臺灣高等法院民事判決 106年度重上字第941號上 訴 人即附帶被上訴人 國防部陸軍後勤指揮部法 定 代 理 人 房茂宏訴 訟 代 理 人 林志宏律師複 代 理 人 楊翕翱律師被 上 訴 人即 附帶上訴人 洪富美
洪富珠洪富金林素真張景清張瓊華張介民林國鈞林蕙妮林莊秀瓊林黃淑媛共 同訴 訟 代 理人 張世興律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國106年9月4日臺灣士林方法院105年度重訴字第241號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於107年6月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付被上訴人逾附表所示本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人其餘上訴、被上訴人附帶上訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用，關於上訴人上訴部分，由上訴人負擔四分之三，餘由被上訴人負擔；關於被上訴人附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人自民國85年起承租被上訴人所有坐落臺北巿福和段2小段223地號土地(下稱223地號土地) 、242地號土地（下稱242地號土地）（合稱系爭土地）作為眷舍基地，租約約定上訴人如不需用時，始通知被上訴人收回並終止租約，且約定每期租賃契約係於當年年底始簽訂並給付租金（下稱系爭租約），是兩造間並未約定關於租約終止之明確時間點，而成立不定期租賃契約。詎上訴人在未通知被上訴人終止系爭土地不定期租賃租約之情況下，迄未依約給付104年及105年租金，屢經被上訴人催討均未給付，則上訴人即負有依約給付租金之義務。倘認為兩造間租賃關係業已終止或消滅，上訴人即應將承租面積土地上全部地上物拆除、回復原狀，並返還系爭土地予被上訴人，上訴人返還租賃物之義務始屬履行完成而消滅，惟上訴人迄今仍未能拆除地上物並返還系爭土地，其仍持續占有系爭土地，已致被上訴人受有損害，故上訴人自應給付如原判決附表一及附表二所示相當於租金之損害賠償及不當得利暨法定遲延利息。為此，依不定期租賃關係之租金請求權（租賃契約）、 民法767條第1項、第184條、第179條、第231條及第233條等規定，提起本件訴訟請求給付積欠租金或損害賠償、不當利得，以及遲延利息等語。並聲明：⑴上訴人應分別給付被上訴人如原判決附表一所示之金額及利息。⑵上訴人應分別給付被上訴人如原判決附表二所示之金額及利息。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：上訴人固因承租系爭土地而與被上訴人簽訂102、103年之定期租賃契約，惟嘉禾新村（國軍老舊眷村）之國軍眷戶，因依國軍老舊眷村改建條例辦理眷村改建，已輔導遷購至位於臺北市萬華區之樂群新村改建基地，上訴人已無再承租系爭土地供作嘉禾新村眷村用地之需求，故未與被上訴人簽訂104年度之定期租賃契約，而擬將系爭土地上之嘉禾新村空置眷舍拆除後返還予被上訴人。系爭租約約定租賃期限至103年12月31日為止，依民法第450條第1項規定於期限屆至時租約即為消滅，被上訴人依系爭租約請求上訴人給付104、105年度租金，自屬無據。又台北市政府於上訴人辦理拆除嘉禾新村建物前，因文化團體要求全面保存嘉禾新村，乃依文化資產保存法第17條第2項規定，將嘉禾新村之建物列為暫定古蹟，則依文化資產保存法第17條第3項、同法第32條、同法第94條規定，上訴人無法擅自拆除具暫定古蹟效力之嘉禾新村建物，上訴人於104年4月10日、同年5月29日分別函詢被上訴人是否同意現況點交，被上訴人並未同意。系爭土地上雖僅有部分建物被指定為古蹟，然台北市政府都市發展局、文化局（以下稱台北市都市發展局或文化局）以古蹟相關事由審退拆除執照之申請，直至105年9月7日核定部分拆除執照，並至106年1月16日方回覆上訴人報開工之申請，系爭土地上嘉禾新村西區部分建物，則迄未核發拆除執照，上訴人實有非可歸責於己之情事而無法拆除返還系爭土地。系爭土地上坐落之嘉禾新村眷舍住戶，上訴人早於103年底前即已遷建完畢，不再作眷舍用地使用，僅因文化資產保護之相關行政程序，致無法拆除地上建物，上訴人並無不當得利之情事，被上訴人對上訴人請求相當於租金之不當得利，應無理由。又242地號土地原坐落有嘉禾新村眷舍之範圍，應僅有如複丈成果圖甲、甲1所示、面積合計567.16平方公尺，被上訴人就系爭242地號土地所為不當得利之請求，請求範圍逾越上開部分，均應無理由。另被上訴人未舉證占用附圖
甲、甲1以外系爭242地號土地之建物為上訴人所有或擔任管理機關者。被上訴人請求原判決附表一、二之租金，皆加入被上訴人應自行負擔之扣繳稅額，該部分既非系爭租賃契約之租金，亦非上訴人所受相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。
三、本件經原審判決：⑴被上訴人應給付上訴人如原審判決附表六所示之金額及利息。⑵上訴人其餘之訴均駁回。兩造均不服原審判決，上訴人上訴聲明為：⑴原判決主文第一項關於命上訴人給付被上訴人逾上訴人上訴理由狀附表一（見本院卷第81-84頁）所示金額及利息，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。被上訴人附帶上訴聲明：⑴原判決關於駁回被上訴人下列第二項之訴部分，並訴訟費用之裁判均廢棄。⑵上開廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人如答辯一狀附表七（見本院卷第137頁）所示之金額及利息。⑶第二項部分願供擔保請准宣告假執行。上訴人則答辯聲明：附帶上訴駁回。（原判決准許未逾上訴人上訴理由狀附表一部分，未據上訴人提起上訴，已告確定。）
四、兩造不爭執事項：
1、系爭223地號土地，地目為建地，且為被上訴人與其他共有人所共有。被上訴人洪富金、洪富珠、洪富美應有部分各為252分之2，被上訴人林國鈞、林素貞、張介民、張景清、張瓊華、林蕙妮、林黃淑媛、林莊秀瓊應有部分各為24分之1。
2、系爭242地號土地，地目為建地，且為被上訴人與其他共有人所共有。被上訴人洪富金、洪富珠應有部分各為252分之2，被上訴人洪富美應有部分為182700分之2053，被上訴人林國鈞、林素貞、張介民、張景清、張瓊華、林蕙妮、林黃淑媛、林莊秀瓊應有部分各為24分之1。
3、被上訴人各自就223地號土地及242地號土地之應有部分，分別與上訴人簽立租賃契約，約定租期均自103年1月1日起至103年12月31日止，並約定租金計算方式，以被上訴人當期申報地價（無申報地價者依平均地權條例第16條以公告地價之80%為申報地價）8%計算（以下稱系爭租賃契約）。
4、上訴人所管理台北市○○區○○街○○○巷○○○○○號房屋、永春街131巷3弄1、3、4、5號建物（坐落於臺北市○○區○○段0○段000000000000000000000地號等5筆土地）自104年2月2日起列為暫定古蹟，且經台北市○○○於0000000000000000村0○○街000巷0號、131巷5號、 131巷3弄4號及防空洞為台北市歷史建築； 其中永春街131巷1號建物定著土地為台北市○○區○○段0○段000000 000地號土地（部分），保存面積為180-5地號土地計839平方公尺及226地號土地計198平方公尺；永春街131巷5號及永春街131巷3弄4號建物定著土地為同地段同小段223、224、225地號部分，保存面積為223地號土地計158平方公尺、 224地號土地計18平方公尺、225地號土地計216平方公尺；防空洞定著土地為同地段同小段225地號（部分），且台北市文化局再於104年9月4日書面通知嘉禾新村暫定古蹟所有人、管理人及使用人，前開暫定古建物及其定著土地業已完成文化資產審查程序，已失其暫定古蹟效力。
5、台北市文化局105年12月16日北市文化文資字第10532418000號函說明欄列出永春街131巷1號、5號、3弄4號及防空洞於104年8月17日公告為本市歷史建築， 並於105年4月13日完成點交。
6、上訴人曾以104年4月10日陸後政公字第1040006451號函（下稱系爭函文一）林志宏律師事務所，內容略以：土地租賃契約已於103年12月31日租期屆滿而當然中止（應為終止），上訴人已無使用土地作為眷村用地之需求，原已擬辦理相關地上物拆除及土地點還作業，惟因台北市政府業依文化資產保存法將地上建物匡列為全區暫定古蹟並擬進行相關審議作業，囿於法令限制，本部目前無法將地上建物拆除；為維護台端之權益，如台端同意以現況點還方式辦理土地返還作業者，上訴人擬於104年4月20、21日辦理土地現況點還作業，請與上訴人聯繫相關點還事宜；如仍請求上訴人應將地上物拆除者，僅能待台北市政府完成全區暫定古蹟相關審議作業後而決定，不予指定或登錄為文化資產，上訴人始可辦理地上物拆除等語。
7、上訴人以104年5月29日陸後政公字第1040010465號（下稱系爭函文二）函林志宏律師事務所及被上訴人，內容略以：前揭104年4月10日陸後政公字第1040006451號函，漏列部分土地共有人，為周延程序，再次通知俾利點還作業事宜；兩造間土地租賃契約已於103年12月31日租期屆滿而中止(應為終止或消滅)， 上訴人因無使用土地作為眷村用地之需求，原已擬辦理相關地上物拆除及土地點還作業，惟因台北市政府業依文化資產保存法將地上建物匡列為全區暫定古蹟並擬進行相關審議作業，囿於法令限制，目前無法將地上建物拆除；為維護被上訴人之權益，如被上訴人同意以現況點還方式辦理土地返還作業者， 上訴人擬於104年6月3日14時30分至16時止，辦理土地現況點還作業，請與上訴人聯繫相關點還事宜；如被上訴人仍請求上訴人應將地上物拆除者，僅能待台北市政府完成全區暫定古蹟相關審議作業後而決定，不予指定或登錄為文化資產，上訴人始可辦理地上物拆除等語。
五、兩造爭執事項及本院得心證之理由：被上訴人主張上訴人自85年起向被上訴人承租系爭土地作為眷舍基地，兩造未約定租期而成立不定期租賃契約，被上訴人迄未依約給付104、105年租金，為此起訴請求給付租金，倘認為租賃關係業已終止，惟上訴人迄未拆除地上物返還土地，仍持續占有系爭土地，上訴人仍應給付相當於租金之損害賠償或不當得利等情，上訴人則以系爭租約已屆期終止，僅因地上建物暫列歷史建築而無法拆除返還土地等語置辯，茲就兩造爭點分述如下：
(一)系爭租約為定期租賃契約，租賃關係於103年12月31日租期限屆滿而消滅，被上訴人不得依租約請求上訴人給付
104、105年度之租金：按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別規定有明文。且按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條亦規定有明文。
1、兩造間系爭租賃契約均已明確記載約定租期自103年1月1日起至103年12月31日止，有兩造間各自簽立之系爭租賃契約在卷可稽，為兩造所不爭執，則系爭租賃契約既已明確約定租期期間，應為定期租賃契約至明，而非不定期之租賃契約。被上訴人主張兩間為不定期租賃契約云云，為不足採。則兩造間各分別就223地號土地、242地號土地之系爭租賃契約關係，於約定租賃期間至103年12月31日期限屆滿而消滅。
2、被上訴人雖主張因上訴人於系爭租賃契約租賃期間屆滿後仍繼續占有租賃物即系爭土地，依民法第451條規定，兩造間於租賃期滿後已成立不定期租賃契約，且上訴人未為終止租賃契約之意思表示，故兩造間仍有租賃契約存在云云，為上訴人所否認。經查：系爭租賃契約期滿後，上訴人於104年4月10日、同年5月29日分別去函被上訴人表示於103年12月31日租賃期滿，無再供眷村使用系爭土地之必要，願以現況點交，請被上訴人與其聯繫等語，有信函二件在卷可按，且為被上訴人所不爭執(見原審湖調字卷第92-94頁，不爭執事項6、7)， 足認上訴人於租期屆滿後已明確向被上訴人表示其無再繼續承租223地號土地、242地號土地之意思。上訴人雖因台北市文化局於104年2月2日將坐落系爭223號土地部分眷舍列為暫定古蹟，而未發給拆除執照，以致於上訴人不能返還系爭土地。 但台北市文化局於104年9月4日通知暫定古蹟之處分失其效力，台北市都市發展局亦於105年9月7日核發拆除執照後， 上訴人即著手拆除系爭土地上之建物，以準備返還系爭土地予被上訴人，此有台北市文化局104年7月21日、104年8月7日公告、 104年9月4日函、 104年8月17日函以及台北市都市發展局拆除執照申請書、105拆字第0086號拆除執照以及原審106年4月19日勘驗筆錄及照片在卷可按( 見原審卷第116-198頁；原審卷第241-253頁)，益見上訴人於租約期限屆至後，雖然仍繼續占有使用系爭土地，但並無再繼續承租系爭土地之意思，自無成立不定期租約之餘地。
3、兩造間就系爭223地號、242地號土地之租約為定期租賃，於103年12月31日期限屆滿而終止，被上訴人依系爭租約請求上訴人給付104、105年度之租金，洵屬無據，不應准許。
(二)被上訴人得依不當得利法律關係，各請求上訴人給付104、105年相當於租金之不當得利，金額各如附表所示：
1、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。又租用基地建築房屋，其租金以不超過土地價額年息百分之十為限，土地法第105條、第97條規定甚明。又土地法第97條第1項所謂土地價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。又所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非一律依照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益及社會情感等情事而為決定。
2、上訴人於系爭租約原約定之期限屆滿後，本應立即拆除地上建物，並將系爭土地返還給被上訴人，惟因前述原因未能拆除地上建物，在此期間上訴人所有之建物仍繼續占有使用系爭土地，至原審勘驗時系爭土地上尚有部分建材、廢棄物尚未清運完畢等情，為兩造所不爭執，並有原審106年4月19日勘驗筆錄及照片在卷可稽（見原審卷第241-253頁），則上訴人未將土地返還被上訴人之前，上訴人仍受有占用系爭土地之利益，被上訴人亦因此受有損害，被上訴人自得請求上訴人返還不當得利。上訴人雖辯稱系爭土地上之建物於租約期滿後已不再供軍眷居住使用而為空屋，上訴人欲拆除然因被列為暫定古蹟無法取得拆除執照而未能立即拆除等情，就系爭223地號土地部分雖屬實在，但上訴人於租賃期滿後，其所有之建物仍占有使用被上訴人之土地，即屬無權占用而取得相當於租金之利益，至於眷舍是否提供居住使用，或該利益因台北市文化局列為暫定古蹟而受有限制，則屬於上訴人取得利益後使用之問題，與不當得利之成立無涉，故難謂於租賃期滿後至暫定古蹟解除取得拆除執照前，上訴人並未受有利益。
3、系爭223地號土地面積為5,141平方公尺，上訴人原租用面積亦為5,141平方公尺，申報地價在104年為每平方公尺5萬7,120元(原審誤依公告地價80%計算為3萬8,080元)，在105年為每平方公尺7萬4,280元，有系爭租賃契約、土地謄本及第二類地價謄本在卷可查( 見原審湖調字卷第20-62頁；本院卷第145、149頁)，可作為本件不當得利計算之依據。又上訴人辯稱坐落系爭223地號土地之台北市○○街○○○巷○弄○號建物，占用系爭223地號土地面積158平方公尺， 由台北市文化局列為歷史建築，上訴人已於105年4月13日點交台北市文化局，台北市文化局並自104年7月1日起給付被上訴人租金，被上訴人仍就該部分請求給付不當得利，應非適法等語，已據提出台北市文化局105年12月16日北市文化文資字第1053函為憑(見本院卷第101-103頁)，並經本院函詢台北市文化局確認已自104年下半年起提存租金，於105年4月13日點交無訛，有該局107年1月30日北市文化文資字第10730538300號函所附租賃契約、提存書及107年2月27日北市文化文資字第10730624600號函所附嘉禾新村歷史建築物點交紀錄在卷可查（見本院卷第169-307；本院卷第331-329頁），應堪確認。按不當得利制度，旨在矯正及調整因損益變動而造成財貨不當移動之現象，使之歸於公平合理之狀態，以維護財貨應有之歸屬狀態，故同一事實雖使債權人受有損害，但另一方面又使債權人受有利益者，計算不當得利時，自應扣抵所受之利益，以符不當得利制度為求損益變動公平之旨。台北市文化局雖於105年4月13日點交取得台北市○○街○○○巷○弄○號建物，但因台北市文化局已於先前將系爭223號土地部分眷舍列為暫定古蹟，依文化資產保存法第20條規定，進入審議程序之暫定古蹟，於審議期間內視同古蹟，應予以管理維護，上訴人不能使用而取得利益，台北市文化局自104年7月1日起給付租金， 則被上訴人自該時起不能使用系爭223地號土地158平方公尺之損失即可受有補償，依上開說明，自不能再向上訴人請求給付不當得利，此部分應予扣除。 故計算系爭223地號土地不當得利之面積，自104年7月1日起應以4,983平方公尺計算，如附表所示。
4、系爭242地號土地面積為2,780平方公尺，上訴人原租用面積僅為1,202平方公尺， 有系爭租約、土地謄本在卷可查（見原審湖調字卷第20-62頁)，計算本件不當得利，自應以上訴人實際占用面積為準， 原審誤依系爭242地號土地全部面積2,780平方公尺計算， 尚有違誤。上訴人抗辯系爭242地號土地經原審實際測量結果， 上訴人眷舍使用面積僅為567.16平方公尺等情，雖為被上訴人否認，惟原審於106年4月19日現場履勘，經兩造共同確認上訴人占用部分， 為沿永春街圍籬及另兩邊以242地號地界所呈三角形範圍內，有該次勘驗筆錄在卷可按(見原審卷第241頁)。 經原審囑託台北市古亭地政事務所就兩造合意指出之上開範圍測量，如原審複丈成果圖
甲、甲1面積合計567.16平方公尺， 有複丈成果圖在卷可稽（見原審卷第273頁）， 是上訴人占用獲取不當得利之面積，自應依此現占用之面積計算。被上訴人雖主張應以原租用面積1,202平方公尺計算不當得利云云 ，惟上訴人就原計算租用面積之資料並無留存（見本院卷第417頁），參酌系爭242地號土地之現況，部分為道路，部分則有民房，有空照圖在卷可稽（見原審卷第94頁），則原租用土地應有部分開闢為道路而未為上訴人占用，此部分自應予扣除，另可能尚有非上訴人列管之「違占建戶」，此部分受有利益者亦非上訴人，於計算不當得利時，亦不應將此部分列入，故本件系爭242地號土地由上訴人占用獲取相當於租金不當得利之面積，應以567.16平方公尺計算。 又系爭242地號土地申報地價在104年為每平方公尺5萬7,120元(原審誤依公告地價80%計算為3萬8,080元），在105年為每平方公尺7萬4,280元，有第二類地價謄本在卷可查（見本院卷第145、149頁），亦可作為本件計算不當得利之依據。
5、系爭土地位於永春街嘉禾新村內，永春街為4米寬巷道，223地號土地、242地號土地相毗鄰，242地號土地附近房屋為一、二層樓建物，大部分為一樓水泥建造、二樓為鐵皮搭蓋，為○住○區○○路約10分鐘左右可到達台電大樓捷運站，而從永春街往思源路方向可到達公館，鄰近水源快速道路，有原審106年4月19日勘驗筆錄、地籍圖資訊便民系統查詢可佐（見原審卷第241-243頁、94頁）；且系爭租約約定土地租金係以當期申報地價8%計算等情；認上訴人所受相當於租金之不當得利之利益，應以申報地價年息8%計算為妥適。被上訴人各依其應有部分，自104年1月1日起至104年12月31日止相當於租金之不當得利，以及105年1月1日起至105年12月31日止之相當於租金之不當得利，依前述面積、申報地價計算結果，分別如附表所示。
6、按受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，民法第182條第2項定有明文。於系爭租約約定期限103年12月31日屆至後，兩造未再有合意訂立租賃契約，然上訴人所有之建物仍繼續占用系爭土地，迄今仍未將系爭土地返還，足認上訴人於104年1月1日起即已明知無占有系爭土地之合法權利。則被上訴人請求上訴人就104年1月1日起至104年12月31日止相當於租金之不當得利，自105年1月1日起加計年息百分之5計算之利息；以及自105年1月1日起至105年12月31日止之相當於租金之不當得利，自106年1月1日起加計年息百分之5計算之法定利息；均屬有據。
(三)被上訴人依不當得利之法律關係請求既應准許，則被上訴人選擇合併依民法第184條、767條第1項請求部分，即無再予論述之必要。
六、綜上所述，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付如本判決附表所示之本息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又原審駁回被上訴人請求逾本判決附表所示本息部分，核無違誤。被上訴人就此部分提起附帶上訴，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其附帶上訴，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由、一部無理由；被上訴人之附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第79條、第85條第1項前段，判決如中 華 民 國 107 年 7 月 10 日
民事第五庭
審判長法 官 張松鈞
法 官 楊雅清法 官 陳君鳳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 11 日
書記官 潘大鵬附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。