臺灣高等法院民事判決 107年度上易字第216號上 訴 人 簡平和法定代理人 簡清海訴訟代理人 張軒豪律師
魏千峯律師被上訴人 張文彬上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國106年12月26日臺灣宜蘭地方法院105年度訴字第435號第一審判決提起上訴，本院於107年11月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由被上訴人起訴主張：伊於民國103年11月6日與上訴人簽訂不動
產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定先以上訴人名義在上訴人所有坐落宜蘭縣○○鄉○○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）上興建農舍，嗣興建完成並取得使用執照後，始辦理系爭土地及農舍之所有權移轉（下稱農地配建）之方式，以新臺幣（下同）470 萬元，向上訴人購買系爭土地，伊並於當日給付150 萬元。然系爭買賣契約因違反農業發展條例（下稱農發條例）第18 條規定，應屬無效，是伊得依民法第179條規定，請求上訴人返還價金150 萬元。退步言之，如認系爭買賣契約有效，惟系爭土地依宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法（下稱宜蘭農舍審查辦法）第5條第2 項規定退縮3公尺後，用以建築之農舍用積僅為42.52 平方公尺，未符農業用地興建農舍辦法第9條第2 項第6款「農舍建築面積應超過45平方公尺」之規定，故系爭土地無法請領建造執照，更無法興建農舍。再者，經濟部水利署北區水資源局（下稱水資源局）亦不同意上訴人使用同段189 地號土地排放廢污水，致使無法請領農舍建造執照，亦無法興建農舍。甚者，上訴人在兩造未解除契約情況下，於104年9月間將系爭土地贈與其子女，是上訴人已因給付不能而無法依約履行。系爭土地現既因政府法令限制及上訴人因素，無法興建農舍，依系爭買賣契約其他約定事項之約定，系爭買賣契約已因解除條件成就而失其效力。再退步言之，如認系爭買賣契約未因上開因素失效，則伊依系爭買賣契約其他約定事項之約定、民法第256 條之規定，向上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，依民法第259條第1、2款規定，上訴人仍應返還150 萬元。又縱認伊之請求無理由，而上訴人依系爭買賣契約雙方履行細則㈩之約定，沒收150萬元有理由，亦請鈞院依民法第252 條規定酌減違約金至相當金額，並命上訴人返還酌減後所剩餘價金。爰依民法第179 條、民法第256 條之規定，及系爭買賣契約其他約定事項之約定，請求上訴人返還150 萬元，如認為前開主張無理由，則依民法第252條規定請求酌減違約金等語。
上訴人則以：農地得否興建農舍，會因現行有效法令及各地之
主管機關執法寬嚴程度不同而有所差異，而農地配建之契約並非脫法之行為，縱違反相關法令，應非無效。且被上訴人長期在宜蘭縣地區從事農地買賣、農舍興建，具備專業能力、法律智識與相關經驗，縱認系爭契約為無效，依誠信原則，被上訴人不得請求返還不當得利；且依民法第180條第4款之規定，被上訴人給付之150 萬元為不法原因之給付，亦不得請求返還。
再者，系爭土地可作為排放廢水之灌溉渠道有同段247、189地號土地可申請，189 地號土地部分，應係被上訴人個人之申請怠惰而未獲水資源局之同意，247 地號土地部分，被上訴人則從未申請。又系爭土地面積為593.11平方公尺，可興建農舍之面積為59.31平方公尺（593.11×10%=59.31），顯已超過45平方公尺，是被上訴人諉稱因政府法令限制而不得請領建造執照或興建農舍云云，洵無足採。被上訴人迄未依約給付第2 期價款，其移轉系爭土地所有權之條件亦未成就，何來給付不能？且150 萬元之性質為定金，並非違約金，被上訴人請求酌減，實有誤會。縱認150 萬元屬違約金，然基於契約自由、實現社會正義、交易安全及私法秩序之維護，亦無酌減之必要等語，資為抗辯。
本件經原審裁判：上訴人應給付被上訴人150萬元，及自105年
10月5 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並為准、免假執行之諭知。上訴人不服原審判決，上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
經查，兩造於103年11月6日簽立系爭買賣契約，契約內容為農
地配建，被上訴人並當場給付第1期款150萬元。上訴人嗣分別於103 年11月20日、12月11日取得農民身分證明、無農舍證明書，並於103 年12月24日交付兩造約定之林素惠簽收。上訴人復於104年1 月7日取得農業使用證明書，並於同日交付林素惠等節，為兩造所不爭執（見本院卷第82、228 頁），並有系爭買賣契約、支票、農民身分證明、無農舍證明書，及農業使用證明書附卷可稽（見原審卷第4至7、13、27至28頁），自堪認為真實。
被上訴人主張系爭買賣契約因農地配建，屬脫法行為而無效，
依民法第179條之規定，請求上訴人返還150萬元，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，經查：
㈠系爭買賣契約屬脫法行為而無效：
⒈按當事人為規避強行法規之適用，以迂迴方法達成該強行法
規所禁止之相同效果行為，其事實上之效果違反法律規定之意旨，屬脫法行為，應非法之所許，自屬無效（最高法院104年度台上字第65 號判決意旨參照）。次按國土治理與管制，在讓國家之建設、生產、開發、保育等各方需求取得平衡與發展，農地更是國家永續生存之共同資源，其涉及國安、食安、生態、地景及生活文化等多面向之需求，故農地之交易、使用、收益均應受到法律上之限制，而農業發展條例即為對農地使用及交易之主要管制措施，目的在落實農地農用，避免土地炒作，侵吞農地，破壞農業生產環境，故而前開農業發展條例之限制性措施，諸如過去不具自耕農身分以其他有自耕農身分之人借名購買農地之行為，均應定性為違反強制及禁止規定之脫法行為，若不如此解釋，無從落實農地保護政策，使法規制形同具文。
⒉再按農業發展條例第18條第1 項至於89年修正為：「本條例
中華民國89年1月4日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣（市）主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。」、第3項：「本條例中華民國89年1月4 日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。本條例中華民國89年1月4日修正施行前共有耕地，而於本條例中華民國89年1月4日修正施行後分割為單獨所有，且無自用農舍而需興建者，亦同。」、第5項：「前4項興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或廢止（「或廢止」為91年修正時所增列）及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關定之。」。而修正之立法理由，言明前開條文雖放寬農地移轉限制，但如「同意農地所有權人任意在農地上零亂興建農舍，將使農業生產環境遭受嚴重破壞，故原則上農地以不准許興建以住宅為主之農舍，以配合放寬農地農有落實農地農用之執行需要，乃於第1 項規定本條例修正施行後始取得之農業用地，禁止興建農舍為原則，但無自用農舍而需於新取得之農地興建農舍者，例外規定得以『集村方式』興建，其因地形等自然因素無法以『集村方式』興建者，則另規定經直轄市或縣（市）主管機關認定者，得採其他方式興建」。要言之，為促進農地合理利用、便利農民於自有農地從事農業生產經營、便利農民就近照顧農事所需、避免農業生產環境遭受嚴重破壞之立法目的，農業發展條例原則上規定農地不准興建住宅為主之農舍，但農地所有權人於農地實際從事農業生產，因農業經營需要者，從嚴暨例外情形始得申請興建兼具居住功能之農舍。
⒊又行政院農業委員會基於農業發展條例第18條第5 項之授權
，亦訂定農業用地興建農舍辦法以為上開政策之落實。且於104年9月4日修正前之上開辦法第2條第1 項規定：「依本條例第18條第1 項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：、年滿20歲或未滿20歲已結婚者。申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿2 年者。但參加興建集村農舍建築物坐落之農業用地，不受土地取得應滿2 年之限制。申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於0.25公頃。但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。申請人無自用農舍者。申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍。但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者，不在此限。申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。」，是就申請興建農舍之人除需為農民外，尚須符合「戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿2 年」、「該筆農業用地面積不得小於0.25公頃」等一定資格，以確保所興建之農舍係配合在農業用地上從事農業活動所需，並防止財團投機炒作農地或一般人零星濫建農舍之情形之政策目的。因此，如欲借用89年1月4日修正施行前農業用地所有權人（下稱老農）之名義，以老農之農地申請興建農舍之建造執照後，再將農舍及農業用地移轉予買受人，以規避前開辦法就89年1 月28日後取得農業用地申請興建農舍所定之資格限制，進而取得農舍，如此作法已違該條例第18條立法意旨，應非法所許。
⒋經查，系爭土地為特定農業區之農牧用地，屬農業發展條例
所規範之農業用地，此有土地登記謄本在卷可參（見本院卷第203頁），亦為兩造所不爭執。而系爭土地面積僅為593.1
1 平方公尺，與上開興建農舍辦法規定面積不得小於0.25公頃之要件不符，是除老農之上訴人外，其餘人均無法申請在系爭土地上興建農舍。而兩造在系爭買賣契約第4條第5項及其他約定事項約定，由被上訴人出資並借用上訴人名義，申請在系爭土地興建農舍，待取得農舍使用執照後，再由上訴人移轉系爭農地與農舍之所有權一節，已使被上訴人實質上迴避上開興建農舍辦法之限制，而於取得面積未達0.25公頃之系爭土地所有權之同時，即可擁有合法興建之農舍之法律禁止之相同效果，故依前述說明，此當屬脫法行為，而非法之所許，是系爭買賣契約有關由農地配建之契約內容當屬無效。
⒌次查，系爭買賣契約第4項第1款之付款辦法，被上訴人給付
第2期款280萬，係以上訴人取得農業使用證明書、農民身分證明、無農舍證明為付款條件；尾款40萬元則以使用執照核發後連同完成移轉登記為付款條件（見原審卷第4 頁）。又系爭買賣契約其他約定事項約定：「本買賣土地如因政令限制或乙方（即上訴人）因素致無法興建農舍時，雙方同意解除買賣，並於知悉之日起7 日內無息一次退還所收全部價金」（見原審卷第6 頁），顯然兩造訂立系爭買賣契約之真意，是使被上訴人得於系爭土地所有權移轉登記之同時即可取得合法興建之農舍，而非僅是單純系爭土地買賣，且系爭土地買賣約定與以上訴人名義以興建農舍約定兩者間，亦無從期待任何一約定可能單獨履行，故系爭買賣契約關於以上訴人名義申建農舍之約定，即與系爭土地之買賣具有不可分離之關係，其中一部不成立、無效、撤銷、或解除，另一部分應亦同其效果。而系爭買賣契約中關於以上訴人名義興建農舍之約定既因屬脫法行為而無效，既如前述，則系爭買賣契約自應認全部無效。是被上訴人主張系爭買賣契約因屬脫法行為而無效等語，洵堪可採。
㈡被上訴人得依民法第179條規定，請求上訴人返還150萬元：
復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第17 9條定有明文。查被上訴人於103年11月6日受領150 萬元，有前開支票在卷可稽，又系爭買賣契約係屬脫法行為，業如前述，則上訴人取得150 萬元，無法律上原因，致被上訴人受有損害，被上訴人自得請求上訴人返還150萬元。準此，被上訴人依民法第179條之規定，請求上訴人返還150萬元，應屬有稽。
㈢上訴人不得依民法第180條第4 款之規定，拒絕返還150萬元：
又按因不法之原因而為給付者。但不法之原因僅於受領人一方存在時，不在此限，民法第180條第4款定有明文。所謂不法原因係指給付之原因違反公共秩序或善良風俗而言，非謂凡違反強制或禁止規定之行為均屬之。蓋法律禁止或強制規定，或因國家政策考量之結果，若概指為不法原因之給付而謂已給付者不得請求返還，將有失衡平（最高法院81年度台上字第742 號判決要旨參照）。系爭買賣契約為違反禁止規定之脫法行為，而屬無效，固如前述，但此涉及國家政策之管制行為，尚不致影響公共秩序或善良風俗，自難認被上訴人給付150 萬元為不法原因之給付。則上訴人以此為由拒絕返還已受領之價金，即非可採。
㈣被上訴人並無權利濫用及違反誠信原則：
上訴人雖以被上訴人長期在宜蘭縣地區從事農地買賣、農舍興建，具備專業能力、法律智識與相關經驗，是被上訴人所為本件之請求有違誠實信用原則及權利濫用原則云云；但查，上訴人已自承：出賣系爭土地時，已知道被上訴人要使用其名義申請建築執照，等申請完才移轉給對方等語明確（見本院卷第237 頁）；參以，證人即上訴人孫女黃韻庭於原審證稱：我的職業是房地產及企業整合資源顧問，從事此行業快10年，系爭買賣契約在黃宗光代書事務所簽署，當時我有在場，現場有舅舅簡清海、舅媽林素嬌、上訴人及代書黃宗光，還有我的同學林憲侯及林憲侯的朋友，還有被上訴人、林小姐在場......當天簽約過程，大概2 個小時左右，當天簽約其實蠻開心的，但是有針對反設定及抵押的部分有做討論，因為這塊地是上訴人的地，符合老農配建的資格，他們才說要反設定抵押，然後轉給第三者，當時我們有提到如果要反設定，必須要付清全部的價金才可以反設定，後來被上訴人同意後才簽了這份契約。系爭土地就是委託我本人出售......契約內容有一個其他約定事項，這幾點都是我們當天討論的，然後黃宗光代書草擬，這些都是我們當天討論的內容，且還蠻詳細的等語歷歷（見原審卷第145至148頁）；而證人黃宗光亦證稱：系爭買賣契約其他約定事項是我打的，是經過雙方討論，討論的最重點的是能不能蓋，還有付款的程序，其他約定事項是雙方討論後依共識寫的等語明確（見原審卷第148頁反面至149頁），足認簽立系爭買賣契約時，雙方對於買賣契約係屬農地配建一節，均明確知悉，且就契約其他約定事項亦經詳細討論，是雙方簽立系爭買賣契約，並未有資訊不對等之情形存在，且對於系爭買賣契約係屬農地配建，為規避農業發展條例等相關法令限制而為之約定，亦無法推諉為不知，則兩造既對系爭契約係屬脫法行為一節，有所認知，則被上訴人主張系爭契約為脫法行為而無效，伊行使權利自無何違背誠實信用原則及權利濫用原則之情形，故上訴人上開抗辯，即乏所據。
㈤因系爭買賣契約屬脫法行為而無效，已如前述，是本院自毋
庸就被上訴人得否依系爭買賣契約其他約定事項、民法第256條規定，主張解除系爭買賣契約，及依民法第252條規定，請求被上訴人返還酌減後剩餘之價金等爭點，逐一予以論述，附此敘明。
綜上所述，被上訴人依民法第179 條之規定，請求上訴人給付
150萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即105 年10月5日（見原審卷第23頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬正當，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌
後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 27 日
民事第五庭
審判長法 官 張松鈞
法 官 賴劍毅法 官 陳君鳳正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 11 月 29 日
書記官 郭姝妤