臺灣高等法院民事判決 106年度重上字第668號上訴人即附帶被上訴人 冠德建設股份有限公司法定代理人 馬志綱訴訟代理人 梁穗昌律師被上訴人即附帶上訴人 陳律良訴訟代理人 王立中律師上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國106年6月30日臺灣臺北地方法院105年度重訴字第368號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於107年9月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、上訴及附帶上訴均駁回。
二、第二審訴訟費用關於上訴部分由上訴人負擔；關於附帶上訴部分由附帶上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：上訴人即附帶被上訴人冠德建設股份有限公司（下稱冠德公司）之法定代理人在本院審理中變更為馬志綱，業據其具狀聲明承受訴訟（本院卷第111頁），並有經濟部民國106年11月14日經授商字第10601156900號函檢附公司變更登記表在卷可稽（本院卷第113至118頁），合於民事訴訟法第170條、第175條第1項、第176條等規定，應予准許。
貳、本訴部分：
一、冠德公司起訴主張：兩造於民國101年10月18日簽定冠德捷世房地預定買賣契約書（下稱系爭契約），約定由伊出售坐落新北市○○區○○○段○○○段000地號及其上編號A15棟00樓預售屋1戶（下稱系爭房地）予被上訴人即附帶上訴人陳律良（下稱陳律良），買賣總價為新臺幣（下同）1,278萬元，付款方式依付款明細表分為8期，其中第7期辦理建物移轉登記款為895萬元。伊於104年11月12日通知陳律良辦理所有權移轉登記，復於104年11月27日以存證信函向陳律良約定送達處所「台北市○○○路○段○○號」（下稱○○○路該址）通知辦理所有權移轉登記（無法送達遭退回），又於105年1月8日以存證信函通知陳律良辦理所有權移轉登記並催繳第7期款，再於105年1月20日以存證信函通知陳律良辦理所有權移轉登記並催繳第7期款，陳律良以拒收或拒不配合辦理之不正當行為，阻止所有權移轉登記條件之成就，應視為條件已成就，爰依系爭契約第8條第3項、第28條第1項約定，請求陳律良給付第7期價款及自催告通知送達後第6日即105年1月27日起至清償日止，按每日萬分之2計算之遲延利息。並於原審聲明：㈠陳律良應給付冠德公司895萬元，及自105年1月27日（原審判決誤載為26日）起至清償日止，按每日萬分之2計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
【原審判決冠德公司敗訴，冠德公司不服提起上訴】並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分，陳律良應給付冠德公司895萬元，及自105年1月27日起至清償日止，按每日萬分之2計算之利息；㈢願供擔保請准告假執行。
二、陳律良則以：冠德公司要求伊付15萬元訂金始得將欠缺締約關鍵資訊之空白制式契約書攜回審閱、審閱期間不足5日、雨遮坪數計入售價、未約定應於特定期限內辦理房地所有權移轉登記及交屋、銷售人員顏莉樺故意不告知總價內含雨遮、不實允諾103年12月前交屋等事由，依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第1、2項規定，系爭契約第4條第2項、第12條、第14條、第20條約定均不得構成契約內容而無效，伊另以提起本件反訴作為依民法第92條撤銷系爭買賣契約之意思表示。又內政部部頒「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第14、15條與「預售屋買賣契約書範本」第14、15條關於使用執照核發後4個月內應辦理房地所有權移轉登記、6個月內應辦理交屋之期限規定，應構成兩造間系爭契約之一部內容，惟冠德公司於103年12月26日取得使用執照後，因可歸責於冠德公司之事由並未於上開期限內辦理房地所有權移轉登記及交屋，經伊以104年11月27日存證信函催告冠德公司應於同年12月15日前履行，冠德公司遲未履行，伊再以105年2月5日存證信函以冠德公司遲延給付為由解除系爭契約，系爭契約既經合法解除，冠德公司即不得再依系爭契約請求伊給付第7期價款等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（本院卷第400至402頁）：
（一）陳律良有意購買冠德公司所出售系爭房地，於101年10月14日交付預約金15萬元，並由其父陳大成簽具預約單後（原審卷二第72頁），自冠德公司取得預定買賣契約書（未填載之制式契約書，原審卷一第145至255頁、卷二第9至64頁），於同月18日歸還（原審卷一第50、61頁）。
（二）兩造於101年10月18日簽訂系爭契約（原審卷一第90至119頁），約定由冠德公司出售系爭房地予陳律良，買賣總價1,278萬元，各期約定給付及實際支付時間如附表一所示（原審卷一第121頁；卷二第74頁背面、第78至80頁）。
（三）系爭契約第12條第1項約定應於103年12月31日之前取得使用執照；冠德公司於103年12月26日取得使用執照。（原審卷一第62頁）
（四）陳律良歷次催告或通知冠德公司之過程如附表二所示。
（五）冠德公司歷次催告或通知陳律良之過程如附表三所示。
（六）陳律良曾於系爭契約簽立時，依契約附件五簽具代刻印章及用印委託書；又於104年4月間交付冠德公司辦理房地所有權移轉登記所需印鑑證明（原審卷一第105頁；卷二第82至84頁）。
（七）系爭契約係冠德公司為銷售房地所製作之預售屋買賣定型化契約（原審判決第6頁㈠⒉）。
四、法院之判斷：冠德公司主張陳律良以不正當行為阻止房地所有權移轉登記及辦理貸款繳納第7期買賣價金，應視為第7期款付款條件已成就，爰依系爭契約第8條第3項、第28條第1項約定，請求陳律良給付第7期價款及遲延利息等情，為陳律良所否認，並以前詞置辯。茲查：
（一）陳律良主張內政部部頒「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第14條第1項前段、第2項、第15條第1項前段（「預售屋買賣契約書範本」第14、15條內容亦與此相同）關於房地所有權移轉登記及交屋之期限規定，應構成兩造間系爭契約之補充內容等情，應屬可採：
1、按（兩造簽訂系爭契約時之104年6月17日修正前）消保法第17條第1項、第2項前段規定「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項」、「違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效」；（兩造簽訂系爭契約時之104年12月31日修正前）同法施行細則第15條第2項規定「中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容」（該項規定嗣於104年6月17日移列至消保法第17條第5項），係就母法規定未臻明確部分，明定經中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約之效果，乃補充母法規定之不足，而法律既賦與中央主管機關得公告定型化契約應記載或不得記載事項之權限，該公告即係行政機關基於法律授權，對多數不特定人民就一般事項所作抽象之對外發生法律效果之規定，具有行政程序法第150條第1項所規定「法規命令」之性質，是以內政部於90年9月3日依消保法第17條所訂頒「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之內容及其後所為之修正及公告，即非不得為兩造契約之補充內容（最高法院105年度台上字第266號判決要旨參照）。
2、次按內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第壹點應記載事項（下稱應記載事項）之第14條第1項前段、第2項、第15條第1項前段分別規定「土地所有權之移轉，除另有約定，依其約定者外，應於使用執照核發後4個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記」、「房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後4個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記」、「賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋」。查系爭契約第14條就冠德公司應履行移轉系爭房地所有權登記之義務，僅約定「應於使用執照核發後開始辦理所有權移轉登記」等語，第20條有關冠德公司通知交屋之義務，亦僅約定「甲方（陳律良）應按乙方（冠德公司）通知交屋時間、地點會同乙方辦理交屋手續」等語（原審卷一第96、97頁背面），足見兩造所簽訂之系爭契約就系爭房地所有權究應何時移轉登記及冠德公司應於何時通知交屋，確實完全未為約定，並無具體確定或可得而定之給付期限，無異使冠德公司履行移轉所有權及交屋之義務未受期限約定之拘束，揆諸前揭說明，陳律良主張「應記載事項」第14、15條關於使用執照核發後4個月內應辦理房地所有權移轉登記、6個月內應辦理交屋之期限規定，應構成兩造間系爭契約之補充內容等情，應屬可採。冠德公司雖爭執陳律良於本院審理時始逾時提出「應記載事項」第14、15條之攻擊防禦方法云云，然查，陳律良於原審已提出內政部頒「預售屋買賣契約書範本」（下稱契約書範本）第14、15條內容為其主要攻擊防禦方法，而「契約書範本」第14、15條內容核與前揭「應記載事項」第14、15條內容相同，堪認陳律良於本院審理時係以「應記載事項」之規定為其法律意見之補充，並無礙冠德公司之訴訟防禦權，故冠德公司此部分主張並不可採，併此敘明。
（二）陳律良主張冠德公司因可歸責於己之事由致未於領得使用執照後一定期限內將系爭房地所有權移轉登記並通知交屋而構成遲延給付，業依民法第254條規定合法解除系爭契約等情，應屬可採，系爭契約既經合法解除，冠德公司猶依系爭契約第8條第3項、第28條第1項約定請求陳律良給付第7期價款895萬元及其遲延利息，為無理由：
1、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229條第1項定有明文。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條亦定有明文。
因不可歸責於債務人之事由致未為給付者，債務人雖不負遲延責任，但不可歸責於債務人之事由，應由債務人負舉證之責（最高法院21年上字第1956號判例意旨參照）。債務人就其故意或過失之行為，應負責任，民法第220條第1項定有明文，故所謂不可歸責於債務人之事由，即指債務人無故意或過失之情形而言，且依法律之特別規定或契約之特別訂定，債務人就事變亦應負責時，則事變亦為可歸責於債務人之事由（最高法院83年度台上字第2273號裁判要旨參照）。
2、經查「應記載事項」第14條第1項前段、第2項、第15條第1項前段規定，構成兩造間系爭契約之內容一節，業如前述，則冠德公司自應於使用執照核發（103年12月26日）後4個月（即104年4月26日）內備妥文件申辦系爭房地所有權移轉登記，並於領得使用執照6個月（即104年6月26日）內，通知陳律良進行交屋，惟冠德公司並未於104年4月26日以前辦妥系爭房地所有權移轉登記，亦未於104年6月26日以前通知陳律良進行交屋，為兩造所不爭執，可徵陳律良主張冠德公司就其應履行之移轉系爭房地所有權登記及通知交屋之義務，已有給付遲延之情事，應屬可採。次查陳律良先於104年11月27日以台北三張犁郵局1143號存證信函通知冠德公司內容略以：「...（系爭契約）交屋沒有列示明確期限，過戶時間由貴公司主觀認定而無法令以資遵循，置承購戶權益於不顧，根據內政部公布預售屋買賣契約書範本第14、15條規定，此未辦理之責明顯在賣方...本人已於104年4月間交付辦理移轉登記所需證件及費用，至今經過6個月以上仍未辦理...倘貴公司仍拒之不理，於104年12月15日後，本人將向消保官及建管機關申訴...」等語（原審卷一第51頁、本院卷第363頁），業已表明系爭契約未約定房地所有權移轉及交屋之期限，冠德公司應依「契約書範本」（即與「應記載事項」同）第
14、15條關於使用執照核發後4個月內應辦理房地所有權移轉登記、6個月內應辦理交屋之期限規定辦理，而迄未辦理（即遲延給付）為可歸責於冠德公司之事由，乃催請冠德公司於104年12月15日前履行之意旨甚明，故冠德公司爭執該存證信函並無催告履行之意云云，並不可採。又查冠德公司仍未於104年12月15日移轉系爭房地所有權及通知辦理交屋事宜，陳律良乃以105年2月5日存證信函通知冠德公司解除系爭買賣契約，內容略以：「...前於104年11月7日（應為『27日』之誤載）以台北三張犁郵局1143號存證信函去信冠德公司...詎冠德公司不予理會...發（本存證信）函解除系爭預售屋買賣契約...並催告貴公司於文到7日內返還已付款項...」等語，該存證信函並於同日送達冠德公司（原審卷一第53至54頁、本院卷第373頁），可徵冠德公司於104年4月26日、6月26日遲延履行後，陳律良有定相當期限催告冠德公司於104年12月15日前履行，冠德公司未於期限內履行，陳律良乃以105年2月5日存證信函向冠德公司為解除系爭契約之意思表示等情，應可認定；又衡諸該存證信函全文意旨，無非係以陳律良前已於104年11月27日存證信函告知冠德公司業逾「契約書範本」即「應記載事項」規定之所有權移轉期限及交屋期限未為履行，冠德公司於催告限期屆至後仍未履行，為其解除系爭契約之理由，縱誤引系爭契約第12條第2項（逾期未取得使用執照之違約責任）約定（原審卷一第54頁背面），或未指明民法第254條條號或引用條文內容，均無礙陳律良業已敘明本件符合民法第254條規定之法律社會事實並據以解除系爭契約之事實；故冠德公司爭執陳律良並未依民法第254條規定解除系爭契約，又爭執陳律良遲至本院審理時始提出民法第254條為其解除契約之法律依據云云，均不足採。
3、冠德公司雖主張陳律良經催告後逾期未依系爭契約第14條第3項約定、「應記載事項」第14條第4項、第15條第1項第3款規定，於系爭房地所有權移轉前提出辦理所有權移轉登記及貸款有關文件及繳付第7期價款895萬元，伊無可歸責事由，不負遲延履行之責任，陳律良解除系爭契約不合法云云。惟查，系爭契約第9條第1項約定「本契約...第7期期款（895萬元）之支付...甲方（陳律良）選擇與乙方（冠德公司）往來銀行辦理貸款，甲方應委任乙方辦理貸款手續，並於簽訂本契約同時簽具『代辦貸款委託書』，乙方應以書面通知甲方於指定地點辦理貸款手續及交付相關證件。如經乙方以書面定期通知後，甲方未於指定時間內辦理貸款手續及交付相關證件者，視為甲方未按期繳交期款...」（原審卷一第94頁）、第14條第3項約定：
「甲方應於乙方辦理所有權移轉登記作業前履行下列義務：㈠繳清相關之期款...㈡提供辦理所有權登記及貸款相關文件、辦妥各項貸款手續...」（同卷第96頁）、第20條第2項第1款約定「甲方履行下列各項義務後，乙方始有交屋之義務：㈠繳清本契約所定全部價款...」（同卷第97頁背面）、第17條約定「甲方委託乙方代刻印章乙枚，並由乙方負責保管，專為辦理本案建築物有關之申請手續、房地所有權有關之登記，及申辦貸款、水電等用印之用...雙方並應簽立『代刻印章及用印委託書』」（同卷第96頁背面）；而陳律良確有於系爭契約簽訂時，同時簽具『代辦貸款委託書』及『代刻印章及用印委託書』（同卷第104頁背面、105頁），可見陳律良於系爭房地所有權移轉及交屋之同時，固有配合辦理所有權移轉登記及辦理貸款手續以貸款繳納第7期款之義務，惟因配合辦理移轉登記及貸款手續之期限並非確定，需待冠德公司合法通知後仍逾期未履行，始得謂陳律良亦有可歸責之事由存在，然冠德公司若已逾期履行在先，並不因陳律良有無逾期履行在後之遲延事由，而得免除冠德公司應負之遲延履行責任。況查冠德公司固先於104年11月12日向陳律良位於「台北市○○路○段○○○號7樓」（下稱○○路該址）之住所寄送如原審卷一第16頁所示之文件，並經陳律良於同年月13日收受（同卷第16、18至19頁），該份文件係通知陳律良於同年月20日以前提出印鑑證明資料及用印以辦理產權過戶，惟查陳律良早已於104年4月間辦妥並交付冠德公司辦理產權移轉所需用印鑑證明，為兩造所不爭執（見前揭不爭執事項(六)所載），且依系爭契約第17條及陳律良所簽具代刻印章及用印委託書之約定，陳律良亦已授權冠德公司保管使用印章以辦理房地所有權有關之登記，則冠德公司主張陳律良未於前揭期限內履行辦理所有權移轉所需程序，尚無可採。冠德公司復於104年11月27日以六張犁郵局686號存證信函向陳律良原送達地址即「○○○路該址」送達通知於函到5日內辦理貸款對保及產權過戶用印但未據簽收遭退回（同卷第20至21頁），則該存證信函既未經陳律良收受，難認冠德公司之催告業已生效，冠德公司主張陳律良經催告遲未履行辦理貸款繳付第7期價款云云，尚不足採；雖陳律良於101年系爭契約簽訂時，原記載通知處所為○○○路該址，且系爭契約第28條第1項固有約定「甲方地址若有變更應以書面通知乙方更正」（同卷第101頁），然系爭契約第28條第1項關於書面通知之約定，並非限制或強制兩造於變更地址時，必以書面要式行為為變更之唯一合法生效之要件，倘陳律良已因其他方式告知冠德公司應受通知地址變更，冠德公司亦已知悉並向該變更後地址為送達，亦符約定，則冠德公司前揭104年11月12日文件既已向○○路該址為送達，並經陳律良收受無誤，顯見冠德公司早已知悉陳律良變更送達處所為○○路該址，但冠德公司卻將104年11月27日存證信函仍逕向○○○路原址為送達，且未獲陳律良收受，更未另向○○路地址為送達，自難謂其催告已合法到達陳律良，亦難認陳律良有何以不正當行為阻止所有權移轉登記條件之成就。冠德公司又以105年1月8日、105年1月20日存證信函以陳律良逾期不配合辦理所有權移轉及貸款手續之不正當行為阻止所有權移轉登記條件之成就為由，逕為催告陳律良限期支付第7期價款，並經陳律良先後於同年月11日、21日收受（原審卷一第23至24頁、本院卷第361頁；原審卷一第25至27頁、卷二第73頁），然陳律良並無故意以不正當行為阻止所有權移轉登記條件之成就，業如前述，且依系爭契約第17條、代辦貸款委託書及代刻印章及用印委託書之約定，陳律良業已授權冠德公司保管使用印章以辦理貸款有關手續，冠德公司主張陳律良未於期限內履行貸款繳付第7期款之義務，洵不足採。基上所述，冠德公司主張陳律良遲延未為履行配合辦理房地所有權移轉及貸款繳付第7期價款，伊無可歸責於己之遲延履行事由云云，均難認可採。
（三）從而，陳律良主張冠德公司因可歸責於己之事由致未依上開規定於領得使用執照後一定期限內將系爭房地所有權移轉登記並通知交屋而構成遲延給付，業依民法第254條規定合法解除系爭契約等情，要屬可採，系爭契約既經合法解除，冠德公司猶依系爭契約第8條第3項、第28條第1項約定請求陳律良給付第7期價款895萬元及其遲延利息，為無理由，不應准許。
參、反訴部分：
一、陳律良於原審提起反訴主張：系爭契約因冠德公司要求伊需先付15萬元訂金始得將契約書攜回審閱、攜回審閱之空白制式契約書欠缺締約關鍵資訊、審閱期間不足5日、雨遮坪數計入售價、未約定應於特定期限內辦理房地所有權移轉登記及交屋、銷售人員顏莉樺故意不告知買賣總價內含雨遮、不實允諾103年12月前交屋等事由，依消保法第11條之1第1、2項規定，系爭契約第4條第2項、第12條、第14條、第20條約定均不得構成契約內容而無效，伊以本件反訴作為依民法第92條撤銷系爭買賣契約之意思表示。又冠德公司因可歸責於己之事由，致未依兩造系爭契約補充內容之「應記載事項」第14、15條規定各於領得使用執照後4個月內、6個月內將系爭房地所有權移轉登記、通知交屋而構成遲延給付，伊業依民法第254條規定合法解除系爭契約。系爭契約既經撤銷或解除，爰依民法第259條第1、2款約定，請求冠德公司返還伊已給付如附表一編號①至⑦所示之款項共計334萬元，及自伊繳款日即冠德公司受領日起計付之利息；並依民法第260條、系爭契約第23條、「契約書範本」第25條（即「應記載事項」第24條）規定，請求冠德公司給付按買賣總價金15%計算之違約金191萬7,000元本息。並於原審聲明：㈠冠德公司應返還陳律良334萬元，及如附表一所示冠德公司受領各期房屋價款之日起至返還日止，按年息5%計算之利息；㈡冠德公司應給付陳律良191萬7,000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。【原審判決冠德公司應返還陳律良334萬元（即已繳房屋價金部分）及自如附表一繳款日期欄所示之日起算之法定遲延利息，其餘判決陳律良敗訴，並為准、免假執行之諭知。冠德公司就其敗訴部分提起上訴，陳律良亦就其敗訴部分提起附帶上訴】並於本院附帶上訴聲明：㈠原判決不利於陳律良部分廢棄；㈡上開廢棄部分，冠德公司應給付陳律良191萬7,000元本息；㈢願供擔保請准宣告假執行。及為答辯聲明：冠德公司反訴之上訴駁回。
二、冠德公司則以：系爭契約並無陳律良所指須付15萬元訂金才可攜回契約書審閱、審閱期間不足、審閱之契約書內容欠區關鍵資訊、雨遮坪數計價、銷售人員故意隱匿雨遮計價及詐稱103年12月交屋等事由，且陳律良依民法第92條行使撤銷權已罹1年除斥期間。又伊無遲延履行移轉房地所有權及通知交屋之可歸責事由，業如前述，陳律良解除系爭契約並不合法等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於冠德公司部分廢棄；㈡上開廢棄部分，陳律良在原審之反訴及假執行之聲請均駁回。且就陳律良附帶上訴答辯聲明：㈠附帶上訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：查兩造不爭執之事項業如前述，茲不贅述。陳律良主張系爭契約有前述應依民法第92條規定撤銷之事由，亦有民法第254條解除契約之事由，業經伊合法解除，冠德公司應返還伊已給付之價款本息，並應給付按買賣總價金15%計算之違約金本息等情，均為冠德公司所否認，並以前詞置辯。茲查：
（一）陳律良得依民法第259條第1、2款規定請求冠德公司返還已給付價款及自給付時起計付之法定遲延利息：
1、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；民法第259條第1、2款定有明文。查陳律良主張冠德公司因可歸責於己之事由，致逾系爭契約補充內容之「應記載事項」第14條第1項前段、第2項、第15條第1項前段所規定應於領得使用執照後4個月內、6個月內之期限，遲延未履行房地所有權移轉登記及交屋之義務，伊業於105年2月5日以存證信函合法解除系爭契約等情，均屬可採，詳如前述，系爭契約既經合法解除，陳律良依民法第259條第1、2款規定，請求冠德公司返還伊已給付如附表一編號①至⑦所示之款項共計334萬元，及自伊各筆繳款日即冠德公司受領日起計付之利息，於法有據，應予准許。
2、至陳律良主張系爭契約因冠德公司要求伊需先付15萬元訂金始得將契約書攜回審閱云云，為冠德公司所否認，且查證人顏莉樺（即系爭契約簽訂時冠德公司現場銷售人員）於原審具結證述：15萬元是陳律良支付作為預約系爭房地之保留金，若嗣後簽約成功，即轉作系爭契約訂金51萬元之一部分，若未簽約，則15萬元全數返還陳律良等語明確（原審卷一第136頁背面、137、138頁），核與證人陳林素婉（即陪同看屋簽約之陳律良之母）於原審具結證述：15萬元是留屋訂金等情（原審卷一第139頁）相符，可見該15萬元並非取得系爭契約書審閱之對價，陳律良此部分主張難認可採。陳律良復主張攜回審閱之空白制式契約書欠缺締約關鍵資訊、審閱期間不足5日云云，亦為冠德公司所否認，且查陳律良與其父陳大成於101年10月14日將空白制式契約書攜回審閱，並於同年月18日自主前往冠德公司銷售據點簽訂系爭契約，可認陳律良係自行捨棄1日之審閱期間利益，不得遽指冠德公司有未給足法定審閱期間之違法事由；且系爭契約之制式條款內容，均與陳律良攜回審閱之制式契約內容完全相同，系爭契約僅係增載戶號、房地面積、房地總價、完工期限、平面圖及付款明細，而購買戶別為A15棟00樓、房地總登記面積約21.9坪、房地總價1,278萬元、各期款付款時限及金額等重要契約內容，陳律良自承業由顏莉樺於交付空白制式契約書時已為說明（原審卷一第46頁背面、50頁），且陳律良於審閱制式契約全部內容在先，復於簽約當日自主前往簽約，系爭契約書經陳律良全部看過沒有意見後，才為簽名蓋章簽約等情，亦據證人顏莉樺結證綦詳（同卷第136頁背面至137頁），並無陳律良所指欠缺締約關鍵資訊及審閱期間不足之問題，故陳律良此部分主張亦非可採。陳律良又主張系爭契約將雨遮坪數計入售價，顏莉樺故意隱瞞雨遮計價之情云云，亦為冠德公司所否認，查證人顏莉樺具結證述並無雨遮計價之事，且簽約過程未刻意隱瞞雨遮之事（同卷第138頁），況系爭契約書第4條第2項明載：「本房屋面積72.40平方公尺（約21.90坪），包括㈠主建物面積38.04平方公尺（約11.51坪）；㈡附屬建物面積6.43平方公尺（約1.95坪）：陽台4.78平方公尺（約1.45坪）、雨遮
1.65平方公尺（約0.50坪）【本項雨遮面積依政府機關規定不予計價】；㈢共有部分面積27.93平方公尺（約8.44坪）」、第5條第3項約定「約定之面積較登記面積短少者，雙方僅負找補之義務，【惟雨遮部分係甲方（陳律良）無償取得，雙方同意互不找補】」（同卷第91頁），足見系爭契約書已明確記載雨遮不予計價等語至屬明確，且依第7條將房地總價分別依主建物部分、附屬建物部分、共同部分拆分列計，附屬建物部分並未將雨遮記載其內，故陳律良此部分主張難認屬實。陳律良又主張顏莉樺有不實允諾103年12月前交屋云云，查顏莉樺所書寫之說明單固有「103年12月交屋」之文字（原審卷一第50頁），然顏莉樺業具結證述：因陳律良有問大概交屋時間，我們讓他知道大概交屋時間，但有說確實的交屋時間要看合約書等語（同卷第138頁），而系爭契約書第12條第1項僅約明完工及取得使用執照之期限為103年12月31日，且經陳律良用印其上（同卷第95頁），至交屋期限在系爭契約第14條、第20條第1項僅記載取得使用執照後得開始辦理房地所有權移轉及通知交屋，但並未約明確定期限，業如前述，況系爭契約第31條亦已明定本契約除文字契約內容外並無其他口頭約定或業務相關人員片面文字約定事項（同卷第101頁），上開契約約定內容均為陳律良101年10月14日攜回審閱時即已知悉，復於同年月18日正式簽約時閱覽契約全文所明知，則陳律良主張顏莉樺詐稱交屋期限云云，顯不可採。此外，陳律良所主張前述各該事由，均為其101年10月18日簽約時，即已知悉或可得而知，其於105年7月間提起本件反訴時始主張撤銷，顯已逾民法第93條1年除斥期間之規定至明，顯無理由，併予敘明。
（二）陳律良依民法第260條、系爭契約第23條、契約書範本第25條第3款規定請求冠德公司給付以買賣總價金15%計算之違約金，為無理由：
查系爭契約第23條第3項係約定「乙方（冠德公司）有下列情事之一者，甲方（陳律良）得解除契約。解約時乙方應將已繳之房地價款及遲延利息全數退還甲方外，並應同時賠償依房地總價款15%計算之金額作為違約罰金...三、違反本契約第15條第1、2項產權糾紛處理之約定」（原審卷一第99頁背面），契約書範本第25條第3款（應記載事項第24條第3款同）則係例示「買方依...第2款（按指賣方違反『賣方之瑕疵擔保責任』之規定者）解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之＿（不得低於15%）之違約金...」，足見陳律良依上開約定或規定請求冠德公司給付違約金之前提，不僅須以冠德公司與第三人間就占用他人土地有產權糾紛或其他應負瑕疵擔保責任外，並須陳律良合依系爭契約第23條第3項之約定解除系爭契約，或合依應記載事項第24條第3款規定解除系爭契約時，始得請求冠德公司給付違約金，而陳律良於本件係依民法第254條以冠德公司給付遲延後經催告未履行而解除契約，並非以冠德公司無權占有他人土地應負權利瑕疵擔保責任或其他瑕疵擔保責任為由而解除系爭契約，本件即無適用上開契約約定或應記載事項規定之餘地，故陳律良此部分請求，顯於法無據，不應准許。
肆、綜上所述：㈠本訴部分冠德公司依系爭契約第8條第3項、第28條第1項約定，請求陳律良給付第7期價款895萬元本息，為無理由，不應准許。原判決為冠德公司敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。㈡反訴部分陳律良主張因冠德公司遲延履行已合法解除系爭契約，並依民法第259條第1、2款規定請求冠德公司返還已給付價款334萬元，及自如附表一所示各筆款項繳款日期起算計付之法定遲延利息，為有理由，應予准許；至依民法第260條、系爭契約第23條、契約書範本第25條第3款規定請求冠德公司給付以買賣總價金15%計算之違約金191萬7,000元本息部分，為無理由，不應准許。
原審就應予准許、不應准許部分，各為冠德公司、陳律良敗訴之判決，於法並無不合，冠德公司上訴意旨及陳律良附帶上訴意旨各指摘原判決各該部分不當，求予廢棄改判，均為無理由，均應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
陸、據上論結，冠德公司之上訴、陳律良之附帶上訴，均為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 2 日
民事第六庭
審判長法 官 陶亞琴
法 官 陳蒨儀法 官 廖慧如正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 3 日
書記官 張佳樺附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
┌──────────────────────────────────┐│附表一（系爭契約約定給付及實際支付時間金額） │├───────────────────┬────────┬─────┤│系爭契約約定各期期款給付時間及金額 │實際繳款日期 │ 繳款金額 │├─┬─────────────────┼────────┼─────┤│ │ │101年10月14日 │ 15萬元 ││①│第1期（訂金51萬元） ├────────┼─────┤│ │ │101年10月18日 │ 36萬元 │├─┼─────────────────┼────────┼─────┤│②│第2期（簽約金51萬元） │101年10月18日 │ 51萬元 │├─┼─────────────────┼────────┼─────┤│③│第3期（101年12月89萬元） │101年12月18日 │ 89萬元 │├─┼─────────────────┼────────┼─────┤│④│第4期（102年6月38萬元） │102年6月14日 │ 38萬元 │├─┼─────────────────┼────────┼─────┤│⑤│第5期（屋突完成款64萬元） │102年11月11日 │ 64萬元 │├─┼─────────────────┼────────┼─────┤│⑥│第6期（領取使照完成款26萬元） │104年1月7日 │ 26萬元 │├─┼─────────────────┼────────┼─────┤│⑦│代書及過戶費 │104年1月7日 │ 15萬元 │├─┴─────────────────┴────────┴─────┤│ （以上①至⑦已繳金額共計334萬元）│├─┬─────────────────┬──────────────┤│⑧│第7期（辦理建物移轉登記款895萬元）│（未繳） │├─┼─────────────────┼──────────────┤│⑨│第8期（交屋64萬元） │（未繳） │├─┴─────────────────┴──────────────┤│ （以上①至⑥、⑧⑨合計即為買賣總價1,278萬元）│└──────────────────────────────────┘┌──────────────────────────────────┐│附表二（陳律良歷次催告或通知冠德公司之過程） │├─┬────────────────────────────────┤│①│陳律良以104年11月27日存證信函通知冠德公司內容略以：坪數計算有誤 ││ │（將雨遮0.5坪計入房屋售價）、交屋未列示明確期限、依內政部範本第 ││ │14、15條規定責任在冠德公司、104年4月間已交付過戶所需證件及費用15││ │萬元，至今已過6個月仍未辦理過戶，若仍未置理，於104年12月15日後將││ │向消保官及建管主管機關申訴。（原審卷一第51頁、本院卷第363頁） │├─┼────────────────────────────────┤│②│陳律良以105年2月5日存證信函通知冠德公司解除系爭買賣契約，內容略 ││ │以審閱期間未相當、雨遮計價、遲至104年10月始通知交屋、不依前次存 ││ │證信函催告協商賠償事宜等為由，以系爭契約第12條第2項約定解除系爭 ││ │契約，並催告於文到7日內返還已付款項及協商賠償事宜，冠德公司於105││ │年2月5日收受。（原審卷一第53至54頁、本院卷第373頁） │└─┴────────────────────────────────┘┌──────────────────────────────────┐│附表三（冠德公司歷次催告或通知陳律良之過程） │├─┬────────────────────────────────┤│①│冠德公司以如原審卷一第16頁所示104年11月12日文件，於同年月13日送 ││ │達（原審卷一第16、18至19頁）。 │├─┼────────────────────────────────┤│②│冠德公司以104年11月27日六張犁郵局686號存證信函向臺北市中山區○○││ │○路0段00號該址送達，通知陳律良於函到5日內辦理貸款對保及產權過戶││ │用印，因逾期招領遭退回（原審卷一第20至21頁）。 │├─┼────────────────────────────────┤│③│冠德公司以105年1月8日六張犁郵局14號存證信函向○○路該址及○○○ ││ │路該址均為送達，通知陳律良故意不提供產權移轉登記文件條件視為已成││ │就，催告於7日內支付第7期款895萬元，○○○路該址投遞不成功，○○ ││ │路該址於105年1月11日送達。（原審卷一第23至24頁、本院卷第361頁） │├─┼────────────────────────────────┤│④│冠德公司以105年1月20日六張犁31號存證信函向○○路該址及○○○路二││ │址均為送達，通知陳律良於函到後5日內依契約第8條第3項約定繳清款項 ││ │，逾期將依契約第8條、第22條約定辦理，○○○路該址投遞不成功，仁 ││ │愛路該址於105年1月21日送達。（原審卷一第25至27頁；卷二第73頁） │└─┴────────────────────────────────┘