臺灣高等法院民事判決 106年度重上字第688號上 訴 人 昇陽建設企業股份有限公司法定代理人 麥寬成訴訟代理人 詹祐維律師
張嘉真律師複 代理 人 張子柔律師被 上訴 人 財政部國有財產署北區分署法定代理人 黃偉政訴訟代理人 吳嘉榮律師上列當事人間請求調整地租等事件，上訴人對於中華民國106 年
7 月19日臺灣新北地方法院105 年度重訴字第718 號第一審判決提起上訴，並為聲明擴張，本院於107 年6 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及擴張之訴均駁回。
第二審含擴張之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人就原審請求新北市○○區○○段○ ○號土地（下稱系爭土地）之地上權（下稱系爭地上權）每月地租調整之聲明，於本院追加請求自起訴時起算（見本院卷第381 頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第446 條第1 項但書、第255 條第1 項第3 款之規定，應予准許。
二、上訴人主張：被上訴人於民國100 年7 月間辦理系爭土地設定地上權之公開招標，由伊以權利金新臺幣（下同）4 億4,
688 萬元得標，兩造於同年10月11日簽訂國有非公用土地設定地上權契約書（下稱系爭契約）。於簽約後，系爭土地之公告地價分別於102年及105年調漲，致伊負擔之地租飆漲至簽約時之2.25倍，非伊所得預料，且被上訴人逐漸放寬與其他地上權人之地租約定，致生系爭地上權經濟價值下降之情事變更，伊依原定地租給付顯失公平。另系爭契約第11條第
1 項前段約定：伊（即乙方）不得將地上權連同建物所有權轉讓第三人，亦不得將地上權或地上建物所有權轉讓第三人之內容（下稱系爭限制約定），乃被上訴人以定型化契約，限制系爭地上權之一部讓與，惟被上訴人嗣對其他地上權人未有如上限制，致影響建案之銷售，該限制約定對伊亦顯失公平等情。爰依民法第835條之1第1項、第227條之2第1項、第247條之1、第179條、第767條第2項準用同條第1項中段、土地登記規則第4條第1項第2款、第26 條規定，求為命自起訴狀繕本送達翌日起調整地租、確認系爭限制約定之乙方義務不存在、被上訴人應協同辦理地租數額、刪除該系爭限制約定等變更登記之判決（原審為上訴人敗訴之判決，經其提起上訴並為聲明擴張）。於本院之上訴及擴張聲明為：（一）原判決廢棄。（二）上訴人於系爭地上權每月地租，自起訴時起，調整為按當期各年土地申報地價1％ 計算之相當地價稅金額整除12個月（元以下4捨5入，下同），再加上9 萬9,947 元得出之月租金。申報地價調整時，其地租應於申報地價調整之日起隨同調整。（三）被上訴人應依前項調整後之月租金數額，就前項所示之地上權權利內容，協同上訴人辦理該租金數額之變更登記。（四）確認系爭限制約定之乙方義務不存在。（五）被上訴人應協同上訴人辦理刪除該限制約定之變更登記。
三、被上訴人則以：上訴人為專業土地開發建商，於投標前知悉地租之計算方式，並非於訂約當時不可預料，其充分評估後，參與投標而簽訂系爭契約，不得再以情事變更，要求酌減地租。且兩造約定之地租數額，對上訴人非顯失公平，自無民法第835 條之1 第1 項、第227 條之2 第1 項之適用。又系爭限制約定未違反民法第838 條但書規定，且伊對上訴人、其他地上權人，前後設定之地上權條件，並無重大差別待遇等語，資為抗辯。
四、被上訴人於100 年7 月間辦理系爭土地（面積2939.62 平方公尺）設定系爭地上權之公開招標，由上訴人得標，並於同年10月11日與被上訴人簽訂系爭契約，取得存續期間自同年月11日起至150 年10月10日止，共計50年之系爭地上權；系爭土地於99、102、105年之公告地價（即申報地價），依序為每平方公尺1萬0,200元、1萬5,300元、2萬3,000元等情，為兩造所不爭執（見本院卷第125、126頁），並有系爭契約、招標公告、地價查詢資料可佐（見原審補字卷第37至44、45至58頁、本院卷第283頁），堪信為真正。
五、上訴人依民法835 條之1 第1 項、第227 條之2 第1 項規定，訴請調降系爭地上權之地租乙節，被上訴人則以前開情詞置辯。茲分述如下：
（一）地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之，民法第835 條之1 第
1 項定有明文。由上而論，可知得訴請法院增減地租，必以地上權設定後，土地本身之價值有昇降者為限。此與符合請求增減地租之要件後，法院為決定調整地租之多寡，始應斟酌包括地上權之經濟價值等情形加以判斷，迥然不同。以故，上訴人主張該條所稱之土地價值，應包含地上權之使用收益、經濟利用價值云云，並不足採。上訴人既稱：系爭土地之客觀市價並未變動（見原審補字卷第15頁），其復未舉證證明系爭地上權設定後，系爭土地之價值有昇降之情，則其空言依民法第835 條之1 第1 項規定，請求調整地租，要屬無據。
（二）依民法第227 條之2 第1 項規定，因情事變更，請求法院為增減給付或變更其原有效果之判決者，以法律行為成立後，情事變更非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平為要件。上開規定，旨在規範法律行為成立後，有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，經自行風險評估以作為是否締約及其給付內容之考量，基於契約嚴守之原則，當事人僅能依原契約之約定行使權利，尚不得於契約成立後，以原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，訴請法院調整其給付。又本條之情事變更，純屬客觀之事實。同一人以不同條件，先後與不同當事人訂立不同之契約內容，對先契約之當事人而言，並非本條所稱之情事變更。經查：
１、系爭土地為國有土地（見原審㈠卷第94頁），依平均地權條例施行細則第21條規定，公有土地之公告地價即為申報地價。依兩造簽訂系爭契約時，於第4 條第2 項已約明：
上訴人應按月給付被上訴人之月地租，係按契約簽訂當期系爭土地申報地價5 ％計算年地租後，再以其12分之1 計算，申報地價調整時，其地租應於申報地價調整之日起隨同調整之內容（見原審補字卷第37頁），足認上訴人依約應給付之地租，係隨系爭土地之公告地價而調整，非固定之數額。上訴人經自行風險評估後，與被上訴人簽訂系爭契約，就該公告地價漲跌之可能性，自屬於訂約當時所得預料之情事。
２、系爭土地之公告地價，於99、102、105年依序為每平方公尺1萬0,200元、1萬5,300元、2萬3,000元；而兩造設定系爭地上權時，月地租為12萬4,934 元（見原審補字卷第37頁），與本件起訴時，即105年之月地租28萬1,714元（計算式：23000元/㎡2939.62㎡5％12＝281714元）相較，固可認公告地價、地租於上述期間內有相當幅度之增加。然規定地價後，每3年重新規定地價1次。但必要時得延長之。重新規定地價者，亦同；直轄市或縣（市）主管機關辦理規定地價或重新規定地價之程序如左：一、分區調查最近1 年之土地買賣價格或收益價格。二、依據調查結果，劃○○○區段○○○區段地價後，提交地價評議委員會評議。三、計算宗地單位地價。四、公告及申報地價，其期限為30日。五、編造地價冊及總歸戶冊。106年5月10日修正前平均地權條例第14條、第15條分別定有明文。
易言之，公告地價之定期調整，係經地政主管機關分區調查而劃分地價區段，並估計區段地價後，由地價評議委員會評議，計算宗地單位地價。上訴人從事住宅及大樓開發租售（見原審㈠卷第32頁），對公告地價之調整依據、過程，實難諉為不知，其於訂約當時已得預料該公告地價漲跌之可能性，且兩造於簽約後，該地租之計算方式從未改變，自難認系爭土地公告地價之調整幅度，為上訴人訂約當時所不可預料。故上訴人稱：系爭土地公告地價之漲幅，非訂約當時所得預料云云，尚不可採。
３、審諸系爭契約，並無被上訴人應確保系爭地上權經濟價值之約定內容，則被上訴人於兩造簽立系爭契約後，為辦理國有非公用土地之地上權招標，依當時市場需求及經濟現況等因素提出招標條件，以吸引有意願者進場投標，縱令與其他地上權人所訂地租之條件與系爭契約不一致，亦非屬民法第227 條之2 第1 所稱之情事變更。是故，上訴人主張：被上訴人放寬與其他地上權人間之地租約定，致伊面臨系爭地上權之經濟價值下降之情事變更云云，亦不足採。
４、上訴人取得系爭地上權後，依約應繳納約定之地租，自無顯失公平之情事。佐以上訴人與承租人訂立之租賃契約書第7 條載明：就已出租部分，上訴人應給付之地租，係全數轉嫁由承租人負擔等內容（見原審㈠卷第224 頁），足認上訴人未實際負擔該部分之地租，亦難認系爭契約之地租約定，有顯失公平之處。從而，上訴人依民法第227 條之2第1項規定訴請調整地租，即屬無據。至上訴人另稱：
訴外人華固建設股份有限公司與被上訴人間就租金調整成立之仲裁結果，與伊之上訴聲明差不多云云（見本院卷第
554 頁），為被上訴人所否認，上訴人未提出證據以實其說，自非可取。
六、依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，固為民法第247 條之1 第3款所明定。然地上權人得將其權利讓與他人或設定抵押權。
但契約另有約定或另有習慣者，不在此限。地上權與其建築物或其他工作物，不得分離而為讓與他人或設定其他權利，同法第838 條第1 項、第3 項分別有明文。準此，當事人如以契約約定，限制地上權人將地上權隨同其建築物讓與他人，自為法所許，尚難認上開限制之約定為無效。又不同當事人間成立不同之契約內容，尚無從以他契約之條件，反指自己契約之條件為顯失公平。系爭契約並無被上訴人應確保系爭地上權經濟價值之約定，已如前述。而系爭限制約定，限制上訴人將地上權隨同其建築物讓與他人，屬民法第838 條第1 項但書所稱契約另有約定之情形，自非無效或有顯失公平之情形。職是，上訴人依民法第247 條之1 規定，主張系爭限制約定，限制系爭地上權之一部讓與，被上訴人嗣對其他地上權人未加限制，致影響他人對建案之購買意願，該限制約定對其顯失公平，訴請確認系爭限制約定之乙方義務不存在，亦屬無據。
七、上訴人訴請調整地租、確認系爭限制約定之乙方義務不存在，均屬無據，自無從依民法第179 條、第767 條第2 項準用同條第1 項中段、土地登記規則第4 條第1 項第2 款、第26條規定，請求被上訴人協同辦理地租數額、刪除該系爭限制約定等變更登記。
八、綜上所述，上訴人依民法第835 條之1 第1 項、第227 條之
2 第1 項、第247 條之1 、第179 條、第767 條第2 項準用同條第1 項中段、土地登記規則第4 條第1 項第2 款、第26條規定，請求自起訴狀繕本送達之翌日起，將系爭地上權之地租，調整為按當期各年土地申報地價1 ％計算之相當地價稅金額整除12個月，再加上9 萬9,947 元得出之月租金。申報地價調整時，其地租應於申報地價調整之日起隨同調整；被上訴人應依前項調整後之月租金數額，就前項所示之地上權權利內容，協同上訴人辦理該租金數額之變更登記；確認系爭限制約定之乙方義務不存在；被上訴人應協同上訴人辦理刪除該限制約定之變更登記，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又上訴人於本院為訴之擴張聲明，請求自起訴時起至該起訴狀繕本送達之翌日前之期間為調整地租，亦屬無理由，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴及擴張之訴均為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 20 日
民事第十六庭
審判長法 官 鍾任賜
法 官 黃明發法 官 林政佑正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 20 日
書記官 王韻雅附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。