臺灣高等法院民事判決 107年度上易字第509號上 訴 人 黃金鑑訴訟代理人 梁怡玲被 上訴人 黃信誠訴訟代理人 程光儀律師
連思成律師上列當事人間請求返還買賣價金事件， 上訴人對於中華民國107年3月20日臺灣新北地方法院106年度訴字第1587號第一審判決提起上訴，本院於107年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國105年9月29日與上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）， 以新臺幣（下同）695萬元購買上訴人所有坐落 新北市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍160/100,000）、 其上同段1796建號、門牌新北市○○區○○街○○號建物（權利範圍全部，主要用途為管理員室，下稱系爭管理員室）及共有部分即同段1840建號建物（權利範圍1/10,000）、同段1846建號建物（權利範圍99,999/100,000，1840建號、1846建號建物主要用途為停車塔，下合稱系爭停車塔）。上訴人於系爭契約簽立前，曾交付房地產買賣標的現況說明書（下稱現況說明書）與伊，其上關於「是否有停車位分管協議及圖說」欄位勾選「是」，另於「備註說明」欄位勾選「有書面或圖說（請檢附）」，上訴人及仲介人員常晨育並向伊擔保系爭停車塔內之16個停車位得單獨分割處分，致伊陷於錯誤，信任系爭停車塔之共有人間已有該停車塔專供系爭管理員室所有人使用收益之分管協議存在，遂與上訴人簽立系爭契約，並依約於同日交付發票日105年9月30日，票號DM00000000， 面額100萬元支票乙紙（下稱系爭支票）與訴外人安新建築經理股份有限公司（下稱安新公司）以支付第一期簽約款。詎上訴人嗣未依約交付分管協議及圖說，並向伊表示其未持有分管協議或圖說，伊始知遭上訴人詐騙， 乃於106年3月24日、同年4月12日寄發存證信函撤銷締約之意思表示， 依民法第92條第1項之規定，已生合法撤銷之效力。退步而言，縱認上訴人並無施用詐術之情事，惟分管協議或圖說是否存在，足以影響本件買賣標的之使用及價值，於交易上顯屬重要，伊因誤認系爭停車塔之共有人間已有該停車塔專供系爭管理員室所有人使用收益之分管協議存在而為買受之意思表示，亦得依民法第88條之規定，以起訴狀繕本之送達對上訴人為撤銷締約之意思表示。系爭契約既經撤銷， 上訴人受有100萬元簽約款，即屬無法律上之原因而受利益，應負返還之責等語， 爰依民法第179條規定，求為命：上訴人應給付被上訴人100萬元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息之判決，並聲明願供擔保，請准宣告假執行。原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭停車塔有獨立之產權，不屬所在社區管理，亦無需共有人同意即可辦理移轉登記，故伊於105年7月自訴外人洪國盛處移轉取得系爭管理員室、系爭停車塔所有權時，並未取得分管協議之文件，伊於現況說明書勾選之分管協議，係指伊所交付之系爭停車塔內16個停車位承租人之租賃明細（下稱系爭租賃明細），被上訴人從未要求伊交付系爭停車塔共有人間協議分管之文件，伊亦未承諾交付該等文件，而系爭管理員室與該建物所屬社區之管理室為不同之標的，自不適用一般區分所有權建物之分管規定，且系爭停車塔自89年辦理保存登記迄今，均未有共有人就系爭停車塔主張權利，足見共有人間有默示分管協議存在。再者，系爭停車塔共有人間有無分管協議存在，並非本件買賣之重要事項，且被上訴人於系爭契約訂立前即已取得系爭停車塔之建物登記謄本並親赴現場查看，就系爭停車塔所有權及使用狀況知之甚詳，其於交付簽約金後，竟以伊未交付分管協議為由，拒絕依系爭契約第3條履行支付完稅款之義務，經伊於106年4月20日發函為終止系爭契約之意思表示， 並依約沒收被上訴人已付之簽約款，於法有據。被上訴人以受詐欺及意思表示錯誤為由，撤銷系爭契約，除違反誠信原則外，亦屬權利濫用，並無理由等語，資為抗辯。上訴聲明：如主文所示。
三、查兩造於105年9月29日簽訂系爭契約， 由被上訴人以695萬元向上訴人購買系爭管理員室及共有部分即同段1840建號建物（權利範圍1/10,000）、同段1846建號建物（權利範圍99,999/100,000），被上訴人於同日交付系爭支票與安新公司以支付第一期簽約款。被上訴人於106年3月24日、106年4月12日寄送存證信函，以上訴人拒絕檢附系爭停車塔之分管協議及圖說為由，撤銷其受詐欺而為締約之意思表示，另以意思表示錯誤為由，以起訴狀繕本之送達對上訴人為撤銷締約之意思表示等情，有系爭契約、系爭支票、存證信函、起訴狀在卷可稽（見原審卷第15、16、37-50、91、93-100、107-115頁），且為兩造所不爭執，堪認為真實。
四、被上訴人以其受詐欺而為意思表示為由，主張撤銷締約之意思表示，是否有據：
㈠按被詐欺而為意思表示者， 依民法第92條第1項之規定，表
意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（參照最高法院44年臺上字第75號判例意旨）。次按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例意旨參照）。
㈡被上訴人主張：上訴人向伊佯稱系爭停車塔共有人間有分管
協議，並於現況說明書虛偽勾選有分管協議及圖說，致伊陷於錯誤而簽立系爭契約等情，並提出現況說明書為憑，惟為上訴人所否認。觀諸現況說明書第45項「是否有停車位之分管協議及圖說」欄位固經勾選「是」，「備註說明」欄位則勾選「有書面及圖說」（見原審卷第53頁），惟證人常晨育證稱：伊之前在臺北從事房地產仲介，因被上訴人有從事房地產投資，所以伊在很多年前就認識被上訴人。本件伊係受上訴人委託銷售系爭停車塔，伊將這個物件介紹給被上訴人，我們所製作的產權調查資料包含謄本、現況說明書，伊有將前開資料、附件交給被上訴人檢閱，上訴人有提出系爭租賃明細，說這是分管協議，簽約當時上訴人將系爭租賃明細及16份租約附在買賣契約內，也有讓被上訴人帶回去看，簽約時被上訴人並未要求上訴人提供系爭停車塔共有人簽立之分管協議，是簽約之後，同年10月左右才接到被上訴人存證信函要求提出分管協議等語（見原審卷第360、361頁），證人常晨育為本件買賣之仲介人員，與上訴人並無何親誼關係，且因從事房地產仲介，在本件買賣前即已與被上訴人相識數年，應無故為虛偽證述以袒護上訴人之必要，另兩造簽立系爭契約時，若被上訴人確曾要求上訴人須出具系爭停車塔共有人間之分管協議，足徵其甚為在乎系爭停車塔共有人間是否有分管協議存在，其於本件買賣前既與上訴人素不相識，衡情實無未待上訴人提出分管協議，即逕自與上訴人簽立系爭契約，並交付系爭支票以支付100萬元簽約款之理， 是證人常晨育前開證述情節，應堪以憑採，足認兩造簽立系爭契約時，上訴人業已表明現況說明書第45項勾選之「停車位之分管協議及圖說」，係指系爭停車塔內16個停車位承租人之租賃明細，未向被上訴人稱系爭停車塔之共有人間有分管協議存在並允諾交付分管協議文件，被上訴人亦未要交上訴人交付該等文件，自難認上訴人有何施用詐術致被上訴人陷於錯誤而簽訂系爭契約之情事，則被上訴人雖於106年3月24日、同年4月12日寄發存證信函與上訴人， 表示撤銷締約之意思表示，惟不生合法撤銷之效力，是被上訴人主張：系爭契約業經伊依民法第92條第1項規定 撤銷而自始無效云云，即非有據。
五、被上訴人以其意思表示錯誤為由，主張撤銷締約之意思表示，有無理由：
㈠按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。所謂意思表示內容有錯誤，指表意人表示其所欲為之表示，但誤認其表示內容之客觀意義，所謂表意人若知其事情即不為意思表示者，則係指表示行為之錯誤，即表意人雖知表示行為之客觀意義，但於行為時，誤用其表示方法之謂，亦即表示方法有所錯誤，以致與其內心之效果意思不一致。至表意人在意思形成之過程中，就影響其是否發出特定意思表示之事實有錯誤認知，則屬動機錯誤，因未於意思表示時提出，未成為雙方合意之契約內容，原則上不得撤銷，例外於屬當事人之資格或物之性質錯誤，且交易上認為重要者，始視為意思表示內容錯誤而得撤銷。
㈡被上訴人主張：系爭停車塔為共有物，性質上無獨立產權，
無法將16個停車位分割單獨出售，伊因誤認系爭停車塔有獨立產權，復對於系爭停車塔之共有人間存有分管協議乙節有所誤認，且分管協議存在與否，對於本件交易而言實屬重要，故伊得依民法第88條規定撤銷締約之意思表示云云，並提出其與常晨育以通訊軟體通訊之紀錄為憑，惟為上訴人所否認。查前開通訊紀錄固記載常晨育於105年9月20日向被上訴人表示：「…車位除了可以租人賺租金外，將來要買賣的時候分割成16單位單獨賣價錢比較好…獨立門牌獨立建號…很好運作很好分割…將來分割出售是絕對賺得到錢的…分割出售的行情在那邊一個是80萬…」等語 （見本院卷第65-69頁），惟被上訴人自承其於簽立系爭契約前曾調閱系爭停車塔之建物登記謄本（見本院卷第252頁）， 兩造其後簽訂之系爭契約「建築改良物標示」欄位之「共同使用部分」欄位亦載明：「依謄本登記」（見原審卷第37頁），系爭管理員室、系爭停車塔之建物登記謄本既均記載系爭管理員室就共有部分即1840建號建物之權利範圍為1/10,000，1846建號建物之權利範圍為99,999/100,000（見原審卷第68-72頁）， 則被上訴人對於系爭停車塔之產權狀況自無誤認之可能。再者，兩造簽立系爭契約時，上訴人並未向被上訴人稱系爭停車塔之共有人間有分管協議存在並允諾交付分管協議文件，被上訴人亦未要交上訴人交付該等文件等情，業如前述，此一內容既未經兩造於簽約時提出，未成為雙方合意之契約內容，則被上訴人縱因誤認系爭停車塔之共有人間有分管協議存在，始與上訴人簽訂系爭契約，亦僅屬動機錯誤之範疇，又所謂物之性質，係指物之品質、數量、形狀、產地、年份、真假等，系爭停車塔之共有人間有無分管協議存在，乃上訴人與其他共有人間之債之協議，與系爭停車塔之物之性質無涉，依前揭說明，被上訴人尚不得以意思表示內容錯誤為由而撤銷締結系爭契約之意思表示，則被上訴人固以起訴狀繕本之送達，對上訴人為撤銷締約之意思表示，惟不生合法撤銷之效力，是被上訴人主張：系爭契約業經伊依民法第88條規定撤銷而自始無效云云，亦無理由。
六、被上訴人得否依不當得利之法律關係 請求上訴人返還100萬元：
㈠按不當得利，須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其成立要件，此觀民法第179條之規定即明。
㈡查被上訴人以受詐欺而為意思表示及意思表示內容錯誤為由
，對上訴人為撤銷締結系爭契約之意思表示，不生合法撤銷之效力等情，業如前述。又系爭契約第3 條約定被上訴人應於土地增值稅、契約單核下後， 經接獲通知之日起3個工作日內， 將完稅款295萬元存匯入履保專戶（見原審卷第39頁），第8條第2項則約定：「買方（即被上訴人）若不依合約履行各項義務或支付價金…經賣方（即上訴人）書面通知限期催告（至少7日）仍不履行時， 賣方得另以書面通知解除本買賣合約並沒收買方已繳價款或已付之票據，作為懲罰性違約金…」（見原審卷第42頁）， 而上訴人曾於105年10月19日寄發永和郵局第526號存證信函與被上訴人， 告知土地增值稅、契約單已於同年10月14日核發，要求被上訴人於同年10月19日匯款295萬元至履保專戶， 惟被上訴人未於限期內匯款， 經上訴人於同年11月10日寄發文山萬芳郵局第132號存證信函與被上訴人，要求其於函到7日內將完稅款295萬元、尾款300萬元匯入履保專戶， 被上訴人亦未於限期內匯款， 經上訴人於同年11月23日寄發木柵郵局第332號存證信函向被上訴人為解除系爭契約之意思表示等情，有存證信函附卷可稽（見原審卷第179-187頁）， 被上訴人既有前述之未依約支付價金之違約情事， 則上訴人以木柵郵局第332號存證信函向被上訴人為解除系爭契約之意思表示，並沒收被上訴人已交付之100萬元簽約款， 即非無法律上之原因，是被上訴人依不當得利之法律關係 請求上訴人返還100萬元，即無理由。
七、綜上所述，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人應給付100萬元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由，爰廢棄改判如主文第2項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結：本件上訴為有理由。爰判決如主文。中 華 民 國 107 年 9 月 19 日
民事第九庭
審判長法 官 楊絮雲
法 官 賴淑芬法 官 蔡和憲正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 9 月 19 日
書記官 張淑芳