臺灣高等法院民事判決 106年度重上字第527號上 訴 人 泰新不銹鋼股份有限公司法定代理人 蔡松村上 訴 人 蔡三田共 同訴訟代理人 姚昭秀律師被 上訴人 汪松平
汪國榮共 同訴訟代理人 林佳穎律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國106年5月31日臺灣士林地方法院105年度重訴字第532號第一審判決提起上訴，本院於107年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，
非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。被上訴人於原審第1 項聲明為：上訴人泰新不銹鋼股份有限公司（下稱泰新公司）、蔡三田應共同將坐落臺北市○○區○○段0 ○段000○0地號土地（下稱系爭土地）上，如附圖所示A部分（面積399.13平方公尺）之地上物（下稱系爭建物）拆除，並將占用土地騰空返還被上訴人。嗣於本院補充其聲明為：上訴人泰新公司、蔡三田應共同自系爭建物遷出、拆除，並將占用土地騰空返還被上訴人（見本院卷第105 頁）。而所謂遷讓係指停止占有而言，所謂返還，係指將占有之土地交付所有權人而言，前者之遷讓為後者交付之階段行為，故請求返還占有之土地者，當然含有請求遷讓之意思（最高法院88年度台上字第2006號判決意旨參照），是被上訴人前開聲明文字補充前後，所主張之訴訟標的及其原因事實並未變更，自非為訴之變更或追加，其等上開補充法律上之陳述，於法核無不合，合先敘明。
被上訴人起訴主張：系爭土地原為訴外人汪葉白匏所有（於民
國76年11月18日歿，被上訴人為其繼承人），於臺灣光復後曾辦理土地總登記，於40年2 月17日因流失而被處分削除。嗣系爭土地於79年3月6日回復權利，被上訴人並於105年3月23日以登記原因「回復」為由，回復所有權登記。上訴人蔡三田則於78年間，向訴外人徐白青媛購買系爭建物之事實上處分權後，交付上訴人泰新公司使用。上訴人泰新公司、蔡三田並無占有系爭土地之合法權源，其等自得依民法第767條第1項前段、中段之規定，求為判命上訴人泰新公司、蔡三田應共同遷出、拆除系爭建物，並將占用土地返還。併依民法第179 條之規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利新臺幣（下同）840,55
4 元及法定遲延利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還占用土地之日止，按月給付19,922元等情（原審為被上訴人一部勝訴之判決，即判命上訴人泰新公司應自系爭建物遷出；上訴人蔡三田應將系爭建物拆除，並將占用土地騰空返還被上訴人；上訴人蔡三田應給付被上訴人828,470元，及自106年2 月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自106年2月15日起至騰空返還占用土地之日止，按月給付19,922元，另駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人就敗訴部分並未聲明不服；上訴人就其敗訴部分則提起上訴）。並聲明：上訴駁回。
上訴人則以：上訴人蔡三田於78年7月27日向徐白青媛以9,695
,400元買受系爭建物及系爭土地使用權時，即知系爭土地為流失地，無法預知土地何時浮覆，及浮覆後土地所有權人為何人，是上訴人蔡三田明知系爭土地為他人所有，僅以地上權人之意思繼續占有使用系爭土地迄今已逾27年之久，業因時效取得地上權。上訴人泰新公司係經上訴人蔡三田同意使用系爭土地，亦非無權占有。又被上訴人於105年3月23日始登記回復為所有權人，故於同日前，系爭土地使用收益人並非被上訴人，被上訴人充其量僅得主張返還回推自同日起相當於租金之不當得利而已等語資為抗辯。並聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人主張其2 人公同共有系爭土地，上訴人蔡三田為系爭
建物之事實上處分權人，並將系爭建物交付上訴人泰新公司占有使用，而系爭建物占用系爭土地如附圖所示A部分（面積399.13平方公尺）等情，為上訴人所不爭執（見本院卷第98 頁、106頁、119頁），並有臺北市士林地政事務所106年3月15日北市士地測字第106304126100號函檢附之土地複丈成果圖在卷可稽（見原審卷第16、103至115、180至181頁），自堪信為真實。
被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地，依民法第767條第1項
及第179 條規定，請求上訴人拆屋還地及給付相當於租金之不當得利等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠上訴人蔡三田並無占用系爭土地之正當權源：
⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決參照）。查，上訴人蔡三田既為系爭建物事實上處分權人，依上開說明，上訴人蔡三田自應舉證證明系爭建物占用系爭土地之正當權源。
⒉上訴人蔡三田固辯稱其於78年間自徐白青媛買受取得系爭建
物之事實上處分權後，即基於行使地上權之意思而占有系爭土地之事實，是其已符合時效取得系爭土地地上權之要件云云。然按因時效取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，如未於起訴前向該管地政機關請求為地上權登記，並經地政機關受理者，仍不得據以對抗土地所有人，而謂其係有權占有，受訴法院毋庸就占有人是否具備時效取得地上權登記之要件，為實體上裁判（最高法院69年度第5 次民事庭會議決議、80年度第2 次民事庭會議決議、88年度台上字第
404 號判決、88年度台上字第1729號判決意旨可以參照）。上訴人蔡三田已自承於被上訴人起訴前尚未就系爭建物占用系爭土地乙情，向該管地政機關請求為地上權之登記（見原審卷第264頁反面、本院卷第98頁反面、119頁），依前揭說明，法院自毋庸就其占有系爭土地是否具備時效取得地上權登記要件為實體上之裁判，是以上訴人蔡三田此部分抗辯，即非可採。至上訴人蔡三田雖於原法院判決後，另行起訴請求確認地上權登記請求權存在，依上開說明，自難憑此即謂其就系爭土地已因時效取得地上權，為有權占用。是上訴人蔡三田辯稱其已因時效取得系爭土地地上權，並非無權占有系爭土地云云，洵非可採。
㈡被上訴人得請求上訴人泰新公司自系爭建物遷出，及上訴人蔡三田將系爭建物拆除，並將占用土地騰空返還上訴人：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院102年度台上字第2053 號判決參照）。次按土地及房屋雖為各別獨立之不動產，惟房屋不能離開土地而單獨存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故房屋所有人無權占用他人所有之基地，縱其同意第三人住用該屋，然該第三人因而使用基地，對土地所有人而言，仍屬無權占用。且遷讓房屋為拆屋還地之階段行為，土地所有人請求無權占用土地之房屋所有人拆屋還地，自得請求現占有人自該屋遷出，然不得單獨或一併請求該使用房屋而間接使用土地之第三人返還土地，否則無從強制執行（最高法院87年度台上字第298號、102年度台上字第232號判決意旨參照）。
⒉因上訴人蔡三田對於系爭土地非屬有權占有，業如前述，則
上訴人蔡三田將系爭建物交付上訴人泰新公司占有、使用，上訴人泰新公司亦無從依據占有連鎖之法律關係構成有權占有之依據，揆諸前開說明，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，訴請上訴人泰新公司自系爭建物遷出，及請求上訴人蔡三田拆除系爭建物，並將占用土地騰空返還上訴人，為有理由，應予准許。
㈢有關被上訴人依民法第179 條規定，請求上訴人返還不當得利有無理由暨其金額部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。
⒉經查，系爭土地於臺灣光復後已辦理土地總登記，該土地辦
畢總登記後，於40年2 月17日因流失而被處分削除，嗣臺北市政府工務局於79年3月6日以府工養字第00000000號公告「士林區社子島防潮堤加高工程線樁位圖」，於91年9 月19日至同年10月3 日經臺北市士林地政所公告浮覆，浮覆後編為臺北市○○區○○段0○段000地號土地，面積1,031 平方公尺，並於96年12月29日辦理所有權第一次登記為國有，管理機關為國產署。嗣於98年6月25日因分割，分為398及398-1地號2筆土地，面積各為409.42平方公尺及621.58 平方公尺。系爭土地嗣經法院裁判確定於浮覆後，其所有權當然回復，而為被上訴人公同共有。被上訴人並於105年3月23日辦理「回復」登記完畢，原因發生日期為79年3 月6日，權利範圍
各1/2等情，已為兩造所不爭執（見本院卷第98頁、106頁、
119 頁）。又系爭建物坐落系爭土地上，並無正當權利，業如上述，則依社會通常之觀念，可獲得相當於租金之不當得利。又房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人，亦如前述。上訴人泰新公司為系爭建物之使用人，固應依被上訴人之請求，自系爭建物遷出，然因此獲有不當得利者，則應為系爭建物之事實上處分權人即上訴人蔡三田，故應返還自起訴日起回溯5年即自100年11月10日起至105年11月9日止，所受相當於租金之不當得利義務，應由上訴人蔡三田履行。至上訴人抗辯被上訴人係於105年3月23日始登記回復為系爭土地之所有權人，充其量僅得主張返還回推自同日起相當於租金之不當得利一節，則非可採。
⒊次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言；又依土地法第148 條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；另依土地法第105 條規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息10% 為限。然上開限制基地租金之規定，應僅限於城巿地方供建築住宅用之基地，始有其適用，至非供居住之營業用房屋基地並不涵攝在內，此因城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院93年度台上字第1718號判決、94年度第2 次民事庭會議決議參照）。
又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。
⒋系爭土地位於臺北市社子島，須自臺北市○○區○○○路○
段○○○ 巷進入，巷口約50公尺處有公車站牌，連通洲美快速道路，附近有富安國小、福安國中、臺北海洋技術學院，並有便利超商、便當店等商店。系爭建物位處281 巷中後段，道路兩側多為工廠。系爭建物係廠房，為鐵皮搭建，層數一層，廠房內儲放各式不銹鋼鍋具，系爭建物周邊多為工廠及小面積耕地，偶有住家，工商繁榮情況尚可等情，有原審勘驗筆錄及現況照片在卷可佐（見原審卷第106、108至115、150至154 頁）。又系爭建物係作為上訴人泰新公司營業使用，其租金自不受土地法第97條第1 項規定之限制甚明。爰審酌系爭土地坐落社子島，並位於281 巷中後段，系爭建物周邊多為工廠與小面積耕地，偶有住家，工商繁榮情況尚可。，及系爭土地未申報地價，99年至104年、105年之公告地價分別為每平方公尺7,600元、9,300元，有全國地政電子謄本系統列印畫面、臺北市地價查詢可證（見原審卷第233、235頁）。另鄰地承租人嘉里大榮公司於99年至101年間、102年至104年間、105年迄今每月每坪租金依序為93元、108元、165元，亦有嘉里大榮公司106年3 月30日嘉大司總處106字第006號函、原法院同年4月24日公務電話紀錄可按（見原審卷第218、238頁）。兩造復同意參考嘉里大榮公司之租金行情，作為計算本件相當於租金不當得利之標準（見原審卷第230頁反面、259頁）。故以嘉里大榮公司之租金行情，作為計算系爭建物所坐落系爭土地相當於租金之不當得利之基準，應屬適當。
⒌依此計算，被上訴人所得請求上訴人蔡三田返還自起訴日起
回溯5年即自100年11月10日起至105年11月9日止，所受相當於租金之不當得利為828,470元【93×120.74 （系爭土地之坪數）×（13+21/30）+108×120.74×36+165×120.74（10＋9/30）〕=828,470（元以下四捨五入，以下同）】；另自追加起訴狀繕本送達上訴人蔡三田翌日即106年2月15日（見原審卷第147 頁送達回證）起，至上訴人蔡三田將系爭土地返還日止，被上訴人按月得請求上訴人蔡三田給付相當於租金損害之不當得利為19,922元（165×120.74=19,922）。
⒍又按不當得利受領人，知無法律上之原因或其後知之者，應
將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償，民法第182條第2 項定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5% ，復為同法第203條所明定。系爭建物占有系爭土地，並無合法權源，系爭建物之事實上處分權人上訴人蔡三田至遲於被上訴人提起本件訴訟，並將追加起訴狀繕本送達時，即知悉其占有受利益並無法律上原因。是被上訴人訴請上訴人蔡三田返還自起訴日起回溯5年期間已發生之不當得利部分，併請求自106年2月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。
綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段，請求上
訴人泰新公司自系爭建物遷出，上訴人蔡三田將系爭建物拆除，並將占用土地騰空返還被上訴人；另依民法第179 條規定，請求上訴人蔡三田給付828,470 元，及自106年2月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自106年2月15日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付19,922元，為有理由，應予准許。原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請諭知擔保金額分別為准、免假執行之宣告，尚無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。至被上訴人於本院請求上訴人應自系爭建物遷出部分，為補充法律上之陳述，業如前述，故毋庸另為准駁諭知，附此敘明。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌
後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 30 日
民事第五庭
審判長法 官 張松鈞
法 官 賴劍毅法 官 陳君鳳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 1 日
書記官 郭姝妤附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。