臺灣高等法院民事判決 107年度上易字第110號上 訴 人 曾芳智被上 訴 人 林琴環
林琴芝兼上 一 人訴訟代理人 林琴玉追加被 告 林欣穎上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國106年9月30日臺灣桃園地方法院106年度訴字第1089號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，經本院於107年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用（含追加之訴部分）由上訴人負擔。
事實及理由
一、按於第二審為訴之變更、追加或提起反訴，非經他造同意，不得為之。但訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第5款定有明文。又租金之給付，為租賃契約之要素，提高租金額，乃租賃契約給付租金之權利義務內容之變更，故調整租金之訴，為形成之訴，出租人將其土地出租他人而訴求調整租金，其訴訟標的之法律關係，對於全體出租人或承租人而言，自屬必須合一確定（最高法院71年度台上字第5079號判決意旨參照）。上訴人在原審主張其為坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）所有權人，被上訴人、追加被告及訴外人林家妤、陳貴英共有門牌桃園市○○區○○街○○○巷○號未辦保存登記建物（下稱系爭建物）占用系爭土地，雙方在原法院104年度訴字第382號拆屋還地事件（下稱另案拆屋還地事件）達成訴訟上和解，其將系爭土地以每月新臺幣（下同）2,700元出租予被上訴人、追加被告及林家妤、陳貴英（下稱系爭租約）等情，業經本院調閱另案拆屋還地事件卷宗查明無訛，復有桃園市政府地方稅務局106年8月28日桃稅房字第1060057828號函檢附系爭建物107年期房屋稅籍證明書可參（見原審卷第41至44頁）。是上訴人依民法第442條之規定，請求調整承租系爭土地之租金，其訴訟標的對於被上訴人及追加被告須合一確定，上訴人在本院追加林欣穎為被告，應予准許。
二、上訴人主張：伊為系爭土地所有權人，於104年10月2日在另案拆屋還地事件中與被上訴人、追加被告及林家妤、陳貴英達成訴訟上和解，雙方成立系爭租約，系爭土地現仍由被上訴人及追加被告承租。系爭租約成立後，系爭土地地價稅調漲3成，公告現值漲幅則近5成，且機場捷運通車後，亦帶動地價上漲等情。爰依民法第442條之規定，求為被上訴人及追加被告承租上訴人所有系爭土地，自本院107年3月14日準備程序筆錄送達追加被告翌日起，調整租金為每月3,600元之判決。
三、被上訴人及追加被告則以：系爭土地距機場捷運甚遠，發展性不佳，地價並未因此上漲。又104、105年之地價稅差額僅426元，系爭租約每月2,700元之租金亦已超過法定租金，上訴人請求調整租金並不合理等語，資為抗辯。
四、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人聲明全部不服，提起上訴，並追加林欣穎為被告，上訴及追加之訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人及追加被告承租上訴人所有系爭土地，自本院107年3月14日準備程序筆錄送達追加被告翌日起，調整租金為每月3,600元。被上訴人及追加被告答辯聲明：上訴及追加之訴駁回。
五、上訴人主張被上訴人及追加被告以每月2,700元向其承租系爭土地，依民法第442條之規定，應調整為每月3,600元云云，為被上訴人及追加被告所否認，並以前詞置辯。
㈠次按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。另按不動產租賃契約未定有存續期間，業主對於租戶要求增租，除依法令規定或訂有特約應受限制外，本不禁止。但應增與否及增加若干，自得由法院斟酌該地經濟狀況定之；至於租金不敷納稅，尚非法定增租之原因（最高法院18年上字第2812號判例、69年度台上字第1343號判決意旨參照）。雖系爭土地105年度地價稅1,776元，較104年度之1,350元增加426元（見原審卷第69頁），惟稅賦之調昇既非法定增租原因，上訴人執此主張應按地價稅之漲幅調整系爭土地租金，並非可取。另查，系爭土地於104、105、106年度之公告現值分別為11,300元、12,000元、11,600元（見本院卷第101頁），可知系爭土地價值自104年起並非呈現持續上漲趨勢，且自系爭租約於104年10月2日成立起，迄上訴人於106年3月24日提起本件訴訟止，系爭土地公告現值之漲幅僅約2.6%【計算式：（11,600－11,300）÷11,300≒0.026），上漲幅度甚微，上訴人復未舉證證明系爭土地周邊之工商繁榮程度，及承租人利用系爭土地之經濟價值有明顯變更，尚難認系爭土地價值已達相當程度之漲昇，而有調整租金必要。雖上訴人主張機場捷運通車帶動地價上漲云云，惟系爭土地距機場捷運約有8公里之遙，有本院依職權查得之地圖資訊可參（見本院卷第105頁），則機場捷運通車是否可使系爭土地價值提升，尚屬有疑，況機場捷運於106年3月2日通車後，系爭土地於107年1月份公告之土地現值為每平方公尺11,100元（見本院卷第103頁），反較106年度為低，顯見機場捷運通車乙事，並無提升系爭土地價值之效果，且系爭土地公告現值自105年起已連續2年下跌，更足徵上訴人主張系爭土地價格上漲，應調升租金云云，殊無足取。
㈡再按租用基地建築房屋，租金以不超過土地申報總價額年息
10%為限，土地法第105條、第97條分別定有明文。查系爭土地面積為88.84平方公尺，依105年1月申報地價每平方公尺2,000元，及申報地價年息10%計算，系爭土地法定年租金之上限為17,768元（計算式：2,00088.8410%＝17,768），系爭租約年租金32,400元（計算式：2,70012＝32,400）已高出前揭法定租金上限近1倍（32,400÷17,768≒1.8），是系爭土地之租金亦無再予調高之餘地。從而，上訴人依民法442條之規定，請求調整租金，為無理由，不應准許。
六、綜上所述，上訴人依民法第442條之規定，請求被上訴人承租系爭土地，自本院107年3月14日準備程序筆錄送達追加被告翌日起，調整租金為每月3,600元，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人追加林欣穎為被告，並為與被上訴人調整租金之請求，亦同為無理由，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 29 日
民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 林玉珮法 官 魏于傑正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 5 月 29 日
書記官 陳韋杉