臺灣高等法院民事判決 107年度上易字第187號上 訴 人 總瑩建設股份有限公司法定代理人 張廖貴裕上訴人即附帶被上訴人 楊碧玲共 同訴訟代理人 楊劍合
黃儀采被上訴人即附帶上訴人 林瑞洋
林秉浤共 同訴訟代理人 林裕洋律師上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國106年12月25日臺灣桃園地方法院106年度訴字第1676號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，並為訴之追加，本院於民國107年5月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回林瑞洋、林秉浤後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用(除確定部分外)之裁判均廢棄。
楊碧玲應再給付林瑞洋、林秉浤新臺幣壹佰零肆萬壹仟零參拾伍元。
原審判命總瑩建設股份有限公司應給付部分及前開第二項所命給付，總瑩建設股份有限公司、楊碧玲中如有一人為給付，其餘一人於其給付範圍內免給付之義務。
楊碧玲應另給付林瑞洋、林秉浤新臺幣伍萬元。
總瑩建設股份有限公司、楊碧玲之上訴均駁回。
第一審(除確定部分外)、第二審(含追加之訴)訴訟費用，關於林瑞洋、林秉浤上訴部分，由楊碧玲負擔；關於總瑩公司、楊碧玲上訴部分，由總瑩建設股份有限公司負擔二十分之十九、上訴人楊碧玲負擔二十分之一。
事實及理由
壹、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限；民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。查，本件被上訴人於原審主張依「湯城世紀透天房屋預定買賣合約書」（下稱系爭房屋合約）第10條第2項約定，請求總瑩建設股份有限公司、楊碧玲（下分別稱總瑩公司、楊碧玲）給付民國102年12月16日至106年4月20日之遲延利息新臺幣(下同)106萬5,468元，及依「湯城世紀透天土地預定買賣合約書」（下稱系爭土地合約）第11條第1項約定，請求楊碧玲給付第一審律師費用5萬元（見原審卷第7頁）。嗣被上訴人提起附帶上訴後，追加請求楊碧玲給付第二審律師費用5萬元（見本院卷第97頁），經核其追加請求之基礎事實與原起訴主張之基礎事實，均係本於林瑞洋、林秉浤向總瑩公司、楊碧玲購買本件房地所衍生之爭執(詳如下述)，與民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第2款規定相符，自應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人即附帶上訴人林瑞洋、林秉浤主張：於民國101年4月20日，與總瑩公司、楊碧玲分別簽定系爭房屋合約、系爭土地合約，購買湯城世紀丁區M棟32號房屋及坐落土地之應有部分（下稱系爭預售屋），約定總價款為935萬元（含土地價款561萬元、房屋價款374萬元），業並已先行繳付部分價金174萬5,239元。依系爭房屋合約第10條第1項之約定，系爭預售屋應於102年12月15日完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施並取得使用執照，否則即得依系爭房屋契約第10條第2項及100年3月24日內政部公告修正之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條第2項之規定，請求總瑩公司賠付自102年12月16日起至106年4月20日止(合計共1,221日)，按已繳房屋價款萬分之五計算之遲延利息。又既因系爭預售屋買賣契約而提起本件訴訟，依系爭土地合約第11條第1項之約定，楊碧玲亦應賠償因此所支出之律師費用。因總瑩公司與楊碧玲彼此間應負不真正連帶責任，自得請求總瑩公司及楊碧玲賠償遲延利息及律師費等語。並聲明求為判決：(一)總瑩公司應給付林瑞洋、林秉浤106萬5,468元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；(二)楊碧玲應給付林瑞洋、林秉浤111萬5,468元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；(三)前二項請求於106萬5,468元範圍內，總瑩公司、楊碧玲任一人如為給付，另一人於該給付範圍內，同免給付義務。(四)願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：總瑩公司、楊碧玲彼此間並無不真正連帶之法律關係，楊碧玲既無違約，林瑞洋、林秉浤自不得向楊碧玲請求賠償已支付之律師費用。總瑩公司僅願依年息百分之5計算之逾期利息認諾本件請求，且因系爭預售屋目前均已增值，並無受有如其所主張數額之損害，遲延利息顯有過高，應予酌減等語，資為抗辯。並答辯聲明：(一)被上訴人之訴駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審為林瑞洋、林秉浤一部勝、敗之判決，即判命總瑩公司應給付林瑞洋、林秉浤104萬1,035元，以及楊碧玲應給付林瑞洋、林秉浤5萬元本息，並駁回林瑞洋、林秉浤其餘之訴及假執行之聲請。兩造各自對其敗訴部分聲明不服，總瑩公司、楊碧玲之上訴聲明(一)原判決命總瑩公司給付逾29萬1,909元及該部分假執行之宣告應予廢棄。(二)原判決不利於楊碧玲部分廢棄。(三)上開廢棄部分，林瑞洋、林秉浤之訴均駁回。林瑞洋、林秉浤答辯聲明：上訴駁回。林瑞洋、林秉浤之附帶上訴及追加聲明：(一)原判決關於駁回後開第二項之訴部分廢棄。(二)上開廢棄部分，楊碧玲應再給付林瑞洋、林秉浤109萬1,035元(含追加二審律師費5萬元部分)。
其中104萬1,035元部分如總瑩公司、楊碧玲任一人為給付時，其他人於給付範圍內，免除其給付責任。楊碧玲答辯聲明：附帶上訴及追加之訴均駁回。【原審林瑞洋、林秉浤敗訴部分，即命總瑩公司給付逾104萬1,035元及本件遲延利息之法定遲延利息部分未據上訴，該部分已確定】
四、兩造爭執事項及本院得心證之理由：
(一)總瑩公司逾期1193天取得使用執照，依約應給付104萬1,035元之遲延利息：
⑴按民法第233條第1項之規定，遲延之債務以支付金錢為標
的者，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支付金錢為標的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求遲延之利息(最高法院37年上字第8014號判例參照)；惟遲延利息原有違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約定債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂定，自應依民法關於違約金之規定而為實質上之裁判(最高法院43年臺上字第576號判例參照)。次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。
⑵經查，系爭房屋契約第10條第1項、第2項分別約定：「一
本預售屋之建築工程，自100年12月31日前開工，並於102年12月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照....。二賣方如逾前款期間未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方」(見原審卷第11-12頁)，依前開約定總瑩公司此部分所負之債務乃係定期限完工即取得使用執照，非屬以支付金錢為標的，依上說明，應認兩造就上開「遲延利息」之約定，具有違約金之性質。又遍閱系爭房屋合約並無賣方遲延，買方另得請求損害賠償之約定，則上開約定自應視為因總瑩公司遲延完工取得使用執照，所生損害之賠償總額，此亦為兩造所不爭執(見本院卷第149頁、第175頁)，堪可認定。
⑶再兩造約定系爭房屋應於102年12月15日取得使用執照，
惟總瑩公司迄至106年4月20日始實際取得使用執照，有使用執照在卷可憑(見原審卷第125頁)，則林瑞洋、林秉浤主張總瑩公司逾期取得使用執照共計1221日(及自102年12月16日起至106年4月20日止)，應可認定。惟自101年4月20日起至104年8月31日止，交通部中央氣象局中壢自動氣象站達於「大雨」標準之天數有21天；自104年9月1日起至106年4月20日止，同站達於「大雨」標準之天數則有7天，是自系爭房屋契約簽訂後迄至取得使用執照之日止，有交通部中央氣象局106年11月23日中象參字第1060015178號函在卷可稽，可認共計有28天因達於氣象局所規範之「大雨」標準，以致不能進行施工，應認不予計入工期。故總瑩公司於林瑞洋、林秉浤所主張原遲延日數1221日經扣除無法施工28日後，本件遲延取得使用執照之日數應為1193日(計算式：1221-28=1193)，乃為兩造所不爭執之事實(見本院卷第86頁)。
⑷又林瑞洋、林秉浤迄今業已先後繳納房地價款共計174萬5
,239元(計算式：50,000+1450,000+40,000+205,239＝1,745,239)，有訂購單、支票、繳款證明單等在卷可憑(見原審卷第47-51頁)。而本件系爭預售屋買賣，有內政部所編預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之適用為兩造所不爭執之事實，則依內政部所頒預售屋買賣範本第12條第2項業已明白規定：「……，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。……」等語（見原審卷第82頁背面)，應以「房地總價款」據以計算遲延利息，依上開說明，林瑞洋、林秉浤所得請求賠償之遲延利息應為104萬1,035元(計算式：1,745,239×5／10000×1193＝1,041,035，元以下四捨五入)。
(二)本件違約金並無過高之情，無酌減之必要：⑴按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條固有明文。惟民法第252條之規定，乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度臺上字第2747號判決意旨參照)。
⑵經查，總瑩公司就系爭建案有逾期取得使用執照之情已如
前述，依約本應賠償前開所計算之遲延利息。本院審酌總瑩公司為專業建設公司，對於前開應記載事項應得知之甚詳，且系爭房屋、土地買賣契約皆係由總瑩公司、楊碧玲單方擬定，依已繳房地價款萬分之5計算具有違約金性質之遲延利息，僅為上開預售屋買賣定型化契約應記載事項之最低標準，總瑩公司於簽約時得盱衡自己履約之意願、經濟能力等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，況總瑩公司逾期取得使用執照高達1193天，違約情節實屬重大。倘總瑩公司於違約時，仍得任意指摘違約金或遲延利息過高而要求核減，無異將不履行契約之不利益歸由消費者即林瑞洋、林秉浤分攤，不僅對渠等難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。是本件違約既屬可歸責於總瑩公司且情節重大，自無約定違約金額過高而顯失公平之情形，總瑩公司辯稱應依民法第252條之規定予以酌減，並依年息百分之五計算云云，自無可取。
(三)總瑩公司與楊碧玲間應為不真正連帶之法律關係：⑴按不真正連帶債務，係指數債務人以同一目的，本於各別
之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人其中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務而言（最高法院100年度臺上字第848號判決意旨參照）。
⑵經查，查楊碧玲係總瑩公司負責人張廖貴裕之配偶(見本
院卷第28頁)，與總瑩公司合作推出系爭建案，以總瑩公司為房屋出賣人，楊碧玲則以坐落基地之所有權人身分出售土地，渠等共同銷售系爭建案之房屋及基地等情，有系爭土地合約、系爭房屋合約在卷可憑(見原審卷第8-32頁)，可見楊碧玲係以名下土地與總瑩公司合建房屋對外銷售之營利行為，而係以銷售建案為營業之人，與一般地主僅提供土地與建商合建房屋，並未參與建商對外銷售行為之情形有間。是系爭建案形式上雖係由總瑩公司出售房屋、由楊碧玲出售土地，然此種複合交易型態，係多數當事人間締結契約內容不同之複數契約，且房屋與其所坐落之基地，固屬各自獨立之不動產，各得為獨立交易之客體，惟房屋性質上不能與土地分離而存在，使用房屋必須使用其基地，兩者結合而為一體使用，方符合當事人間之利益及社會公益，兼以總瑩公司、楊碧玲共同合作對外銷售系爭建案，參諸個人出售土地免納所得稅(所得稅法第4條第1項第16款參照)，亦免辦理營業登記而不課徵營業稅(財政部臺財稅字第841601122號函參照)，可認系爭建案以總瑩公司名義出售房屋，以楊碧玲名義出售土地，並與消費者分別簽訂系爭房屋、土地契約，可享有前述土地交易部分免納所得稅、免徵營業稅之利益，總瑩公司、楊碧玲實具有社會、經濟上一體性關係，故系爭房地契約不能割裂適用，應一體觀察，視為同一主體之買賣契約，堪認系爭房地契約係總瑩公司、楊碧玲為與不特定多數消費者所訂定同種類之定型化契約條款。再者，使用房屋必須使用其基地，系爭房地契約就預售房屋及坐落基地亦分別定價，消費者並未因建商將系爭建案之預售屋買賣分拆成2個獨立契約而享有直接利益，自不能使消費者承擔建商將系爭建案預售屋買賣分拆成系爭房屋合約、系爭土地合約所生之風險，而應確保消費者具有與單一預售屋買賣契約相同之地位，始符合系爭房屋契約第23條及消費者保護法第11條第2項規定：「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」意旨，並符誠信原則。
⑶再按所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有
結合之關係而言，契約當事人以同一締約行為，結合數個契約，為契約之聯立。其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準(最高法院90年度臺上字第1779號、86年度臺上字第2278號判決意旨參照)。綜觀系爭房屋合約第22條前段及系爭土地契約第12條第1項約定(見原審卷第20-21頁、第31頁)，兩造既約定系爭房地契約具「連帶不可分性應共同履行」，且緊接於上開文字後約定「任何一部份不履約時視同全部違約」、「視為全部解除」，堪認系爭房屋合約與系爭土地合約構成契約之聯立。而林瑞洋、林秉浤雖分別與總瑩公司、楊碧玲簽訂系爭房屋合約、系爭土地合約，形式上屬二個獨立之契約，然彼此間具有不可分離之依存關係，且總瑩公司與楊碧玲係屬共同合作對外銷售系爭建案，具有社會、經濟上之一體性，已如前述。衡以一般不動產交易常情，兩造締約買賣系爭建案預售屋之真意，係為購買系爭房屋及所坐落基地，應無個別、單獨締約買賣系爭房屋或系爭土地之意，締約目的不僅在於使系爭房屋合約、系爭土地合約之成立與存續效力相互依存，且因房屋之買賣在性質上不能與坐落基地分離，總瑩公司與楊碧玲間就系爭建案之銷售亦自始有相當程度合作關係，系爭房屋契約、系爭土地契約具有經濟上實質的密接相互依存關係，故於本件系爭房地合併出售之複合交易型態，總瑩公司及楊碧玲得享有較個別銷售房屋或土地更多之附加價值(利用利益或經濟上利益)。準此，不論從利益之歸屬、危險分配或契約對價之平衡等因素考量，自應擴大出賣人於個別契約上之義務，使總瑩公司及楊碧玲就系爭房地契約寓有互相擔保履行交付房地之默示保證義務，令使該二契約衍生之債權債務關係亦生相牽連之法律效果，任一出賣人違約時，另一出賣人亦視為違約，始符誠信原則。是林瑞洋、林秉浤主張總瑩公司違約逾期取得使用執照，應視為楊碧玲同屬違約，亦應負給付違約金之責任，應屬有據。至於兩者間之關係，因總瑩公司、楊碧玲就系爭房地契約之履行、債務不履行損害賠償責任及給付遲延之賠償義務，對於林瑞洋、林秉浤各負有同一目的之全部給付義務，應可認總瑩公司、楊碧玲就此成立不真正連帶債務關係，其中一人為給付，另一人即可免給付義務，俾確保消費者立於與單一預售屋買賣契約相同之地位，並免消費者因總瑩公司、楊碧玲其中一人無資力，而受有因建商憑藉其締約優勢地位將原本可單一成立之預售屋買賣契約分拆成二個獨立契約之不利益。從而，林瑞洋、林秉浤主張亦得向楊碧玲請求前述應予准許之違約金，且楊碧玲與總瑩公司所負給付責任間為不真正連帶關係，要屬可採。準此，林瑞洋、林秉浤得請求楊碧玲依不真正連帶關係，給付遲延利息104萬1,035元。
(四)林瑞洋、林秉浤得請求楊碧玲給付一、二審律師費各5萬元：
按系爭土地合約第11條第1項約定：「凡因本件買賣約定而涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院；且敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用」(原審卷第31頁)，被上訴人於本件第一、二審訴訟程序各支出委任訴訟代理人之律師費用5萬元，業據提出收據為證（原審卷第61頁、本院卷第117頁)，並為兩造所不爭執(見本院卷第161頁)。又林瑞洋、林秉浤提起本件訴訟係主張總瑩公司遲延取得使用執照，構成違約事由，而請求總瑩公司、楊碧玲給付遲延利息，並經本院認定楊碧玲應同負給付之責，業如前述，是楊碧玲辯稱與總瑩公司間非屬不真正連帶法律關係，不應負擔總瑩公司遲延取得使用執照之違約責任云云，自無可採。從而，林瑞洋、林秉浤依上開約定請求楊碧玲給付第一、二審律師費，自屬有據。又系爭土地買賣合約第11條第1項並未約定一部勝訴、一部敗訴時，律師費應如何負擔，依消費者保護法第11條第2項規定，於定型化契約條款有疑義時，應為有利於消費者即林瑞洋、林秉浤之解釋，亦即於林瑞洋、林秉浤全部敗訴之情形，始得由林瑞洋、林秉浤負擔楊碧玲之律師費，倘為一部勝訴、一部敗訴者，仍應由楊碧玲負擔林瑞洋、林秉浤之律師費。
五、綜上所述，林瑞洋、林秉浤依系爭房屋、土地合約之約定，請求：(一)總瑩公司給付104萬1,035元；(二)楊碧玲應給付109萬1,035元(即遲延利息104萬1,035元及一審律師費5萬元)；(三)就上開兩項所命給付，於104萬1,035元範圍內，總瑩公司、楊碧玲其中一人為給付，他人於給付範圍內免為給付部分，應予准許。原審就上開應准許部分，駁回林瑞洋、林秉浤依不真正連帶法律關係對楊碧玲為給付遲延利息之請求，自有未合，林瑞洋、林秉浤附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。另原審就上開應准許部分，命總瑩公司、楊碧玲(一審律師費部分)如數給付，為總瑩公司、楊碧玲敗訴之諭知，均核無不合，總瑩公司、楊碧玲之上訴，均無理由，應予駁回。林瑞洋、林秉浤追加之訴依系爭土地合約第11條第1項約定，請求楊碧玲給付第二審律師費5萬，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件林瑞洋、林秉浤之附帶上訴及追加之訴，為有理由，總瑩公司、楊碧玲之上訴均無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條、第79條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 12 日
民事第五庭
審判長法 官 張松鈞
法 官 陳君鳳法 官 楊雅清正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 6 月 13 日
書記官 胡新涓