臺灣高等法院民事判決 106年度重上字第955號上 訴 人 吳明翰
陳正山共 同訴訟代理人 姜禮增律師
管高岳律師王韻茹律師被 上訴 人 陳吉生訴訟代理人 劉炳烽律師複 代理 人 賴鴻齊律師上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國106年10月16日臺灣新北地方法院106年度重訴更一字第2號第一審判決提起上訴，本院於107年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由
一、上訴人起訴主張：原法院執行處於民國94年2月24日拍賣債務人致和新興業股份有限公司（下稱致和公司）所有坐落新北市○○區○○段○○小段000地號等18筆土地及其上門牌號碼新北市○○區○○路0段0號、0號之1、0號之2、0號之3等4筆建物（下稱系爭建物，詳如附表所示），經被上訴人拍定，嗣伊基於土地承租人之地位，依民法第426條之2、土地法第104條第1項前段規定主張就上開土地有優先承買權，經本院97年度重上更(一)字第133號民事確定判決確認伊就其中000地號等5筆土地有共同優先承買權，伊已繳清價金並於100年8月間登記為土地所有權人，茲因系爭建物坐落000地號土地上，被上訴人尚未取得權利移轉證明書，且若由被上訴人取得系爭建物所有權有權利濫用之虞，爰基於土地所有權人及民法第876條法定地上權人或第425條之1法定租賃權人之地位，請求確認伊得再依土地法第104條第1項中段規定就系爭建物行使優先承買權。並於原審聲明：確認上訴人就如附表所示系爭4筆建物有優先承買權。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡確認上訴人就如附表所示系爭4筆建物有優先承買權。
二、被上訴人則以：系爭建物及所坐落000地號土地原均為致和公司所有並為合併拍賣，並不符合土地法第104條第1項中段規定僅限於基地及房屋分屬不同人所有且僅其一出賣時方得適用，且該條所稱「出賣時」於本件應指強制執行程序之「拍定時」，伊拍定系爭建物時同時拍定000地號土地，斯時000地號土地所有權人尚非上訴人，上訴人並無主張優先承買之權利等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（本院卷第224至225頁）：
（一）原法院執行處於94年2月24日以93年度執字第4927號強制執行事件，拍賣債務人致和公司所有坐落新北市○○區○○段○○小段000、000-7、000-8、000-9、000-10、000、000、000-2、000-4、000-5、000-6、000-7、000-8、0
00、000-1、000-1、000、000-1地號等18筆土地（下稱全部18筆土地）及如附表所示系爭4筆建物，經被上訴人拍定。
（二）上訴人基於土地承租人之地位，依民法第426條之2、土地法第104條第1項前段規定，主張就全部18筆土地均有優先承買權，經本院97年度重上更(一)字第133號民事確定判決確認上訴人2人就000地號等5筆土地（000、000-10、000-7、000、000）有共同優先承買權；上訴人陳正山單獨就000、000-2地號等2筆土地有優先承買權；上訴人吳明翰單獨就000-7地號等6筆土地（000-7、000-8、000-9、0
00、000-6、000-8）有優先承買權（下稱上開13筆土地）。上訴人行使上開優先承買權而於100年7月8日繳清拍賣價金，並分別於100年8月16、18日完成上開13筆土地之所有權移轉登記。
（三）上訴人再向原法院執行處聲請就其餘000-1、000-1、000-
1、000-5、000-4地號等5筆土地（下稱其餘5筆土地）及系爭建物一併優先承買，經原法院執行處駁回聲請，上訴人不服聲明異議，經原法院以100年度事聲字第284號裁定異議駁回，上訴人不服提起抗告，經本院100年度抗字第1781號裁定抗告駁回，上訴人不服遂提起再抗告，業經最高法院101年度台抗字第337號裁定再抗告駁回。
（四）上訴人再以土地法第104條第1項前段所稱「同樣條件」主張就其餘5筆土地及系爭建物有優先承買權，向原法院提起確認優先承買權存在之訴，經原法院以102年度重訴字第51號判決（就系爭建物部分）、裁定（就其餘5筆土地部分）駁回其訴，嗣上訴人不服提起上訴，經本院以103年度重上字第387號、104年度重上字第57號判決上訴駁回，上訴人不服再提起上訴，業經最高法院106年度台上字第508、509號判決上訴駁回確定。（又上訴人該案係依土地法第104條第1項前段而為請求，於本件係依土地法第104條第1項中段而為請求，請求權基礎不同，併此敘明）
四、法院之判斷：上訴人主張被上訴人雖應買拍定000地號土地及其上系爭建物，然被上訴人尚未取得系爭建物之權利移轉證明，僅取得請求移轉系爭建物所有權之債權，其既已就000地號土地行使承租人優先承買權而取得土地所有權，自得再依土地法第104條第1項中段規定對系爭建物主張優先承買權等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。茲查：
（一）按土地法104條第1項規定「(前段)基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。(中段)房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年台上字第945號判例要旨參照）。所以基地與房屋若同屬一人所有，且同時拍賣時，則無土地法第104條第1項之適用。又查土地法第104條第1項於64年7月24日修正時，將原規定「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有同樣條件優先購買之權」，擴張為「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」，其修正理由固提及「為配合憲法第142條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益」等語，惟尋繹其在立法院修正過程，行政院所提修正草案原為「基地出賣時，地上權人、承租人或其他合法使用人有依同樣條件優先購買之權」，立法院考量「其他合法使用人」範圍廣，裁量幅度過大，恐形成不公現象，而因該合法使用人意指典權人，即逕以典權人取代合法使用人，通過現行條文，是現行法除租賃外，具有地上權、典權關係者亦可行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性（最高法院101年度台上字第567號判決意旨參照）。易言之，土地法第104條之立法意旨，固在於使土地與其上房屋同歸一人所有，維持房屋與基地權利之一體性，以避免房屋使用基地之法律上關係消滅後，房屋因無使用土地權限將遭拆除還地，有礙經濟效益，但該條規定亦非在使優先承買權人得以巧取利益或坐收漁利（最高法院86年度台上字第669號、91年度台上字第2154號、100年度台上字第2019號裁判要旨參照）。再按法定優先承買權，為法律所明定，不得任意創設，執行法院將數不動產合併拍賣，目的雖亦在於使拍賣標的歸屬於同一人，以增加經濟效用，提高拍賣價格，惟並無創設優先承買權之效力，因此僅就部分標的有優先承買權之人，不因合併拍賣之執行方法而取得其他標的之優先承買權，亦無使土地承租人得以擴張其優先承買權及於非租地建屋範圍以外之其餘合併拍賣標的（最高法院97年度台抗字第602號、101年台抗字第337號裁定要旨參照）。
是以，我國民事法下之優先承買權，係立法者為使不動產利用關係單純化，即貫徹土地房屋所有合一或簡化不動產共有關係所為之政策性立法，是依其立法原意固應有承認之必要，然為避免當事人支出交易成本後因他人行使優先購買權而付諸流水或衍生訟端，於有第三人享有優先承買權之交易場合下，對於未有優先承買權之潛在交易對象仍有影響其交易意願甚至交易價格之可能性，復有侵害原承買人之交易自由與公平性之疑慮，並有妨礙正常市場交易機制運作之虞，故優先承買權應嚴格解釋其法條適用範圍，不應將房地所有合一之立法目的無限上綱（本院卷第138頁至140頁法學資料亦可參佐）。
（二）次按強制執行法上之拍賣屬買賣之一種，以執行債務人為出賣人，拍定人為買受人，拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，拍賣之公告為要約之引誘，應買出價為買賣之要約，拍定之表示為買賣之承諾（最高法院49年台抗字第83號、64年台上字第2200號判例要旨參照）。又不動產經拍定後，不動產買賣關係成立，最高出價應買人取得買受人之地位，負有繳納價金之義務，是拍定時已可明確知悉不動產之買賣條件。又優先承買權應於出賣人已與第三人成立買賣契約之後始得行使，亦即出賣人已與第三人成立買賣契約後，出賣人應通知優先承買權人限期表示是否依同樣條件優先購買，則在強制執行拍賣之情形，經拍賣機關對應買人之要約為拍定之承諾時，買賣契約即告成立，即屬土地法第104條第1項所稱之基地或房屋之「出賣時」，優先承買權人是否具備法條規定之優先承買權利，自應於基地或房屋「拍定時」即其「出賣時」之權利狀態為憑，亦即土地法第104條第1項中段所規範之基地所有人對於房屋出賣時之優先承買權，關於「基地所有權人」之資格認定，在強制執行拍賣之情形，應以「拍定時」為其「出賣時點」之認定，則上訴人主張應延後至「拍賣程序終結時」即拍定人取得權利移轉證明書時方為「出賣時」，容有誤會。
（三）經查，系爭建物及所坐落000、000-5地號土地原均為執行債務人致和公司所有，其中如附表編號1所示建物坐落000地號及同段000-4地號土地上（按000-4地號土地經被上訴人拍定取得所有權，參前揭不爭執事項(三)(四)所載），附表編號2、3、4所示建物則均坐落000地號土地上，被上訴人應買拍定全部18筆土地及系爭建物後，上訴人嗣因其租地興建之○○路0段0-4號、0-6號、0-7號建物亦有部分坐落於000地號土地上，始得以依民法第426條之2、土地法第104條第1項前段規定對000地號土地行使優先承買權（原審卷第15至31頁本院97年度重上更(一)字第133號判決參照），揆諸前揭說明，系爭建物與所坐落000地號基地於合併拍賣、被上訴人應買、執行機關拍定之時，其建物及基地均屬同一人即執行債務人致和公司所有，顯與土地法第104條第1項中段規定僅限於房屋或基地出賣時，房屋與基地分屬不同人所有，且房屋所有人對基地有地上權、典權或租賃關係存在之立法意旨及法條構成要件不符，縱上訴人嗣另依土地法第104條第1項前段行使基地承租人優先承買權，而於100年8月間承買取得000地號土地所有權，然優先承買權既為法律所明定，不得任意創設，上訴人於系爭建物94年2月24日出賣拍定時，既非000地號土地之所有權人，即無得依土地法第104條第1項中段規定對系爭建物主張優先承買權，自不因合併拍賣之執行方法及上訴人嗣於前揭出賣拍定後另依土地承租人地位優先承買取得000地號土地所有權，而得擴張解釋其基地所有權人之地位溯及於94年2月24日即已存在，並進而以擴張其優先承買權之方式謂其優先承買權之效力及於非租地建屋範圍以外之其餘合併拍賣之標的，如此方得保障買受人預知優先購買權人之範圍，而符交易安定及公平誠信原則，故上訴人主張其依土地法第104條第1項中段規定就系爭建物有優先承買權云云，並非可採。上訴人又主張其以土地所有權人及民法第876條法定地上權人地位得對系爭建物行使優先承買權云云；惟按民法第876條係規定「(第1項前段)設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定。(第2項)設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定」，然系爭建物及000號土地原均為債務人致和公司所有，並同時設定抵押權予訴外人華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行），而華南銀行於前揭強制執行程序聲請合併拍賣建物及土地後，為被上訴人合併應買拍定，均如前述，可見系爭建物與000地號土地於強制執行程序拍定時，並無民法第876條所規定「僅以土地或僅以建築物為抵押」或「土地與建築物之拍定人各異」之情形，斯時，上訴人尚無依民法第876條規定視為已有地上權之餘地，從而上訴人主張其基於民法第876條法定地上權人地位得行使土地法第104條第1項中段優先承買權云云，洵不可採。上訴人另主張其以土地所有權人及民法第425條之1法定租賃權人地位得對系爭建物行使優先承買權云云；惟按民法第425條之1第1項係規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」，但原法院執行處係合併拍賣系爭建物及所坐落000地號基地，且為被上訴人合併應買拍定，並無民法第425條之1第1項所規定「出賣人僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之情形，縱使上訴人嗣因行使優先承買權取得000地號土地所有權，並因之發生原屬一人之土地及其上房屋因讓與關係而分屬不同人所有之情形，而使上訴人所有之000地號土地與被上訴人所拍定之系爭建物間，發生民法第425條之1第1項所規定之法定租賃權關係，然此新發生之法定租賃權關係乃於被上訴人94年間拍定再經上訴人100年間優先承買取得土地所有權後才為發生，亦即000地號土地與系爭建物間係因被上訴人應買拍定及上訴人優先承買土地後，始產生民法第425條之1第1項法律關係之結果，揆諸前揭說明，並無從擴張解釋上訴人與系爭建物間之法定租賃關係應回溯自94年2月24日系爭建物出賣時即已存在，從而上訴人主張其基於民法第425條之1第1項法定租賃權人地位得行使土地法第104條第1項中段之優先承買權云云，委無可採。此外，土地法第104條規定旨在維持房屋與基地權利之一體性，以避免房屋使用基地之法律上關係消滅後，建物因無使用土地權限將遭拆除還地，而有礙經濟效益，業如前述，則000地號土地與系爭建物間既因被上訴人應買拍定及上訴人優先承買土地而新發生民法第425條之1第1項之法定租賃關係，系爭建物占用000地號即非無法律上權限，業足以避免房屋及土地因不同人所有而生無權占用拆屋還地之經濟上不利益風險，可徵本件自法規範目的而言，亦無擴張解釋或類推適用優先承買權規定之必要。基上所述，上訴人主張其依土地法第104條第1項中段規定就系爭建物有優先承買權云云，為無理由，不足可採。
（四）再按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項固有明文。惟民法第148條權利濫用之禁止，係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例要旨參照）。是以權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可，則行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。查被上訴人原係應買拍定系爭建物及全部18筆土地，本即為依法投標行使其正當權利之結果，尚難認其主觀上為專以損害上訴人利益為其主要目的，且被上訴人係於94年2月24日以1,032萬元應買拍定系爭建物（附表編號1至4所示建物拍定金額分別為696萬元、176萬元、96萬元、64萬元，見原審卷第14頁執行處附表及本院卷第88頁投標書），並於同日已就其拍定系爭建物及全部18筆土地繳納保證金3,100萬元（見本院卷第549頁民事強制執行案款收據），但因兩造涉訟至今，被上訴人迄未能取得系爭建物之權利移轉證明，亦無得占有使用系爭建物，則被上訴人主張其應買拍定系爭建物為正當權利之行使，並無以損害上訴人為目的，且其業已支出交易成本卻無得占有使用系爭建物長達14年餘，其亦受有損害等情，即非虛妄，上訴人主張被上訴人為權利濫用云云，難認有據。況上訴人對000地號土地行使優先承買權時，既已明知000地號土地上除有上訴人租屋興建之建物之外，另有債務人致和公司所有並經被上訴人拍定之系爭建物坐落其上，則上訴人對於其行使優先承買000地號土地後，將使系爭建物及所坐落000地號土地所有人不同之結果已得以預見，但上訴人仍決意承買000地號土地，即應承擔房屋土地非同一人所有之法律上不利益，不得反而指摘被上訴人所為應買拍定有權利濫用之情事。基上所述，上訴人主張被上訴人權利濫用云云，亦不足採。
五、綜上所述，上訴人依土地法第104條第1項中段、民法第876條、第425條之1等規定，請求確認其對如附表所示系爭4筆建物有優先承買權，並非正當，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 20 日
民事第六庭
審判長法 官 陶亞琴
法 官 陳蒨儀法 官 廖慧如正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 21 日
書記官 張佳樺附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表┌─┬──┬───────┬──────┬───────────────────────┬──┐│編│建號│基地坐落 │建築式樣主要│建物面積（平方公尺） │權利││號│ ├───────┤建築材料及房├─────────┬─────────────┤範圍││ │ │建物門牌 │屋層數 │樓層面積合計 │附屬建物主要建築材料及用途│ │├─┼──┼───────┼──────┼─────────┼─────────────┼──┤│1 │10 │新北市○○區○│1層樓房鐵架 │第1 樓層：2314.04 │ │全部││ │ │○○段○○小段│磚造 │合 計：2314.04 │ │ ││ │ │000、000-4地號│ │ │ │ ││ │ ├───────┤ │ │ │ ││ │ │新北市○○區○│ │ │ │ ││ │ │○路3段2號之3 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴──────┴─────────┴─────────────┴──┤│ │備考│所有權人 致和新興業股份有限公司 │├─┼──┼───────┬──────┬─────────┬─────────────┬──┤│2 │7 │新北市○○區○│2層樓房加強 │第2 樓層：303.03 │ │全部││ │ │○○段○○小段│磚造 │第1 樓層：303.03 │ │ ││ │ │000地號 │ │合 計：606.06 │ │ ││ │ ├───────┤ │ │ │ ││ │ │新北市○○區○│ │ │ │ ││ │ │○路3段2號 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴──────┴─────────┴─────────────┴──┤│ │備考│所有權人 致和新興業股份有限公司 │├─┼──┼───────┬──────┬─────────┬─────────────┬──┤│3 │8 │新北市○○區○│1層樓房加強 │第1 樓層：329.90 │ │全部││ │ │○○段○○小段│磚造 │合 計：329.90 │ │ ││ │ │000地號 │ │ │ │ ││ │ ├───────┤ │ │ │ ││ │ │新北市○○區○│ │ │ │ ││ │ │○路3段2號之1 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴──────┴─────────┴─────────────┴──┤│ │備考│所有權人 致和新興業股份有限公司 │├─┼──┼───────┬──────┬─────────┬─────────────┬──┤│4 │9 │新北市○○區○│1層樓房加強 │第1 樓層：217.21 │ │全部││ │ │○○段○○小段│磚造 │合 計：217.21 │ │ ││ │ │000地號 │ │ │ │ ││ │ ├───────┤ │ │ │ ││ │ │新北市○○區○│ │ │ │ ││ │ │○路3段2號之2 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴──────┴─────────┴─────────────┴──┤│ │備考│所有權人 致和新興業股份有限公司 │└─┴──┴─────────────────────────────────────────┘