臺灣高等法院民事判決 106年度重上字第600號上 訴 人 王連坤
王連財卓王碧雲唐王碧蓮共 同訴訟代理人 廖德澆律師視同上訴人 王連文被上 訴 人 李弘明
李弘毅李弘道共 同訴訟代理人 鄭仁哲律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國106年5月19日、106年6月30日臺灣新北地方法院105年度訴字第866號第一審判決提起上訴，本院於107年1月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體。經查，被上訴人於原審請求確認其與王連坤、王連財、卓王碧雲、唐王碧蓮（下稱王連坤等4人）、王連文共同繼承自王來添之耕地三七五租佃契約不存在，並應將土地騰空返還，其訴訟標的對於王連坤等4人及王連文有合一確定之必要。王連坤等4人不服原審判決，提起上訴，其上訴之效力及於王連文，爰併列王連文為視同上訴人。
二、視同上訴人王連文經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人聲請而為一造辯論判決。
貳、實體方面
一、被上訴人起訴主張：伊父親李丙丁於民國67年間向訴外人蘇忠國購買新北市○○區○○段0○段00000000000000000地號土地（下以地號簡稱），並承受蘇忠國前與承租人王新居間就上開土地所成立之三七五耕地租佃契約（北泰鄉民字第32-1號，下稱系爭租佃契約）之權利義務；於69年12月間，因670-1、672地號土地編為都市計畫住宅區，李丙丁申請670-1、672地號土地准予收回建築、註銷租約，669地號土地（嗣於93年8月27日又分割為669及669-1地號土地）、670地號土地仍繼續出租予王新居耕作；王新居於70年4月間死亡，由其子即上訴人之被繼承人王來添繼承租佃契約；李丙丁於91年8月間死亡，由伊繼承系爭租佃契約；王來添於101年7月11日死亡，由王連坤等4人及王連文共同繼承系爭租佃契約。惟系爭670地號土地上闢○○○區○○街○○巷作為道路使用（下稱系爭道路），違反耕地三七五減租條例第16條第1項「應自任耕作」之規定，依同條第2項規定租約應屬無效；亦屬同條例第17條第1項第4款「非因不可抗力繼續一年不為耕作」者，伊亦得終止租約；又系爭669、670地號土地業經新北市政府編定為「道路用地」，669-1地號土地則編定為「學校用地」，而有耕地三七五減租條例第17條第1項第5款「經依法編定或變更為非耕地使用」之情事，伊已於103年12月30日向王連坤等4人及王連文寄發存證信函通知終止系爭租佃契約，爰訴請確認兩造間系爭租佃契約不存在，暨依民法第179條或第767條之規定請求返還土地。並於原審聲明：㈠確認兩造間就669、669-1、670地號土地（下合稱系爭土地）上之耕地三七五租賃契約關係不存在；㈡上訴人應將系爭土地騰空返還予被上訴人；㈢就聲明第2項願供擔保請准宣告假執行。（原審判決被上訴人全部勝訴，並為准、免假執行之宣告，上訴人就敗訴部分全部提起上訴；又上訴人於原審提起反訴請求被上訴人辦理租約變更登記及續訂租約經原審判決全部敗訴，未據上訴人提起上訴，已告確定，非本院審理範圍，不贅）並於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭道路係因李丙丁為在670-1、672地號土地上興建集合住宅而由李丙丁同意闢建作為聯外道路，伊及先祖王新居、王來添就闢建道路一事無可歸責，並非未自任耕作或不為耕作，被上訴人據此終止租約違反誠信原則；王來添之法定繼承人除王連坤等4人及王連文之外，尚有配偶王徐合，被上訴人未向王徐合為終止租約之意思表示，對卓王碧雲、王連文所為通知亦未合法送達，不生終止系爭租佃契約之效力等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。（視同上訴人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述）
三、查訴外人李水發（出租人）與王新居（承租人）於40年11月間就坐落臺北縣○○鄉○○○段○○○○段00地號土地（原始地號）簽訂三七五耕地租約；嗣蘇忠國買受上開租約內部分土地即新北市○○區○○段0○段00000000000000000地號土地，並經新北市政府准予分訂系爭租佃契約（租約字號北泰鄉民字第32-1號）；被上訴人父親李丙丁於67年間向蘇忠國購買669、670、670-1、672地號土地，並承受系爭租佃契約之權利義務；於69年12月間，因670-1、672地號土地編為都市計畫住宅區，李丙丁依平均地權條例第78條規定申請就670-1、672地號土地准予收回建築，並註銷租約，另就669地號土地（嗣於93年8月27日再分割出669-1地號土地）、670地號土地仍繼續維持出租予王新居耕作，並辦理租約變更登記；王新居於70年4月間死亡，由其子即上訴人之被繼承人王來添繼承租佃契約，並辦理租約變更登記；李丙丁於91年8月間死亡，由被上訴人繼承系爭租佃契約，並辦理租約變更登記；王來添於101年7月11日死亡，法定繼承人為配偶即訴外人王徐合、子女即上訴人王連坤、王連財、卓王碧雲、唐王碧蓮、視同上訴人王連文，嗣王來添全體繼承人協議王徐合不繼承系爭租佃契約，而由王連坤等4人及王連文繼承系爭租佃契約，王徐合並於103年12月25日簽立同意書由王連文、王連坤、王連財、卓王碧雲、唐王碧蓮等5人檢具申請單獨變更登記理由書辦理租約繼承變更登記申請等事實，為兩造所不爭執（本院卷第208至210頁），且有土地登記謄本（原審卷一第70至72頁）、耕地三七五租約登記申請書、私有耕地租約變更更正表、私有耕地租約（同卷第13至27、59至69、215至225頁）、申請單獨變更登記理由書（同卷第28頁）、戶籍謄本、繼承系統表、繼承人自任耕作切結書（同卷第32至44頁）附卷可稽，堪信為真實，合先敘明。
四、被上訴人主張上訴人未自任耕作、非因不可抗力繼續一年不為耕作，且系爭土地經依法編定或變更為非耕地使用，故系爭租佃契約為無效或經合法終止等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯。則本件爭點厥為：被上訴人主張系爭租佃契約依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定應屬無效，及被上訴人業依同條例第17條第1項第4、5款規定終止系爭租佃契約，是否合法有據。茲查：
（一）本件承租人並無違反耕地三七五減租條例第16條第1項「應自任耕作」之情事，被上訴人主張依同條第2項規定系爭租佃契約無效，為無理由：
1、按耕地承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人。承租人違反前項規定時，原定租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1、2項固定有明文，但所謂不自任耕作及轉租，係指承租人故意不自任耕作及轉租者而言（最高法院75年度台上字第813號民事裁判要旨參照）。
2、經查，被上訴人主張系爭670地號土地西半部有一南北向之狹長地段鋪設柏油路面作為系爭道路（漢口街22巷）使用一節，固為兩造所不爭執，且經新北市泰山區公所派員於104年4月10日會勘並製有會勘紀錄記載：「五、會勘結論：○○○區○○段○○段○○○○號：現場種植綠竹筍、香瓜、芋頭及紅菜...等農作物。○○○區○○段○○段669-1地號：現場種植綠竹筍、百香果、龍眼、香蕉、木瓜及芒果...等農作物。○○○區○○段○○段○○○○號：現場部分為道路、部分種植綠竹筍、香蕉、木瓜、地瓜葉及芋頭...等農作物」綦詳（原審卷一第111至112頁），並有現場照片、空照圖在卷可證（同卷第114至119頁），堪予採信。
然查李丙丁前於69年12月間，為在670-1、672地號土地上興建集合住宅，乃與王新居協商依平均地權條例規定終止670-1、672地號土地之租約，所餘669、670地號土地仍繼續出租王新居耕作使用，李丙丁於70年間起在670-1、672地號土地上興建連棟式住宅（建照號碼70建字第1923號），於72年間竣工（使用執照號碼72泰使字第2090號），起造人為被上訴人李弘毅等65人，並編定門牌號碼為泰山鄉（改制後○○○區○○○街14、16、18、20號、漢口街22巷2弄1至8號、22巷4弄1至8號、22巷6弄1至8號，系爭道路係因興建上開連棟式住宅時指定為道路而為編列，供住戶聯外通行使用，且李丙丁自73年間起按系爭道路於670地號土地所占面積比例減免承租人租穀等事實，有69年12月24日租約變更更正表（同卷第24頁）、會勘照片、臺北縣政府公務局使用執照、門牌對照表、租約變更更正表、建造執照、地籍圖（同卷第151、158至162、251至253、3
11、316、322至322-6、341頁）、耕地租約應繳租額書據、租穀收據（同卷第163、254至257頁）、協議書（同卷第248至250頁）、建設局都市計劃課函文及建築藍晒圖等（同卷第336至339頁）、泰山鄉戶政事務所證明書（同卷第340頁）在卷可參，則系爭道路於上開建案興建當時，李丙丁為土地所有權人，屬經濟上較為優勢之地主，王新居及其租佃契約繼受人僅承租土地耕作，屬經濟上較為弱勢之佃農，對系爭670地號土地僅有租佃使用收益之權，而無所有權人處分之權，系爭道路應係經土地所有權人同意提供並指定作為集合式住宅聯外道路使用，當時之承租人能否斷然拒絕，已非無疑。又參酌王新居有以佃農身分合資參與上開建案之興建（同卷第248至250頁協議書參照），其繼承人王來添嗣亦分配取得部分房屋（本院卷第275頁房屋點交受領書參照），且李丙丁亦因此主動於扣除系爭道路占用系爭670地號土地之面積後，減免承租人相當之租額，有前述由李丙丁手書之「耕地租約應繳租額」書據記載：「...(原)依約應繳稻穀1197台斤...因興建房屋指定道路6公尺×99.3公尺=0.0580甲。實際耕作面積0.3291甲-0.0580甲=0.2711甲。實際應繳稻穀1197×0.2711/0.3291=986台斤...」等文字可佐（同卷第254頁），足見670地號土地所有權人李丙丁業已與承租人王新居達成合意，提供部分土地闢建為道路，以供該建案住戶聯外通行使用，則王新居及其繼受人為配合地主李丙丁指定部分土地作為道路使用，而消極不能在該道路範圍內繼續從事耕作，並非可歸責於承租人之事由而故意不自任耕作至明。
3、從而，王新居及其繼受人就系爭道路所占用670地號土地部分，既非故意不自任耕作，且就系爭道路以外部分，仍有自任耕作種植綠竹筍、香瓜、芋頭、紅菜、百香果、龍眼、香蕉、木瓜、芒果等農作物（前述會勘紀錄及現場照片參照），揆諸前揭裁判要旨，本件承租人並無違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定應自任耕作之情事，被上訴人主張依同條第2項規定系爭租佃契約為無效，為無理由。
（二）本件承租人並無耕地三七五減租條例第17條第1項第4款「非因不可抗力繼續一年不為耕作時」之情事，被上訴人據此終止系爭租佃契約為無理由：
按耕地租約承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作時，出租人得終止租約，耕地三七五減租條例第17條第1項第4款固定有明文。然所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於他人土地以栽培農作物而言（參看司法院院字第738號解釋、最高法院63年台上字第1218號判例）。故「不為耕作」，乃指承租人在主觀上已有放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，就原供耕作之土地不為耕作，任其荒蕪之意。倘該部分耕地原非供耕作使用，則縱承租人嗣後未積極利用該土地，亦與該款所稱不為耕作之情形有別（最高法院104年度台上字第2327號民事裁判要旨參照）。查被上訴人主張本件承租人就系爭道路占用部分亦有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情事云云；然查系爭道路並非承租人一方所私自闢建，而係原地主李丙丁為興建集合式住宅指定作為聯外道路使用並同意提供，王新居及其繼受人為配合地主李丙丁指定部分土地作為道路使用，而消極不能在該道路範圍內繼續從事耕作，並非可歸責於承租人之事由而故意不自任耕作，業如前述，王新居及其繼受人就系爭道路所占用系爭670地號土地部分，乃係消極配合土地所有權人而不能耕作，揆諸前揭裁判要旨，既非主觀上放棄耕作權，復非客觀上繼續不從事耕作，就原供耕作之土地不為耕作，任其荒蕪，況係因土地所有權人提供闢建道路而無法供承租人繼續耕作使用，則本件承租人亦無耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定非因不可抗力繼續一年不為耕作之情事，被上訴人據此主張終止契約，亦為無理由。
（三）被上訴人依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款「經依法編定或變更為非耕地使用時」所為之終止系爭租佃契約之意思表示，已合法到達全體承租人而生終止系爭租佃契約之效力：
1、按耕地租約在租佃期限屆滿前，非有左列情形之一不得終止：㈤經依法編定或變更為非耕地使用時。耕地三七五減租條例第17條第1項第5款定有明文。又耕地租約有左列情形之一，出租人、承租人申請終止租約，經查明屬實者，准予辦理租約終止或註銷登記：㈤出租耕地全部經依法編定或變更為非耕地使用時。耕地三七五租約清理要點第9點第5款亦有明定。次按耕地三七五減租條例第17條第1項第5款所稱「經依法編定或變更為非耕地使用」，自指經依法編定或變更為土地法所稱「農地」以外之情形（最高法院104年度台上字第465號民事判決意旨參照）。又耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及第2項規定耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約，出租人並應給予承租人補償，係該條例於72年12月23日修正時所增訂，旨在配合獎勵投資條例第65條及平均地權條例第76條、第77條之規定，以促進土地之利用。故衹須耕地已依法編定或變更為非耕地使用，不論其編定或變更係在租約訂立前或租約訂立後，出租人均得據以終止租約（最高法院85年度台上字第138號民事判決意旨參照）。
2、經查，被上訴人主張新北市政府於91年12月31日以泰山都市計畫細部計畫案，將系爭669、670地號土地編定為「道路用地」、系爭669-1地號土地編定為「學校用地」之事實，為上訴人所不爭執，並有新北市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書在卷可稽（原審卷一第356頁），堪信屬實。是以系爭土地確實均經依法編定為非耕地使用，合於耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定，被上訴人自得依法終止系爭租佃契約，先予敘明。
3、次查，系爭租佃契約承租人即上訴人之被繼承人王來添於101年7月11日死亡，由其配偶即訴外人王徐合，及其子女即王連文、王連坤、王連財、卓王碧雲、唐王碧蓮等5人繼承系爭租佃契約。其後王來添之全體繼承人協議王徐合不繼承系爭租佃契約，而由王連坤、王連財、卓王碧雲、唐王碧蓮及王連文繼承系爭租佃契約，王徐合並於103年12月25日簽立同意書同意由王連文、王連坤、王連財、卓王碧雲、唐王碧蓮5人檢具申請單獨變更登記理由書辦理租約繼承變更登記申請，為兩造所不爭執，業如前述，足見王來添之全體繼承人已就系爭租佃契約達成遺產分割協議，協議由王連文、王連坤、王連財、卓王碧雲及唐王碧蓮等5人共同繼承系爭租佃契約，對於全體繼承人自已生協議分割遺產即系爭租佃契約之效力；且王連文、王連坤、王連財、卓王碧雲、唐王碧蓮亦以其等5人之名義，申請辦理租約繼承變更登記；並由王連坤為代表於103年12月19日寄發泰山同榮郵局第302號存證信函，通知被上訴人系爭租佃契約現由王連文、王連坤、王連財、卓王碧雲、唐王碧蓮等5人繼承，請被上訴人於103年12月24日會同前往新北市泰山區公所辦理承租人變更登記，該存證信函於103年12月19日已送達被上訴人等情，有該存證信函及送達回執附卷可憑（原審卷一第29至31頁），益徵系爭租佃契約確實經原承租人王來添之全體繼承人協議僅由王連文、王連坤、王連財、卓王碧雲及唐王碧蓮等5人繼承，且繼承人業將該遺產分割協議之結果通知被上訴人無訛。
4、再查，被上訴人於103年12月30日以台北北門郵局000000號存證信函各別寄送至王連文、王連坤、王連財、卓王碧雲及唐王碧蓮之戶籍地址，通知渠等依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止系爭租佃契約，該存證信函均於同日各別送達等情，有戶籍謄本、存證信函及收件回執在卷可證（原審卷一第33至37、74至79頁），堪認被上訴人業於103年12月30日向系爭租佃契約全體承租人為終止系爭租佃契約之意思表示。上訴人雖抗辯被上訴人未同時向法定繼承人王徐合為終止租約之意思表示，依民法第263條準用同法第258條之規定，其終止權之行使不生效力云云；然查，上訴人對於全體繼承人內部已協議王徐合不繼承系爭租佃契約一事始終自承在卷，並由王連坤為代表於103年12月19日寄發泰山同榮郵局第302號存證信函，通知被上訴人系爭租佃契約已由王連文、王連坤、王連財、卓王碧雲、唐王碧蓮等5人繼承（同卷第29頁參照），王連坤等4人及王連文於103年12月25日向泰山區公所所提出耕地三七五租約登記申請書及所附承租人明細、申請單獨變更登記理由書、繼承人自認耕作切結書、非現耕繼承人同意書，亦均已表明王徐合不繼承系爭租佃契約等情明確（同卷第13至18、28、39至44頁參照），可見系爭租佃契約業經全體繼承人協議由王連坤等4人及王連文繼承，王徐合則不繼承系爭租佃契約，縱使就系爭租佃契約尚未完成繼承變更登記，亦不影響王連坤等4人及王連文為系爭租佃契約繼受人之事實，王徐合既非系爭租佃契約之繼受人，則被上訴人並無另向王徐合為終止系爭租佃契約意思表示之必要，則被上訴人對王連坤等4人及王連文為終止系爭租佃契約之意思表示，即為已足，已達向全體承租人終止之效力，上訴人此部分抗辯，委不足採。又上訴人抗辯卓王碧雲未居住戶籍地址，該處已出租他人，被上訴人向其戶籍地址送達上開存證信函不生合法終止之效力云云，並提出卓王碧雲與第三人巫政謙之房屋租賃契約書為據（本院卷第123至128頁）；然查上訴人於103年12月25日向泰山區公所所提出之前述租約登記申請書及所附承租人明細（原審卷一第14、17頁）、卓王碧雲所出具繼承自任耕作切結書（同卷第42頁）、委請律師寄發存證信函所檢附之提存通知書附表（同卷第288、294至295頁），其上卓王碧雲之送達地址均載為戶籍地址「新北市○○區○○路0段000巷00弄00號2樓」（同卷第36頁），而從未記載或指定應送達其他賃屋居住之他址，且新北市泰山區公所向該戶籍地址通知卓王碧雲參與本件租佃爭議之調解、調處程序，卓王碧雲均有到場參與（同卷第93至97、128至1
34、152至157頁），原法院依該址通知卓王碧雲言詞辯論期日（同卷第201頁送達證書參照），亦經卓王碧雲立即委任訴訟代理人進行訴訟程序（同卷第206頁委任狀參照），雖前揭被上訴人寄送予卓王碧雲之103年12月30日存證信函及原法院前述送達通知均係由同住該址樓下之王連文所代收（同卷第78、201頁），然卓王碧雲既於前開調解、調處程序均親自到場，復於原審審理期間即刻委任訴訟代理人進行訴訟程序，且從未表示未收到向其戶籍地址所送達之相關通知，更未曾陳報或請求更改送達地址，則被上訴人主張上開戶籍地址應為卓王碧雲可受送達之地址等語，尚非全然無據。再者，被上訴人亦分別於104年3月19日、同年4月22日耕地租佃委員會調解程序中明白表示依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定為終止之意思表示，斯時，上訴人及視同上訴人均有出席，並於調解會議簽到簿上簽名（見本院卷第81至97頁），由此堪認被上訴人業已向系爭租佃契約之全體承租人為終止租約之意思表示無訛，上訴人所辯上情，難謂可取。
5、從而，系爭租佃契約業經被上訴人合法終止，上訴人及視同上訴人即屬無權占有系爭土地，是以被上訴人請求確認系爭租佃契約關係不存在，並依民法第767條第1項前段及第179條之規定，請求上訴人及視同上訴人騰空返還系爭土地，即屬有據，應予准許。
（四）至上訴人固又抗辯本院審理範圍僅及於被上訴人依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款終止系爭租佃契約是否合法，而不及於被上訴人另依同條例第16條第1項、第17條第1項第4款所為之主張云云。惟查本件被上訴人起訴請求之訴訟標的及請求權基礎為確認系爭租佃契約不存在及依所有物返還請求權或不當得利返還請求上訴人返還系爭土地，被上訴人於原審即已主張系爭租佃契約依耕地三七五減租條例第16條第1項、第17條第1項第4、5款規定有無效或經合法終止之情事，上開無效或終止事由雖各自獨立，但均為被上訴人於單一請求權基礎下之數個攻擊防禦方法，縱原判決僅擇一就該條例第17條第1項第5款事由為論斷，並為被上訴人勝訴之判決，並認該條例第16條第1項、第17條第1項第4款事由對判決結果不生影響而未予審究（原判決第21至22頁），上訴人既就原判決全部提起上訴，本院審理範圍當應及於原判決之全部，且被上訴人既已陳明前述耕地三七五減租條例第16條第1項、第17條第1項第
4、5款等事由均仍為主張，本院自應逐一審究判斷，上訴人此部分抗辯容有誤會，併此敘明。
五、綜上所述，被上訴人主張依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止系爭租佃契約，請求確認系爭租佃契約關係不存在，並依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求上訴人及視同上訴人騰空返還系爭土地，自屬正當，應予准許。原審為上訴人及視同上訴人敗訴之判決，並無不合。
上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 2 月 27 日
民事第六庭
審判長法 官 陶亞琴
法 官 陳蒨儀法 官 廖慧如正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 107 年 3 月 1 日
書記官 張永中附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。