臺灣高等法院民事判決 107年度上易字第582號上 訴 人 張浩緯訴訟代理人 蔡順雄律師
鄭凱威律師複 代理 人 沈宗英律師訴訟代理人 郭子揚律師被 上訴 人 陳素慧訴訟代理人 陳素梅上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國107年3月20日臺灣新北地方法院105年度重訴字第446號第一審判決提起上訴，本院於107年12月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人於民國103年12月7日與被上訴人就門牌號碼新北市○○區○○街○巷○○○○號9樓（即新北市○○區○○段○○○○○號建物，暨坐落新北市○○區○○段○○○○號土地，下稱「系爭房地」）簽訂不動產買賣契約書（下稱「系爭買賣契約」），約定由上訴人以新臺幣（下同）920萬元向被上訴人購買系爭房地，上訴人當場交付簽約金40萬元，後於同年12月8日、12月15日各交付100萬元、180萬元，總計已交付被上訴人320萬元，僅剩尾款600萬元未付，約定由上訴人以貸款代償方式支付。惟被上訴人以系爭房地設定最高限額抵押權向合作金庫商業銀行（下稱「合作金庫」）三峽分行貸款之債務，尚有650萬元未清償，依系爭買賣契約第3條第6項、第4條第2項約定，被上訴人應於完稅前將貸款餘額與上訴人應給付尾款之差額50萬元（650萬元－600萬元＝50萬元，下稱「系爭貸款差額」）一次以現金補足，或於上訴人104年1月20日交付尾款日前清償系爭貸款差額。上訴人乃於105年3月11日、105年4月13日，以存證信函催請被上訴人儘速補足。詎被上訴人遲至105年12月6日方配合辦理，且未告知還款銀行、帳戶、債務餘額，及已於105年4月29日補足貸款差額等相關資訊予上訴人，致上訴人遲遲無法給付尾款，完成交屋程序，而有違約情事，受有損害。爰依系爭買賣契約第8條第1項約定，自被上訴人收受上訴人首次催告函之日即105年3月14日起至105年12月6日止，請求被上訴人按日給付已付價金千分之1之違約金共85萬4,400元（3,200元×267日＝85萬4,400元），及自106年3月22日起算之法定遲延利息。（原審就上訴人上開請求部分，判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴。至上訴人超逾上開請求部分，未據兩造聲明不服，非本院審理範圍）並於本院聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應再給付上訴人85萬4,400元，及自106年3月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：被上訴人僅有抵押權塗銷登記所應清償債務650萬元，別無其他債務，而仲介服務費、應納稅費，絕無超過系爭房地成交價920萬元，被上訴人並無依系爭買賣契約第3條第6項約定，於完稅前清償系爭貸款差額之義務。被上訴人何時給付系爭貸款差額，系爭買賣契約並無相關約定，被上訴人已提供清償資訊予上訴人，並於105年4月29日補足系爭貸款差額，無給付遲延之違約情事，且不影響上訴人給付尾款代償程序之進行，上訴人並未因此受有損害。上訴人以被上訴人未先清償系爭貸款差額，即屬遲延給付為由，請求被上訴人給付違約金，顯無理由等語，資為抗辯。並於本院聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於103年12月7日就系爭房地簽立系爭買賣契約，約定由
上訴人以920萬元向被上訴人購買系爭房地，上訴人當場交付被上訴人簽約金40萬元，後於同年12月8日、15日各匯款100萬元、180萬元予被上訴人，剩餘尾款600萬元，則約定由上訴人以貸款代償方式支付。
㈡被上訴人於簽訂系爭買賣契約時，就系爭房地尚有最高限額
抵押權人合作金庫三峽分行之貸款餘額650萬元未清償。㈢系爭房地已於104年12月24日移轉登記予上訴人，被上訴人
並於105年4月29日清償系爭貸款差額50萬元，合作金庫三峽分行則於105年12月13日出具抵押權塗銷同意書予被上訴人。
㈣被上訴人已於105年12月15日將系爭房地門禁卡1張、鑰匙、
抵押權塗銷同意書正本及他項權利證明書正本交付上訴人，而完成交屋程序。
四、上訴人主張被上訴人未於上訴人交付完稅款即103年12月15日前，或於上訴人104年1月20日交付尾款日前，清償系爭貸款差額，且未告知貸款銀行、帳戶、債務餘額及已清償系爭貸款差額等相關資訊，致上訴人無法給付尾款完成交屋程序，而受有損害，應依系爭買賣契約第8條第1項之約定，按日給付上訴人已付價金千分之1之違約金等語，為被上訴人所否認，辯稱：被上訴人並無遲延清償系爭貸款差額，並已告知上訴人貸款銀行、帳號、債務餘額等相關資訊，上訴人未因此受有損害等語。經查：
㈠系爭買賣契約第3條第6項約定：「為辦理乙方（指被上訴人
）原有抵押權塗銷登記所應清償金額、乙方應納稅費、仲介服務費或其他債務合計超過實際買賣成交總價者，乙方應將差額部分於完稅前壹次以現金方式補足」（見原審卷一第23頁）。被上訴人於系爭買賣契約簽訂時，就系爭房地尚有最高限額抵押權人合作金庫三峽分行之貸款餘額650萬元未清償，為兩造所不爭執。系爭買賣契約第6條第1、3、4項約定，系爭房地應納之地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等，交屋前由被上訴人負擔；土地增值稅及簽約前已公告徵收之工程受益費由被上訴人負擔；地政士簽約費由買賣雙方各負擔2,000元，並於簽約時付清；原抵押權塗銷之代辦費用2,000元由被上訴人負擔；實價登錄由雙方各自負擔（見原審卷一第23-24頁）。佐以系爭房地免徵土地增值稅，有土地增值稅免稅證明書2紙存卷可稽（見原審卷三第63頁、第65頁）。另依證人即代書吳美玉於原審證稱：被上訴人應納稅額已經繳了2,453元，沒有仲介費等語（見原審卷二第133頁）。足見被上訴人就系爭房地未償債務650萬元、應納稅額2,453元、簽約費2,000元、代辦費2,000元，合計金額為650萬6,453元（650萬元＋2,453元＋2,000元＋2,000元＝650萬6,453元），並未超過買賣價金920萬元，依系爭買賣契約第3條第6項約定，不生被上訴人應補足差額之情事，則被上訴人並不負於上訴人給付完稅款即103年12月15日前，補足系爭貸款差額之義務。故上訴人主張被上訴人應於其給付完稅款即103年12月15日前，將系爭貸款差額一次以現金方式補足等語，尚非可採。
㈡系爭買賣契約第4條第1項約定：「甲方（指上訴人）預定以
本約不動產貸款新臺幣陸佰萬元正以支付尾款，甲方除應提出相當之財力證明文件，並保證本人及保證人之信用狀況良好，同時同意金融機構向金融聯合徵信中心及財稅中心查詢個人資料，以便申辦貸款。倘核貸金額不足時，除本約另有約定外，甲方應於貸款核貸同時以現金一次補足」；同條第2項約定：「乙方（指被上訴人）原以買賣本約標的物所設定之抵押權金額為本金最高限額新臺幣柒佰捌拾萬元正，其所擔保之未償債務約為新臺幣陸佰伍拾萬元；乙方應配合受託地政士查詢並確認有關債務明細、清償金額，除可由甲方（指上訴人）向金融機構辦理貸款代償者外，乙方應於交付尾款前清償塗銷抵押權」（原審卷一第23頁）。可知兩造約定被上訴人就系爭房地設定未償債務650萬元，除由上訴人向金融機構辦理貸款代償方式者外，被上訴人應於交付尾款前清償塗銷抵押權，亦即被上訴人應於上訴人交付尾款前，清償系爭貸款差額，以塗銷抵押權登記。系爭買賣契約第5條第1項雖約定：「本買賣房屋，除契約另有約定外，乙方（指被上訴人）應於約定交付尾款日104年1月20日前騰空完畢，並於交付尾款之日同時以現場點交方式移交甲方管領」（見原審卷一第23頁）。惟上訴人係以貸款方式給付尾款，貸款撥付日期需視銀行實際辦理進度而定，並無確定期限，被上訴人係負有於上訴人給付尾款前清償系爭貸款差額，以塗銷設定抵押權之義務，而非有於104年1月20日前清償系爭貸款差額之義務。故上訴人主張被上訴人應於其交付尾款日104年1月20日前清償系爭貸款差額等語，亦非可採。㈢按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229條第2項定有明文。本件兩造關於尾款給付及抵押權塗銷等事宜，應依照銀行實際貸款代償之程序辦理，並無確定期限，已如前述，則上訴人如主張被上訴人關於系爭貸款差額之給付有遲延之情事，自應就被上訴人受其催告清償系爭貸款差額而未為給付乙節，負舉證之責。而兩造簽訂系爭買賣契約後，上訴人即以系爭房地於104年初發現有漏水狀況，因此價值減損，請求被上訴人減少價金100萬元，經臺灣新北地方法院（下稱「新北地院」）於104年12月3日以104年度訴字第924號判決上訴人請求減少價金之請求權已罹於時效，且無法證明系爭房地漏水之原因可歸責於被上訴人，而駁回上訴人之訴確定，有該判決1件存卷可稽（見原審卷一第27-31頁），並有該案卷宗影本存卷供參（見外放卷宗）。代書吳美玉乃於104年12月24日將系爭房地移轉登記予上訴人，並於104年12月31日發送簡訊通知被上訴人，請被上訴人提供清償原有貸款相關資料；被上訴人即於105年1月4日提供原貸款銀行存摺封面照片予吳美玉，有建物登記謄本及簡訊照片2紙存卷可稽（見原審卷一第163頁、第268-269頁）。嗣被上訴人於105年1月28日以臺北金南郵局48號存證信函要求上訴人於5日內支付尾款600萬元；復於105年2月26日以臺北北門郵局營收股833號存證信函要求上訴人於105年3月5日前支付尾款600萬元（見原審卷一第121-125、126-129頁）。上訴人雖於105年4月13日以臺北敦南郵局597號存證信函要求被上訴人於7日內配合辦理尾款支付程序，及提供清償證明、門禁卡及房屋鑰匙予上訴人，以完成交屋程序（見原審卷一第39-44頁）；但被上訴人即於105年4月26日以臺北金南郵局173號存證信函表示願意配合後續履約，並要求上訴人於105年4月29日前將尾款600萬元撥付至貸款銀行代償，以利其向銀行申辦清償證明（見原審卷一第45-50頁），且於105年4月29日清償系爭貸款差額50萬元，並於105年5月23日對上訴人提起另案損害賠償訴訟（即新北地院105年度板簡字第1306號損害賠償事件，詳後述）。上訴人則於105年12月12日指示貸款銀行合作金庫板橋分行將貸款金額597萬8,805元撥予被上訴人貸款銀行即合作金庫三峽分行代償，並於同日匯款2萬2,041元予被上訴人，合計支付尾款共600萬846元予被上訴人（溢付尾款846元部分，上訴人已不請求返還，見本院卷第164頁），有合作金庫放款相關貸放及保證資料查詢單、匯款申請書回條各1紙存卷可稽（見原審卷一第185頁、第187頁）。且兩造對於上開存證信函及文書之真正及收受均不爭執（見原審卷三第36-39頁）。足見上訴人於105年4月13日以臺北敦南郵局597號存證信函要求被上訴人於7日內配合辦理尾款支付程序後，被上訴人即於105年4月26日以臺北金南郵局173號存證信函表示願意配合後續履約，並於上訴人105年12月12日支付尾款前之105年4月29日清償系爭貸款差額50萬元，待上訴人支付尾款後，即可塗銷抵押權，並無不配合辦理尾款支付程序。職故，兩造關於尾款給付及抵押權塗銷等事宜，應依照銀行實際貸款代償之程序辦理，並無確定期限，被上訴人不負於103年12月15日上訴人給付完稅款前，或於上訴人104年1月20日交付尾款日前清償系爭貸款差額之義務。且上訴人以存證信函催告要求被上訴人配合辦理尾款支付程序後，被上訴人已於上訴人105年12月12日支付尾款前之105年4月29日清償系爭貸款差額，待上訴人支付尾款代償後，即可塗銷抵押權，難認被上訴人有遲延履行契約約定清償系爭貸款差額之情事。故上訴人主張被上訴人未於103年12月15日上訴人給付完稅款前，或未於上訴人104年1月20日交付尾款日前，清償系爭貸款差額，並有給付遲延之違約情事等語，洵非可採。
㈣上訴人再主張被上訴人未提供還款帳號、還款金額及已清償
系爭貸款差額50萬元等相關資訊，致上訴人遲未能支付尾款，完成交屋，而受有損害等語。然代書吳美玉將系爭房地移轉登記完成，於104年12月31日發送簡訊通知被上訴人，並請被上訴人提供清償原有貸款相關資料時，被上訴人已於105年1月4日提供原貸款銀行存摺封面照片予吳美玉，有簡訊照片2紙存卷可稽（見原審卷一第268-269頁）。被上訴人並於105年12月6日將貸款帳戶存摺封面影本交付上訴人，亦有該存摺封面影本1紙在卷足憑（見原審卷一第186頁）。是上訴人應知悉被上訴人係向合作金庫三峽分行貸款及還款之資訊。另證人即合作金庫三峽分行承辦人錢雅盈並於原審證稱：我記得板橋分行有一次，是要照會還款金額，當時要還的金額低於借款人的金額，後來不了了之，我不知道問題在哪，我沒有再去深問；我也有跟代書聯繫過，就是過戶相關事宜，應該也是問貸款金額；代償部分一般是借款人先跟我們問代償的金額帳號後跟代書講，代書再跟銀行講，對方銀行跟我們再照會一次，確定無誤後對方銀行會把款項匯進來；103年到105年間，被上訴人有請我主動跟吳美玉代書聯繫還款帳號跟代償事宜，但確切金額我不記得；合作金庫板橋分行也查的到，原則上還是要照會等語（見原審卷二第81-83頁）。參諸證人即合作金庫板橋分行承辦人陳秋華於另案（即新北地院105年度板簡字第1306號損害賠償事件）證稱：
貸款人是上訴人之母蔡淑鈴申辦，申請額度690萬元，後來也核貸690萬元，但上訴人要求代償600萬元；上訴人有要求我撥款，我曾經照會過被上訴人欠款銀行，也是我們合作金庫三峽分行；第一次照會時發現超過600萬元，我就跟蔡淑鈴說如果只撥600萬元，這樣沒有辦法辦；我本人有跟合作金庫三峽分行負責處理貸款的錢雅盈聯繫過，我要問貸款人的現欠本息等語，有新北地院105年度板簡字第1306號損害賠償事件言詞辯論筆錄影本附卷可稽（見原審卷二第120-123頁）。則被上訴人曾委託錢雅盈與代書聯繫放款帳號跟代償事宜，陳秋華亦曾向錢雅盈照會被上訴人之欠款金額，難認被上訴人並未提供上訴人還款相關資訊。被上訴人既已提供上訴人還款相關資訊，並請貸款銀行承辦人聯繫代償事宜，上訴人亦可於收受被上訴人105年4月26日催告給付尾款之存證信函後，隨時向合作金庫板橋分行及代書聯繫，以確認被上訴人還款資訊，而支付尾款，以塗銷抵押權，尚難認被上訴人未告知已於105年4月29日清償系爭貸款差額，即屬違反系爭買賣契約約定，致上訴人受有損害。故上訴人主張被上訴人未提供還款帳號、還款金額及已清償系爭貸款差額50萬元等相關資訊，致其未能支付尾款，完成交屋，而受有損害等語，亦非可採。
㈤準此，被上訴人並無違反系爭買賣契約第3條第6項、第4條
第2項約定，遲延清償系爭貸款差額，或未告知上訴人還款資訊，致上訴人無法給付尾款及完成交屋，有違約情事，並因此受有損害。故上訴人依系爭契約第8條第1項約定，請求被上訴人按日給付已付價金千分之1之違約金共計85萬4,400元，即非有據。又上訴人請求被上訴人給付違約金既非有理，則違約金約定是否過高，應否酌減等節，已毋庸審究。
五、綜上所述，上訴人依系爭買賣契約第8條第1項之約定，請求被上訴人給付上訴人85萬4,400元，及自106年3月22日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息，為無理由，不應准許。原審就此為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 25 日
民事第十一庭
審判長法 官 徐福晋
法 官 林哲賢法 官 郭顏毓正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 12 月 25 日
書記官 馬佳瑩