臺灣高等法院民事判決 106年度重上字第70號上 訴 人 潘玉英訴訟代理人 李文中律師
許寶仁律師被上 訴 人 黃子愛訴訟代理人 陳俊傑律師複代 理 人 蔡菘萍律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國
105 年11月30日臺灣宜蘭地方法院105 年度重訴更一字第1 號第一審判決提起上訴，本院於106 年6 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：㈠緣被上訴人、訴外人陳根恩、林金龍（即上訴人配偶）因林
金龍出售新店土地結識，被上訴人夥同陳根恩等人詐騙上訴人及其配偶林金龍，謊稱與銀行關係很好，可協助增加林金龍所經營之訴外人清石石材企業股份有限公司（下稱清石公司）等事業之銀行貸款額度，使上訴人及其配偶林金龍陷於錯誤，致誤信應允被上訴人要求，而於民國101 年10月25日由上訴人簽署上訴人所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）之贈與承諾書，將之以贈與名義暫時過戶至被上訴人名下，以利提高清石公司銀行貸款，故就系爭土地之贈與契約實則兩造間並無贈與之意思，移轉系爭土地所有權的目的是為了將土地登記被上訴人名下以增加貸款，且兩造間就系爭土地亦無買賣關係。其後因被上訴人另購置林金龍經營訴外人台宇實業股份有限公司（下稱台宇公司）所有坐落台北市○○區○○路○○○ 號之大樓（下稱台宇大樓），並未如期依約於稅金完款後一次給付全部價金，上訴人開始對被上訴人動機產生懷疑，嗣又經銀行告知清石公司之公司章已不能使用，始知被上訴人於101 年11月初，即偽稱仍由林金龍持有之公司印鑑章遺失，向主管機關辦理變更公司印鑑章，遂於101 年11月8 日至13日間多次以電話及簡訊告知訴外人即代書鄭東源暫停辦理系爭土地過戶，惟鄭東源仍違背上訴人明示意思續行辦理過戶。後被上訴人為拖延避免上訴人採取法律手段，又多次表示會將系爭土地返還給上訴人，甚於101 年11月8 日發簡訊重申上旨。被上訴人詐騙公司經營權及不動產得手後，林金龍驚覺被上訴人並未依約定向銀行增貸甚至一再變更說詞，方開始與被上訴人真正商談關於清石公司與台宇公司之買賣，並於10
1 年12月12日簽署公司暨股權買賣契約作為草約，但因該草約由陳根恩擬訂且內文諸多模糊不清，林金龍乃當場表示正式簽約要找律師見證，約定3 日內簽正式合約，之後便陸續討論合約內文修改，可知雙方就合約內容條件尚未議定，尚未達成買賣契約合意。又依該草約被上訴人願以1 億2000萬元購買清石公司之股權及資產，但嗣被上訴人僅支付定金60
0 萬元，即不斷拖延未正式簽約並未再付款，102 年1 月間以後，上訴人始知上當，並於102 年11月20日向法院提起本件訴訟。又上訴人已多次向被上訴人及鄭東源表明拒絕將系爭土地移轉過戶給被上訴人，然鄭東源執意聽信被上訴人之指示，強行在101 年11月14日送件將系爭土地過戶予被上訴人，故同年11月14日代書送件、101 年11月15日完成移轉登記時，因上訴人已撤回對鄭東源之授權，故渠所代為之所有權移轉過戶行為，係屬無權代理，對上訴人不生效力，上訴人與被上訴人間就系爭土地移轉所有權之物權行為無效，該所有權移轉登記已侵害上訴人對系爭土地之所有權，依民法第767 條第1 項中段規定，被上訴人自應將系爭土地於101年11月15日以贈與為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷【上訴人於原審另主張因被上訴人取得系爭土地之所有權並不存在法律上之原因，致上訴人因此受有損害，依民法第179條規定，被上訴人應將系爭土地所有權全部移轉登記予上訴人之請求部分，業經原審判決其敗訴，上訴人就該部分並未提起上訴，且已表明不再依民法第179 條規定為請求（見本院卷第62頁反面、第90頁），故該部分非屬本件審理範圍，爰不予贅述】。
㈡另於本院補充陳述：
⑴鄭東源於本件係雙方代理上訴人與被上訴人就系爭土地辦理
過戶業務，受上訴人委託擔任上訴人代理人辦理系爭土地移轉登記事宜，故鄭東源與上訴人間依民法第528 條規定存在委任關係至為明確。又鄭東源雖係屬民法第106 條規定得例外雙方代理情形，但所謂雙方代理，即一人同時代理權利義務相反之雙方，而雙方代理或自己代理之意旨在於避免利益衝突，防範代理人厚已薄人，失其公正立場，以保護本人利益。故就法理而言，雖經本人之許諾，代理人得為雙方代理，但因雙方之權利義務相反，自難認係三人間成立一共同委任契約，而應認係雙方分別與代理人成立各別之委任契約，只不過兩個委任契約之受任人為同一人而已。本件依土地登記申請書第7 欄委任關係處所示，記載：「本土地登記案之申請委託鄭東源代理，委託人確實為登記標的之權利人或權利關係人，並經核對身分無誤，如有虛偽不實，本代理人願負法律責任」，並有鄭東源用印蓋章之印文，又於第9 欄備註欄位分別有上訴人和被上訴人用印蓋章之印文。是鄭東源既於土地登記申請書以書面方式載明委任關係，並願負法律責任，顯見渠係分別與上訴人和被上訴人間存在委任關係甚明。
⑵土地登記規則第37條第1 項但書規定，係屬民法第531 條的
例外，依特別法優於普通法時回歸原則之規定，即應不受委任關係、處理權和代理權之授與須以文字為之之限制，故該法律行為仍有其效力。意即因於土地登記申請書上所載內容，已堪認鄭東源分別與上訴人和被上訴人間成立委任關係，依土地登記規則第37條第1 項但書規定，即無庸再出具委託書，此與民法第531 條間為特別法與普通法之關係，應優先適用土地登記規則第37條第1 項但書規定，即三人間之委任關係例外不須以書面為之。況依民法第531 條之文義，亦僅限於其委任關係處理權授與和「代理權之授與」應以文字為之而已，原審判決逕自增加法無明文之限制，任意擴張解釋法條文義及於「代理權授與之撤回」亦應以文字為之，顯有違誤，難認可採。
⑶鄭東源於101 年11月8 日和11月13日分別接獲上訴人要求停
止辦理過戶之通知，足證上訴人已撤回鄭東源辦理土地移轉登記之代理權，而鄭東源仍於101 年11月14日擅自代理上訴人至羅東地政事務所辦理系爭土地移轉登記，已逾越上訴人授與代理權之範圍，構成民法第170 條第1 項無權代理，對上訴人不生效力。退萬步言，縱認暫停與撤回代理權有別，然亦屬代理權之限制，鄭東源既已自承接獲暫停通知，且未舉證後續上訴人有給予進一步之指示其同意移轉系爭土地予被上訴人，則鄭東源於暫停期間，本不得辦理所有權之移轉登記。因此，不論為前者之代理權撤回或後者之代理權限制，鄭東源均不得辦理系爭土地所有權移轉登記甚明。鄭東源違背上訴人之撤回授與辦理系爭土地所有權移轉登記之代理權，仍辦理移轉登記，依民法第170 條第1 項為無權代理，對上訴人不生效力，兩造間移轉系爭土地所有權之物權行為應屬無效，上訴人自得依民法第767 條第1 項中段規定，除去妨害其所有權，請求被上訴人應將系爭土地於101 年11月15日以贈與為原因所為之所有權登記予以塗銷。
二、被上訴人則以下列情詞，資為抗辯：㈠緣101 年9 月初，林金龍向被上訴人詢問有無意願買下台宇
公司、清石公司接手經營，因被上訴人並無經營該等事業經驗，遂表示要考慮，惟林金龍為遊說被上訴人故向被上訴人表示可循序漸進先買下台宇大樓及清石公司宜蘭土地後，再向林金龍及上訴人等人買受台宇公司、清石公司股份，被上訴人至少有不動產之所有權也不至於擔心台宇公司、清石公司往後營運問題。由於台宇大樓之0 、0 樓為宙達光子實業股份有限公司（下稱宙達公司）所有，上訴人身為宙達公司負責人，為配合出售台宇公司主要資產台宇大樓予被上訴人，遂以宙達公司負責人身分偕同斯時台宇公司負責人林金龍於101 年9 月14日與被上訴人簽訂「土地及建物買賣協議書」，協議買賣價金為3 億9000萬元（下稱101 年9 月14日協議書）；嗣雙方協議磋商後，被上訴人於同年月19日分別與台宇公司、宙達公司簽訂「不動產買賣契約書」，約定買賣價金總價為4 億1000萬元（下稱台宇公司及宙達公司101 年
9 月19日不動產買賣契約書），關於宙達公司部分，被上訴人已交付1000萬元支票予林金龍，1 億元部分雙方另訂101年12月12日協議書。其後因被上訴人發覺台宇公司、清石公司與多家公司及銀行之往來複雜，其財務狀況似有難以釐清之處，被上訴人提出上開疑慮，上訴人及林金龍遂於101 年10月9 日提出台宇公司董監事及股東所簽立之「切結保證書」作為擔保以釋被上訴人疑慮（下稱101 年10月9 日切結書）。嗣於101 年10月11日被上訴人與林金龍簽立清石公司之「公司及股權暨設備技術買賣移轉契約書」（下稱101 年10月11日清石公司股權及設備買賣契約書）買受清石公司之股權，清石公司並於101 年10月24日召集股東臨時會改選董事、監察人，選舉被上訴人為清石公司之董事長。承上，因雙方101 年10月11日清石公司股權及設備買賣契約書約定：「乙方及乙方全體董監事及股東（即清石公司全體董事、監察人及股東）同意將名下百分之百股權全數出售於甲方（即被上訴人），包含乙方現有資產設備、客戶、一切經營生產所需之技術、人員等。」、契約第2 條並約定「乙方名下登記資產土地及房屋買賣，含既有生產設備等另依不動產買賣契約及設備買賣移轉契約。」，故被上訴人於101 年10月25日與清石公司簽立「不動產買賣契約書」（下稱101 年10月25日不動產買賣契約書），以總價2 億元買受清石公司所有坐落於宜蘭縣○○鄉○○段00、00-0、00-0、00-0、00-0、00-0、00-0、00-0、00-0地號等9 筆土地及坐落於同段00、00、000 、000 建號等地上建築物，雙方於契約第3 條約定買賣價金之付款方式為由被上訴人繼續支付清石公司原本銀行借款，剩餘款項5300萬元則作為清償清石公司返還積欠台宇公司之款項。另雙方前於協商公司買賣過程時，因上訴人曾允諾將坐落於上開9 筆土地旁之4 筆土地（即系爭土地）一併移轉予被上訴人作為被上訴人投資買受清石公司之保障，故上訴人於101 年10月25日依其承諾將系爭土地贈與被上訴人，並立有贈與承諾書為憑。然因雙方於台宇公司及清石公司股權暨資產移轉過程有所爭執，為避免爭議，故雙方再於
101 年12月12日簽立手寫之「公司股權暨資產買賣協議書」（下稱101 年12月12日股權及資產買賣協議書），一併將系爭土地納入買賣標的範圍。又因買賣標的之上訴人名下系爭土地之農地有盜挖嫌疑，被上訴人不願買受農地，因此扣除農地後，最後雙方再以買賣價金3000萬元之「公司股權暨資產買賣契約書」（下稱101 年12月12日3000萬元買賣契約書）作為被上訴人買受2 家公司之總結，以杜絕爭議，同日並由上訴人收受被上訴人所支付之買賣價金其中600 萬元之支票。詎嗣因上訴人夫婦未依約履行於3 日內交付公司財務帳冊文件予被上訴人核實及簽訂正式買賣契約之條件，致101年12月12日股權及資產買賣協議書條件不成就而無法履行。
故而，無論是系爭土地、其他不動產、二家公司之股權及資產均非如上訴人主張係為增貸之暫時過戶或轉讓，而係均實在存有買賣契約，僅係以贈與方式為辦理而已，實際隱藏著買賣，且後來101 年12月12日手寫版買賣契約亦有確認系爭土地在買賣範圍，故實質上是買賣，僅形式上用贈與辦理而已。
㈡上訴人主張伊於101 年11月8 日以電話通知鄭東源停止辦理
系爭土地之所有權移轉登記事宜，然此為鄭東源所否認；又上訴人雖曾於101 年11月13日發送內容為「有關清石土地及潘玉英土地過戶移轉，請暫停辦理過戶」之簡訊予鄭東源，然上訴人之前開簡訊僅單單指稱「暫停」辦理過戶，並無任何關於上訴人撤回授與鄭東源代理權之隻字片語，足知上訴人並無期望發生一定私法上之效果（即撤回代理權）而表示於外部，並不足以使鄭東源知悉伊欲撤回代理權效力之意思；如上訴人確有撤回之意思，上訴人理當儘速向鄭東源拿回其已交付之土地所有權狀正本、建物所有權狀正本、印鑑證明等相關辦理系爭土地所有權移轉所需文件。然上訴人根本從未向鄭東源拿回，更有甚者，於101 年12月3 日向鄭東源發函時，仍無任何提及撤回代理權之隻字片語，足證上訴人並無撤回授與鄭東源辦理系爭土地移轉登記所有權之代理權。再者，地政士鄭東源於本件中既是雙方代理，即不能單方撤回，應於雙方同時撤回時，才生撤回效力。另退步言之，縱認上訴人有撤回代理權，被上訴人對之亦不知情，依民法第107 條之規定，上訴人亦不可以撤回代理權為由對抗被上訴人。又縱撤回生效，但雙方在101 年12月12日已另為買賣移轉所有權的合意，故移轉仍有效，因無權代理被承認，故兩造間移轉系爭土地之物權行為並非無效甚明。此外，上訴人雖已撤回系爭土地之假扣押程序，但因系爭土地現仍因他債權人聲請查封拍賣繼續執行中，已處於給付不能狀態，法院仍不能命塗銷登記，故上訴人之請求仍為顯無理由。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地（即系爭土地），於10
1 年11月15日以贈與為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。
四、上訴人主張上訴人及其配偶林金龍因受被上訴人夥同陳根恩等人詐騙，而應允被上訴人要求，於101 年10月25日由上訴人簽署贈與承諾書，將系爭土地以贈與名義暫時過戶至被上訴人名下，以利提高林金龍所經營之清石公司銀行貸款。惟上訴人嗣後發現被上訴人動機可疑，遂於101 年11月8 日至同年月13日期間，多次以電話及簡訊告知代書鄭東源暫停辦理系爭土地之過戶，孰料鄭東源仍違背上訴人明示意思續行過戶完成。然因上訴人早已合法撤回對鄭東源之授權，故鄭東源代理上訴人所為之移轉登記行為係屬無權代理，依民法第170 規定應歸無效，上訴人仍為系爭土地所有權人，自得依民法第767 條第1 項中段規定，訴請被上訴人塗銷等語。
被上訴人對於鄭東源就系爭土地所為之移轉登記過戶行為係屬雙方代理乙情並不爭執（見本院卷第90頁反面），惟仍以前揭情詞置辯。是本件兩造爭點之所在，厥為：㈠兩造間就系爭土地所為之移轉登記物權行為是否有效？㈡上訴人得否依民法第767 條第1 項中段規定，請求塗銷？等項（此並經兩造確認在卷，見本院卷第63頁）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下。
五、關於「兩造間就系爭土地所為之移轉登記物權行為是否有效？」爭點部分：
㈠按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方
允為處理之契約，民法第528 條定有明文。本件代書鄭東源係因上訴人於101 年10月25日簽署如原證4 所示之贈與承諾書，同意將系爭土地以贈與方式辦理過戶予被上訴人，始由兩造就系爭土地之移轉登記過戶事宜共同委任鄭東源處理，並由鄭東源以係雙方代理人之身份，逕向地政機關提出申請乙節，業經證人鄭東源於原審臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）審理時到庭證述明確（見北院卷一第250 頁），並有贈與承諾書、交付文件簽收證明、土地登記申請書等件在卷可稽（見北院卷一第61、62至79頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第62、63、90頁），堪信為真。縱令兩造對於系爭土地所以辦理移轉登記之原因仍尚有爭執（即對於所隱藏之法律行為究為何，兩造主張不同，見本院卷第140 頁反面），惟渠等既就共同委任鄭東源辦理系爭土地移轉登記事宜乙節表示屬實、無誤，自堪認就系爭土地之過戶事宜，兩造與鄭東源間業已成立委任契約。又承前所述，鄭東源就辦理系爭土地之移轉登記雖係屬經兩造同意之雙方代理情形，惟所謂雙方代理，即一人同時代理權利義務相反之雙方，而雙方代理或自己代理之意旨在於避免利益衝突，防範代理人厚已薄人，失其公正立場，以保護本人之利益。故就法理而言，雖經本人之許諾，代理人得為雙方代理，但因雙方之權利義務相反，自難認係三人間成立一共同委任契約，而應認係雙方分別與代理人成立各別之委任契約，只不過兩個委任契約之受任人為同一人而已。是鄭東源與上訴人、被上訴人間既係成立各別委任契約，則渠等因各別委任契約所為之代理權授與之撤回，是否生效，自亦應分別視之，無所謂不能單方撤回，需雙方同時撤回始生效問題。故被上訴人辯稱因係雙方代理，不能單方撤回，需雙方撤回始生效力云云，自無足採。
㈡次按為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依
法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同。民法第531 條定有明文。該條所謂「該法律行為，依法應以文字為之」，係指處理委任之事務，須為法律行為，而此種依委任處理事務之法律行為，法律上明定應以文字為之而言。申言之，乃受任人處理委任事務，須為某法律行為，該法律行為，法律明文規定應以文字為之，否則不生為該法律行為之效力，或另生其他法律效果之謂。如民法第760 條規定，不動產物權之移轉或設定，應以書面為之，否則不生不動產物權得喪之效力；同法第422 條規定，不動產之租賃契約，其期限逾1 年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃者是。準此，於買賣、贈與不動產或借名登記之情形，若所受委任之事務，僅為不動產買賣、贈與、借名登記等之債權行為，非為移轉或設定負擔之物權行為時，固無委任代理權授與須以文字（書面）為之的限制，但如所受委任之事務，係屬不動產物權之移轉、設定者，則其委任代理權授與依法即須以文字為之。又土地登記規則第37條第1 項固規定：「土地登記之申請，委託代理人為之者，應附具委託書；其委託複代理人者，並應出具委託複代理人之委託書。但登記申請書已載明委託關係者，不在此限。」，然此一規定並非屬民法第531 條之特別規定，不過係因考量如登記申請書上業已載明委託關係時，應得逕以該申請書之書面作為民法第531 條規定之「須以文字為之」要件而已，尚非即得謂該土地登記規則第37條第1 項但書規定乃特別規定，可逕排除民法第53
1 條規定之適用。是上訴人此部分主張同屬無足採。㈢又意定代理權之發生，需有本人之授權行為，而關於授權行
為之方式，民法總則及債編通則中關於代理之章節均未設規定，故除另有特別規定者外，依法律行為方式自由之原則，得由本人自行決定其授權行為之方式，無須以特定方式（例如書面）為之。同理，就授與代理權之撤回，應為相同解釋，即除另有特別規定者外，亦得由本人自行決定其撤回行為之方式，而無須以特定方式（例如書面）為之。依前所述，本件關於上訴人與鄭東源間就系爭土地移轉登記事宜所為之委任代理權授與行為，因民法第531 條另有特別規定，固須以文字為之，惟關於該授與代理權之撤回，是否仍須以文字為之，則法無明文，參諸前揭說明，即仍應回歸適用民法總則及債編通則中關於代理章節之規定。而民法總則及債編通則中關於代理章節之規定，並無限制代理權之撤回須以文字為之，自應認以撤回意思表示到達相對人或代理人為已足。查上訴人主張渠於系爭土地辦理所有權移轉登記予被上訴人之前，業以電話及簡訊向鄭東源表示撤回代理權之授與乙節，業據證人林金龍於原審臺北地院103 年4 月24日準備程序中證稱：在伊與上訴人發現清石公司及台宇公司印鑑章遭被上訴人擅自變更後，上訴人即要求被上訴人不得就上訴人所有土地辦理過戶，被上訴人就傳一封內容為「既然潘董（即上訴人）從來就不認為我們有心要投資，那我也沒有什麼好再說的！！！原來在你們名下的任何公司，土地，我會即刻再過於原狀」之簡訊給伊，這是伊與上訴人發現被上訴人不願意付錢，就要求被上訴人移轉系爭土地所有權及公司股權，這封簡訊內容所指土地就是登記清石公司名下土地及上訴人贈予被上訴人之系爭土地，當時伊有代理上訴人向被上訴人表示要撤銷贈與，停止過戶上訴人名下土地，伊當時打電話質問被上訴人，不是只有暫時變更公司負責人，為何會去變更公司印鑑章，導致公司無法與銀行往來及運作，被上訴人先於電話中表示，願意變更公司負責人及返還土地，要求伊去找新富鉅公司總經理陳根恩辦理，之後被上訴人才又傳上揭簡訊予伊，當伊與上訴人發現印鑑被變更後，認為事態嚴重，上訴人直覺認為應該趕快停止辦理土地過戶，上訴人便以電話及簡訊通知代書鄭東源停止辦理過戶，但鄭東源仍然強行辦理過戶完畢，上訴人以電話通知給鄭東源停止辦理系爭土地的時間與上揭簡訊內容為同一日（101 年11月8 日），因上訴人擔心沒有書面依據，才會在隔幾日後之101 年11月13日發送內容為「有關清石土地及潘玉英土地過戶移轉，請暫停辦過戶」之簡訊給鄭東源作為憑證等語綦詳（見北院卷一第244 至248 頁），核與證人鄭東源於同日準備程序中證稱：在伊在實際辦理上訴人所有系爭土地移轉登記過程中，確實有接到上訴人以手機通訊軟體通知，要求伊暫停辦理過戶程序，然伊認為伊係受雙方委託之代書，沒有辦法憑單方以簡訊方式要求即停止辦理過戶，需要以書面方式通知，伊係在101 年11月14日送件辦理過戶，地政事務所實際辦理過戶完畢日期為101 年11月15日，伊也記得在送件前一天有收到上訴人以手機通訊軟體發送的通知等情（見北院卷一第250 至252 頁）大致相符，參以卷附原證5 之簡訊確係載明「有關清石土地及潘玉英土地過戶移轉，請暫停辦過戶」等語（見北院卷一第6 頁），堪認上訴人確實早於101 年11月14日以前即已撤回授予鄭東源辦理系爭土地移轉登記物權行為之代理權，又鄭東源就辦理系爭土地所有權移轉登記物權行為一事亦係被上訴人之代理人，已如前述，是以被上訴人就上訴人撤回前揭代理權亦已知之甚明，應認上訴人之撤回除已對鄭東源發生效力外，並得對抗被上訴人，被上訴人抗辯渠為善意且無過失之第三人，上訴人不得以其撤回對抗云云，並不足採。
㈣按「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人
承認，對於本人不生效力」，民法第170 條第1 項定有明文。又按「民法第170 條所謂無代理權人，不僅指代理權全不存在者而言，有代理權而逾越其範圍者，亦包含在內。故代理人逾越代理權所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力」，有最高法院23年上字第3888號判例可資參照。
且所謂承認為代理權之補授，無須踐行一定之方式，由本人以意思表示為之為已足，初不問其為明示或默示（依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言）而有不同。查上訴人至遲於101 年11月13日已以簡訊撤回對鄭東源代理權之授與，已生撤回效力，業如前述，則鄭東源在無代理權情況下，辦理系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，依照上開之說明，應屬效力未定。而由101 年12月12日林金龍與黃子愛所簽訂之各項契約，其中101 年12月12日手寫公司股權暨資產買賣協議書之內容除觸及台宇公司、清石公司百分之百之股權及資產之買賣，讓售標的更明載包括系爭土地，並由被上訴人交付600 萬元之支票乙紙為定金（見宜院卷第72、73頁）；且上訴人亦陳稱：於101 年12月3 日上訴人感覺可能受騙而委請律師發函主張權利，但因被上訴人有諸多解釋並表示有意願真正出資購買清石公司之股權及資產…直至被上訴人於101 年12月12日簽署價金12,000萬元之買賣契約書草約後，僅支付定金600 萬元，即不斷拖延未正式簽約並未再付款，上訴人始確知受騙上當。」等語（見北院卷二第23頁），益徵101 年12月12日以後之買賣係與系爭土地之已過戶有關，則自系爭土地過戶後兩造間後續發展以觀，應認上訴人已默示承認鄭東源所為所有權移轉登記之代理行為，依照前開說明，則兩造間就系爭土地所有權之移轉登記物權行為即已確定生效，縱上訴人本人事後又稱101 年12月12日之買賣契約業經解除屬實，亦同。
㈤從而，兩造間就系爭土地所為之移轉登記物權行為，應非無效，堪以認定。
六、關於「上訴人得否依民法第767 條第1 項中段規定，請求塗銷？」爭點部分：
㈠按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」，民法第767 條定有明文。查兩造間以贈與為原因之移轉系爭土地所有權之物權行為既非無效，上訴人即非系爭土地之所有權人，則上訴人主張依民法第76
7 條第1 項中段規定，訴請被上訴人應塗銷就系爭土地於10
1 年11月15日以贈與為原因所為之所有權移轉登記，並回復登記為上訴人名義，於法即有未合，不應准許。
㈡次按，除依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利
人為原假處分登記之債權人外，土地經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。土地登記規則第141 條第1 項第2 款定有明文。是不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前，登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態，法院自不得命為該相關權利之登記（最高法院88年度台上第880 號、100 年度台上字第367 號裁判意旨參照）。本件系爭土地目前仍於原法院105 年度司執字第1765
5 號訴外人趙廣滿請求給付票款強制執行事件執行查封拍賣中，並訂於106 年6 月28日實施第2 次拍賣程序乙情，有被上訴人提出之原法院民事執行處通知2 件、本院公務電話記錄乙紙等在卷可稽（見本院卷第97、130 頁、第125 頁），且為上訴人當庭所不爭執（見本院卷第139 頁反面），則被上訴人抗辯對系爭土地已喪失處分之權能，處於給付不能之狀態，無從塗銷或移轉系爭土地之所有權登記，法院亦不得命相關權利之登記等語，即非無據。是上訴人於本件訴請塗銷登記云云，亦顯無理由，難以准許。
七、綜上所述，上訴人依民法第767 條第1 項中段規定，請求被上訴人應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地（即系爭土地），於101 年11月15日以贈與為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，非屬正當，不應准許。從而，原審就此部分所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨仍指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 11 日
民事第十五庭
審判長法 官 郭瑞蘭
法 官 方彬彬法 官 黃若美正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 11 日
書記官 葉國乾附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。