臺灣高等法院民事判決 107年度上易字第376號上 訴 人 蔡清源訴訟代理人 黃炳飛律師被 上訴 人 李東山上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國107年1月19日臺灣臺北地方法院106年度訴字第1865號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，經本院於107年12月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款分別定有明文。查上訴人起訴主張被上訴人所有門牌號碼臺北市○○區○○街○○號0樓之0房屋（下稱系爭房屋）使用上訴人所有坐落臺北市○○區○○段0○段0000000地號土地（權利範圍各1/28，下稱系爭土地，並與系爭房屋合稱為系爭房地），依民法第425條之1第2項規定，請求被上訴人給付上訴人新臺幣（下同）122萬2,436元及自民國106年1月1日起按年給付29萬128元。嗣原審判決上訴人全部敗訴，上訴人提起上訴後，調整自106年1月1日起每年租金之計算方式，並基於同一基礎事實，另追加請求核定租金（見本院卷第167頁），雖被上訴人不同意（見本院卷第168頁），惟上訴人所為訴之追加符合民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊原為系爭房地之所有權人，嗣系爭房屋於74年間經原法院民事執行處（下稱執行法院）74年度民執新字第9474號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣，由訴外人即被上訴人配偶李林素蘭於75年6月23日以130萬元承受，李林素蘭於88年8月5日以夫妻贈與為原因移轉登記予被上訴人。故兩造就系爭土地之使用推定有租賃關係，請求依系爭土地申報地價10%計算租金，並給付自102年1月1日起至105年12月31日止之租金共計122萬2,436元，及自106年1月1日起按年給付租金等情。爰依民法第425條之1第2項規定，求為命被上訴人應給付上訴人122萬2,436元，及自106年1月1日起至土地租賃關係消滅日止，按年給付上訴人該年度申報地價10%計算租金之判決。
二、被上訴人則以：訴外人張崇庸以其配偶張林金櫻名義於64年3月4日向上訴人買受系爭房地後，因積欠尾款16萬元未給付，致上訴人未移轉系爭房地所有權予張林金櫻，嗣李林素蘭以張崇庸之債權人身份代位提起訴訟，經本院69年度上更㈢字第373號判決上訴人於受領16萬元給付之同時，應將系爭房地所有權移轉登記予張林金櫻，再交由執行拍賣。李林素蘭依該判決為上訴人提存16萬元後，即由系爭執行事件拍賣系爭房地，惟因上訴人拒不繳納增值稅，無法辦理系爭土地所有權移轉登記，但依執行法院於73年7月24日發函囑託臺北市中山地政事務所（下稱中山地政事務所）辦理系爭土地所有權移轉登記及查封登記時，已強制移轉系爭土地所有權予張林金櫻，上訴人並非系爭土地之所有權人。另李林素蘭於75年間經系爭執行事件拍賣取得系爭房屋所有權，自無溯及適用88年4月21日增訂，於89年5月5日施行民法第425條之1規定，且上訴人請求給付租金過高等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，其上訴及追加聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人122萬2,436元，及自106年1月1日起至土地租賃關係消滅日止，按年給付上訴人該年度申報地價10%計算之租金。
㈢追加聲明：請求核定被上訴人所有系爭房屋使用系爭土地租金數額，按年以該年度申報地價10%計算。被上訴人答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
四、上訴人主張其原為系爭房地之所有權人，嗣因系爭執行事件，由李林素蘭作價承受取得系爭房屋所有權，再以夫妻贈與為原因移轉登記予被上訴人，系爭房屋既使用系爭土地，應推定有租賃關係，爰依民法第425條之1第2項規定，請求核定及給付租金等情，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。
經查：
㈠系爭房地原均登記為上訴人所有，經張崇庸以其配偶張林金
櫻名義於64年3月4日向上訴人買受系爭房地後，因尚有尾款16萬元未給付，上訴人並未移轉系爭房地所有權予張林金櫻。嗣李林素蘭為張崇庸之債權人代位向上訴人提起確認移轉登記請求權等訴訟，經本院69年度上更㈢字第373號判決：
㈠確認張崇庸（以張林金櫻名義）對於上訴人就系爭房地全部具有移轉登記請求權。⒉上訴人於受領李林素蘭、訴外人田郁代位清償16萬元同時，應將系爭房地所有權移轉登記予張林金櫻。⒊張崇庸及張林金櫻應將系爭房地交由執行法院執行拍賣，並經最高法院71年度台上字第69號判決駁回上訴確定。李林素蘭為上訴人提存16萬元後，經執行法院以73年7月24日立民執65辛9474字第27060號函，囑託中山地政事務所辦理系爭房地查封及移轉登記，經中山地政事務所於74年9月26日函覆已將系爭房屋所有權移轉登記予張林金櫻。後因上訴人遲未繳納增值稅，無法辦理系爭土地所有權移轉登記予張林金櫻，執行法院乃單獨拍賣系爭房屋，因無人應買，最終由李林素蘭以130萬元承受，並於75年8月14日取得系爭房屋所有權。嗣李林素蘭於88年8月5日再以夫妻贈與為原因將系爭房屋移轉登記予被上訴人等情，為兩造所不爭執（見本院卷第152頁至第153頁），復有土地登記謄本、建物登記謄本、本院69年度上更㈢字第373號判決、確定證明書及執行法院73年7月24日北院立民執65辛9474字第27060號函等影本可稽（見原審簡字卷第4頁至第6頁、原審卷第12頁至第16頁），及經本院調取原地院105年度重訴字第205號卷宗查核屬實並影印附卷可參（見本院卷第175頁至第186頁），堪信為真實。
㈡依88年4月21日增訂，於89年5月5日施行民法第425條之1規
定之立法理由載明：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最高法院48年台上字第1457號判例、73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議參照）認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，爰將其明文化。又為兼顧房屋受讓人及社會經濟利益，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第449條第1項20年之限制。爰增訂第1項。」顯係將實務見解明文化之立法，雖民法債編施行法並未為溯及適用之規定，惟性質上房屋必須占有土地，不能脫離土地而單獨存在，故於民法第425條之1施行前，符合該條要件之土地、房屋異動情形，固得予以類推適用。惟按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。是以前開規定需土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異人之情形，始有該條之適用；倘土地及房屋係由所有人同時讓與同一人，因其間已有利用關係，無另成立基地使用關係之必要，自無適用或類推適用民法第425條之1規定之餘地。查上訴人同時出售系爭房地予張崇庸，由張崇庸以其配偶張林金櫻名義買受，上訴人並非單獨讓與系爭房屋或將系爭房屋及系爭土地分別讓售與相異人，造成房地使用分離，而需以租賃方式調和之情事，自與民法第425條之1規定要件不合。更何況上訴人係因拒繳增值稅而未移轉系爭土地所有權，破壞原買賣所約定之房地合一利用關係，若事後再援引民法第425條之1規定，對拍賣取得系爭房屋所有權人或其後手，就系爭土地部分主張租賃關係，顯非公允。從而，上訴人依民法第425條之1第2項規定請求核定租金數額，以及請求被上訴人給付租金云云，即無可取。
五、綜上所述，上訴人依民法第425條之1第2項規定，請求被上訴人給付122萬2,436元，及自106年1月1日起至土地租賃關係消滅日止，按年給付該年度申報地價10%計算之租金，為無理由，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人依民法第425條之1第2項規定，於本院追加請求核定被上訴人所有系爭房屋使用系爭土地租金數額，按年以該年度申報地價10%計算，亦為無理由，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 1 月 8 日
民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 林玉珮法 官 賴淑美正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 1 月 9 日
書記官 蕭進忠