臺灣高等法院民事判決 107年度上易字第309號上 訴 人 陳永德訴訟代理人 蘇子良律師被 上訴 人 戴珮如訴訟代理人 陳彥嘉律師上列當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於中華民國107 年
1 月30日臺灣新北地方法院106 年度訴字第2692號第一審判決提起上訴，本院於107年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國106 年4 月20日以新臺幣（下同）2,
100 萬元，向被上訴人購買坐落新北市○○區○○段0000地號土地（權利範圍78/10000）及其上同段4860建號，即門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 號15樓房屋（以下合稱系爭房地），並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），及交付簽約款210 萬元。嗣伊因貸款額度不如預期，經被上訴人於同年6月24 日解除系爭買賣契約，且將上開簽約款充作違約金。惟該違約金數額過高，應予酌減。被上訴人無法律上之原因，受有違約金酌減後之差額利益105 萬元等情。爰依民法第179 條規定，求為命被上訴人如數返還，並加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（原審就該部分為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴。未繫屬本院部分，不予贅述）。其上訴聲明為：（一）原判決關於駁回下列第㈡項之訴部分廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人105 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被上訴人則以：上訴人因遲延給付買賣價金，經伊於106 年
6 月24日解除系爭買賣契約，自得依該契約第8 條第2 項約定，沒收上訴人已給付之簽約款作為懲罰性違約金，其數額並未過高等語，資為抗辯。
三、兩造於106 年4 月20日簽訂系爭買賣契約，上訴人以2,100萬元向被上訴人買受系爭房地，上訴人給付之簽約款210 萬元，已匯入訴外人安新建築經理股份有限公司履保專戶；被上訴人於同年6 月5 日以桃園慈文郵局859 號存證信函、同年月14日以蘆竹光明郵局239 號存證信函，催告上訴人於7日內給付完稅款。嗣於同年月24日以臺北松江路郵局1428號存證信函解除系爭買賣契約；被上訴人於同年11月26日，將系爭房地以2,030 萬元出售予訴外人吳信宏等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第50頁），堪信為真正。
四、上訴人主張被上訴人將其給付之210 萬元充作違約金，其數額過高應予酌減，就超出部分屬不當得利，應予返還各節，為上訴人以前開情詞所否認，經查：
（一）約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條固有明文。惟該條規定，係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益，而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，即未排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。又違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。
（二）依系爭買賣契約第4 條（貸款約定）第2 項所載：上訴人應於完稅前確認貸款額度，若金融機構之核貸額度少於尾款，上訴人應於完稅前將貸款與尾款之差額存匯入履保專戶（見原審㈠卷第27至28頁）；及證人即代書馮世揚結稱：兩造約定總價為2,100 萬元，分3 期付款，第1 期是21
0 萬元、第2 期210 萬元，尾款1,680 萬元為貸款部分，一般是抓8 成，伊有告知上訴人，貸款不足時要補現金。
上訴人未表示如要以現金補貸款之不足，就不要購買系爭房地（見本院卷第145 、147 頁）；證人即仲介周采穗亦稱：兩造約定簽約金是百分之十，完稅或移轉前是百分之十，其餘貸款是1,680 萬元，上訴人雖期待可貸款8 成，但簽約當天無人向上訴人保證可貸到8 成。馮世揚當時有告知上訴人如貸款成數不足的話，要以現金補足等各詞（見本院卷第153 、156 頁），參互以觀，足認上訴人貸款額度少於尾款（即約定買賣總價之8 成）時，依約即應以現金補足，不容上訴人於簽約後，以貸款額度不足繳納尾款為由，拒絕履行價金給付之義務，或逕為解除系爭買賣契約。以故，上訴人以貸款額度不如預期，於106 年5 月15日以新莊郵局374 號存證信函，向被上訴人表示解除系爭買賣契約云云，尚屬無據。
（三）審諸系爭買賣契約第8 條第2 項所載：上訴人若不依約支付價金，經被上訴人書面通知限期催告（至少7 日）仍不履行時，得另以書面通知解除本買賣合約，並沒收上訴人已繳價款，作為懲罰性違約金等內容（見原審㈠卷第30頁）；及馮世揚所證：簽約時有提到系爭買賣契約第8 條之內容，並向兩造表示，該條於簽約後就有法律效力，如果上訴人不買，當天付的第1 期款就會遭被上訴人沒收；如被上訴人不賣，所收的第1 期價款要返還給上訴人，還要再賠償第1 期價款之金額（見本院卷第145 頁）；及周采穗所述：馮世揚於簽約當天有告知兩造，如果違約，上訴人所繳之簽約金會被沒收，被上訴人要加倍返還簽約金等各語（見本院卷第152 頁）以察，顯見兩造於簽約時均知悉各自違約之效果，並約明上訴人若違約不給付價金，於被上訴人解除契約後，上訴人所付之價金即全數作為懲罰性違約金，至為明確。上訴人於簽約後，未依系爭買賣契約給付完稅款210 萬元及配合辦理過戶事宜各節，為上訴人所是認（見本院卷第206 頁），則被上訴人於106 年6月5 日以桃園慈文郵局859 號存證信函、同年月14日以蘆竹光明郵局239 號存證信函，催告上訴人於7 日內給付完稅款210 萬元，並配合辦理過戶事宜。嗣於同年月24日依系爭買賣契約第8 條第2 項約定，以臺北松江路郵局1428號存證信函解除系爭買賣契約，並沒收上訴人已給付之21
0 萬元簽約金，核屬有據。
（四）兩造既約明系爭買賣契約第8 條第2 項之違約處罰，自應同受其拘束，法院亦應予以尊重，除非上訴人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平外，不容上訴人於事後任意指摘該約定之懲罰性違約金額過高而要求核減。上訴人買受系爭房地，乃兩造議價之結果，並非公開競標之情形下成交，此與強制執行法第68條之2 第1 項所定之情形不同，故上訴人主張類推適用該項規定，被上訴人所受之損害僅為其再行出售之差額云云（見本院卷第241 頁），並非可採。至上訴人另稱：被上訴人實際損害至多為148 萬5,481 元，其沒收210 萬元，應屬過高云云（見本院卷第
366 頁）。然系爭買賣契約第8 條第2 項係約定，被上訴人沒收上訴人已給付之價金作為懲罰性違約金。所謂懲罰性違約金，乃以強制債務履行為目的，確保債權效力所定之強制罰。於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求不履行之損害賠償。基此，懲罰性違約金是否過高，非以債權人所受損害為唯一審定標準，尤應參考債務人違約之情狀斷之。本院審酌上訴人於簽約後，即藉詞不履行債務而毀諾，而由被上訴人解除系爭買賣契約；及系爭房地之總價為2,100 萬元，被上訴人依系爭買賣契約第8 條第2 項約定，沒收上訴人所付之210 萬元，占系爭房地總價之百分之十，並未逾越內政部公告之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條第3 項所載：沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五之上限規定等情（見原審㈠卷第42至43頁）以觀，尚難認被上訴人沒收上訴人所給付之210 萬元作為懲罰性違約金，有何過高而顯失公平之情形。此外，上訴人就該懲罰性違約金過高而顯失公平乙節，未舉證以實其說，其請求依民法第252條規定予以酌減云云，即不足採。
（五）被上訴人沒收上訴人已給付之210 萬元作為懲罰性違約金，既無過高而顯失公平情事，則上訴人請求被上訴人返還
105 萬元之不當得利，當屬無據。
五、綜上所述，上訴人依民法第179 條規定，請求被上訴人給付
105 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 14 日
民事第十六庭
審判長法 官 鍾任賜
法 官 黃明發法 官 林政佑正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 11 月 14 日
書記官 王韻雅