臺灣高等法院民事判決 106年度重上字第771號上 訴 人 岱倫建設有限公司法定代理人 楊晴嵐訴訟代理人 錢佳玉律師
吳家維律師被 上訴 人 張淑惠
周雅萍林見信王慧靜王墩溢周志哲夏德殷陳斐筠林珮慈鄭恩仁王俊堯曾當貴林育慶蔡明怡上 一 人訴訟代理人 朱智瑋共 同訴訟代理人 洪大明律師
江慧敏律師複 代理 人 鄭玉金律師
張智程律師上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國106 年
8 月15日臺灣新竹地方法院105 年度訴字第924 號第一審判決提起上訴，本院於107 年8 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第一項，及除確定部分外之訴訟費用裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審除確定部分外、第二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之三，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人之法定代理人於審理中變更為楊晴嵐（見本院㈠卷第85至87頁），業據其聲明承受訴訟（見本院㈠卷第83頁），核無不合。
二、被上訴人起訴主張：被上訴人張淑惠以次12人（下稱張淑惠等12人）及訴外人劉昱伶、彭歆茹、朱智瑋、林良敏（下稱劉昱伶等4 人），分別於民國101 年至104 年間，與上訴人簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向上訴人購買坐落新竹縣○○市○○段○○○ ○號之「岱嵐I-LAND」大樓（下稱系爭建物）如附表編號1 至16所示之建物及停車位（下稱系爭停車位）。嗣劉昱伶等4 人將其契約上權利義務，分別轉讓被上訴人林育慶、蔡明怡、王俊堯（轉讓後如附表編號5 至18所示）。依約上訴人應於104 年7 月2 日領得使用執照後6 個月內，交付系爭建物之共有部分及系爭停車位。詎其遲至105 年8 月15日始交付該停車位，共有部分則迄未點交，已給付遲延，應依約給付遲延利息。且上訴人向伊收取每戶新臺幣（下同）3萬元，共計39萬元之管理費，亦未依約移交岱嵐I-LAND社區管理委員會（下稱岱嵐管委會）等情。爰依系爭買賣契約第15條第1項第5款、第16條第1項、第22條第9項約定、民法第269條第1項規定，求為命上訴人：㈠自105年6月19日起，至該共有部分點交岱嵐管委會之日止，按日分別給付伊225元；㈡給付伊如附表編號5至18之車位遲延利息欄所示金額；㈢給付岱嵐管委會39萬元，及自起訴狀繕本送達日起算法定利息之判決。並就上開㈡、㈢項請求，陳明願供擔保，聲請宣告假執行（原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，上訴人提起上訴。其餘未繫屬本院部分，不予贅述。）
三、上訴人則以：系爭買賣契約第15條第1 項第5 款係關於專有部分遲延通知交屋之規範、第16條則未約定共有部分遲延交付之法律效果，被上訴人不得援引上開約定，請求給付遲延交付共有部分之遲延利息。而系爭停車位屬於共有部分，依系爭買賣契約第16條關於共有部分交付期限之約定，應於成立管理委員會或推選管理負責人後移交之。伊因進行車道及地下室二次施工作業，展延交付停車位之時間，並無給付遲延或可歸責之事由，不負給付遲延利息之責任。縱應負給付責任，該遲延利息為違約金性質，亦應酌減。又岱嵐管委會之組織不合法，伊無法交付代收之管理費，且伊在管委會成立前，擔任共有部分之管理人，支出管理共有部分所需之駐衛保全、廢棄物清理、社區經理服務等費用，金額遠超過向被上訴人代收之39萬元，已無餘額可交付岱嵐管委會等語，茲為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人為給付部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、張淑惠等12人及劉昱伶等4 人因分別向上訴人買受系爭建物如附表房屋編號欄所示之房屋、車位編號欄所示之停車位及共有部分，而各與上訴人簽訂系爭買賣契約。嗣劉昱伶等4人將其契約之權利義務分別轉讓予林育慶、蔡明怡及王俊堯之事實，有各戶之系爭買賣契約及讓售申請書、契約權利義務轉讓書可稽（見原審㈠卷第14至236、332至340頁）。又系爭建物於104年7月2日取得使用執照，並於105年6月18日召開區分所有權人會議，選任蔡明怡、洪益夫及林見信，分別擔任主任委員、監察委員及財務委員等情，為兩造所不爭執（見本院卷㈠第172頁），均堪信為真實。被上訴人請求給付遲延交付系爭建物共有部分、系爭停車位之遲延利息，及移交代收之管理費予岱嵐管委會，為上訴人以前詞所拒。
茲就兩造爭點分別論述如下：
（一）被上訴人主張上訴人應依系爭買賣契約第15條第1 項第5款、第16條第1 項約定，給付遲延交付共有部分之遲延利息，並不可取。
⒈依公寓大廈管理條例第3 條第2 款至第4 款、第4 條第1
項、第9 條第1 項規定可知，公寓大廈之專有部分、共用部分，在構造及使用上，均為互不相同之客體。專有部分係使用上具獨立性之區分所有標的，區分所有權人除法律另有限制外，對之享有自由使用、收益、處分，並排除他人干涉之權利；共用部分則為專有部分以外，供共同使用之其他部分，或不屬專有之附屬建築物，由區分所有權人按其應有部分比例為使用收益。由是而論，公寓大廈之專有部分，具獨立特定之範圍，得為起造人交付於各區分所有權之客體；共用部分，如未經分管，則因無各區分所有權人使用收益之特定範圍，起造人無從分別點交予各區分所有權人，應依同條例第57條規定，移交管理委員會或管理負責人。
⒉揆諸系爭買賣契約第15條之標題、第1 、2 、4 項約定：
「交付不動產…」、「賣方依約定完成本戶一切主建物…等必要設施後，得通知買方進行交屋…」、「買方應…配合辦理交屋手續，…逾期超過十五日，視同買方交屋完成…」、「買方同意於交屋日起，不論是否遷入，即應負擔本戶管理費…」等詞（見原審㈠卷第22至23頁）以觀，可知本條係關於賣方應交付系爭建物特定範圍於買方之約定，性質上應屬點交專有部分之規範，而非共用部分之點交依據。
⒊對照系爭契約第16條之標題定為「共有部分之點交」，及
其第2 項約定：「賣方於完成管理委員會或推選管理負責人後七日內，應會同管理委員會或推選管理負責人針對水電…進行檢測，確認其功能正常無誤後，將共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備…移交之」（見原審㈠卷第23頁），顯係移植上開公寓大廈管理條例第57規定，足見本條始屬起造人點交共用部分之約定。
⒋職是，上訴人所辯：系爭買賣契約針對專有部分、共有部
分已為不同之規範，應依照買賣標的之不同，分別適用所約定之法律效果等語，應屬可採。系爭買賣契約第15條第1項第5款：「賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房屋款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」之約定，於上訴人遲延交付共有部分之場合，並無適用餘地。再觀諸該契約第16條，並未就上訴人遲延交付共有部分，約定其法律效果，則被上訴人不能據此規定，就上訴人交付共有部分之遲延，請求逕按第15條第1項第5款所定標準給付遲延利息。至其能否另依民法關於給付遲延規定，請求損害賠償，則屬別一問題。
⒌從而，被上訴人主張上訴人應依系爭買賣契約第15條第1
項第5 款、第16條第1 項約定，就遲延交付共有部分，按日給付225元之遲延利息，並不可取。
（二）上訴人遲延交付系爭停車位，應分別給付如附表車位遲延利息欄所示之金額予各被上訴人。
⒈依系爭買賣契約第2 條、第5 條，將買賣標的分為房屋、
特定編號之停車位，並分別計算價款之約定（見原審㈠卷第14至16頁）；該買賣契約附件（五）停車位使用及分管協議書第3 點第2 款約定：買方向賣方購買大樓汽車停車位，可取得該汽車停車位之持分所有權及使用權，並須依指定位置停放車輛；上訴人陳稱：住戶購買之車位屬約定專用等語（見原審㈢卷第77頁），參互以觀，足認被上訴人購買之停車位，應屬公寓大廈管理條例第3 條第5 款所稱：以公寓大廈共用部分，約定供特定區分所有權人使用之約定專用部分，其性質與專有部分可獨立使用並具排他之性質雷同。
⒉基此，被上訴人購買之停車位雖屬系爭建物之共有部分，
然與具有整體不可分割使用之其他共有部分，特性渾然不同。以故，該停車位之交付期限，應依系爭買賣契約第15條關於賣方應交付系爭建物特定範圍於買方之約定，而非按該契約第16條交付其他共有部分之條款定之。被上訴人據以主張：其各自購買之車位，均可由買受人驗收後交付，交付期限應依系爭買賣契約第15條第1項第5款之約定，於上訴人領得使用執照6個月內應通知被上訴人進行點交，如有違反，應按已繳停車位價款依每日萬分之5單利計付遲延利息等節，應屬可取。
⒊另內政部101年1月3日公告之預售停車位買賣定型化契約
應記載事項第11條第1項規定（見本院㈡卷第107頁），預售停車位買賣定型化契約須記載賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行點交，每逾1日應按已繳停車位價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方。此項公告依92年7月8日修正施行之消費者保護法施行細則第15條第2項規定，應構成預售停車位買賣定型化契約之內容。
⒋被上訴人並不爭執系爭買賣契約均屬定型化契約（見本院
㈡卷第52頁），則縱該契約未就停車位有關通知買方點交之期限及違約須負擔之遲延利息為約定，仍應以上開公告內容予以補充。亦即上訴人應於領得使用執照6個月內，通知被上訴人進行點交系爭停車位，逾期則每日應按已繳停車位價款萬分之5計算遲延利息予被上訴人。至上訴人稱：兩造簽立者為「預售房屋買賣契約」，並非「預售停車位買賣契約」，無上開公告應記載事項之適用云云。然系爭買賣契約為預售買賣之性質，系爭停車位亦為買賣之標的物，自屬預售之性質，而有上開公告所定應記載事項規定之適用，上訴人所辯並不可採。
⒌系爭建物於104 年7 月2 日取得使用執照，依系爭買賣契
約第15條第1 項第5 款、上開定型化契約應記載事項規定，上訴人應於取得使用執照6 個月內，即105 年1 月2 日前通知交付系爭停車位。而上訴人於105 年8 月15日交付進出停車場之遙控器予被上訴人乙節，為兩造所不爭執（見本院㈠卷第173頁）。參諸上訴人所稱：於105年8月15日將含車道、停車位及其他共有部分之地下室一、二、三層共有部分移交管理委員會等詞（見原審㈢卷第93頁），可徵上訴人迄至105年8月15日始交付被上訴人購買之系爭停車位，足堪認定。上訴人辯稱以交付所有權狀、交屋驗收之日為交付系爭停車場之日期云云，並不可採。
⒍是故，被上訴人主張上訴人應負遲延責任之期間為105 年
1 月3 日至105 年8 月15日止共計225 日，遲延利息應按已繳停車位價款依每日萬分之5 單利計算，金額各如附表車位延遲利息欄所示，應屬有據。此項遲延利息之約定，性質上固可認係違約金契約。惟該遲延責任之給付標準，乃內政部依法公告之範圍，審酌上訴人遲延交付停車位所致被上訴人使用收益權能之減損，難認上開遲延利息之約定有過高之情事。上訴人抗辯該遲延利息應予酌減云云，並無可取。
（三）上訴人應依系爭買賣契約第22條第9 項約定，給付岱嵐管委會管理費39萬元本息。
⒈以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第
三人為給付，民法第269 條第1 項前段定有明文。又「買方同意賣方依公寓大廈管理條例規定提撥公共基金及依「社區住戶規約」如（附件十一）第十條第一項約定，於交屋時每戶代收新台幣參萬元之管理費，於管理委員會成立後，移交至第一屆管理委員會」，系爭買賣契約第22條第9項立有約定（見原審㈠卷第27頁）。被上訴人於交屋結算時，每戶均已交付3萬元管理費予上訴人等情，亦為兩造所不爭執（見本院㈠卷第173頁），堪認屬實。則被上訴人依上開約定，得請求上訴人將所代收13戶之管理費共39萬元，移交予岱嵐管委會。
⒉上訴人雖稱：岱嵐管委會之管理委員蔡明怡遭罷免，夏德
殷是否有效當選亦存爭議，該管委會組織不合法，伊無法交付代收管理費予管委會云云。惟上訴人對岱嵐管委會及蔡明怡所提起之確認蔡明怡主任委員身分不存在事件，業經法院判決上訴人敗訴確定，有原法院106 年度訴字第83號、本院106 年度上字第1089號民事判決及最高法院107年度台上字第1575號事件書記廳通知書為憑（分見原審㈢卷第268至274頁、本院㈠卷第477至486頁、㈡卷第61頁），足徵上訴人所稱岱嵐管委會組織不合法之情，並不可採。其辯稱因此無法交付代收管理費予管委會云云，亦屬無據。
⒊上訴人另謂：伊於岱嵐管委會成立前管理系爭建物共有部
分，支出駐衛保全、廢棄物清理、社區經理服務等管理費用，超過向被上訴人代收之39萬元，已無管理費餘額可供交付岱嵐管委會云云，然為被上訴人所否認。上訴人則僅提出自行製作之墊付費用明細表（見原審㈢卷第207 頁），並無其他支付憑證為佐，且上訴人自承於105 年4 月至
6 月期間，仍有進行施工（見本院㈠卷第281 頁），依上開明細表所列費用項目，含粗工、廢棄物清理等，亦可能為施工之費用，該明細表顯不足為證，難認上訴人上詞為可採。
⒋給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第1項、第233 條第1 項本文、第203 條定有明文。上訴人應將代收之39萬元移交予岱嵐管委會，其遲未履行，被上訴人自得依上開規定請求加付法定遲延利息。從而，被上訴人請求上訴人給付岱嵐管委會39萬元本息，自屬有理。
五、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約第15條第1 項第5 款、、第22條第9 項約定、民法第269 條第1 項規定，請求上訴人給付伊如附表編號5 至18之車位遲延利息欄所示金額，及給付岱嵐管委會39萬元，及自起訴狀繕本送達日即106 年1月25日（見原審送達證書卷第4 頁）起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院廢棄改判如主文第2 項所示。至上開應准許部分，原審為上訴人勝訴之判決，並酌定相當擔保金額為准、免假執行之宣告，核無違誤。上訴意旨指摘原判決該部分不當，聲明廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第449 條第1 項、第450 條、第79條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 12 日
民事第十六庭
審判長法 官 鍾任賜
法 官 邱育佩法 官 黃明發正本係照原本作成。
如不服本判決，於上訴利益額逾新臺幣150萬元始得上訴，並應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 13 日
書記官 康翠真附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。