臺灣高等法院民事判決 106年度重上字第983號上 訴 人 劉華冑訴訟代理人 王志哲律師被上訴人 華南花園別墅管理委員會法定代理人 葉臻興訴訟代理人 楊俊雄律師複代理人 樊君泰律師上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國106年11月2日臺灣臺北地方法院105年度訴字第1371號第一審判決提起上訴，本院於108年2月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被上訴人之法定代理人原為李榮華，於原審訴訟繫屬中變更為徐松嶔〔於民國（下同）105年6月13日具狀聲明承受訴訟，見原審卷㈠第32頁〕，其後變更為周銀寶，於106年10月3日具狀聲明承受訴訟〔見原審卷㈢第80頁、第81頁、第84頁〕；嗣於本院審理中復變更為葉臻興，並於107年7月16日、108年2月12日具狀聲明承受訴訟等情，有聲明承受訴訟狀、臺北市政府都市發展局107年5月10日北市都建字第10737001700號函附卷可稽（見本院卷第217頁至第222頁、第434頁至第436頁），經核並無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：㈠伊於104年3月12日自訴外人振華開發股份有限公司（下稱振
華公司）買受取得位於華南花園別墅社區（下稱系爭社區）之臺北市○○區○○段○○段000○號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○街○○巷○號地下，下稱系爭716建號建物）應有部分658/10000之所有權。系爭716建號建物位於系爭社區地下1層，具有獨立權狀，屬專有部分，並規劃為每應有部分94/10000分配1個車位，由獲配之共有人各自分管使用各該特定車位，非系爭社區之共有部分，亦非屬供系爭社區各棟總計372戶住戶共同使用範圍之公共設施。如後附臺北市松山地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A1至A7所示共計7個停車位（下稱系爭車位），原為伊前手即系爭社區之建商振華公司分管使用，振華公司倒閉後，遭被上訴人無權占用，並出租他人收取租金。則伊向振華公司買受系爭716建號建物之應有部分後，系爭車位應由伊繼受使用，自得請求被上訴人返還系爭車位。另依系爭社區住戶規約第2條第4項約定及系爭社區停車場管理辦法，均未約定由被上訴人負責車位之使用收益。且系爭社區98年1月17日區分所有權人會議僅決議通過制定規約、組織章程，並未決議將系爭716建號建物約定共用及出租。再觀諸被上訴人102年11月14日會議紀錄，其中臨時動議⑽討論個別區分所有權人應有部分之比例與停車位之劃分方式並不相當，顯見系爭社區對於車位使用現況非無爭議，並無默示分管契約存在。況被上訴人非系爭716建號建物共有人，自不能以共有人身分與全體共有人成立分管契約。
㈡伊於104年3月12日登記為坐落臺北市○○區○○段○○段00
000地號土地（權利範圍全部，下稱系爭241-2地號土地）、同小段232地號土地（權利範圍4/10000，下稱系爭232地號土地）及坐落同小段242地號土地上之同小段540建號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○街○○巷○號地下，權利範圍805/10000，下稱系爭540建號建物）之所有權人。而系爭232地號土地上之建物共121棟，共有人共137人，系爭540建號建物共有人共42人，均非系爭社區372戶所共同使用之公設或法定空地等共用部分。詎被上訴人未經同意，無權占有系爭241-2地號土地如附圖編號D2示部分，及系爭232地號土地如附圖編號D1所示部分，並於四周圍設牆面作為管理室使用。另被上訴人無權占有系爭241-2地號土地如附圖編號E1、E3所示部分，規劃為4個車位出租他人，及系爭540建號建物如附圖編號F所示部分，規劃為2個車位出租他人。
二、被上訴人則以：67年間公寓大廈管理條例尚未制定，依法律不溯及既往原則，上開建物之使用管理方式，應適用當時民法第799條規定，由建物所有人共同管理，而當時各住戶授權伊之前身管理地下室之共有部分，待公寓大廈管理條例制定後，即由伊召開區分所有權人會議，區分所有權人均未對共有部分之使用表示異議，故伊得延續前身之權利繼續使用；且依公寓大廈管理條例第10條規定，共用部分得由管理負責人或管理委員會管理，故伊亦可合法管理。上訴人於104年1月7日向振華公司購買系爭716、540建號建物應有部分及系爭232地號土地應有部分，違反公寓大廈管理條例第58條第2項之規定，應屬無效，上訴人自始當然未取得前開建物及土地之權利，自無權利受侵害之可能。況上訴人與振華公司間之買賣契約第8條約定已載明買賣標的係供○○○區○○設道路、建築使用之土地及防空避難室之公共使用，上訴人始得以較低價格購入，自不得逾越振華公司所轉讓之權利範圍，主張取得社區車位之專用權利。且上訴人購入時，應已知悉伊對系爭716、540建號建物、系爭232地號土地如附圖編號D1所示土地及系爭241-1地號土地如附圖編號D2所示土地有管理權限，上訴人購入後，既未與其他共有人成立分管契約，依97年4月5日修訂之住戶規約所定，亦未再依公寓大廈管理條例規定，另就其應有部分重新訂定管理規則，則上訴人片面要求變更共有物之管理方式，主張伊無管理權限，並請求將建物返還予全體共有人，顯屬無據。再者，伊於上訴人就管理權之存否為爭執時，已逐一將系爭車位騰空，至上訴人起訴前伊已未對系爭車位進行管理，上訴人請求自104年3月12日起算之不當得利，並無理由。另如附圖編號E1、E3所示土地及編號F所示建物，屬系爭社區地下室公共空間，且伊於上訴人取得所有權前，已未將上開部分作為停車位或其他使用，並無侵害上訴人之所有權等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡先位聲明：⒈被上訴人應將系爭716建號如附圖編號A1至A7所示停車位騰空遷讓返還上訴人，並應自104年3月12日起至騰空遷讓返還之日止，按月給付上訴人36,400元。⒉被上訴人應將系爭241-2地號如附圖編號D2所示土地上之增建物（面積：37.4平方公尺）拆除、回復原狀，騰空遷讓返還上訴人，並自104年3月12日起至回復原狀騰空遷讓返還之日止，按月給付上訴人18,158元；被上訴人應將系爭232地號如附圖編號D1所示土地上之增建物（面積：4.4平方公尺）拆除、回復原狀，騰空遷讓返還上訴人及其他全體共有人。⒊被上訴人應將系爭241-1地號如附圖編號E1（面積：30.5平方公尺）、E3（面積：14平方公尺）所示部分騰空遷讓返還上訴人，並自104年3月12日起至騰空遷讓返還之日止，按月給付上訴人21,605元。⒋被上訴人應將系爭540建號如附圖編號F所示建物（面積：34.7平方公尺）騰空遷讓返還上訴人及其他全體共有人。⒌禁止被上訴人為一切阻止或妨礙上訴人對前四項停車位、建物、土地使用收益之行為（包括但不限於不得拒絕上訴人依社區規約約定付費領用遙控器、容忍上訴人開啟車道閘門等）。⒍願供擔保請准宣告假執行。㈢備位聲明：⒈被上訴人應將系爭716建號如附圖編號A1至A7所示停車位騰空遷讓返還上訴人及其他全體共有人，並應自104年3月12日起至騰空遷讓返還之日止，按月給付上訴人36,400元之658/10000。⒉禁止被上訴人為一切阻止或妨礙上訴人及其他全體共有人對如附圖編號A1至A7所示停車位之行為（包括但不限於不得拒絕上訴人及其他全體共有人依社區規約約定付費領用遙控器、容忍上訴人開啟車道閘門等）。⒊願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則為答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本件上訴人主張其向振華公司購買，並於104年3月12日登記為系爭716建號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○街○○巷○號地下，權利範圍658/10000）、系爭241-2地號土地（權利範圍全部）、系爭232地號土地（權利範圍4/10000）、系爭540建號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○街○○巷○號地下，權利範圍805/10000）所有權人乙節，有土地及建物登記第三類謄本、買賣契約書附卷可稽〔見原審調解卷第15頁至第19頁，訴卷㈡第72頁至第74頁〕，並為兩造所不爭執，前開事實堪信為真實可採。
五、上訴人另主張系爭716建號建物位於系爭社區地下1層，具有獨立權狀，屬專有部分，並規劃為每應有部分94/10000分配1個車位，由獲配之共有人各自分管使用各該特定車位，非系爭社區之共有部分，亦非供系爭社區各棟住戶共同使用之公共設施。系爭車位，原為伊前手振華公司分管使用，振華公司倒閉後，遭被上訴人無權占用，並出租他人收取租金，伊向振華公司買受系爭716建號建物之應有部分，系爭車位應由伊繼受使用，自得請求被上訴人返還系爭車位。另系爭232地號土地及系爭540建號建物，均非系爭社區共同使用之公設或法定空地等共用部分，被上訴人未經同意，無權占有系爭232地號土地如附圖編號D1所示部分、系爭241-2地號土地如附圖編號D2、E1、E3示部分、系爭540建號建物如附圖編號F所示部分，伊自得依民法第767條第1項前段、第818條、第821條、第179條、第184條等規定，提起本件訴訟；被上訴人則以前開各詞置辯。是本件應審究者厥為：㈠上訴人主張系爭716建號建物非系爭社區共有部分，先位依所有權、共有之法律關係，請求被上訴人騰空遷讓返還系爭車位，及依不當得利、侵權行為之法律關係，請求被上訴人應自104年3月12日起至返還系爭車位之日止，按月給付上訴人36,400元，有無理由？若無理由，則其備位請求被上訴人將系爭車位返還上訴人及全體共有人，暨依不當得利、侵權行為法律關係，請求被上訴人自104年3月12日起至返還系爭車位之日止，按月給付上訴人36,400元之658/10000，有無理由？㈡上訴人主張系爭241-2、232地號土地非系爭社區之共用部分，請求被上訴人返還無權占有之如附圖編號D2、D1、E1、E3部分土地，及被上訴人按月給付不當得利、侵權行為損害賠償，有無理由？㈢上訴人主張系爭540建號建物非系爭社區共用部分，請求被上訴人返還無權占有之如附圖編號F部分，及被上訴人應按月給付不當得利、侵權行為損害賠償，有無理由？㈣上訴人先位請求禁止被上訴人為一切阻止或妨礙上訴人對前開停車位、土地、建物使用收益之行為（包括但不限於不得拒絕上訴人依社區規約付費領用遙控器、容忍上訴人開啟車道鐵捲門、柵欄等）；備位請求禁止被上訴人為一切阻止或妨礙上訴人及全體共有人對系爭車位使用收益之行為（包括但不限於不得拒絕上訴人及其他共有人依社區規約付費領用遙控器、容忍上訴人及其他共有人開啟車道鐵捲門、柵欄等），有無理由？
六、得心證之理由：㈠系爭社區係於67年3月30日建造完成乙節，有系爭716、540
建號建物登記第三類謄本在卷可憑（見原審調解卷第15頁、第19頁）。而公寓大廈管理條例係於84年6月28日制定公布，故關於數人共有之區分所有建物，自應依98年1月23日修正前民法第799條：「數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有。其修繕費及其他負擔，由各所有人按其所有部分之價值分擔之。」之規定。另修正後民法第799條第3項前段規定：「專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用。」，其立法理由略為：區分建築物之專有部分經其所有人同意後，得依規約約定共同使用。則依前開規定修訂之意旨觀之，民法第799條規定修正前，亦無限制建築物之共有人就其專有部分得約定共同使用。是依修正前民法第799條規定，共有人自得同意委由他人管理建物之專有部分。查，系爭716建號建物之門牌號碼為臺北市○○區○○街○○巷○號地下（下稱延吉街46巷5號地下），坐落系爭249地號土地上；系爭540建號建物之門牌號碼為臺北市○○區○○街○○巷○號地下（下稱延吉街46巷1號地下），坐落系爭242地號土地上；前開2建物均登記為專有部分等情，有建物登記第三類謄本、臺北市松山地政事務所106年1月26日北市松地測字第10630151300號函在卷可參〔見原審調解卷第15頁、第19頁、訴卷㈡第4頁〕。另被上訴人係於97年間依公寓大廈管理條例籌設，於98年2月間經臺北市政府同意備查之情，亦有公寓大廈管理組織報備證明附卷可按〔見原審訴卷㈠第40頁〕；且依前揭公寓大廈管理組織報備證明所載，被上訴人所管理範圍包括門牌號碼為延吉街46巷5號地下、46巷1號地下〔按即系爭716建號建物、系爭540建號建物，見原審訴卷㈠第40頁背頁之附表〕。次查，證人即系爭社區住戶許龍顏於原審證稱：系爭社區管委會約在68、69年間成立，且系爭社區管委會從一開始成立時就有管理系爭社區地下室停車位，包括公有的停車位及私人的停車位；伊在70幾年時曾擔任系爭社區管委會中心財委，當時就有就公有車位收取租金。公有車位是從建商（按即振華公司）留下來的，代號為N開頭，私人的車位代號為P開頭等語〔見原審訴卷㈠第254頁至第255頁背頁〕，核與系爭社區地下室所坐落系爭臺北市○○區○○段○○段000地號土地共有人周威丞之告訴代理人黃貞綺於臺灣臺北地方檢察署102年度偵續字第792號竊佔案件中陳稱：整個地下室都是管委會管理範圍等語；及系爭社區前管理員徐慶忠於前開偵查案件中證稱：伊係系爭社區組長，96年起至系爭社區服務，停車位空間是由全體住戶共有使用等語，此有臺灣臺北地方檢察署檢察官102年度偵續字第792號不起訴處分書在卷可據〔見原審訴卷㈠第42頁背頁〕；暨證人徐慶忠於本院證稱：系爭社區地下室之停車位分為私人停車位（即有向建商購買停車位）、管委會向新光公司承租的停車位、管委會所管理X區的停車位（如本院卷第259頁竣工圖上徐慶忠所劃設之區塊），X區為建商（按即振華公司）持有部分應有部分，原本沒有劃設停車位，建商未蓋好就倒了，就由管委會劃設停車位收取租金。如附圖編號A1至A7之停車位即屬X區由管委會劃設的停車位，並由管委會出租收取租金；編號D2以前是停車位，98年擴建作為管委會辦公室；編號E1、E2、E3、F都是管委會劃設的停車位等語（見本院卷第252頁至第254頁）。再查，系爭社區住戶規約第2條第4項規定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用，約定共同出租部分，停車使用辦法如附件二。」等語；且系爭社區住戶規約已經系爭社區區分所有權人（含華南花園別墅、菊棟、富貴棟、福祿棟、吉祥棟、華棟）於98年1月17日召開之第一次區分所有權人大會決議通過，並將菊棟、富貴棟、福祿棟、吉祥棟、華棟合併納入管委會，統稱華南花園別墅管理委員會（按即本件被上訴人）等情，有系爭社區住戶規約、華南花園別墅區分所有權人大會會議紀錄在卷可參〔見原審訴卷㈠第64頁、卷㈡第116頁至第122頁〕。堪認系爭社區（包括華南花園別墅、菊棟、富貴棟、福祿棟、吉祥棟、華棟）之全部地下室，除部分住戶有向建商（即振華公司）購買停車位而得約定該停車位由該住戶之專用部分外，其餘地下室之空間自98年1月17日起即由被上訴人統一管理，包括建造管理室便於管理地下室，及劃設停車位，出租並收取租金。
㈡另依系爭716、540建號建物之建物登記第三類謄本、使用執
照存根（即67使字612號、67使字613號）所載，系爭716建號建物門牌號碼為延吉街46巷5號地下，屬系爭社區富貴棟之地下室，主要用途為法定停車位兼防空避難，並依竣工圖所示，如附圖編號A1至A7為法定停車位；系爭540建號建物門牌號碼為延吉街46巷1號地下，屬系爭社區福祿棟之地下室，主要用途為法定停車位兼防空避難〔見原審調解卷第15頁、第19頁、訴卷㈡第83頁至第88頁、本院卷第259頁〕。
復依上訴人與振華公司於103年11月11日所簽訂買賣契約書所載，上訴人向振華公司購買之標的為系爭232、241-2、24
2、249地號土地及系爭540、716建號建物之應有部分，雙方並於契約第8條載明前開買賣標的屬華南花園○○○區○○○設道路、已供建築使用之土地、防空避難室等，並由華南花園別墅社區住戶、管委會使用中，振華公司未實際占有或管領等語〔見原審訴卷㈡第72頁至第74頁〕。顯見上訴人僅係向振華公司購買系爭232、241-2、242、249地號土地及系爭540、716建號建物之應有部分，雙方並未約定如附圖編號A1至A7、E1、E2、E3、F之停車位，及編號D1、D2所示土地為上訴人之專用部分。則上訴人於103年11月11日向振華公司購買系爭232、241-2、242、249地號土地及系爭540、716建號建物之應有部分，已知悉前述約定使用情形，自應受前揭系爭社區區分所有權人大會決議及住戶規約之拘束。
㈢綜上，被上訴人既係本於系爭社區區分所有權人大會決議之
授權，及依系爭社區住戶規約之規定，管理系爭社區（含華南花園別墅、菊棟、富貴棟、福祿棟、吉祥棟、華棟）之地下室，並應管理需要，於如附圖編號D1、D2所示位置建造管理室，及因應社區住戶需求，於如附圖編號A1至A7、E1、E3、F所示位置劃設停車位，並出租收取租金，即非為無權占有，亦難謂有何不法侵害上訴人之權利可言。
七、綜上所述，上訴人主張依民法第767條第1項前段、第818條、第821條、第179條、第184條等規定，㈠先位聲明：⑴被上訴人應將系爭716建號如附圖編號A1至A7所示停車位騰空遷讓返還上訴人，並應自104年3月12日起至騰空遷讓返還之日止，按月給付上訴人36,400元。⑵被上訴人應將系爭241-2地號如附圖編號D2所示土地上之增建物拆除、回復原狀，騰空遷讓返還上訴人，並自104年3月12日起至回復原狀騰空遷讓返還之日止，按月給付上訴人18,158元；被上訴人應將系爭232地號如附圖編號D1所示土地上之增建物拆除、回復原狀，騰空遷讓返還上訴人及其他全體共有人。⑶被上訴人應將系爭241-2地號如附圖編號E1、E3所示部分騰空遷讓返還上訴人，並自104年3月12日起至騰空遷讓返還之日止，按月給付上訴人21,605元。⑷被上訴人應將系爭540建號如附圖編號F所示部分騰空遷讓返還上訴人及其他全體共有人。⑸禁止被上訴人為一切阻止或妨礙上訴人對前四項停車位、建物、土地使用收益之行為（包括但不限於不得拒絕上訴人依社區規約約定付費領用遙控器、容忍上訴人開啟車道鐵捲門、柵欄等）。㈡備位請求：⑴被上訴人應將系爭716建號如附圖編號A1至A7所示停車位騰空遷讓返還上訴人及其他全體共有人，並應自104年3月12日起至騰空遷讓返還之日止，按月給付上訴人36,400元之658/10000。⑵禁止被上訴人為一切阻止或妨礙上訴人及其他全體共有人對如附圖編號A1至A7所示停車位之行為（包括但不限於不得拒絕上訴人及其他全體共有人依社區規約約定付費領用遙控器、容忍上訴人開啟車道鐵捲門、柵欄等），非屬正當，不應准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 3 月 12 日
民事第十庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 陳筱蓉法 官 高明德正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 12 日
書記官 郭彥琪附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。