雖應給付社區迎賓門廳，但並未約定被上訴人應給付四周具有屏蔽之迎賓門廳。況被上訴人於簽約時已告知頂蓋型開放空間將施作二次工程，經買受人簽署切結書、委託書及同意書而施作，此有部分買受人之切結書、委託書及同意書存卷可稽（見原審卷一第113-117頁）。其中同意書中載明：「本人承購『國家世紀館』社區編號第X號第X樓房地壹戶，本人認知本社區挑空區域及加設頂蓋範圍為美化環境、遮風避雨及安全管理，本人同意委由民峰工程有限公司施作其必要之工程」（見原審卷一第116頁）。足見買受人於簽約時，均知悉系爭社區加設頂蓋範圍屬二次施工，隨時有遭主管機關拆除之風險，但買受人仍然出具同意書表示同意，則依民法第355條規定，被上訴人不負擔保之責，亦難認屬不完全給付，且依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，因此衍生之管理維護費用，應由系爭社區公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。故上訴人主張系爭設施遭強制拆除，致生安全及清潔問題，屬被上訴人之瑕疵給付，被上訴人應依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，負擔系爭設施經拆除後所生管理維護費用2,009萬9,088元等語，洵非有理。
㈡上訴人另主張被上訴人曾於102年7月3日向上訴人承諾願出
資聘任清潔人員1名及保全人員3名，卻於103年6月23日間反悔表示已完成階段性任務，將陸續撤哨，而認被上訴人應繼續給付管理維護費用等語，並提出上開函文2件為證（見原審卷一第67-69頁）。然依被上訴人103年6月23日馨社函字第1030623001號函說明：「二、為配合防洪、防雨及安全管制，本公司現行已設置透明窗簾擋雨及鋪設地毯防滑；如遇颱風警報時，將暫時以木板遮蔽擋風阻水，並尋其他防颱措施方法中；現已先行增派3哨24小時安全警衛、1名清潔人員；且於SPA池外牆增設紅外線感應器…等」（見原審卷一第67頁），至多僅能證明被上訴人願意暫時性設置相關防水安全措施，及增派安全警衛，尚不足以證明被上訴人承諾就該部分永久負擔管理維護責任，難認被上訴人因此負有給付管理維護費用之義務。故上訴人以此主張被上訴人應依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，給付系爭設施拆除後所生之管理維護費2,009萬9,088元云，亦屬無據。
七、綜上所述，上訴人依公寓大廈管理條例第18條第1項、第28條第3項、第20條第1項、第2項規定，與特區公共開放空間管理維護要點第3、7點，及依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求被上訴人給付上訴人2,009萬9,088元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均無理由，不應准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致。上訴人提起上訴指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及已提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴無理由。依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 1 日
民事第十一庭
審判長法 官 徐福晋
法 官 林哲賢法 官 郭顏毓正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 1 日
書記官 馬佳瑩附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。