臺灣高等法院民事判決 106年度重上字第874號上 訴 人 張駿仁
葉惠雯共 同訴訟代理人 韓世祺律師
吳家維律師被上訴人 蔡麗華訴訟代理人 李璧合律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國106年9月27日臺灣臺北地方法院105年度重訴字第1187號第一審判決提起上訴，本院於107年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊等於民國105年1月23日，經由訴外人晶鑽房屋仲介股份有限公司臺灣房屋信義光復旗艦特許加盟店(下稱臺灣房屋)居間介紹，與被上訴人簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，向被上訴人購買坐落臺北市○○區○○街○○○巷○○弄○○○號0樓房屋及其基地即臺北市○○區○○段○○段0000000000000地號土地應有部分(下稱775等3筆地號土地，與其上房屋合稱系爭房地)，價金為新臺幣(下同)1135萬元。伊等已給付全部價金，被上訴人亦於105年3月14日將系爭房地交予伊等及於105年3月23日為所有權移轉登記，惟伊等委請裝修公司著手進行裝潢事宜後，經由鄰居告知，始知系爭房屋泰半部分無權占用訴外人陳永雄所有坐落臺北市○○區○○段○○段00000地號土地(下稱系爭774-1地號土地)，被上訴人蓄意隱瞞該情，詐欺伊等購屋，且該瑕疵已減少系爭房屋之通常效用及經濟上價值，被上訴人應負物之瑕疵及權利瑕疵擔保責任暨不完全給付債務不履行損害賠償責任，依民法第359條規定及系爭買賣契約第8條約定，或依民法第349條、第353條規定及系爭買賣契約第8條約定，或依民法第227條第1項、第226條及第256條規定，伊等自得解除買賣契約，並依民法第259條第1款、第5款及第260條規定，請求被上訴人返還價金1135萬元及賠償所受損害96萬9291元，合計1231萬9291元；或依民法第92條規定，伊等自得撤銷買賣契約，並依民法第179條、第114條第2項準用第113條規定，請求被上訴人給付同上金額。如認伊等不得解除契約或撤銷契約，伊等亦得依民法第359條規定，請求減少價金536萬7393元，或依民法第353條、第227條規定請求賠償該金額等情，爰先位聲明求為命被上訴人給付1231萬9291元及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息；備位聲明求為命被上訴人給付536萬7393元及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決(原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴)。並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡先位之訴：被上訴人應給付上訴人1231萬9291元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢備位之訴：被上訴人應給付上訴人536萬7393元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭買賣標的物為775等3筆地號土地及地上房屋，伊已將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，按現狀交付，並無物之瑕疵或權利瑕疵或不完全給付之問題。又上訴人於系爭買賣契約成立時，已知系爭房屋占用他人所有系爭774-1地號土地，而仍願買受，伊亦未曾保證絕無遭該地所有權人主張權利之危險，依民法第355條第1項、第2項規定，伊自不負物之瑕疵擔保責任，亦無不完全給付情事，上訴人亦無受詐欺可言，上訴人據以解除或撤銷契約、或請求減少價金，均無理由。縱認上訴人得為上開請求，伊得為同時履行之抗辯，亦得依民法第217條、第216條之1主張損益相抵或過失相抵，另上訴人亦未證明受有損害，其請求損害賠償並無依據等語為辯。並於本院答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、查，㈠上訴人於105年1月23日經由臺灣房屋仲介與被上訴人簽訂系爭買賣契約，向被上訴人購買系爭房地，價金為1135萬元。上訴人已付清買賣價金，被上訴人亦於105年3月14日將系爭房地交予上訴人及於105年3月23日為所有權移轉登記；㈡系爭房屋坐落基地除775等3筆地號土地外，另占用陳永雄所有系爭774-1地號土地；㈢陳永雄於105年1月31日具狀以包括被上訴人在內等人各所有房屋無權占有其系爭774-1地號土地，獲有相當於租金之不當得利為由，向原法院起訴請求渠等給付不當得利（案列原法院105年度司北簡調字第240號），嗣被上訴人與陳永雄於105年3月24日調解成立；㈣陳永雄於105年7、8月間以上訴人所有系爭房屋無權占有其系爭774-1地號土地，獲有相當於租金之不當得利為由，向原法院起訴請求上訴人給付不當得利（案列原法院105年度北司小調字第1590號、105年度北小字第2467號），嗣陳永雄於105年12月2日撤回起訴；㈤上訴人於105年6月24日委請律師寄發存證信函與被上訴人，請被上訴人於文到7日內排除系爭房屋之瑕疵，被上訴人於105年6月29日收受，並於105年7月1日委請律師寄發存證信函回覆；上訴人復於105年7月13日委請律師寄發存證信函予被上訴人表示解除系爭買賣契約，並於文到7日內返還買賣價金且賠償所有損害，被上訴人於翌日收受等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約（含附件）、存證信函、陳永雄另案民事起訴狀、系爭房地登記謄本、委託銷售契約書、張駿仁在原法院105年度北小字第2467號案之民事答辯狀可稽（見原審卷第14至16頁、第18至33頁、第68至83頁、第91至106頁），堪認為真實。
四、本件應審究者為㈠上訴人先位之訴，依民法第359條規定及系爭買賣契約第8條約定，或依民法第349條、第353條規定及系爭買賣契約第8條約定，或依民法第227條第1項、第226條及第256條規定，解除系爭買賣契約，並依民法第259條第1款、第5款及第260條規定，請求被上訴人返還價金1135萬元及賠償所受損害96萬9291元，合計1231萬9291元；或依民法第92條規定，撤銷系爭買賣契約，並依民法第179條、第114條第2項準用第113條規定，請求被上訴人給付同上金額，是否有據？㈡上訴人備位之訴，依民法第359條規定，請求減少價金536萬7393元，或依民法第353條、第227條規定請求賠償該金額，是否有據？茲分別論述如下：
㈠上訴人先位之訴，依民法第359條規定及系爭買賣契約第8條
約定，或依民法第349條、第353條規定及系爭買賣契約第8條約定，或依民法第227條第1項、第226條及第256條規定，解除系爭買賣契約，並依民法第259條第1款、第5款及第260條規定，請求被上訴人返還價金1135萬元及賠償所受損害96萬9291元，合計1231萬9291元；或依民法第92條規定，撤銷系爭買賣契約，並依民法第179條、第114條第2項準用第113條規定，請求被上訴人給付同上金額，是否有據？⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或減少價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段固有明文。惟按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不在此限，同法第355條第1項、第2項亦有明文。本件上訴人買受之系爭房屋占用他人土地之事實，為兩造所不爭。惟被上訴人抗辯上訴人於系爭買賣契約成立時，已知系爭房屋占用他人土地，而仍願買受，其亦未曾保證絕無遭該地所有權人主張權利之危險，依民法第355條第1項、第2項規定，不負物之瑕疵擔保責任等語。
經查：
⑴被上訴人抗辯上訴人於系爭買賣契約成立時，已知系爭
房屋占用他人土地，而仍願買受一節，業據其提出系爭買賣契約及附件（含標的現況說明書、不動產說明書、土地登記謄本、地籍圖、建物測量成果圖）為證（見原審卷第94至102頁），觀之系爭買賣契約載明出售土地之地號為775等3筆地號土地（見原審卷第94頁正面），並未包含系爭774-1地號土地；所附標的現況說明書第11項「是否有占用他人土地情形（依測量成果圖或建物登記謄本等相關文件記載）」，未勾「否」，第36項「基地是否有其他分管協議或使用管理或分割之約定」，敘明「依另一基地774-1地號之謄本所示為單獨個人所有」（見原審卷第99頁正面），及經由對照地籍圖謄本暨臺北市松山地政事務所建物測量成果圖等內容，可窺見系爭房屋有部分坐落在系爭774-1地號土地上（見原審卷第100頁反面至第101頁正面）。復佐以：
①證人即臺灣房屋業務員莊世豪於原審結稱：這個案件
是我承接的，是沈暄亞請我承接賣方託售，沈暄亞是負責買方部分。我與被上訴人及她先生接洽，因為上訴人希望購買房屋，當時同業已經有在協助託售，請我聯絡被上訴人跟她先生施先生，大概在105年1月初有聯絡到施先生，後來被上訴人跟她先生請我們幫忙處理系爭房屋。被上訴人向我說明屋況時，有出示簡易的電傳謄本，因為1個建號坐落4筆地號，其中有1個地號是第三人所有，但沒有告訴我占用第三人所有地號土地面積是多少。被上訴人在簽銷售委託契約書給我時，就跟我提到系爭房屋有占用到第三人的土地。在我接受被上訴人委託時，被上訴人跟她先生就明確告訴我，系爭房屋坐落基地有4筆，其中3筆為被上訴人所有，另1筆系爭774-1地號土地係他人土地。且在系爭買賣契約之標的現況說明書上有載明。上訴人他們第1次去看屋時我有在場，他們大約去3次，都是仲介公司的人帶看，當時帶看介紹人有我、林俊諭、沈暄亞，在看屋現場，仲介人員有提到系爭房屋坐落土地其中1筆地號是第三人土地的問題，被上訴人跟她先生也有當場提醒我要將該事情告知上訴人，上訴人現場看屋時，我也有聽到，被上訴人的先生施先生有告知上訴人夫妻，系爭774-1地號土地是第三人所有。在被上訴人填寫標的現況說明書時，我有協助被上訴人，其中第36項增刪塗改加註記載「依另一基地774-1地號之謄本所示為單獨個人所有」，係請示過公司法務蔡秉穎後才如此記載。仲介買賣過程中，我們有調出系爭房屋坐落4筆土地的謄本，系爭774-1地號土地謄本也有調出來，確實不是被上訴人所有，簽約那時也有給上訴人葉小姐看過等語(見原審卷第211頁反面至第214頁正面)；②證人即臺灣房屋營業員沈暄亞於原審結稱：買方即上
訴人請我仲介買賣系爭房屋，我有帶上訴人去看屋2次，大約是簽約的前2週左右，我帶著上訴人夫妻、上訴人葉小姐妹妹看屋，現場有被上訴人、被上訴人的先生施先生、還有開發方的同事莊世豪、林俊諭，我們針對房屋現況介紹，而且施先生在現場有提到土地短少的事情，並且跟3位買方說明這件事情，我就坐落土地部分，也有向上訴人說明系爭774-1地號土地是另有其他所有權人。105年1月22日買方在簽署不動產買賣意願書時，我有攜帶系爭房屋的不動產說明書向上訴人說明房屋現況標的，包含房屋所有的狀況，其中有一條是關於土地短少，因為謄本上有說明，占用面積的部分當時沒有說，只能推估。兩造在105年1月23日簽訂系爭買賣契約時，我全程在場，參與買方磋商議價過程，買方出價沒有更動，是開發方請賣方降價等語(見原審卷第214頁反面至第215頁反面)；③證人即辦理兩造簽訂系爭買賣契約之地政士林益弘於
原審結稱：我辦理兩造簽訂系爭買賣契約時，知道系爭房屋的基地有坐落他人土地之情形，在簽約時我有先看資料，其中1筆土地是房屋坐落基地但屋主沒有所有權。簽約時，我知道系爭房屋有一半以上土地是坐落他人基地的情況，仲介人員都有向上訴人說明系爭房屋有一半以上基地坐落他人土地，我也有問仲介人員買方是否知道此狀況，他們說有告知，當時有調系爭774-1地號土地謄本出來，我們也有問賣方為何會有這個狀況，但他們不清楚，可能是住久了，我們沒有告知買方系爭房屋占用系爭774-1地號土地面積多少，我也問賣方有無接到這筆土地的相關通知，因為這牽涉優先承買權的問題，賣方說這已經很久了他不清楚，我們有問賣方是否有在近期接到法院的通知，賣方也說沒有，這些是當著三方即買方、賣方、仲介還有我在簽約時說明的。兩造簽完約後，均有將契約及所有附件帶回去，包括合約書、履約保證申請書、履約保證書正本、標的現況說明書、建物土地謄本都當附件。系爭買賣契約所附建物測量成果圖是交付上訴人文件之一，從上看不出來系爭房屋占用系爭774-1地號土地面積多少，如果要知道占用面積需要特別跟地政申請鑑界。上訴人簽約時，有問系爭房屋占用系爭774-1地號土地事情，但他們不是問占用面積有多少，而是問占用他人土地會不會有問題，賣方只是說，因為已經很久了，我有問土地所有權人有否提出任何手續，賣方說沒有，我有跟賣方說如果將來該土地所有權人有提出任何手續，你必須要出來幫忙配合等語（見原審卷第216頁反面至第217頁）；④證人即臺灣房屋業務員黃淑悠於原審結稱：我有參與
系爭買賣契約簽約及議價過程，議價時在場之人有我、代書林益弘、開發銷售同仁林俊諭、莊世豪，還有沈暄亞，我記得成交價是1150萬元，之前的開價比這個高。在帶上訴人看屋時，上訴人知道土地有短缺，我們有告知因為這樣的情況，我們有請屋主降價，我記得有降價約40到50萬元，後來上訴人葉小姐同意以1150萬元成交。至如何算出降價的金額，原本屋主堅持的底價，跟葉小姐出價的落差爭取出來的平衡點，雙方都同意的價格。在議價的過程，我有告訴上訴人葉小姐，這個建案從70幾年就是這樣的土地狀況，我們知道有短少，但不知道目前是否有訴訟的狀況，未來如何，買方必須自己去評估，上訴人葉小姐也沒有表示異議等語（見原審卷第218頁至第219頁正面）；⑤證人即臺灣房屋經理林俊諭於原審結稱：仲介系爭房
屋買賣時，沈暄亞及莊世豪去敦親睦鄰時知道系爭房屋有部分基地係坐落他人土地，他們有告訴我，先前賣方的先生施先生也有告訴我們，系爭房屋坐落土地有短少，就是系爭774-1地號土地，他有提電傳謄本，應該可以估算。在仲介系爭房屋買賣過程中，我有將上開占用情形告知上訴人，我們帶看屋時，施先生自己就有說系爭774-1地號土地有短少。有關系爭買賣契約所附標的現況說明書第36項增刪塗改加註記載「依另一基地774-1地號之謄本所示為單獨個人所有」，係請我們法務蔡秉穎看過，是他說要這樣記載等語（見原審卷第219頁反面至第220頁正面）；⑥證人即臺灣房屋總部法務科長蔡秉穎於原審結稱：系
爭買賣契約所附標的現況說明書第36項備註說明欄記載「依另一基地774-1地號之謄本所示為單獨個人所有」，是我指示，因當時承辦人員跟我說，這件坐落土地的狀況有一些特殊，有占用第三人土地的問題，而標的現況說明書第11項要檢附測量成果圖或建物登記謄本，但當時從所附測量成果圖及建物登記謄本看不出來占用坪數多跟少，要實際從地政機關測量才會知道，所以我才建議要寫在第36到39項的範圍，因為這是形容房屋坐落基地的狀況，但第36至39項制式文字無法形容這個土地的現況，所以我認為寫在這裡比較適合，用文字紀錄比較清楚，才不會混淆等語（見原審卷第220頁反面至第221頁正面）。
再參以上訴人亦自承其於105年1月23日與被上訴人就買賣系爭房地進行磋商議價時，被上訴人透過仲介人員提及系爭房屋坐落基地有短少之情，惟該土地所有權人從未出現，根本無從得知該筆土地究為誰所持有，故將買賣價金由原先1200萬元調降至1135萬元乙情（見原審卷第4頁反面），堪認上訴人於看屋時及之後簽訂系爭買賣契約時，知悉系爭房屋占用他人所有系爭774-1地號土地之事實，且經過評估風險後，仍願與被上訴人以協商降價方式購買甚明。
⑵上訴人雖主張被上訴人並未詳實告知其系爭房屋有泰半
部分占用他人土地而無合法占有權源，已嚴重減損其通常效用及貶抑交易價值，自屬重大瑕疵，應負物之瑕疵擔保責任云云。惟查，觀之前揭系爭買賣契約(含附件)所載及證人之證述，上訴人於看屋時及後來簽約時，被上訴人及仲介人員、地政士一再告知上訴人系爭房屋有占用到他人所有系爭774-1地號土地，且提醒上訴人未來風險如何不知，買方必須自己去評估，又被上訴人及仲介人員、地政士未曾向上訴人說明系爭房屋僅少許占用到他人土地，且因渠等不知實際占用面積為多少，故向上訴人提及若要知實際占用面積多少，需向地政機關申請鑑界測量，而上訴人就此從未要求賣方鑑界測量釐清，另證人沈暄亞及林俊諭亦證稱上訴人可藉由地籍圖及建物測量成果圖去推估占用面積，及證人林益弘證稱上訴人於簽約時知道系爭房屋有一半以上土地是坐落他人基地之情況。是上訴人辯稱兩造於進行磋商議價時，被上訴人始透過仲介人員輕描淡寫約略提及系爭房屋坐落基地有少許短少之情形，並未再告知其他資訊，且主動折價金額65萬元占原房價比率甚低，自應係短少面積極少云云，與前揭事證不符，復未能舉證以實其說，不足採信。則上訴人於簽訂系爭買賣契約前，明知系爭房屋占用他人所有系爭774-1地號土地之事實，並參諸上訴人不否認可經由系爭買賣契約所附地籍圖及建物測量成果圖判斷系爭房屋泰半占用系爭774-1地號土地（見原審卷第5頁），與前揭證人沈暄亞及林俊諭證稱可藉由該等資料去推估占用面積一節相符，並上訴人在仲介人員告知系爭房屋有一半以上土地是坐落他人基地，或告知若要知實際占用面積多少，需向地政機關申請鑑界測量之情形下，仍未要求鑑界測量占用面積為多少等情，上訴人購買系爭房屋有泰半部分占用他人土地一節，為上訴人所得預見，且該瑕疵屬其購屋之初明知可能會存在者；又將來系爭774-1地號土地地主是否對系爭房屋所有權人主張權利（含提起訴訟）本屬不定之數，被上訴人亦未向上訴人保證該地主不會對上訴人主張權利（含提起訴訟），則上訴人於訂約之初明知系爭房屋占用他人所有系爭774-1地號土地之瑕疵，而仍買受，且未能舉證被上訴人有為該部分不會遭地主追訴拆屋還地或請求不當得利訴訟之保證，依民法第355條第1項規定，被上訴人即不負物之瑕疵擔保責任。退一步言，縱認上訴人於購買時對於系爭房屋有泰半部分占用他人土地並不知情，衡之買賣房地動輒上千萬，一般人購買房屋，若知悉欲購房屋占用到他人土地，對於占用面積多少、有無合法占用權源等攸關權益重大事項定會加以關心及瞭解，於未確切明瞭以前，不會冒然簽約購買。本件上訴人於簽訂系爭買賣契約前，明知系爭房屋占用他人所有系爭774-1地號土地之事實，卻未對於系爭房屋占用他人土地面積為多少及有無合法占用權源等重大權益事項要求賣方及仲介人員說明清楚暨提供明確資料審核後再決定是否購買，且就占用面積多少、有無合法占用權源、出賣人應保證無遭第三人訴請拆屋還地或不當得利等訴訟之風險等事項，理應要求於買賣契約中明確記載；對於該部分之契約文件內容記載若有疑義或不清楚之處，理應要求被上訴人、仲介人員或地政士說明清楚後再決定是否簽約購買，甚至本件買賣在經仲介人員提醒上訴人未來風險如何不知，買方必須自己去評估，及向上訴人提及若要知實際占用面積多少，需向地政機關申請鑑界測量等情下，上訴人竟均未表達意見及提出對應要求，於承購時何以不預為查明，即同意以賣方折價65萬元之方式買受系爭房地，迨至所有權移轉登記完畢後發現被占用土地之地主進行追訴時始主張被上訴人應負瑕疵擔保責任，上訴人亦難謂無重大過失，上訴人復未能舉證被上訴人保證該房屋無上開瑕疵，依民法第355條第2項規定，被上訴人不負物之瑕疵擔保責任。
⑶上訴人又主張被上訴人未將系爭房屋泰半占用他人土地
之資訊完整揭露，讓資訊比較弱勢之買方可以評估所有狀況跟風險，且系爭買賣契約所附標的現況說明書第11項關於「是否有占用他人土地情形」一欄，被上訴人不僅塗銷「是」之選項，亦未敘明其實際占用情形，第36項關於「基地是否有其他分管協議或使用管理或分割之約定」一欄，竟勾選「是」之選項，並說明系爭774-1地號土地為單獨個人所有等語，未揭露系爭房屋占用他人土地之具體程度，反而使其誤會系爭房屋所坐落之基地存有分管協議，並無任何爭議存在之情況，故其無法於簽約前或簽約時掌握系爭房屋泰半占用他人土地之情事，不應認其於簽約時已明知或有重大過失而不知此項重大瑕疵云云。但查，上訴人於數次看屋及簽約時，被上訴人、仲介人員及地政士均一再向上訴人說明系爭房屋占用他人土地，且提及系爭房屋有一半以上土地是坐落他人基地；若要知實際占用面積多少，需向地政機關申請鑑界測量；被占用土地地主未來是否主張權利之風險如何不知，買方必須自己去評估等情，已如前述，可見被上訴人、仲介人員及地政士於帶上訴人看屋時及於兩造簽約時，並不知系爭房屋實際占用系爭774-1地號土地之面積確實數據為多少，所以無法明確告知上訴人，且還告訴上訴人若要瞭解，可申請地政機關鑑界測量，並非被上訴人有意隱瞞或不為完整揭露，況上訴人於該情下當可要求賣方進行鑑界測量清楚後再決定是否簽約購買，然上訴人捨此不為，甘冒該風險而願與被上訴人以磋商降價方式購買，自不得嗣後以被上訴人未主動查明而完整揭露該占用面積或未於買賣契約中載明該部分為由，遽謂被上訴人未盡告知義務或故意隱瞞詐欺或其於契約成立時不知該瑕疵或其不知該瑕疵並無重大過失。又標的現況說明書第11項「是否有占用他人土地情形（依測量成果圖或建物登記謄本等相關文件記載）」一欄，被上訴人雖塗銷勾選「是」，但並未勾選「否」，且已將「建物測量成果圖或建物登記謄本等相關文件」當成契約附件交付上訴人；第36項「基地是否有其他分管協議或使用管理或分割之約定」一欄，雖勾選「是」，並敘述「依另一基地774-1地號之謄本所示為單獨個人所有」等語，然為何如此記載，業經前揭證人蔡秉穎證述係因不知房屋占用他人所有系爭774-1地號土地面積究竟為多少之特殊情形下，經斟酌第11項及第36項內容後始以該方式加以記載，並非保證系爭房屋坐落基地存有分管協議或使用管理或分割之約定，縱該記載之位置及表達方式欠妥，但揆諸上訴人於簽約時在場見聞上開記載方式且未表示異議等情，上訴人當時應知悉其表達之真意而不致誤解。上訴人嗣後徒以該勾選及記載方式，遽謂讓其誤會系爭房屋所坐落之基地存有分管協議，並無任何爭議存在之情況云云，要無可取。
⑷上訴人另主張其所購買系爭房屋在內之整棟建物，至少
早於104年11月即有遭系爭774-1地號土地地主陳永雄以渠等無權占有為由，請求給付不當得利之產權爭議，被上訴人明知該事，竟在其於105年1月17日、1月22日看屋時未告知該情，被上訴人刻意隱瞞該情，導致其必須面對該地主訴請拆屋還地或給付無權占用土地之不當得利，應負瑕疵擔保責任云云，並提出郭憲文律師寄送被上訴人之104年11月11日（104）德律文字第044號律師函為證（見原審卷第268頁正反面），惟被上訴人否認有收受該律師函，上訴人就此未能舉證被上訴人有收到，自難據以認定被上訴人於簽訂系爭買賣契約前即知上開產權爭議，而隱瞞未告知上訴人之事實；再觀諸被上訴人所提出之陳永雄對包括其在內等人向原法院提起請求不當得利事件，起訴狀所載日期為105年1月31日（見原審卷第246至247頁），係發生在系爭買賣契約簽立之後，此與前揭證人證述陳永雄對被上訴人提起訴訟之糾紛係發生在系爭買賣契約成立之後乙情相符。此外，上訴人未能舉他證足以證明被上訴人於系爭買賣契約簽訂前即知遭地主追償而故意隱瞞之事實，故其執此主張被上訴人應負瑕疵擔保責任云云，殊無可取。
⑸依上所述，系爭房地買賣，被上訴人抗辯依民法第355
條規定，其不負物之瑕疵擔保責任等語，為屬可採。從而，上訴人以被上訴人應負物之瑕疵擔保責任為由，主張依民法第359條規定及系爭買賣契約第8條約定，解除系爭買賣契約，並依第259條第1款、第5款及第260條規定，請求被上訴人返還價金1135萬元及賠償所受損害96萬9291元合計1231萬9291元，即屬無據。⒉次按民法第349條規定，出賣人應擔保第三人就買賣之標
的物，對於買受人不得主張任何權利。所謂不得主張任何權利，例如不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等是。至於法律因土地相鄰關係對於土地所有人所加之限制(例如鄰地所有人之袋地通行權)，則不在出賣人擔保之範圍(最高法院90年度台上字第2093號判決意旨參照)。查本件被上訴人已依約將系爭房地之所有權移轉登記與上訴人，上訴人已取得該房地之所有權，而該所有權並無抵押權或其他權利之設定，為兩造所不爭，則系爭房地所有權並無任何權利瑕疵之問題，至於系爭房屋占用他人土地之情形，核屬房屋本身之瑕疵，乃物之瑕疵，上訴人主張係屬權利瑕疵，自非可採。況依民法第351條規定，買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，縱認該占用他人土地，係屬權利瑕疵，上訴人於系爭買賣契約成立時，即知悉該瑕疵，已如前述，被上訴人亦不負權利瑕疵擔保責任。從而，上訴人以被上訴人應負權利瑕疵擔保責任為由，主張依民法第349條、第353條規定及系爭買賣契約第8條約定，解除系爭買賣契約，並依民法第259條第1款、第5款及第260條規定，請求被上訴人返還價金1135萬元及賠償所受損害96萬9291元云云，並無可取。
⒊再按不完全給付，係指債務人雖為給付，而給付之內容並
不符合債務本旨，違反信義與衡平之原則而言。又所謂給付應係基於債務人履行債務之意思而為之者，始足當之。
故給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付。本件上訴人與被上訴人簽訂之系爭買賣契約，向被上訴人買受系爭房地，被上訴人已依約將系爭房地移轉登記予上訴人完竣，且已告知關於系爭房屋占用他人土地之情事，被上訴人不負物或權利之瑕疵擔保責任，亦如前述，被上訴人自無不完全給付可言。從而，上訴人以被上訴人應負不完全給付責任為由，主張依民法第227條第1項、第226條及第256條規定，解除系爭買賣契約，並依民法第259條第1款、第5款及第260條規定，請求被上訴人返還價金1135萬元及賠償所受損害96萬9291元云云，委無可採。
⒋另按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項規定，
表意人固得撤銷其意思表示。惟所謂詐欺者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示而言。且主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證責任。上訴人雖主張系爭買賣契約簽訂時，被上訴人故意隱瞞系爭房屋泰半部分占用他人土地之情事，向其等訛稱僅有少許短少，並於標的現況說明書第36項勾選有分管協議、使用管理或分割之約定，並記載「依另一基地774-1地號之謄本所示為單獨個人所有」等語，致其等陷於錯誤而簽約云云。然上訴人購買系爭房地，明知系爭房屋占用他人土地，且對於標的現況說明書第11項、第36項之記載情形甚為明瞭後，經過審慎評估，始與被上訴人簽訂買賣契約，已如前述，並非被上訴人施用詐術致其陷於錯誤，而為買受系爭房地之意思表示，與民法第92條規定之詐欺有間，自難依該規定撤銷系爭買賣契約。是上訴人以被詐欺而簽訂買賣契約為由，主張依民法第92條規定撤銷契約，並依民法第179條、第114條第2項準用第113條規定，請求被上訴人返還價金1135萬元及賠償所受損害96萬9291元云云，亦無可採。
㈡上訴人備位之訴，依民法第359條、第353條、第227條規定
請求減少買賣價金536萬7393元，是否有據？查系爭買賣，被上訴人不負物或權利瑕疵擔保責任，亦不負不完全給付責任，業如前述，則上訴人以被上訴人應負物或權利瑕疵擔保責任或不完全給付責任為由，主張依民法第359條規定，請求減少價金536萬7393元，或依民法第353條、第227條規定請求賠償該金額，均屬無據。
五、綜上所述，上訴人先位之訴，依民法第359條規定及系爭買賣契約第8條約定，或依民法第349條、第353條規定及系爭買賣契約第8條約定，或依民法第227條第1項、第226條及第256條規定，解除系爭買賣契約，並依民法第259條第1款、第5款及第260條規定，請求被上訴人返還價金1135萬元及賠償所受損害96萬9291元，合計1231萬9291元；或依民法第92條規定，撤銷系爭買賣契約，並依民法第179條、第114條第2項準用第113條規定，請求被上訴人給付同上金額，及加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。備位之訴，依民法第359條規定，請求減少價金536萬7393元，或依民法第353條、第227條規定請求賠償該金額，及加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 107 年 5 月 16 日
民事第二十二庭
審判長法 官 張靜女
法 官 鄧晴馨法 官 曾部倫正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 16 日
書記官 鄭兆璋附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。