臺灣高等法院民事判決 107年度上易字第688號上 訴 人 總瑩建設股份有限公司法定代理人 張廖貴裕上 訴 人 楊碧玲共 同訴訟代理人 黃儀采被 上訴人 彭珊訴訟代理人 簡長輝 律師上列當事人間請求給付遲延利息事件，上訴人對於中華民國107年5月30日臺灣桃園地方法院106年度訴字第1899號第一審判決提起上訴，本院於107年9月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國101年5月24日簽立透天房屋預定買賣合約書、透天土地預定買賣合約書（下各稱系爭土地契約、系爭房屋契約，合稱系爭房地契約），購買湯城世紀建案丁區編號Ｍ棟36號預售屋及所坐落基地應有部分（下稱系爭不動產），合計價金新臺幣（下同）9,000,000元。依系爭房屋契約第10條第1項前段約定，上訴人總瑩建設股份有限公司（下稱上訴人總瑩公司）應於102年12月15日前取得使用執照，惟上訴人總瑩公司遲至106年4月20日始取得使用執照。而被上訴人業已給付房地價金2,300,000元，依內政部公告之「內政部預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項（下稱應記載事項）第12條第2項規定，如逾期未取得使用執照，每逾1日應按已繳房地價款萬分之5計算遲延利息，是上訴人總瑩公司應給付被上訴人逾期取得使用執照之遲延利息即違約金1,362,975元。又依系爭土地契約第11條第1項約定（下稱系爭律師費用約款）就敗訴一方需負擔律師費，故上訴人應另賠償被上訴人就本件訴訟所支出之律師費40,000元及自起訴狀繕本送達翌日即106年12月20日（見原審卷第47、49頁）起算之法定遲延利息。另系爭房屋契約第22條有關「附件效力及契約分存」及系爭土地契約第12條第1項均約定，系爭房地契約具連帶不可分性應共同履行，屬聯立契約，是上訴人等均應就前開違約金及律師費負給付之責等語，並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房屋契約、土地契約本質上屬個別獨立契約，僅屬聯立性質，未規定上訴人總瑩公司有交付土地義務及上訴人楊碧玲有交付房屋義務，並無不真正連帶債務之存在，是被上訴人並無向上訴人楊碧玲請求使用執照遲延違約金之餘地。再者，本件被上訴人既自承為損害賠償案件，雙方契約所定之違約金型態自應為「預定債務不履行之損害賠償」，應以填補損害為主要考量，又被上訴人購買系爭不動產時，每坪價金約112,000元，當時之系爭不動產附近生活機能並非完善，嗣商場進駐後，系爭不動產現開價與當時售價比價已漲最少62.94%，最高則達77.23%，縱使保守以最低出價打8折成交，系爭不動產至少可獲餘2,580,000元利益，並無利益損失之可能。復被上訴人請求本件遲延利息顯然過高，應予酌減，以原審認定使用執照逾期天數1,221天、實務見解與實際損害之現況，應以週年利率5%為計算違約金，認其應以賠償被上訴人373,418元為妥等語置辯，並上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第51頁至53頁）：
（一）被上訴人與上訴人總瑩公司、楊碧玲於101年5月24日分別簽立系爭房屋、土地契約，約定被上訴人向上訴人分別購買坐落桃園市中壢區（即改制前桃園縣○○市○○○段○○○○○○號之湯城世紀建案丁區編號Ｍ棟36號預售屋及所坐落基地應有部分，並約定房屋價金3,600,000元、土地5,400,000元，合計9,000,000元。又被上訴人迄至102年9月9日止已繳付價金2,150,000元，復先後於103年12月17日、105年6月15日繳付價金100,000元、50,000元。另上訴人總瑩公司於106年4月20日取得關於系爭房屋之使用執照（見原審卷第7頁至40頁）。
（二）系爭房屋契約第10條開工及完工期限約定：（見原審卷第8頁至9頁）。
1.本件預售屋之建築工程，自100年12月31日前開工，102年12月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，但有下列情形不列入前開工天數:⑴買方未依付款期日約定交付各期價款、遲延利息、其他應負擔稅捐之遲延期間。
⑵買方未依系爭房屋契約第13條第1款，影響工程進度。
⑶因天災等不可抗力事由，致不能施工之影響期間。
⑷政府法令變更或其他非可歸則於賣方之事由，其影響期間。
⑸配管及埋設工程，依公用事業單位作業和程序而定，不受本條完工期限約束。
2.賣方如逾前款期間未完工者，每於一日應按已繳房屋價款萬分之5計算遲延利息予買方。若逾期6個月未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第25條第1款違約（應係誤載，實為第21條第1款）之規定辦理。
3.本約建物倘因政府法令禁建、政府法令須變更設計或天災或其他非賣方能力所可抗拒之不可抗力之事由，致不能照原約興建或交屋時，賣方得隨時解除本約及相關合約及附件，賣方應將買方所繳已兌現價款加計利息（以台灣銀行基本放款利率為準）退還買方，買方同意不再對賣方為任何補償之請求或損害賠償。
（三）系爭房屋契約第21條第1款、第3款規定：「一、賣方違反第10條第2項及第19條第1、2款，買方得解除本合約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息（以台灣銀行基本放款利率為準）全部退還買方。並應同時賠償房屋總價款百分之15之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。……三、買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求損害賠償。」（見原審卷第13頁）。
（四）系爭土地契約第11條第1款規定，凡因本件買賣約定而涉訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院。且敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用（見原審卷第32頁）。
（五）系爭房屋契約第22條第1項及系爭土地契約第12條第1項均約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與本約坐落基地之買賣雙方所訂土地（房屋）預定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行，並自簽約日起同時生效。任何一部分不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除。」等語（見原審卷第13頁及第32頁）。
（六）上訴人總瑩公司就系爭不動產實際取得使用執照之日期，與系爭房屋契約所約定之使用執照應取得時間相較，計逾1221日，而依系爭房屋契約第10條第2款及內政部預售屋買賣定型化契約應記載事項第12條第2項約款，計算應給付遲延利息為1,362,975元；又被上訴人因總瑩公司遲延取得使用執照而請求提起本案訴訟，業已支出律師費用40,000元（見原審卷第41頁)。
四、被上訴人主張上訴人應給付違約金1,362,975元及律師費40,000元，並負不真正連帶責任等情，為上訴人所否認，經查：
（一）按違約金係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付，雙方若有違約金之約定，則一旦有所約定之債務不履行情事發生，債權人不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人給付。本件系爭房屋契約第10條第1項及第2項約定：「本預售屋之建築工程，自100年12月31日前開工，並於102年12月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照…；賣方如逾前項期間未完工者，每逾1日應按已繳房屋價款萬分之5計算遲延利息予買方……」等語；又上訴人總瑩公司就系爭不動產實際取得使用執照之日期，與系爭房屋契約所約定之使用執照應取得時間相較，計逾1221日，而依系爭房屋契約上開約款及內政部預售屋買賣定型化契約應記載事項第12條第2項約款，計算應給付遲延利息為1,362,979元等情，已如前述，準此，上訴人總瑩公司既未依約於102年12月15日完工取得使用執照，而遲至106年4月20日方取得使用執照，顯然違反系爭房屋契約第10條第1項之約定，揆諸前揭約款，被上訴人自得請求上訴人總瑩公司給付違約金1,362,975元。
（二）第按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文；又核減違約金之標準，應就當事人約定違約金之性質、客觀事實及債務人若能如期履行，債權人可得享受之一切利益及其他情事酌定之；另上開規定係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，亦有最高法院93年台上第909號裁判意旨可資參照。本件被上訴人得依系爭房屋契約，請求上訴人總瑩公司給付違約金1,362,975元，已如前述，而上訴人總瑩公司固抗辯兩造訂立系爭房屋契約後，系爭房地已因週邊環境生活便捷等因素，資產價值增加2,700,000元以上，被上訴人並無任何受損，系爭違約金請求顯然過高云云，惟：
1.違約金之種類，可分為懲罰性違約金及賠償額預定性違約金二者，當事人間約定之違約金究屬何者，應依當事人之真意定之，不應拘泥於契約所使用之文字，如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為損害賠償額預定性違約金。本件系爭房屋契約第10條第2款僅約定：「賣方如逾前款期間未完工者，每於一日應按已繳房屋價款萬分之5計算遲延利息予買方。……」等語，雙方並未就此違約金性質特別明定，揆諸上開說明，堪認系爭違約金性質，應屬賠償額預定性違約金。
2.系爭房屋契約為上訴人總瑩公司預先擬定供不特定多數消費者購買預售屋之定型化契約，應受消費者保護法（下稱消保法）第17條之規範，而應記載事項第12條之規定，既為主管機關依消保法之授權所定之規範，則主管機關經斟酌現今社會預售屋買賣之現況，及衡量企業經營者與消費者間之關係，並為達保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質之立法目的，本於其專業判斷為此規範，企業經營者及消費者均應受其拘束。而系爭房屋契約第10條第2項關於違約金之計算，係以每逾1日按已繳房地價款萬分之5為計算方式，換算成週年利率為18.25%，並未逾越民法第205條所規定最高週年利率20%之限制，上訴人總瑩公司身為社會經濟及履約能力較強之一方，於訂約時既已盱衡自己履約之意願、經濟能力等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，自應受該違約金約定之拘束。
3.又上訴人總瑩公司雖抗辯系爭不動產價值業已增加2,700,000元，並提出591售屋網資料為證（見原審卷第67、68頁），然系爭違約金約款係在促請上訴人總瑩公司遵期完成系爭房屋之建築，使被上訴人得於兩造約定之房屋點交日期後為房屋之占有使用，是系爭違約金係在填補被上訴人無法如期占有使用系爭房屋之損害，而非系爭房屋於訂約後價值是否漲跌之風險，從而，上訴人總瑩公司上開抗辯顯然無據，此外，上訴人總瑩公司未提出積極證據證明其就無法如期取得使用執照，有何不可歸責於已之事由或約定違約金額有何過高情事，自應認兩造約定上訴人總瑩公司應賠償前開數額之違約金，並無過高而應酌減之情形。
（三）按不真正連帶債務，係指數債務人以同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人其中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務而言（最高法院100年度臺上字第848號判決意旨參照）。本件上訴人楊碧玲以名下土地與上訴人總瑩公司合建房屋對外銷售，係以銷售建案為營業之人，與一般地主僅提供土地與建商合建房屋，並未參與建商對外銷售行為之情形有間。是系爭建案形式上雖係由總瑩公司出售房屋、由楊碧玲出售土地，然此種複合交易型態，係多數當事人間締結契約內容不同之複數契約，且房屋與其所坐落之基地，固屬各自獨立之不動產，各得為獨立交易之客體，惟房屋性質上不能與土地分離而存在，使用房屋必須使用其基地，兩者結合而為一體使用，方符合當事人間之利益及社會公益，兼以上訴人總瑩公司、楊碧玲共同合作對外銷售系爭建案，參諸個人出售土地免納所得稅（所得稅法第4條第1項第16款參照），亦免辦理營業登記而不課徵營業稅（財政部臺財稅字第841601122號函參照），可認系爭建案以上訴人總瑩公司名義出售房屋，以上訴人楊碧玲名義出售土地，並與消費者分別簽訂系爭房屋、土地契約，可享有前述土地交易部分免納所得稅、免徵營業稅之利益，上訴人總瑩公司、楊碧玲實具有社會、經濟上一體性關係，故系爭土地、房屋契約不能割裂適用，應一體觀察，視為同一主體之買賣契約，堪認系爭土地、房屋契約係上訴人總瑩公司、楊碧玲為與不特定多數消費者所訂定同種類之定型化契約條款。再者，使用房屋必須使用其基地，系爭土地、房屋契約就預售房屋及坐落基地亦分別定價，消費者並未因建商將系爭建案之預售屋買賣分拆成2個獨立契約而享有直接利益，自不能使消費者承擔建商將系爭建案預售屋買賣分拆成系爭土地、房屋契約所生之風險，而應確保消費者具有與單一預售屋買賣契約相同之地位，始符合系爭房屋契約第23條及消保法第11條第2項規定：「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」意旨，並符誠信原則。
（四）再按所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有結合之關係而言，契約當事人以同一締約行為，結合數個契約，為契約之聯立。其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準（最高法院90年度臺上字第1779號、86年度臺上字第2278號判決意旨參照）。綜觀系爭房屋契約第22條前段及系爭土地契約第12條第1項約定，兩造既約定系爭房地契約具「連帶不可分性應共同履行」，且緊接於上開文字後約定「任何一部份不履約時視同全部違約」、「視為全部解除」，堪認系爭房屋契約與系爭土地契約構成契約之聯立。而被上訴人雖分別與上訴人總瑩公司、楊碧玲簽訂系爭房屋契約、系爭土地契約，形式上屬二個獨立之契約，然彼此間具有不可分離之依存關係，且上訴人係屬共同合作對外銷售系爭建案，具有社會、經濟上之一體性，已如前述。衡以一般不動產交易常情，兩造締約買賣系爭建案預售屋之真意，係為購買系爭房屋及所坐落基地，應無個別、單獨締約買賣系爭房屋或系爭土地之意，締約目的不僅在於使系爭房屋契約、系爭土地契約之成立與存續效力相互依存，且因房屋之買賣在性質上不能與坐落基地分離，上訴人間就系爭建案之銷售亦自始有相當程度合作關係，系爭土地、房屋契約具有經濟上實質的密接相互依存關係，故於本件系爭房地合併出售之複合交易型態，上訴人得享有較個別銷售房屋或土地更多之附加價值（利用利益或經濟上利益）。準此，不論從利益之歸屬、危險分配或契約對價之平衡等因素考量，自應擴大出賣人於個別契約上之義務，使上訴人就系爭土地、房屋契約寓有互相擔保履行之默示保證義務，令使該二契約衍生之債權債務關係亦生相牽連之法律效果，任一出賣人違約時，另一出賣人亦視為違約，始符誠信原則。是被上訴人主張上訴人總瑩公司違約逾期取得使用執照，應視為上訴人楊碧玲同屬違約，亦應負給付違約金之責任，應屬有據。至於兩者間之關係，因上訴人就系爭房地契約之履行、債務不履行損害賠償責任及給付遲延之賠償義務，對於被上訴人各負有同一目的之全部給付義務，應可認上訴人間就此成立不真正連帶債務關係，其中一人為給付，另一人即可免給付義務，俾確保消費者立於與單一預售屋買賣契約相同之地位，並免消費者因上訴人中任一人無資力，而受有因建商憑藉其締約優勢地位將原本可單一成立之預售屋買賣契約分拆成二個獨立契約之不利益。從而，被上訴人請求上訴人楊碧玲依不真正連帶法律關係，給付遲延利息1,362,975元，應屬有據。
（五）再按系爭土地契約第11條第1項約定：「凡因本件買賣約定而涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院；且敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用」等語，已如前述，本件上訴人就系爭土地、房屋契約所定義務，寓有互相擔保履行之默示保證義務，上訴人應就上訴人總瑩公司遲延取得使用執照之違約情事，依系爭土地、房屋契約關係及不真正連帶法律關係，各自負擔給付遲延利息1,362,975元之責，已如前述，今被上訴人為提起本訴訟支出委任訴訟代理人之律師費用40,000元，亦為兩造所不爭執，則被上訴人主張上訴人就上開律師費用40,000元部分，亦應依不真正連帶法律關係負擔給付之責，亦應予准許。
五、綜上所述，被上訴人依系爭土地、房屋契約及不真正連帶法律關係，請求上訴人各給付1,402,975元（即0000000+40000
=0000000），其中40,000元部分自106年12月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨任一上訴人為給付時，其他上訴人於其給付範圍內，免除給付責任，為有理由，應予准許。原判決判命上訴人給付，並無不合，上訴人猶執陳詞指摘原判決不當，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列。
據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 25 日
民事第十七庭
審判長法 官 黃雯惠
法 官 賴秀蘭法 官 石有為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 9 月 26 日
書記官 劉育妃