臺灣高等法院民事判決 106年度重上字第311號上 訴 人 簡誌重法定代理人 李堉臣被 上 訴人 慶隆開發股份有限公司法定代理人 陳天來訴訟代理人 周仕傑律師被 上 訴人 簡金川
簡金鉉簡森海王森江王淑華韓玟茜兼 上 1人訴訟代理人 徐容上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國106年3月7日臺灣新北地方法院105年度訴更二字第9號第一審判決提起上訴，本院於民國106年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人簡金川、簡金鉉、簡森海、王森江（下各以姓名稱之）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）原係伊祖先簡漢生所有，臺灣光復後登記為簡平聘、簡石根、簡水、簡川流、簡北、簡清山、簡榮杉、簡榮華、簡水龍、簡松柏、簡同鱗、簡阿燦、簡土樹、簡宇西、簡長慶等15人（下稱簡平聘等15人）共有，然實際上由簡文獻、簡水柳、簡八、簡清景、簡呈道、簡保全、簡阿七等7人（下稱簡文獻等7名管理人）代表簡漢生祭祀公業管理、使用收益。簡文獻等7名管理人於民國（下同）47年間，以包括系爭土地在內之簡漢生所有土地，應為簡漢生全體後代子孫所共有，惟竟登記為簡平聘等15人及其等後代子孫所有，乃請求簡再生（簡平聘繼承人）、簡石根、簡水、簡子生（簡川流繼承人）、簡金圳（簡北繼承人）、簡清山、簡榮杉、簡榮華、簡水龍、簡松柏、簡金傳（簡同鱗繼承人）、簡阿燦、簡土樹、簡德培（簡宇西繼承人）、簡黃梏（簡長慶及簡阿雲繼承人）等15人（下稱簡再生等15人）應將系爭土地等返還予簡漢生祭祀公業管理委員會，經臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）以47年度調字第623號成立調解（下稱系爭調解筆錄），嗣囿於費用過鉅，未能完成土地所有權移轉登記。又伊所有坐落系爭土地上門牌號碼新北市○○區○○街○○號房屋（下稱系爭房屋），係簡漢生之後代即伊曾祖父簡通美於民國前興建完成，善意和平繼續占有使用系爭土地達20年以上，已時效取得地上權。然簡金川於94年9月22日以買賣原因，簡森海、王森江及被上訴人王淑華、徐容、韓玟茜（下各以姓名稱之，合稱簡森海等5人）之被繼承人王簡滿於94年11月8日以買賣為原因，簡金鉉於94年11月10日以買賣為原因，依序將系爭土地所有權應有部分60分之
1、60分之3、60分之3出賣予被上訴人慶隆開發股份有限公司（下稱慶隆公司，併與簡金川、簡金鉉、簡森海等5人合稱為被上訴人），並辦理所有權移轉登記，未經通知伊，致伊無從依共有人或地上權人身分主張優先承買權，依土地法第34條之1第4項、第104條第2項規定，其等間就上開土地所有權移轉登記之物權行為應為無效，爰依民法第767條第1項中段規定，請求慶隆公司塗銷上開土地所有權移轉登記，並聲明：㈠確認簡金川與慶隆公司於94年9月22日以買賣為原因，將系爭土地所有權應有部分60分之1移轉登記予慶隆公司之行為無效；慶隆公司應將上開所有權移轉登記塗銷。㈡確認簡森海等5人之被繼承人王簡滿與慶隆公司於94年11月8日以買賣為原因，將系爭土地所有權應有部分60分之3移轉登記予慶隆公司之行為無效；慶隆公司應將上開所有權移轉登記塗銷。㈢確認簡金鉉與慶隆公司於94年11月10日以買賣為原因，將系爭土地所有權應有部分60分之3移轉登記予慶隆公司之行為無效；慶隆公司應將上開所有權移轉登記塗銷。
三、慶隆公司、王淑華、韓玟茜及徐容則均以：系爭土地原係登記於簡平聘等15人名下，系爭土地從未登記為上訴人或簡漢生祭祀公業所有，另亦查無簡漢生祭祀公業或其管理委員會之備案登記，簡漢生祭祀公業既非合法成立，亦未設置管理委員會等機關，不具有法人之資格，不能成為權利義務主體，系爭調解筆錄約定簡再生等15人應將系爭土地所有權移轉登記予簡漢生祭祀公業管理委員會即屬給付不能而無效。縱認系爭調解筆錄為有效，僅簡文獻等7名管理人得依此請求簡再生等15人為系爭土地所有權移轉登記，簡漢生祭祀公業非依系爭調解筆錄內容當然取得系爭土地所有權，上訴人以系爭調解筆錄內容主張其為系爭土地共有人或系爭房屋占有使用系爭土地之法律權源，尚非有據。又上訴人未能舉證證明其係基於取得地上權之意思長期占有使用系爭土地，自無從因時效取得地上權等語，資為抗辯。
四、簡森海、王森江未於準備程序或言詞辯論期日到場，其於原審辯以：伊不知其母王簡滿將系爭土地所有權應有部分60分之3出賣予慶隆公司，該買賣行為及物權行為應非無效等語。
五、簡金川、簡金鉉未於準備期日或言詞辯論期日到場，亦未據提出書狀為任何陳述。
六、原審判決上訴人敗訴，上訴人提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認簡金川與慶隆公司於94年9月22日以買賣為原因，將系爭土地所有權應有部分60分之1移轉登記予慶隆公司之行為無效；慶隆公司應將上開所有權移轉登記塗銷。㈢確認簡森海等5人之被繼承人王簡滿與慶隆公司於94年11月8日以買賣為原因，將系爭土地所有權應有部分60分之3移轉登記予慶隆公司之行為無效；慶隆公司應將上開所有權移轉登記塗銷。㈣確認簡金鉉與慶隆公司於94年11月10日以買賣為原因，將系爭土地所有權應有部分60分之3移轉登記予慶隆公司之行為無效；慶隆公司應將上開所有權移轉登記塗銷。簡金川、簡金鉉、簡森海、王森江未於準備程序或言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明，慶隆公司、王淑華、徐容及韓玟茜則於本院答辯聲明：上訴駁回。
七、查簡金川於94年9月22日以買賣原因，簡森海等5人之被繼承人王簡滿於94年11月8日以買賣為原因，簡金鉉於94年11月10日以買賣為原因，依序將系爭土地所有權應有部分60分之
1、60分之3、60分之3移轉登記予慶隆公司；又上訴人之曾祖父簡通美所興建未辦理第一次所有權登記之系爭房屋占有使用系爭土地等情，為上訴人、慶隆公司及簡森海等5人所不爭，且有新北市板橋地政事務所105年2月15日新北板地資字第1053752281號函附之系爭土地異動索引及105年11月21日以新北板地籍字第1053769932號函附之94年板登字第0000
00、668440、668450號買賣所有權移轉登記申請書影本（見原審訴更一字卷第18至77頁、訴更二卷㈠第113至166頁）在卷可稽，自堪信為真正。
八、上訴人主張系爭土地係伊先祖簡漢生所有，原登記為簡漢生之子孫簡平聘等15人共有，嗣簡平聘等15人及其等後代子孫即簡再生等15人與簡漢生祭祀公業簡文獻等7名管理人於47年間成立系爭調解筆錄，同意將系爭土地所有權移轉予簡漢生祭祀公業管理委員會名下，伊所有系爭房屋坐落系爭土地業經管理人同意，且已因時效取得系爭土地之地上權，簡金川、簡金鉉及簡森海等5人之被繼承人王簡滿竟分別將系爭土地所有權應有部分各60分之1、60分之3、60分之3出賣予慶隆公司，並辦理所有權移轉登記，未通知伊以共有人或地上權人身分行使優先承買權，前揭物權行為均屬無效等語，為慶隆公司、簡森海等5人所否認，並以前開情詞置辯，茲查：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限。民事訴訟法第247條第1頁、第2項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。上訴人主張簡金川、簡金鉉及簡森海等5人之被繼承人王簡滿依序將系爭土地所有權應有部分60分之1、60分之3、60分之3出賣予慶隆公司，並已辦理所有權移轉登記，其等間上開物權行為違反土地法第34條之1第4項、第104條第2項規定而無效，為慶隆公司、簡森海等5人所否認，且慶隆公司以系爭土地所有權人地位，訴請上訴人拆屋還地，致上訴人在私法上之地位即有受侵害之危險，依前開說明，上訴人對被上訴人提起本件確認之訴，應有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
㈡按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購，土地法第34條之1第4項固定有明文。惟土地法第34條之1第4項之優先購買權，係屬債權性質，此由該條項用語，與同法第104條第2項及耕地三七五減租條例第15條第3項用語不同，可以知之。倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記（最高法院65年台上字第853號判例、66年台上字第1530號判例意旨參照）。查上訴人主張系爭土地實際上為簡漢生後代子孫所共有乙節，為慶隆公司、簡森海等5人所否認，且稽之系爭土地上開異動索引，上訴人或簡漢生從未登記取得系爭土地所有權，已難認上訴人此節主張為有據，上訴人固主張臺灣光復後系爭土地雖登記為簡平聘等15人共有，但均由簡漢生祭祀公業之簡文獻等7名管理人代表管理及使用收益，簡文獻等7名管理人於47年間，發現系爭土地登記為簡平聘等15人及其後代子孫即簡再生等15人所有，乃向臺北地院聲請調解，簡再生等15人一致同意將系爭土地所有權移轉給代表簡漢生祭祀公業之簡文獻等7名管理人，並作成系爭調解筆錄，惟囿於所需費用過鉅，而未辦理所有權移轉登記完竣云云，並據提出調解筆錄（見本院卷第155至161頁）以佐其說。然細繹系爭調解筆錄之聲請人為簡漢生祭祀公業管理委員會，相對人為簡再生等15人，調解成立內容為簡再生等15人同意將前登記為共有之臺北縣板橋鎮新埔大字第227、128之1、169（即系爭土地重測前地號）、228之2、228之3地號土地所有權移轉登記予聲請人等情，亦即系爭調解筆錄之聲請人「簡漢生公祭祀公業管理委員會」依系爭調解筆錄內容辦理系爭土地所有權移轉登記完竣前，簡漢生祭祀公業管理委員會、簡漢生公祭祀公業乃至簡漢生之後代子孫仍不能謂已取得系爭土地所有權，則簡金川、簡金鉉及簡森海5人之被繼承人王簡滿依序將系爭土地所有權應有部分各60分之1、60分之3、60分之3出賣予慶隆公司，上訴人實無從依土地法第34條之1第4項規定行使共有人優先承買權。況共有人依土地法第34條之1第4項規定行使優先承買權，僅有債權效力，是縱然簡金川、簡金鉉、簡森海5人之被繼承人王簡滿將系爭土地上開所有權應有部分出賣予慶隆公司，並為所有權移轉登記，未依土地法第34條之1之規定通知為共有人之上訴人，亦僅生簡金川、簡金鉉、簡森海等5人應否負損害賠償責任問題，不影響其等與慶隆公司間移轉系爭土地所有權之效力。
㈢上訴人復主張其曾祖父簡通美早在民國前於系爭土地上興建
完成系爭房屋，善意和平繼續占有系爭土地達20年以上，已因時效取得地上權，簡金川、簡金鉉及簡森海等5人之被繼承人王簡滿將系爭土地上開所有權應有部分出賣予慶隆公司，未通知伊行使優先承買權，違反土地法第104條第2項之規定而為無效云云。然按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，固為土地法第104條所明定。惟因時效取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，如未於起訴前向該管地政機關請求為地上權登記，並經地政機關受理者，仍不得據以對抗土地所有人，而謂其係有權占有，受訴法院毋庸就占有人是否具備時效取得地上權登記之要件，為實體上裁判（最高法院69年度第5次民事庭會議決議、80年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。查上訴人於本件始終主張其為系爭土地共有人之一，則其曾祖父簡通美及上訴人在內之繼承人顯非基於取得地上權之意思而占有使用系爭土地至明，況上訴人自承伊未向地政機關申請時效取得地上權之登記等語（見本院卷第226頁背面），依前揭說明，本院亦毋庸就系爭房屋占有使用系爭土地是否具備時效取得地上權登記要件為實體上之裁判。本件上訴人既未時效取得地上權，則其主張簡金川、簡金鉉、簡森海等5人之被繼承人王簡滿出賣系爭土地上開所有權應有部予慶隆公司，應依土地法第104條第2項規定通知伊行使地上權人之優先承買權云云，亦屬無據。
九、綜上所述，上訴人並非系爭土地共有人，亦未時效取得系爭土地之地上權登記，其依土地法第34條之1第4項、第104條第2項規定，主張簡金川、簡金鉉及簡森海等5人之被繼承人王簡滿以買賣為原因，依序將系爭土地所有權應有部分60分之1、60分之3、60分之3移轉登記予慶隆公司之物權行為無效，並非有據，是上訴人依民法第767條第1項中段規定，請求：㈠確認簡金川與慶隆公司於94年9月22日以買賣為原因，將系爭土地所有權應有部分60分之1移轉登記予慶隆公司之行為無效；慶隆公司應將上開所有權移轉登記塗銷。㈡確認簡森海等5人之被繼承人王簡滿與慶隆公司於94年11月8日以買賣為原因，將系爭土地所有權應有部分60分之3移轉登記予慶隆公司之行為無效；慶隆公司應將上開所有權移轉登記塗銷。㈢確認簡金鉉與慶隆公司於94年11月10日以買賣為原因，將系爭土地所有權應有部分60分之3移轉登記予慶隆公司之行為無效；慶隆公司應將上開所有權移轉登記塗銷，均無理由，應予駁回。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第463條、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 29 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 鍾素鳳法 官 賴惠慈正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 29 日
書記官 洪秋帆附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。