臺灣高等法院民事判決 107年度上易字第524號上 訴 人 總瑩建設股份有限公司法定代理人 張廖貴裕上 訴 人 楊碧玲共 同訴訟代理人 黃儀采被上訴人 邱逢機訴訟代理人 鄧湘全律師
陳虹均律師上列當事人間請求給付遲延利息事件，上訴人對於中華民國107年4 月19日臺灣桃園地方法院106 年度訴字第1807號第一審判決提起一部上訴，本院於中華民國107 年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊民國（下同）於101 年1 月16日分別與上訴人總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）及上訴人楊碧玲（下稱楊碧玲）簽立透天房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋契約）、透天土地預定買賣合約書（下稱系爭土地契約；下合稱系爭房地契約），購買湯城世紀丁區編號J 棟52號之預售房屋及所坐落桃園市○○區○○段地號第6 等1 筆地號基地土地（下稱系爭不動產），合計價金新臺幣（下同）
910 萬元。依系爭房屋契約第10條第1 項前段約定，總瑩公司應於102 年12月15日前取得使用執照，惟竟遲至106 年4月20日始取得使用執照，共計遲延1,222 日，致伊迄今尚未取得系爭不動產，而受有無法使用系爭不動產之損害。而伊已分別於101 年1 月10日起至102 年12月15日止、104 年9月22日、104 年9 月25日分別給付房地價金152 萬元、8 萬元、8 萬元，共計168 萬元。系爭房屋契約第10條第2 項雖約定遲延利息按已繳「房屋價款」萬分之5 計算，然因違反內政部公告之「內政部預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項（下稱預售屋買賣契約範本應記載事項）第12條第2 項依已繳「房地價款」萬分之5 計算之規定，應為無效。是依預售屋買賣契約範本應記載事項第12條第2 項規定，總瑩公司逾期未取得使用執照，每逾1 日應按已繳房地價款萬分之5 計算遲延利息計算，應給付伊逾期取得使用執照之遲延利息即違約金97萬4,680 元。另系爭房屋契約第22條有關「附件效力及契約分存」及系爭土地契約第12條第1 項均約定，系爭房地契約具連帶不可分性應共同履行，屬聯立契約，則楊碧玲亦應就前開違約金與總瑩公司負不真正連帶給付之責等語。並聲明：㈠總瑩公司應給付伊97萬4,680 元。㈡楊碧玲應給付伊97萬4,680 元。㈢前2 項請求，如任一人已為給付，另一人於其給付範圍內，免除給付之義務。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：預售屋買賣契約範本應記載事項第12條第2 項所定之違約金係預定債務不履行之損害賠償總額，非懲罰性違約金，而伊等遲延取得系爭不動產之使用執照，被上訴人至多只受有已繳付房地價款之法定遲延利息損害，被上訴人請求本件違約金顯然過高，應予酌減，本件使用執照逾期天數1,222 天，應以被上訴人已繳之房地價款總額週年利率5%計算違約金，伊等僅須給付被上訴人28萬1,227 元等語置辯。
三、原審為被上訴人全部勝訴判決，上訴人不服提起一部上訴，並聲明：㈠原判決主文第1 項命總瑩公司給付逾28萬1,227元及該部分假執行之宣告應予廢棄。㈡原判決主文第2 項命楊碧玲給付逾28萬1,227 元及該部分假執行之宣告應予廢棄。㈢上開廢棄部分，被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、被上訴人於101 年1 月16日分別與總瑩公司、楊碧玲簽訂系爭房屋契約、系爭土地契約，購買系爭不動產。總瑩公司於
106 年4 月20日取得系爭房屋之使用執照，逾系爭房屋契約第10條第1 項約定應取得使用執照日（即102 年12月15日）共計1,222 日。另被上訴人已分別於101 年1 月10日起至10
2 年12月15日止、104 年9 月22日、104 年9 月25日給付房地價金152 萬元、8 萬元、8 萬元，共計168 萬元等節，為兩造所不爭執，並有系爭房屋契約、系爭土地契約、使用執照、繳款證明單附卷可稽（見原審卷第9 頁至第74頁、第93頁至第94頁），堪信為真。
五、被上訴人主張因總瑩公司逾期取得使用執照，應給付遲延利息即違約金97萬4,680 元，楊碧玲並應負不真正連帶責任等語，上訴人固不爭執上訴人就所請求之遲延利息即屬違約金性質，違約金之計算基礎為已給付之房地款總價，又其等應負不真正連帶之責任等節（見本院卷第126 頁、第98頁、第99頁），惟辯以：被上訴人請求之違約金過高等語，是本件爭點厥為：上訴人請求酌減違約金，是否有據？茲分述如下：
㈠被上訴人得請求之遲延利息即違約金金額為何？
⒈按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立
同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」；「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」；「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之」；「違反第1 項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效」；「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容」，消費者保護法（下稱消保法）第2 條第7 款、第11條第2 項、第17條第1 項、第4 項前段及第5 項分別定有明文。查：系爭房屋契約第10條第2項約定：「賣方如逾前項之期間未完工者，每逾1 日應按已繳房屋價款萬分之5 計算遲延利息予買方…」，對照預售屋買賣契約範本應記載事項第12條第2 項規定：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之5 單利計算遲延利息予買方…」（見原審卷第15頁、第85頁背面），可知系爭房屋契約約定賣方逾期取得使用執照之遲延利息係以「已繳房屋價款」之萬分之5 計算，而預售屋買賣契約範本應記載事項第12條第2 項則規定賣方違反使用執照取得期間，係以「已繳房地價款」計算，兩者顯有不同。然不論預售建案之預定房屋買賣契約與土地買賣契約是一併訂立，或分別簽定，其性質均屬同一不可分之給付，並不影響預售屋之建商與地主間所負之協同債務本質。建商購入土地時，以自然人登記為土地所有權人，並將房屋及土地款分別定價，或係因個人出售土地免納所得稅（參所得稅法第4 條第1 項第16款），亦免辦理營業登記而不課徵營業稅（參財政部台財稅字第841601122 號函），待推案時再分別以建設公司名義出售房屋、以自然人名義出售土地，以達節稅之目的；然就消費者之被上訴人而言，其所預繳之分期付款，均係按房屋興建之工程進度而繳納，有房屋付款明細表在卷可稽（見原審字卷第93頁至第94頁），其所繳納者均為房地買賣總價之一部分，況土地價款性質上並無分期繳納之必要，足見上訴人係為一己之利益，將其本應一體給付房地之義務任意拆裂，企圖規避消保法之適用並脫免、分散自己之責任，對消費者顯有不利，則依消保法第11條第2項、第17條第1 項、第4 項前段及第5 項等規定，預售屋買賣應記載事項第12條第2 項按「已繳房地價款」計算遲延利息即違約金之規定，應構成系爭房屋契約之內容，況上訴人於本院已不爭執應依預售屋買賣契約範本應記載事項規定之以「已繳房地價款」作為遲延利息即違約金之計算依據（見本院卷第98頁），故被上訴人主張上訴人逾期取得使用執照之遲延利息，應以預售屋買賣契約範本應記載事項第12條第2 項所規定「已繳房地價款萬分之5 」計算，為有理由。
⒉次按民法第233 條第1 項之規定，遲延之債務以支付金錢
為標的者，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支付金錢為標的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求遲延利息（最高法院37年上字第8014號判例參照）；惟遲延利息原有違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約定債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂定，自應依民法關於違約金之規定而為實質上之裁判（最高法院43年台上字第576 號判例參照）。查總瑩公司未依期限取得使用執照，非屬以支付金錢為標的，依前開說明，應認預售屋買賣契約範本應記載事項第12條第2 項所記載之「遲延利息」，其性質應屬違約金。
⒊準此，以二造所不爭執之總瑩公司逾期取得使用執照日數
共計1,222 日，被上訴人於102 年12月15日（即系爭房屋契約約定總瑩公司應取得使用執照）之已繳付房地價款15
2 萬元，再分別於104 年9 月22日、104 年9 月25日給付房地價金8 萬元、8 萬元，共計168 萬元等情，依上開規定，認被上訴人得請求之違約金為97萬4,680 元【計算式：152 萬元×5/10000×1222日（自102 年12月16日起至
106 年4 月20日）＋8 萬元×5/10000×576 日（自104年9 月23日起至106 年4 月20日）＋8 萬元×5/10000×
573 日（自104 年9 月26日起至106 年4 月20日）】，是被上訴人應依預售屋買賣契約範本應記載事項第12條第2項規定，請求總瑩公司給付逾期取得使照之遲延利息即違約金97萬4,680 元，即屬有據。
㈡又按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互
結合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照），其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。另按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中1 人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101 年度台上字第367 號判決意旨參照）。查系爭房屋契約第22條第1 項約定：本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與系爭土地契約具連帶不可分性應共同履行，並自簽約日起同時生效；系爭土地契約第12條第1 項亦約定：本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與系爭房屋契約具連帶不可分性應共同履行，並自簽約日起同時生效（見原審卷第23頁至第24頁、第59頁），堪認系爭房屋契約、土地契約具連帶不可分性，應共同履行，如有任一契約無法履約，即不能達契約目的，應屬聯立契約。參以預售屋買賣契約範本應記載事項亦係就「包含房地」之預售屋買賣為一體規定，為避免消費者因上訴人將原本可單一成立之預售屋買賣契約，分拆成2 個契約而蒙受不利益，自應使上訴人就系爭房地契約之債務不履行負不真正連帶債務責任，況上訴人於本院已不爭執其等應負不真正連帶責任（見本院卷第99頁），則被上訴人請求楊碧玲亦應與總瑩公司就上開違約金負不真正連帶之責，洵屬可採。
㈢上訴人請求酌減違約金，是否有據？
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250 條第1 項、第2 項分別定有明文。次按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀同法第250 條之規定及其修正理由自明（最高法院102 年度台上字第1378號判決意旨參照）。被上訴人主張依預售屋買賣契約範本應記載事項第12條第2 項立法意旨可知此條項規定屬懲罰性違約金之約定云云，然為上訴人所否認。查：預售屋買賣契約範本應記載事項第12條第2 項記載「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之5 單利計算遲延利息予買方…。」等語（見原審卷第85頁），並未就遲延利息即違約金性質特別明定為懲罰性違約金，此條項既未明訂上訴人未依期限取得使用執照應按已繳房地價款依萬分之5 計算之遲延利息其性質為懲罰性違約金，揆諸上開說明，此條項就遲延利息即違約金之記載，其性質應屬賠償額預定性違約金，被上訴人前揭主張，無足可採。
⒉又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252 條定有明文；又核減違約金之標準，應就當事人約定違約金之性質、客觀事實及債務人若能如期履行，債權人可得享受之一切利益及其他情事酌定之；另上開規定係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第
909 號裁判意旨參照）。本件被上訴人得依系爭房屋契約，請求上訴人給付違約金97萬4,680 元，已如前述，而上訴人固抗辯系爭房屋契約訂立後，系爭不動產已因週邊環境生活便捷等因素，資產價值增加270 萬元以上，被上訴人並無任何受損，系爭違約金請求顯然過高云云，惟：
⑴預售屋買賣契約範本應記載事項第12條第2 項按「已繳
房地價款」計算遲延利息即違約金之規定，應構成系爭房屋契約之內容，已如上述，而此規定既為主管機關依消保法之授權所定之規範，則主管機關經斟酌現今社會預售屋買賣之現況，及衡量企業經營者與消費者間之關係，並為達保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質之立法目的，本於其專業判斷為此規範，除非上訴人舉證證明違約金過高且顯失公平，本院方得審酌違約金是否過高、應如何酌減，否則二造本應受違約金約定之拘束。
⑵上訴人雖抗辯系爭不動產價值業已增加270 萬元，並提
出591 售屋網資料為證（見原審卷第133 頁至第136 頁），然違約金約款係在促請總瑩公司遵期完成系爭房屋之建築，使被上訴人得於兩造約定之房屋點交日期後為房屋之占有使用，是違約金係在填補被上訴人無法如期占有使用系爭房屋之損害，而非系爭房屋於訂約後價值是否漲跌之風險，從而，總瑩公司上開抗辯顯然無據，此外，總瑩公司未提出積極證據證明其就無法如期取得使用執照，有何不可歸責於己之事由或約定違約金額有何過高情事，自應認兩造約定上訴人應賠償前開數額之違約金，並無過高而應酌減之情形。
六、綜上所述，被上訴人依預售屋買賣契約範本應記載事項第12條第2 項規定，請求總瑩公司應給付其97萬4,680 元；楊碧玲應給付其97萬4,680 元；如任一人為給付時，他人於其給付範圍內，免除給付責任，為有理由，應予准許。原審為被上訴人全部勝訴之判決，並為假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條、第85條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 6 日
民事第十五庭
審判長法 官 方彬彬
法 官 許純芳法 官 朱美璘正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 11 月 6 日
書記官 陳美宜