臺灣高等法院民事判決 107年度上易字第512號上 訴 人 陳月禎訴訟代理人 賈世民律師
李龍生律師被 上訴人 吳金枝訴訟代理人 李錦炎上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國107年3月13日臺灣新北地方法院106年度訴字第713號第一審判決提起上訴，本院於107年9月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序方面：被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人主張：伊於民國103年12月10日因原審法院103年度司執字第52401號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件），拍賣取得債務人蔡然芸所有坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地，權利範圍100000分之3240）及其上同段6658號建物（門牌號○○區○○街○○○巷○○號1樓，含共同使用部分6732建號，6658、6732建號與前開土地應有部分下合稱系爭房地）暨地下層6701號建物（主要用途為停車空間，權利範圍7分之1，下逕稱各建號），於104年1月6日完成移轉登記，伊就6701號建物原有權利範圍7分之3，並使用該建物之停車場（下稱系爭停車場），拍定後權利範圍為7分之4，惟上訴人無權占用6701號建物如原判決附圖所示之車位（面積13.04平方公尺，下稱系爭車位），並受有相當租金之利益等情，爰依民法第767條第1項前段、第821條及第179條規定，求為命上訴人將系爭車位騰空遷讓並返還予伊及全體共有人，暨自104年1月6日起至返還系爭車位之日止按月給付伊新臺幣（下同）3000元之判決等語。原審判命上訴人將系爭車位騰空遷讓並返還被上訴人及全體共有人，暨自104年1月6日起至返還系爭車位之日止按月給付被上訴人2000元；上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴；被上訴人就其敗訴部分（即請求上訴人按月給付逾2000元部分）則未聲明不服，非本院審理範圍。並答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：系爭土地其上有門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○○○號地上9層、地下1層合計8棟連棟建物（即「長安浩元大廈社區」，下稱系爭社區），伊於81年3月3日買受取得門牌號○○區○○街○○○巷○○號房屋（6667建號）及坐落土地，共同使用部分為6732建號，伊之權利範圍為10000分之150，因未獲分配車位，前於96年12月間以50萬元向蔡然芸購買6732建號之停車位使用權（下稱甲車位），嗣於97年10月1日蔡然芸為使其所有6701號建物供作系爭停車場使用，徵得伊及6732建號另一停車位（下稱乙車位）使用權人同意，將甲、乙停車位供系爭停車場之出入口使用，伊及乙車位使用權人則使用系爭停車場，伊並與蔡然芸簽訂協議書，伊雖無6701號建物應有部分所有權，然伊已向蔡然云購買系爭車位使用權，得類推適用民法第425條之規定，基於債權物權化及依6701、6732號建物合併分管契約，有使用系爭車位之正當權源；又被上訴人就6701號建物之權利範圍僅有7分之4，並非於6701號建物有特定停車位所有權，且依6701號建物於105年1月申報地價每平方公尺1萬6320元及年息5％計算，被上訴人就系爭車位每月所得請求之不當得利損害金至多為507元等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人騰空遷讓並返還車位及給付不當得利部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、被上訴人主張伊於103年12月10日因系爭強制執行事件，拍賣取得債務人蔡然芸所有系爭房地及6701號建物權利範圍7分之1，於104年1月6日完成移轉登記，伊就6701號建物原有權利範圍7分之3，拍定後權利範圍為7分之4，於拍定前伊即有使用系爭停車場，系爭車位位於6701號建物，面積13.04平方公尺，現為上訴人占用，上訴人並非6701號建物共有人之事實，為兩造所不爭執（見本院卷第74頁），並有不動產權利移轉證書、建物登記第一類謄本在卷可稽（見原審卷㈠第8頁至第9頁、第21至28頁），復經原審會同地政人員至現場勘驗測量屬實，有勘驗筆錄、附圖所示之土地複丈成果圖可憑（見原審卷㈡第61至64頁、第99至101頁），經且本院依職權調取系爭強制執行事件卷宗核閱屬實（見本院卷第81頁），堪信為真。
五、被上訴人主張上訴人係無權占用系爭車位，應騰空遷讓並返還車位及給付不當得利等語，然為上訴人否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。查被上訴人於103年12月10日因系爭強制執行事件，拍賣取得蔡然芸所有系爭房地及6701號建物權利範圍7分之1，於104年1月6日完成移轉登記，並繼受蔡然芸就系爭房地及6701號建物之權利（被上訴人就6701號建物原有權利範圍7分之3，拍定後權利範圍為7分之4）；而上訴人既非6701號建物共有人（見原審卷㈠第26至27頁建物謄本、本院卷第99頁上訴人自陳），則其占用系爭車位，自應就其取得占有係有正當權源之事實予以證明。
㈡上訴人雖聲請向新北市工務局調取變更使用執照資料（見本
院卷㈡第5至238頁），抗辯6732號與6701號建物係成立合併分管契約，伊前向蔡然芸購買系爭車位，係有權占用系爭車位云云。惟按經登記之共有不動產，何人為共有人全以登記簿之記載為準。而各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，地下室倘登記為共有，由共有人全體劃分停車位分別停車使用者，應視為全體共有人就該地下室有分管之約定（最高法院81年度台上字第1060號判決意旨參照）。查系爭房地原為蔡然芸所有，因系爭強制執行事件而由被上訴人拍賣取得，已如前陳，系爭房地拍賣公告及拍定後之不動產權利移轉證書，係包括系爭房地、共同使用部分6732建號、6701號建物（權利範圍7分之1），有不動產權利移轉證書附卷可憑（見原審卷㈠第8頁至第9頁），並經本院依職權調取系爭強制執行事件卷宗核閱屬實（見本院卷第81頁）；又分管契約乃存在於共有人之間，其後應有部分若經移轉予他人，即應由受讓該應有部分之人繼受分管契約，而系爭車位既位於6701號建物，縱6732號與6701號建物成立合併分管契約，然上訴人前向蔡然芸取得系爭車位使用權，並未同時取得6701號建物所有權，其與蔡然芸間之契約，僅有債權效力，蔡然芸就6701號建物之所有權，既由被上訴人拍賣取得，亦係由被上訴人繼受分管契約，上訴人自不得執其與蔡然芸之債權契約，對抗6701號建物之所有權人。至上訴人雖聲請傳訊林德義（蔡然芸配偶）、胡建昆（乙車位使用人）、蘇永舜（蔡然芸之前手）欲證明6732號與6701號建物成立合併分管契約乙情；然縱6732號與6701號建物成立合併分管契約，上訴人既未取得6701號建物所有權，即未繼受分管契約，業如前陳，是上訴人聲請傳訊證人林德義、胡建昆、蘇永舜，核無必要，附此敘明。
㈢上訴人雖又舉協議書為據（見本院卷第63頁），抗辯伊已向
蔡然芸取得系爭車位使用權，得類推適用民法第425條之規定，基於債權物權化而有使用系爭車位之正當權源云云。然按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項固有明文，惟前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之（民法第425條第2項規定參照）。則上訴人雖主張於96年12月間以50萬元向蔡然芸購買甲車位使用權，嗣因甲車位供系爭停車場出入口使用，而另於97年10月1日由蔡然芸提供系爭車位使用權，得類推適用民法第425條之規定云云；然民法第425條第1項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行（目前因有土地法第100條及第103條之規定，民法第450條第2項於出租人幾無適用之餘地），俾杜爭議而減訟源，故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第1項之規定，爰增訂第2項（民法第450條第2項立法理由參照）；是上訴人與蔡然芸之前開契約，雖屬有償，然其未經公證且未定期限，內容對第三人而言，並不明確，倘使其具有物權化之效力，對買受6701號建物應有部分之被上訴人權利影響重大，即與上述立法原意有悖，尚難認有與民法第425條第1項規定相類之情形，而有類推適用之必要。故上訴人前開所辯，仍不可採。
㈣上訴人雖再舉系爭社區於98年8月28日修訂之規約第2條第1項
第3、4款及第4項之約定為憑（見本院卷㈠第195至208頁），抗辯前開規約足以證明系爭車位為蔡然芸取得使用權後，將該車位出售予伊，是伊有系爭車位之使用權云云。但查，觀諸前開規約第2條第1項第3、4款及第4項之約定係略以：
「…㈢約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存；㈣約定共用部分：公寓大廈專有部分經約定供共同使用者；…停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間，經區分所有權人會議決議授權管理委員會得將部分之停車空間約定為約定專用供特定區分所有權人使用」等語（見本院卷第196至197頁），則無論上訴人與蔡然芸間有無買賣契約或分管契約存在，前開約定已載明使用系爭社區停車空間之人，應為「特定區分所有權人」，而上訴人及蔡然芸皆非6701號建物所有權人，蔡然芸就6701號建物之所有權，業由被上訴人拍賣取得，既如前述，上訴人自無從依前開規約第2條第1項第3、4款及第4項之約定，取得約定專用供特定區分所有權人使用之系爭車位使用權；故上訴人前開所辯，亦不可採。
㈤按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項、第821條定有明文。次按共有人依民法第821條規定，就共有物之全部為本於所有權之請求，除請求回復共有物須為共有人全體利益為之外，非不得僅由其中一人起訴請求。經查，上訴人並無6701號建物所有權，蔡然芸就6701號建物之所有權，係由被上訴人拍賣取得，上訴人既不得執其與蔡然芸之債權契約，對抗被上訴人，即無占用系爭車位之正當權源；又被上訴人就6701號建物權利範圍為7分之4，則被上訴人依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求上訴人將系爭車位騰空遷讓並返還予伊及全體共有人，核屬有據。
㈥復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查上訴人占用系爭車位使用，並無合法權源，自屬受有相當租金之不當利益，而致被上訴人受有損害，是被上訴人請求上訴人給付無權占用系爭車位之利益，於法有據。本院斟酌系爭車位所在之系爭停車場為鋼筋混凝土造地下1層，用途為停車空間，系爭停車場目前由兩造及6701號建物之共有人停車使用；又系爭車位附近有新北市立蘆洲區成功國民小學、國民中學、蘆堤公園、中國信託商業銀行北蘆洲分行、全聯福利中心、便利商店、飲食店等，且鄰○○區○○街○路口處有公車站牌，商業活動繁榮，生活機能方便且交通便利等情，業經原審勘驗屬實（見原審卷㈡第63頁），復有建物登記謄本、google地圖及照片在卷可參（見原審卷㈠第23至27頁、原審卷㈡第71至73頁、第77至81頁）；另參以系爭車位之周邊停車位，自105年6月至106年5月之租賃行情為每月3000元至3500元（見原審卷㈡第83至91頁），上訴人對此亦不爭執（見本院卷第187頁），並兼衡兩造利用系爭車位之經濟價值及所受利益等一切情狀，認上訴人占有系爭車位每月可獲得相當租金之不當得利以3500元計算，尚屬允當。而被上訴人於104年1月6日登記取得6701號建物權利範圍7分之1，合計其權利範圍為7分之4，則被上訴人請求上訴人自104年1月6日起按月給付相當於租金之不當得利數額2000元（計算式：3500×4/7＝2000），應為合理適當。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第821條、第179條等規定，請求上訴人將系爭車位騰空遷讓並返還被上訴人及全體共有人，暨自104年1月6日起至返還系爭車位之日止按月給付被上訴人2000元，為有理由，應予准許。原審就前開部分准如被上訴人所請，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 3 日
民事第十四庭
審判長法 官 詹文馨
法 官 藍家偉法 官 邱靜琪正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 10 月 4 日
書記官 張淨卿