臺灣高等法院民事判決 107年度上易字第356號上 訴 人 劉照邦訴訟代理人 陳玉玲律師被 上訴人 林文忠訴訟代理人 高秀枝律師上列當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國107年2月22日臺灣士林地方法院106年度訴字第257號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於108年3月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審先位之訴駁回。
被上訴人備位之訴駁回。
第一、二審訴訟費用(含備位之訴)均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、訴之客觀預備合併，原告先位訴勝訴，後位訴未受裁判，經被告合法上訴時，備位訴生移審力，上訴審認先位訴無理由時，應就備位訴加以裁判（最高法院72年度第8次民事庭庭推總會議決議(二)參照）。被上訴人於原審先位之訴主張依租賃契約請求租金，並請求調整租金依各年度申報地價百分之七計算；備位之訴主張調整地上權租金依各年度申報地價百分之七計算，原審就被上訴人之請求，依其先位聲明判決被上訴人勝訴，且認被上訴人上開備位聲明之條件未成就，無別為論斷之必要，上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人復陳備位之訴並為移審(見本院卷第105頁)，依上開說明，被上訴人上開備位之訴即生移審之效力，本院如認先位之訴無理由，即應就備位之訴為裁判。
二、按於第二審為訴之追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。被上訴人於原審就其先備位請求(詳如後述)，原僅以租賃契約、民法第442條、第835條之1作為請求權基礎，嗣於提起上訴後，復追加依民法227條之2規定為請求(見本院卷第448頁)。上訴人雖表示程序上不同意追加(見本院卷第449頁)，惟被上訴人追加之訴與原訴之原因事實均相同，證據資料得相互援用，無害被上訴人之程序保障，符合基礎事實同一之追加要件，應予准許。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：坐落於臺北市○○區○○段0小段000地號土地(下稱系爭土地)本係被上訴人父親林炳煌與其兄弟林林、林添壽、林桂長、林桂富繼承自祖父林紅英而共有，並約定歸由林炳煌分管。而系爭土地上建有門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號之房屋(下稱系爭房屋)，上訴人於民國75年6月25日購入系爭房屋後，乃就所占用系爭土地之範圍與林炳煌訂立租賃契約，約定依各年度申報地價百分之六計算年租金。林炳煌於84年4月6日逝世後，繼承人有被上訴人、訴外人林顏寶玉、林文正等三人，續由林顏寶玉出面向上訴人收取上開租金，嗣於96年2月14日辦理分割繼承登記後，林炳煌所有系爭土地應有部分1/5歸由被上訴人與林文正取得，被上訴人因此取得系爭土地應有部分1/10。再林顏寶玉、林文正與被上訴人復約定歸由被上訴人分管系爭土地，是被上訴人繼承林炳煌與上訴人之租賃契約(被上訴人於本院審理中，就請求上訴人給付租金部分，更正法律上陳述為本於林炳煌與上訴人之租賃契約關係，見本院卷第229-230頁)，故兩造間有租賃法律關係存在，惟上訴人自103年起拒絕給付租金。又系爭土地位處商業繁榮地帶，交通發達，生活機能健全，原約定以申報地價百分之六計算租金顯過低等情，爰先位依租賃及民法第442條、第227條之2規定，求為命上訴人應給付被上訴人103年至105年租金新臺幣(下同)74萬1,373元本息，併調整年租金依申報地價百分之七計算。若認兩造間租賃關係不存在，備位依民法第835條之1、第227條之2請求調整地上權租金依申報地價百分之七計算。並聲明：⑴先位聲明：上訴人應給付被上訴人74萬1,373元，及自原判決附表之日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自106年1月1日起，將系爭土地(使用權利範圍4/5)年租金調整為依各年度申報地價百分之七計算。⑵備位聲明：上訴人就被上訴人及其他共有人所有系爭土地上之地上權(使用權利範圍4/5)，年租金自106年1月1日起，調整為按各年度申報地價年息百分之七計算。
二、上訴人則以：上訴人係於75年6月25日向訴外人林高蔥購買系爭房屋，併同時受讓系爭土地之地上權(下稱系爭地上權)，而於同年月26日完成系爭房屋移轉登記及系爭地上權登記。上訴人未曾與林炳煌另立租約，而係基於給付地上權租金予全體共有人之意思，將地租交予林炳煌收取，林炳煌逝世後，曾由林顏寶玉、林文正出面收取地租，上訴人亦未與被上訴人成立租約。至於備位請求部分，核定地上權租金性質為形成之訴，對於全體共有人必須合一確定，應由全體共有人一同起訴，否則當事人適格即有欠缺等語，資為抗辯。
三、原審准被上訴人先位之訴，判命上訴人給付被上訴人74萬1,373元本息，並依民法第442條規定，自106年1月1日起調整系爭土地之租金依申報地價百分之七計算。上訴人就原判決對其不利部分不服，提起上訴，聲明：如主文所示。被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造爭執事項及本院得心證之理由：
(一)上訴人與林炳煌以及兩造間均無租賃法律關係存在，被上訴人依租賃法律關係請求給付租金，併調整租金為無理由：
⑴按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。
是當事人所支付者是否為租金？應以其支付是否為使用租賃物之對價而定。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。本件被上訴人主張系爭房屋座落系爭土地，上訴人因此與林炳煌訂有租賃契約，並由被上訴人繼承租賃契約，既為上訴人所否認，自應由被上訴人就所主張之租賃法律關係事實負舉證責任。
⑵經查，系爭房屋係於53年3月13日建築完成，於55年11月
17日辦理第一次總登記，所有權人為林高蔥，上訴人嗣於75年7月26日因買賣而自林高蔥取得系爭房屋所有權。又林炳煌及其兄弟林林、林添壽、林桂長、林桂富係於53年9月7日登記為所有權人，其後於55年11月17日登記系爭地上權，地上權人為林高蔥，存續期間係自53年1月1日起不定期，地租登記依申報地價百分之三計付，上訴人於75年7月26日取得系爭房屋同時亦受讓系爭地上權，於同日辦理地上權登記，有系爭土地他項權利登記簿、系爭房屋建築改良物登記簿在卷可稽（見本院卷第89-100頁)，則可知系爭房屋於辦理總登記時，亦於同日為系爭地上權之登記，足認林高蔥與當時系爭土地所有權人即林炳煌、林林、林添壽、林桂長、林桂富等人設定系爭地上權之目的，乃為在系爭土地上建築系爭房屋，使系爭房屋有合法坐落在系爭土地上之權源，且所約定地上權租金係依申報地價百分之三計付，並經登記而為地上權內容一部，有物權之效力，具公示作用。
⑶雖被上訴人主張上訴人所支付使用系爭土地之對價係基於
租賃法律關係之租金，並主張收據記載「租金」、「地主」、「承租人」等字眼(見本院卷第141-172頁)，可明上訴人與林炳煌有租賃關係存在，其後再由被上訴人繼承該租約云云，然系爭地上權本係林高蔥為在系爭土地上有系爭房屋因而設定已如前述，上訴人既同時受讓系爭房屋所有權與系爭地上權，實無理由再因系爭房屋坐落系爭土地之事實，而與林炳煌另行訂立租賃契約之必要。再者，上訴人受讓系爭房屋以來皆本於支付地上權租金之意思給付使用系爭土地之對價，且地上權之對價本亦同稱為租金，收據記載「地基租金」，上訴人認為係繳付地上權租金並無違誤，故不應以詞害意，單憑收據上所記載之字眼，遽認上訴人支付使用系爭土地對價之真意即為支付租賃契約之租金，是被上訴人之主張要無可採。從而，上訴人受讓系爭房屋與系爭地上權以來，既係本於繳付地上權租金之意思支付對價，縱林炳煌或被上訴人有以租賃關係之意思收取對價，然上訴人既未與林炳煌或被上訴人有租賃之意思表示合致，當無可能成立租賃契約之法律關係，故被上訴人先位本於租賃法律關係請求上訴人給付租金並調整租金云云，自無可取。
(二)上訴人備位依民法第835條之1、第227條之2請求調整系爭地上權租金，當事人不適格：
按訴訟標的，對於共同訴訟之各人必須合一確定者，他造對於共同訴訟人中一人之行為，其效力及於全體，民事訴訟法第56條第一項第2款規定甚明。系爭土地既為兩造以及訴外人林張幼等共計23人共有(見原審湖調字第14-18頁、訴字卷第81頁)，且系爭地上權之租金業經登記而為物權內容之一部如前所述，自必須共同提起調整地上權租金之訴，其當事人之適格方無欠缺。被上訴人主張基於分管約定，得由被上訴人一人起訴請求調整地上權租金云云，自不得准許。
五、綜上所述，被上訴人先位之訴依民法第421條、第442條、第227條之2請求上訴人給付被上訴人74萬1,373元本息，並自106年1月1日起將租金調整為依各年度申報地價年息百分之七計算；備位之訴依民法第835條之1、第227條之2請求將地上權年租金自106年1月1日起調整為依各年度申報地價年息百分之七計算，均無理由，原審就先位之訴部分為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 3 月 12 日
民事第五庭
審判長法 官 黃麟倫
法 官 陳君鳳法 官 楊雅清正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 3 月 13 日
書記官 陳惠娟